财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营资金（Operating FFO）为1020万美元，合每股0.11美元 [31] - 第一季度同店净营业收入（Same Property NOI）同比下降1.2%，主要受两家Fallas门店撤出以及Oakland Mills超市替换期间的停业影响 [31] - 若剔除上述两项影响，同店净营业收入增长约为0.5% [32] - 公司预计随着Oakland Mills新租户在本季度末开始支付租金以及租赁势头增强，同店净营业收入将在2019年逐步改善，全年将相对持平 [32] - 公司重申2019年全年运营资金（Operating FFO）每股指导区间为0.44至0.46美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度共完成40笔新交易，包括11份新租约和29份续租租约 [17] - 本季度共签署了42份租约（包括两份非可比租约），总计413,200平方英尺，为过去12个月中租赁面积最高的季度 [17] - 新租约的整体可比租金涨幅为5.4% [18] - 若剔除空置超过一年的新租约，新租约的可比租金涨幅为14.8% [18] - 本季度续租租约的可比租金涨幅为1.6%，主要受Pat Catan's在宾夕法尼亚州DuBois的长期续租（并转换为Michael's概念店）所拖累 [18] - 若剔除该交易，续租租约的整体涨幅将提高至4% [18] - 本季度约75%的续租总面积来自四个主力店和两个次主力店的续租，剔除Pat Catan's后，其租金涨幅为5.8% [19] - 当前同店物业出租率为91.1%，较上一季度下降10个基点；总物业出租率为90.5%，较上一季度下降50个基点 [19] - 出租率下降主要由两个因素驱动：租户退租（主要是空置主力店的影响）以及为再开发项目预留的主动空置 [20] - 第一季度新退租面积总计约80,000平方英尺，其中约35,000平方英尺（43%）与Golden Triangle的Just Cabinet's和Kempsville的Farm Fresh Floral关闭有关 [20] - 约29,000平方英尺（34%）的退租与再开发项目预留有关 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司再开发项目分为两类：增值改造项目和混合用途再开发项目 [22] - **增值改造项目进展**： - 纽约州Massapequa的Carman's Plaza接近稳定，外立面工程已完成，24 Hour Fitness已开业且会员情况良好，Popcorn Beauty也已开业 [23] - 宾夕法尼亚州费城的Port Richmond计划于2019年底开始施工，GameStop和T-Mobile的搬迁租约已签署 [23] - 马里兰州Cockeysville的Yorktown Plaza进展顺利，将在季度后宣布与Panda Express的交易，本季度与IHOP签署了搬迁协议 [25] - **混合用途再开发项目进展**： - 华盛顿特区的East River购物中心与Senator Square购物中心合并再开发，最新规划可容纳20万平方英尺零售、1200套住宅单元和/或15万平方英尺办公空间 [27] - 宾夕法尼亚州费城的Riverview Plaza计划于2020年初开始施工，规划约15.5万平方英尺底层零售和300多套上层住宅单元 [28] - 费城的South Quarter Crossing项目规划包括80万平方英尺零售和270套住宅单元，目前正在进行最终租约谈判 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是将资本迁移至高密度细分市场，专注于城市混合用途再开发 [8] - 公司拥有一个与South Quarter Crossing类似规模和雄心的再开发项目管道 [11] - 公司观察到自2012年预测的实体零售结构性变化正在发生 [11] - 公司股价目前交易价格约为2012年水平的60%，且约为投资组合共识资产净值（NAV）的50% [12] - 管理层认为，与其它资本配置方案相比，推进再开发项目能实现经风险调整后高于加权平均资本成本的最佳回报 [13] - 公司资本配置原则：仅在股价交易于共识资产净值溢价时发行股票，并在股价显著低于资产净值时启动股票回购计划 [14] - 公司对当前股价相对于资产净值和价值创造管道的折价交易水平感到困惑 [15] - 公司相信通过执行多年的资本迁移计划，将显著增长资产净值并有望缩小股价与资产净值之间的折价 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为实体零售领域正在发生结构性变化 [11] - 资产出售市场持续健康，定价保持坚挺，资本化率并未显著软化 [43] - 在租赁方面，娱乐和餐饮业态兴趣浓厚，尤其是在混合用途环境中 [45] - 与全国性零售商谈判的主要挑战在于，部分零售商尚未完全调整其运营以适应城市环境，例如停车场配比、独家经营权、共存条款等，这导致租赁谈判时间更长 [47][48][49] 其他重要信息 - 董事会于2018年12月批准了一项最高3000万美元的普通股回购计划 [33] - 第一季度以每股平均成本3.34美元回购了210万股股票 [33] - 自计划批准以来，公司已以每股平均成本3.25美元累计回购了280万股股票 [33] - 公司完成了Maxatawny Marketplace的出售，价格为1030万美元，并开始营销Port Washington Center和Suffolk Plaza [34] - 2019年全年仍预计完成约4000万美元的资产处置 [34] - 同店物业组合规模相对较小，本季度1.2%的下降仅代表约20万美元 [32] 问答环节所有的提问和回答 问题：关于资本配置和股票回购活动放缓的原因 [37] - 回答：放缓并非由于资产出售时机，而是出于对公司有限资本的务实使用考量。尽管股价具有吸引力，但作为永续资本工具，公司的首要义务是确保回购股票不会引发任何企业风险。需要平衡多种考虑因素，不能仅因股价有吸引力就进行回购 [38] 问题：关于在再开发领域寻找合资伙伴的进展 [39] - 回答：自上季度财报电话会议以来，公司在这方面的看法没有变化 [39] 问题：关于同店净营业收入（NOI）趋势，第一季度是否为全年最弱季度 [40] - 回答：是的，预计全年将逐步改善。第二季度降幅应会收窄，并持续改善，全年（剔除再开发项目影响）将相对持平。由于同店组合规模小（约17.5万美元对应1%的变动），精确预测具有挑战性，但预测显示季度环比逐步改善，全年持平 [41] 问题：关于资产出售的时间安排 [42] - 回答：进程与上一季度财报电话会议描述基本一致，定价符合预期。市场持续健康，定价坚挺，私人市场资本化率并未显著软化 [43] 问题：关于租赁活动趋势、最受关注的领域以及面临的挑战 [44] - 回答：在混合用途环境中，娱乐和餐饮业态兴趣最为浓厚。主要挑战在于与全国性零售商谈判时，部分零售商尚未完全调整其运营以适应城市环境（如停车场配比、独家经营权等），这延长了租赁谈判时间 [45][47][48][49] 问题：关于年度约4000万美元资产处置的构成，以及之前提到的另一笔约1000万美元、7.25%资本化率的交易进展 [52] - 回答：之前提到的另一笔交易（约1000万美元，7.25%资本化率）仍在推进中。全年约4000万美元的处置目标由已确定的四处资产组成 [52] 问题：关于Pat Catan's续租拉低租金涨幅，以及未来续租租金涨幅是否会改善 [53] - 回答：目前管道中没有其他类似负涨幅的交易。公司策略是主动提前锁定主力店租约以获得积极涨幅。尽管市场存在主力店空置，不能说未来绝不会出现负涨幅，但目前管道中没有 [53] 问题：关于Oakland Mills新超市租户在本季度末产生的租金 [54] - 回答：该租户在本季度末仅支付了几天租金，金额非常小 [54] 问题：关于哪些项目被排除在同店物业组合之外 [55] - 回答：被排除的项目包括：混合用途再开发项目（Riverview, South Philly, East River）、增值改造项目（Carman's, Port Richmond, Yorktown）、近期收购的Senator Square，以及补充材料中列为待售的资产。Groton项目已接近稳定但尚未满一整年，待稳定满四个季度后将重新纳入同店组合 [55][56] 问题：关于Groton和Carman's Plaza何时会重新纳入同店组合 [57] - 回答：Groton将在稳定（如95%出租率）并现金支付租金满一整年后（即稳定四个季度后）重新纳入，预计在今年晚些时候。Carman's将在今年稳定，但需稳定满一整年后才会纳入，预计在明年某个时间 [57]

公司物业持有情况 - 截至2019年3月31日，公司通过运营合伙企业拥有并运营62个中心、1座办公楼和6处未开发物业[163] - 与2018年第一季度相比，2019年第一季度物业数量减少3处至62处，降幅4.62%；总可出租面积减少5.64万平方英尺至568.67万平方英尺，降幅0.98%；期末入住率降至89.0%，降幅1.98%[173] 物业处置情况 - 2019年1 - 3月，公司处置物业合同总价875万美元，收益183.9万美元，净收益360.3万美元[165] - 2019年第一季度物业处置收益增加78.4万美元，增幅74.31%[173][176] 债务偿还与资金情况 - 截至2019年3月31日，公司使用多种资金来源还清了40.6万美元的Revere定期贷款本金余额及2万美元退出费[167] - 截至2019年3月31日，公司累计未宣告优先股股息约650万美元，其中约350万美元归因于本季度[168] - 截至2019年3月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计1861万美元，2018年12月31日为1800万美元[194] - 截至2019年3月31日，公司未来12个月债务到期和本金支付需求为9083万美元，其中KeyBank信贷额度为5125万美元[198] - 公司计划对2019年12月到期的2197万美元Rivergate贷款进行再融资[199] - 截至2019年3月31日，公司有416万美元现金及现金等价物，1445万美元存于贷款人储备金[201] - 公司未来根据协议承担的总本金义务不超过228万美元，2019年3月31日未计提债务服务短缺金额[206] 租赁业务数据 - 2019年第一季度，续租总面积12.09万平方英尺，新租总面积3.12万平方英尺；续租加权平均租金变化率为0.63%，新租加权平均租金为每平方英尺12.77美元[170] 财务关键指标变化 - 2019年第一季度总营收1600万美元，较2018年同期减少29.8万美元，降幅1.83%[173][174] - 2019年第一季度总运营费用1238万美元，较2018年同期减少224万美元，降幅15.32%[173][175] - 2019年第一季度利息费用479万美元，较2018年同期增加21.6万美元，增幅4.72%[173][177] - 2019年第一季度同店物业收入降至1322万美元，2018年同期为1387万美元，减少65万美元[181][182] - 2019年第一季度新店物业收入为272万美元，2018年同期为228万美元[181][183] - 2019年第一季度同店物业费用为393万美元，2018年同期为397万美元，新店费用增加16.6万美元[181][184] - 2019年第一季度物业净营业收入为1121万美元，2018年同期为1156万美元，减少34.1万美元[181][185] - 2019年第一季度总FFO为463.2万美元，2018年同期为454.9万美元，增加8.3万美元[188] - 2019年第一季度总AFFO为106.4万美元，2018年同期为196.6万美元，减少90.2万美元[191][193] 现金流情况 - 2019年第一季度经营活动现金流为270万美元，2018年同期为647万美元，减少378万美元[194][195] - 2019年第一季度投资活动现金流为332万美元，2018年同期为 - 2347万美元，增加2678万美元[194][196] - 2019年第一季度融资活动现金流为 - 541万美元，2018年同期为2205万美元，减少2746万美元[194][196] - 2018年收购JANAF现金流出2315万美元，资本支出现金流出减少119万美元，2019年物业销售现金收入增加244万美元[198] - 2018年优先股出售收益减少2116万美元，贷款收益减少740万美元，贷款本金支付增加450万美元，股息和分配现金流出减少548万美元[198] 股息政策 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度节省约349万美元[201] 表外安排与准则应用 - 截至2019年3月31日，公司无可能对财务状况产生重大影响的表外安排[204] - 公司采用ASU 2016 - 02准则，确认使用权资产约1190万美元，租赁负债约1199万美元[209] 公司上市信息 - 公司普通股在纳斯达克上市，代码“WHLR”，网站为www.whlr.us [210]

应收票据风险 - 公司向海龟开发公司发放的应收票据面临重大风险和损失，可能对财务状况和经营成果产生重大不利影响[135] 土地持有风险 - 公司拥有6块未开发土地，其价值会随市场波动，持有成本可能导致亏损或盈利能力下降[136] 政策变更风险 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率上升，增加违约风险[141] 股息支付情况 - 2018年3月公司暂停普通股股息支付，2018年第四季度和2019年第一季度暂停A、B、D系列优先股股息支付，计划在2019年第二季度重新审视优先股股息支付政策[145][147] 所有权稀释风险 - 截至2018年12月31日，公司持有运营合伙企业98.33%的流通普通股，运营合伙企业可向第三方发行额外合伙单位，会稀释公司所有权[148] 投资公司认定条件 - 公司需满足投资证券价值不超过非合并基础上总资产价值（不包括政府证券和现金项目）40%的条件，以避免被认定为投资公司[149] 董事和高管责任限制 - 公司董事和高管对公司和股东的金钱损害赔偿责任有限，股东对其采取行动的权利受限[142] REIT资格及纳税相关 - 公司选择作为房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果，减少可分配给股东的资金[152] - 为符合REIT资格，公司至少95%的年收入须来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）[154] - 即使公司继续符合REIT资格，仍可能需缴纳一些联邦、州和地方的所得税、财产税和消费税，出售房产时可能面临100%的惩罚性税收[155] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配少于100%，将按常规企业所得税率纳税；若分配少于特定比例之和，将征收4%的不可抵扣消费税[158] - “合格股息”支付给美国个人、信托和遗产股东的最高税率为20%，REIT支付的股息通常无此优惠[160] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的消费税[161] - 若公司运营合伙企业或子合伙企业被视为应纳税实体，将无法满足REIT的总收入测试和资产测试，可能失去REIT资格[157] - 若公司运营合伙企业或子合伙企业不被视为合伙企业，将需缴纳联邦和州企业所得税，大幅减少可用于偿债和分配的现金[157] - 税法变化可能对公司投资者或公司产生不利影响，新立法等可能影响公司获得REIT资格或相关美国联邦所得税后果[164] REIT运营风险 - 为维持REIT地位，公司可能需在不利市场条件下借款，若无法获得资金，可能缩减投资活动或在不适当时机处置资产[158] - 公司未来可能以证券形式支付股息，美国股东可能需缴纳超过所获现金的税款，非美国股东可能需被预扣美国税款[159] - 若大量股东为支付股息税款出售股票，可能对公司证券每股交易价格产生不利影响[159] - 为符合REIT要求，公司可能需清算或放弃有吸引力的投资，可能对业务结果、盈利能力和执行商业计划的能力产生不利影响[163]

Wheeler Real Estate Investment Trust (NASDAQ:WHLR) Q4 2018 Results Earnings Conference Call February 27, 2019 10:00 AM ET Company Participants Mary Jensen - IR David Kelly - CEO and President Matt Reddy - CFO Conference Call Participants Operator Good morning ladies and gentlemen and welcome to Wheeler Real Estate Investment Trust 2018 Fourth Quarter Earnings Conference Call. At this time, all lines have been placed in listen-only mode. Please note that today's conference call is being recorded with a webca ...

业绩总结 - Wheeler REIT在2018年第四季度净亏损为15,754,000美元，基本和稀释每股亏损为1.66美元[20] - 2018年第四季度总收入为16,067千美元，同比增长12.3%[24] - 2018年第四季度租赁收入为12,589千美元，同比增长15.6%[24] - 2018年第四季度物业净运营收入为11,215千美元，同比增长12.0%[30] - 2018年全年净亏损为16,906千美元，相较于2017年的12,778千美元增加了32.5%[34] 财务数据 - 截至2018年12月31日，投资物业净值为433,142,000美元，现金及现金等价物为3,544,000美元[22] - 总资产为508,081,000美元，负债占总资产的比例为72.75%[20] - 2018年总负债为369,612,000美元，较2017年增加[22] - 股东权益总额为42,061,000美元，较2017年减少[22] - 2018年第四季度可用运营资金（FFO）为-497,000美元，FFO每普通股和OP单位为-0.05美元[20] - 调整后的可用运营资金（AFFO）为1,455,000美元，AFFO每普通股和OP单位为0.15美元[20] 用户数据 - 总可租赁面积为5,716,471平方英尺，整体入住率为89.1%[20] - 2018年第四季度签署或续签的租约数量为37个[20] - 前十大租户的年化基础租金总额为12,110,000美元，占总年化基础租金的24.59%[45] - 2019年到期的租赁面积为370,966平方英尺，占总到期租赁面积的6.49%[47] - 2020年到期的租赁面积为1,238,042平方英尺，占总到期租赁面积的21.66%[47] 未来展望 - 2019年到期的本金还款为88,036千美元，占总本金还款的23.82%[39] - 2023年到期的本金还款为84,982千美元，占总本金还款的22.99%[39] - 总到期租赁数量为378个，租赁面积总计1,315,317平方英尺，年化基础租金总额为11,752,000美元[51] 费用与支出 - 2018年第四季度运营费用为19,909千美元，同比增长3.4%[24] - 2018年第四季度利息支出为5,288千美元，较2017年的4,168千美元增加了26.9%[34] - 2018年全年折旧和摊销费用为26,399千美元，较2017年的26,684千美元下降了1.1%[34] - 2018年第四季度折旧和摊销费用为6,151千美元，同比增长6.5%[26] - 2018年第四季度资产管理费用为46千美元，同比下降61.7%[24] 负面信息 - 2018年第四季度净亏损为12,884千美元，较2017年同期的8,719千美元有所增加[30] - 2018年第四季度不良债权准备金为99千美元，较2017年同期的14千美元有所上升[30] - 2018年第四季度每股亏损为1.66美元，较2017年同期的1.22美元有所增加[24]