财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金运营利润为1060万美元，每股0.12美元，高于上一季度的1020万美元，每股0.11美元 [23] - 不包括再开发物业，同店净营业收入与2018年同期相比增长0.7%；包括再开发物业则下降0.7%，主要由于为再开发计划腾出空间导致 [24] - 债务与税息折旧及摊销前利润比率为8.1倍，循环信贷额度下约有1.15亿美元可用资金，且无债务在2021年前到期 [25] - 重申全年运营资金运营利润每股指导区间为0.44美元至0.45美元，全年资产处置预期约为2500万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动强劲，可比面积租赁总量为576,200平方英尺，现金租金差价率为8.5% [11] - 新签14份租约，差价率为28.4%；续签26份租约，差价率为0.9%，若剔除一项为稳固入驻率而牺牲差价的锚定交易，续租差价率升至2.3% [11] - 本季度完成两份非可比租约，平均租金为每平方英尺18.65美元；新租约平均基本租金为每平方英尺10.98美元，若剔除两份低于10美元的锚定交易，则升至13.11美元 [12] - 成功填补Trexler Mall原Bon-Ton空置店铺（约6万平方英尺）为Urban Air，差价率达95%；部分Tops Friendly Market空置由Tractor Supply填补，差价率达158% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2019年9月30日，同中心已租赁入驻率环比增长80个基点至92.2% [13] - 租赁渠道强劲，目前约有60笔新交易在渠道中，包括续租和新租 [13] - 观察到购物中心投资销售市场交易量疲软，去年此时有23笔销售，今年同期少于10笔（约8或9笔），但难以从有限数据点推断资本化率趋势 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极推进再开发平台，包括价值增值改造和混合用途改造两大平台 [14] - 价值增值改造项目：费城Christina Crossing（原Port Richmond购物中心）已正式动工，预计2022年稳定；马里兰州Yorktowne Plaza已获完全授权，预计2023年稳定；Carman's Plaza接近完工，预计2022年稳定 [14][15][16] - 混合用途改造项目：South Quarter Crossing项目包括80万平方英尺零售和277套住宅单元，预计平均基本租金从每平方英尺13.93美元升至近20美元，第一阶段计划2019年底启动 [17][18]；[Indiscernible]项目计划底层零售上层住宅，预计2021年早中期启动；华盛顿特区Northeast Heights项目计划2020年底至2021年初启动 [20][21] - 公司对创建充满活力的社区以提升股东价值感到振奋 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司股价与内在价值存在显著脱节，希望随着业务计划成功执行，股价能更好反映应有价值 [9] - 尽管投资销售市场交易量下降，但资产类型仍有流动性，私有市场价值可见度合理 [9] - 对于合资伙伴的探索，当前考虑是建筑融资资本充足且条款诱人，使得合资益处被淹没，目前更倾向于利用融资市场，但对未来合资持开放态度 [36][37][40] 其他重要信息 - 公司强调其核心价值是协作、合作和日常卓越 [6] - 再开发活动导致部分物业空间停用，特别是在南费城购物中心，这对净营业收入产生暂时影响 [24] - 社区外联和营销成本（约75万美元）预计2020年将持续，与今年水平基本一致 [50] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于交易市场疲软的评论能否澄清和详细说明 [31] - 管理层指出，其业务区域内销售交易量同比显著下降，去年此时有23笔销售，今年同期只有8或9笔 [32] - 关于这是否反映在定价上，管理层表示由于数据点少，难以对资本化率趋势做出有意义的推断，每个交易都有其特殊性，目前只能说明市场交易量处于低位 [33][34] 问题: 关于Fishtown Crossing项目的最新情况，特别是预租赁状况 [35] - 管理层确认，该项目已与星巴克和Nifty Fifty签署租约，另有几份租约处于不同谈判阶段，小店铺租金范围从低至40多美元（每平方英尺）起，相比翻新前原有租金有显著增长 [35] 问题: 关于探索再开发项目合资伙伴的进展，以及与股价脱节的关联 [36] - 管理层表示，股价评论与寻找合资伙伴无关；主要考量是建筑融资资本极其充足且条款诱人，这压倒了合资的好处；合资谈判复杂，且公司规模下所需增量资本相对不大；目前结论是聚焦建筑融资市场更为有利，但对未来合资仍持开放态度，取决于融资环境和未来资本需求 [36][37][40] 问题: 关于同店净营业收入增长预期，特别是第四季度和2020年 [43] - 管理层重申对全年相对平坦的预期感到满意；指出同店池规模小（季度净营业收入约2000万美元，100基点仅20万美元），小变动影响大；2020年尚未提供指导，但一些导致困难比较的因素（如Bon-Ton空置）将消退，具体指导将在下次电话会议提供 [44] 问题: 关于已租赁与已入驻空间之间170基点差异，以及年底前是否有较大租赁开始生效 [45] - 管理层表示，同店计算基于现金制，租赁转为入驻有利，但有时有免租期，需要时间才能体现收益；年底前预计不会有导致本季度同店指标剧变的重大因素 [45] 问题: 关于资产处置的投资者兴趣水平，以及Carll's Corner和Suffolk Plaza的出售时间表 [46] - 管理层表示，未售出资产有具体原因，与整体交易量下降趋势无关；Suffolk资产已处于合同阶段（但细节受限）；Carll's Corner是小型资产，出售金额不大，正解决一些实际问题；另一处资产不在所述市场内，正等待最终租约后再推向市场 [47][48][49] 问题: 关于指导中包含的社区外联和营销成本（75万美元）是否在2020年持续 [50] - 管理层确认，该成本涉及多个再开发物业，明年运行率应与今年基本一致，随着再开发项目推进，相关物业会变化但总运行率保持稳定 [50]

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司通过运营合伙企业拥有并运营62个商业中心、1座办公楼和6处未开发地产[189] - 截至2019年6月30日，公司拥有和租赁的物业数量为62处，较2018年减少3处，降幅4.62%[205] 物业处置与收益情况 - 2019年1 - 3月公司处置物业合同总价875万美元，收益183.9万美元，净收入360.3万美元[191] - 2019年公司计划出售Perimeter Square并将其归类为待售资产，截至6月30日记录了115万美元减值费用[192] - 2019年3个月处置物业收益减少33.1万美元，6个月增加45.3万美元[205][209] 信贷协议与债务偿还情况 - 2019年4月25日公司对KeyBank信贷协议进行首次修订，支付100万美元本金并从5月1日起每月支付25万美元本金，信贷额度将在7月31日降至2700万美元，9月30日降至750万美元，若8月31日未低于1100万美元利率将升至Libor加350个基点[193] - 2019年6月28日公司对Martinsville村抵押部分再融资，偿还1546万美元，上半年已偿还235万美元[194] - 截至2019年3月31日，Revere定期贷款已还清，2016年公司为Sea Turtle Development提供1200万美元贷款，该项目超预算800万美元，截至6月30日公司确认500万美元减值费用，累计减值1200万美元[195][197] - 2019年8月1日，公司对Laburnum Square再融资，KeyBank信贷额度本金支付755万美元，余额降至2624万美元[235] - 2019年6月30日后，出售Perimeter Square后偿还贷款650万美元[235] 优先股股息情况 - 截至2019年6月30日，公司对A、B、D系列优先股累计未宣告股息约1001万美元，其中3 - 6月分别为349万美元和697万美元[199] - 自2018年第四季度起，董事会暂停A、B、D系列优先股股息支付，约每季度节省349万美元[237] 物业租赁情况 - 2019年第二季度和上半年续租总面积分别为98796平方英尺和219710平方英尺，新租总面积分别为16018平方英尺和47218平方英尺[201] - 2019年第二季度和上半年续租租金加权平均变化率分别为3.50%和2.29%，新租加权平均租金分别为每平方英尺14.89美元和13.49美元[201] - 未来6个月到期的可租赁总面积占比为4.17%，高于2018年的2.50%[201] 公司营收与费用情况 - 2019年3个月和6个月的总营收分别为1553万美元和3153万美元，较2018年分别减少141万美元和171万美元，降幅分别为8.32%和5.14%[205][206] - 2019年3个月和6个月的总运营费用分别为1741万美元和2979万美元，较2018年分别增加320万美元和96.2万美元，增幅分别为22.54%和3.34%[205][208] - 2019年公司对海龟应收票据计提500万美元减值损失，对待售资产计提115万美元减值损失，而2018年无此类情况[208] - 2019年3个月和6个月的折旧和摊销分别减少214万美元和380万美元，主要因2018年提前终止租约注销租赁无形资产[208] - 2019年3个月和6个月的公司一般及行政费用分别减少88.8万美元和158万美元[205][209] - 2019年3个月和6个月的利息费用分别为495万美元和974万美元，较2018年分别减少23.3万美元和1.7万美元，降幅分别为4.50%和0.17%[205][210] - 2019年薪酬和福利分别减少1.5万美元和34万美元，专业费用分别减少48.2万美元和74.4万美元，收购和开发成本分别减少23.7万美元和24万美元，资本和债务融资成本分别减少18.3万美元和16.2万美元[211] 不同类别物业收入与费用情况 - 新店类别代表2018年1月收购的JANAF和2019年4月并入的JANAF行政大楼[212] - 2019年Q2和H1同店物业收入分别降至1267万美元和2590万美元，较2018年同期的1409万美元和2797万美元分别减少142万美元和207万美元[216] - 2019年Q2和H1新店贡献收入分别为284万美元和556万美元，较2018年同期的276万美元和505万美元有所增加[217] - 2019年Q2和H1同店物业费用分别为378万美元和771万美元，与2018年同期的379万美元和776万美元基本持平，总物业费用增加主要因新店费用分别增加8.8万美元和25.4万美元[218] - 2019年Q2和H1物业净营业收入分别为1092万美元和2213万美元，较2018年同期的1234万美元和2390万美元分别减少142万美元和176万美元[220] - 2019年Q2和H1同店物业净营业收入分别减少141万美元和202万美元，新店分别减少1.2万美元和增加25.8万美元[220] 公司盈利情况 - 2019年Q2净亏损716.3万美元，2018年同期为156万美元[214] - 2019年H1净亏损650.8万美元，2018年同期为343.2万美元[215] 非GAAP指标情况 - 公司使用非GAAP指标资金运营现金流（FFO）衡量运营表现[221] - 2019年Q2和H1总FFO较2018年同期分别减少536万美元和527万美元，降幅分别为108.03%和55.47%[222][223] - 2019年Q2和H1总AFFO分别为158万美元和264万美元，较2018年同期分别减少83万美元和173万美元[225][228] 现金流情况 - 2019年6月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2036万美元，高于2018年12月31日的1800万美元[229] - 2019年H1经营活动现金流为781万美元，较2018年同期减少482万美元，降幅38.18%[230][231] - 2019年H1投资活动现金流为263万美元，较2018年同期增加2462万美元，增幅111.98%[230][232] - 2019年H1融资活动现金流为 - 808万美元，较2018年同期减少2376万美元，降幅151.53%[230][232] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司债务余额分别为3.58亿美元和3.70亿美元[233] - 2019年6月30日，公司固定利率债务（含待售资产）加权平均利率为4.70%，期限为5.07年[233] - 截至2019年12月31日的六个月内，公司有6500万美元债务到期[233] - 2019年6月30日，公司未来12个月债务到期和本金支付需求为8268万美元，其中KeyBank信贷额度为3429万美元[235] 应收票据减值情况 - 2019年Q2和H1应收票据减值均为500万美元，与Sea Turtle应收票据减值有关[225] 公司现金储备情况 - 2019年6月30日，公司有现金及现金等价物393万美元，贷款人储备金1643万美元[237] 债券情况 - 2011年9月1日，Grove经济发展局发行241.5万美元债券，利率2.29%，不超过14% [240] 公司未来本金义务与债务服务缺口情况 - 截至2019年6月30日，公司根据协议承担的未来总本金义务不超过226万美元[241] - 2019年上半年，公司支付债务服务缺口约4.4万美元，2018年同期约0.5万美元[241] 新租赁准则情况 - 2019年1月1日起，公司采用新租赁准则，确认使用权资产约1190万美元，租赁负债约1199万美元[244] 公司网站情况 - 公司网站为www.whlr.us，会在网站免费提供相关报告[245]

EXHIBIT 99.1 SUPPLEMENTAL FINANCIAL INFORMATION FOR THE PERIOD ENDED JUNE 30, 2019 CEDAR REALTY TRUST, INC. Supplemental Financial Information June 30, 2019 (unaudited) | --- | --- | |---------------------------------------------------------------------|---------| | TABLE OF CONTENTS \nEarnings Press Release . | 4 - 6 | | Financial Information | | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 7 | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 8 | | Supporting Schedules to Consolidated Statements | 9 | | Fu ...

Cedar Realty Trust, Inc. (CDR) Q2 2019 Earnings Conference Call August 1, 2019 5:00 PM ET Company Participants Nicholas Partenza - Director, Financial Reporting Bruce Schanzer - Chief Executive Officer Robin Zeigler - Chief Operating Officer Philip Mays - Chief Financial Officer Conference Call Participants Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Collin Mings - Raymond James Operator Welcome to the Second Quarter 2019 Cedar Realty Trust Earnings Conference Call. As a reminder, this conference is being recorde ...

Cedar Realty Trust, Inc. (CDR) Q1 2019 Earnings Conference Call May 2, 2019 5:00 PM ET Company Participants Nicholas Partenza - Director of Financial Reporting Bruce Schanzer - President, Chief Executive Officer Robin Zeigler - Executive Vice President and Chief Operating Officer Philip Mays - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer Conference Call Participants Collin Mings - Raymond James Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Operator Welcome to the Cedar Realty Trust First Quarter ...

公司物业持有情况 - 截至2019年3月31日，公司通过运营合伙企业拥有并运营62个中心、1座办公楼和6处未开发物业[163] - 与2018年第一季度相比，2019年第一季度物业数量减少3处至62处，降幅4.62%；总可出租面积减少5.64万平方英尺至568.67万平方英尺，降幅0.98%；期末入住率降至89.0%，降幅1.98%[173] 物业处置情况 - 2019年1 - 3月，公司处置物业合同总价875万美元，收益183.9万美元，净收益360.3万美元[165] - 2019年第一季度物业处置收益增加78.4万美元，增幅74.31%[173][176] 债务偿还与资金情况 - 截至2019年3月31日，公司使用多种资金来源还清了40.6万美元的Revere定期贷款本金余额及2万美元退出费[167] - 截至2019年3月31日，公司累计未宣告优先股股息约650万美元，其中约350万美元归因于本季度[168] - 截至2019年3月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计1861万美元，2018年12月31日为1800万美元[194] - 截至2019年3月31日，公司未来12个月债务到期和本金支付需求为9083万美元，其中KeyBank信贷额度为5125万美元[198] - 公司计划对2019年12月到期的2197万美元Rivergate贷款进行再融资[199] - 截至2019年3月31日，公司有416万美元现金及现金等价物，1445万美元存于贷款人储备金[201] - 公司未来根据协议承担的总本金义务不超过228万美元，2019年3月31日未计提债务服务短缺金额[206] 租赁业务数据 - 2019年第一季度，续租总面积12.09万平方英尺，新租总面积3.12万平方英尺；续租加权平均租金变化率为0.63%，新租加权平均租金为每平方英尺12.77美元[170] 财务关键指标变化 - 2019年第一季度总营收1600万美元，较2018年同期减少29.8万美元，降幅1.83%[173][174] - 2019年第一季度总运营费用1238万美元，较2018年同期减少224万美元，降幅15.32%[173][175] - 2019年第一季度利息费用479万美元，较2018年同期增加21.6万美元，增幅4.72%[173][177] - 2019年第一季度同店物业收入降至1322万美元，2018年同期为1387万美元，减少65万美元[181][182] - 2019年第一季度新店物业收入为272万美元，2018年同期为228万美元[181][183] - 2019年第一季度同店物业费用为393万美元，2018年同期为397万美元，新店费用增加16.6万美元[181][184] - 2019年第一季度物业净营业收入为1121万美元，2018年同期为1156万美元，减少34.1万美元[181][185] - 2019年第一季度总FFO为463.2万美元，2018年同期为454.9万美元，增加8.3万美元[188] - 2019年第一季度总AFFO为106.4万美元，2018年同期为196.6万美元，减少90.2万美元[191][193] 现金流情况 - 2019年第一季度经营活动现金流为270万美元，2018年同期为647万美元，减少378万美元[194][195] - 2019年第一季度投资活动现金流为332万美元，2018年同期为 - 2347万美元，增加2678万美元[194][196] - 2019年第一季度融资活动现金流为 - 541万美元，2018年同期为2205万美元，减少2746万美元[194][196] - 2018年收购JANAF现金流出2315万美元，资本支出现金流出减少119万美元，2019年物业销售现金收入增加244万美元[198] - 2018年优先股出售收益减少2116万美元，贷款收益减少740万美元，贷款本金支付增加450万美元，股息和分配现金流出减少548万美元[198] 股息政策 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度节省约349万美元[201] 表外安排与准则应用 - 截至2019年3月31日，公司无可能对财务状况产生重大影响的表外安排[204] - 公司采用ASU 2016 - 02准则，确认使用权资产约1190万美元，租赁负债约1199万美元[209] 公司上市信息 - 公司普通股在纳斯达克上市，代码“WHLR”，网站为www.whlr.us [210]

应收票据风险 - 公司向海龟开发公司发放的应收票据面临重大风险和损失，可能对财务状况和经营成果产生重大不利影响[135] 土地持有风险 - 公司拥有6块未开发土地，其价值会随市场波动，持有成本可能导致亏损或盈利能力下降[136] 政策变更风险 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率上升，增加违约风险[141] 股息支付情况 - 2018年3月公司暂停普通股股息支付，2018年第四季度和2019年第一季度暂停A、B、D系列优先股股息支付，计划在2019年第二季度重新审视优先股股息支付政策[145][147] 所有权稀释风险 - 截至2018年12月31日，公司持有运营合伙企业98.33%的流通普通股，运营合伙企业可向第三方发行额外合伙单位，会稀释公司所有权[148] 投资公司认定条件 - 公司需满足投资证券价值不超过非合并基础上总资产价值（不包括政府证券和现金项目）40%的条件，以避免被认定为投资公司[149] 董事和高管责任限制 - 公司董事和高管对公司和股东的金钱损害赔偿责任有限，股东对其采取行动的权利受限[142] REIT资格及纳税相关 - 公司选择作为房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果，减少可分配给股东的资金[152] - 为符合REIT资格，公司至少95%的年收入须来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）[154] - 即使公司继续符合REIT资格，仍可能需缴纳一些联邦、州和地方的所得税、财产税和消费税，出售房产时可能面临100%的惩罚性税收[155] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配少于100%，将按常规企业所得税率纳税；若分配少于特定比例之和，将征收4%的不可抵扣消费税[158] - “合格股息”支付给美国个人、信托和遗产股东的最高税率为20%，REIT支付的股息通常无此优惠[160] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的消费税[161] - 若公司运营合伙企业或子合伙企业被视为应纳税实体，将无法满足REIT的总收入测试和资产测试，可能失去REIT资格[157] - 若公司运营合伙企业或子合伙企业不被视为合伙企业，将需缴纳联邦和州企业所得税，大幅减少可用于偿债和分配的现金[157] - 税法变化可能对公司投资者或公司产生不利影响，新立法等可能影响公司获得REIT资格或相关美国联邦所得税后果[164] REIT运营风险 - 为维持REIT地位，公司可能需在不利市场条件下借款，若无法获得资金，可能缩减投资活动或在不适当时机处置资产[158] - 公司未来可能以证券形式支付股息，美国股东可能需缴纳超过所获现金的税款，非美国股东可能需被预扣美国税款[159] - 若大量股东为支付股息税款出售股票，可能对公司证券每股交易价格产生不利影响[159] - 为符合REIT要求，公司可能需清算或放弃有吸引力的投资，可能对业务结果、盈利能力和执行商业计划的能力产生不利影响[163]

Wheeler Real Estate Investment Trust (NASDAQ:WHLR) Q4 2018 Results Earnings Conference Call February 27, 2019 10:00 AM ET Company Participants Mary Jensen - IR David Kelly - CEO and President Matt Reddy - CFO Conference Call Participants Operator Good morning ladies and gentlemen and welcome to Wheeler Real Estate Investment Trust 2018 Fourth Quarter Earnings Conference Call. At this time, all lines have been placed in listen-only mode. Please note that today's conference call is being recorded with a webca ...

业绩总结 - Wheeler REIT在2018年第四季度净亏损为15,754,000美元，基本和稀释每股亏损为1.66美元[20] - 2018年第四季度总收入为16,067千美元，同比增长12.3%[24] - 2018年第四季度租赁收入为12,589千美元，同比增长15.6%[24] - 2018年第四季度物业净运营收入为11,215千美元，同比增长12.0%[30] - 2018年全年净亏损为16,906千美元，相较于2017年的12,778千美元增加了32.5%[34] 财务数据 - 截至2018年12月31日，投资物业净值为433,142,000美元，现金及现金等价物为3,544,000美元[22] - 总资产为508,081,000美元，负债占总资产的比例为72.75%[20] - 2018年总负债为369,612,000美元，较2017年增加[22] - 股东权益总额为42,061,000美元，较2017年减少[22] - 2018年第四季度可用运营资金（FFO）为-497,000美元，FFO每普通股和OP单位为-0.05美元[20] - 调整后的可用运营资金（AFFO）为1,455,000美元，AFFO每普通股和OP单位为0.15美元[20] 用户数据 - 总可租赁面积为5,716,471平方英尺，整体入住率为89.1%[20] - 2018年第四季度签署或续签的租约数量为37个[20] - 前十大租户的年化基础租金总额为12,110,000美元，占总年化基础租金的24.59%[45] - 2019年到期的租赁面积为370,966平方英尺，占总到期租赁面积的6.49%[47] - 2020年到期的租赁面积为1,238,042平方英尺，占总到期租赁面积的21.66%[47] 未来展望 - 2019年到期的本金还款为88,036千美元，占总本金还款的23.82%[39] - 2023年到期的本金还款为84,982千美元，占总本金还款的22.99%[39] - 总到期租赁数量为378个，租赁面积总计1,315,317平方英尺，年化基础租金总额为11,752,000美元[51] 费用与支出 - 2018年第四季度运营费用为19,909千美元，同比增长3.4%[24] - 2018年第四季度利息支出为5,288千美元，较2017年的4,168千美元增加了26.9%[34] - 2018年全年折旧和摊销费用为26,399千美元，较2017年的26,684千美元下降了1.1%[34] - 2018年第四季度折旧和摊销费用为6,151千美元，同比增长6.5%[26] - 2018年第四季度资产管理费用为46千美元，同比下降61.7%[24] 负面信息 - 2018年第四季度净亏损为12,884千美元，较2017年同期的8,719千美元有所增加[30] - 2018年第四季度不良债权准备金为99千美元，较2017年同期的14千美元有所上升[30] - 2018年第四季度每股亏损为1.66美元，较2017年同期的1.22美元有所增加[24]