财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营FFO为1670万美元或每股018美元 其中包含与Metro Square的Shoppers Food Warehouse相关的高额租约终止收入 约合每股008美元 [49] - 第一季度同物业NOI同比增长08% 不包括再开发物业 若包括再开发物业则增长01% [50] - 公司已撤回2020年全年业绩指引 [56] - 第一季度现金收款率为70% [88] - 第一季度录得740万美元减值 与Metro Square相关 同时确认710万美元租约终止费 [98][99] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署30笔租约 总面积309500平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1618美元 [44] - 完成17笔续租 总面积270302平方英尺 续租租金差为正09% 若排除三笔大型杂货店续租 续租租金差提高至27% [45] - 五笔空置期少于一年的可比新租约租金差为正243% 七笔空置期超过一年的可比租约租金差为负32% 整体可比新租约租金差为负75% 整体可比租约租金差为负04% [46] - 第一季度同物业出租 occupancy 较2019年同期高130个基点 较上一季度高20个基点 [47] - 前五大租户类别占年化基本租金总额的50% 其中杂货店占28% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产几乎全部为杂货店锚定的购物中心 主要面向必需品零售商 此类服务更具互联网抵抗力 资产更具韧性 [16] - 公司战略聚焦于人口和贸易区域 而非收入或教育水平 并几乎专攻杂货店锚定资产 [19][20] - 公司认为此次疫情可能催化投资者情绪的转变 使其更青睐公司投资组合所体现的特征 [18][31] - 公司将2020年混合用途再开发项目的资本支出大幅削减至2000万美元 并可能进一步缩减 [13][67] - 公司正在评估社交距离等新动态对混合用途项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 [78][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID-19大流行导致美国及全球经济大部分停摆 公司业务面临压力 约40%的租户目前处于关闭状态 股价处于历史低位 [11][12] - 与购物中心REITs整体58%的平均收款率相比 公司4月份收款率达到704% 5月份迄今收款率为65% 预计本月将继续增长 显示出不同零售资产类型的业绩分化 [14][37] - 公司采取了一系列措施来保持流动性和财务灵活性 包括提取7500万美元循环信贷额度 将普通股股息削减至每股001美元 削减资本支出 [53] - 公司杠杆率高于行业平均水平 但目前的首要任务是最大化现金流入 最大化租户保留率 以及最小化现金流出 而非立即去杠杆 [102][105] - 由于股价下跌 公司可能在年底前采取反向股票分割等措施 以使股价回升至1美元以上 满足纽交所上市要求 [13][106][109] 其他重要信息 - 公司团队积极与租户沟通 不仅讨论租金收取或宽限 也进行关怀问候 这种深度互动推动了边际租金收取 使得第二季度迄今的整体收款率远高于行业平均水平 [25] - 为应对疫情 公司重新评估了物业维护需求 将经常性月度运营费用减少了近8万美元 并推迟了约500万美元的物业级资本支出 [43] - 目前公司60%的门店处于营业状态 其中89%被视为必需品零售 占整体基本租金构成的61% [42] - 公司鼓励关注社区食物安全问题 呼吁支持当地食品救济站 [34][35] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于投资组合中空置空间的需求前景 特别是来自杂货商或其他必需品零售商 - 目前判断需求迹象为时过早 但杂货店实体表现强劲 租赁给杂货商的可能性有所提高 但需要等到疫情和封锁明确结束后才能 confident 地确定如何租赁这些锚定空间 [58][59][60] 问题: 关于资产价值 潜在处置以及混合用途开发项目战略 - 当前资本市场冻结 交易活动缺乏可见性 但相对而言 对公司资产的价值更为乐观 [63][66] - 混合用途资产方面 公司已缩减2020年资本支出 并可能进一步缩减 同时正在评估资本配置 但现阶段做出判断为时过早 [67][68] 问题: 关于年内迄今的资本支出金额 - 截至5月 用于开发和增值改造的资本支出略低于1000万美元 第一季度为550万美元 [72][73][87] 问题: 关于经济展望和社交距离措施对混合用途项目的长期影响 - 两个主要混合用途项目仍以杂货店为核心锚定 杂货店表现良好 [75] - 项目锚定部分进展顺利 但具体细节尚不便公开 [76] - 公司正在研究社交距离等新动态对项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 但许多方面仍待观察 [78][79][80][81] 问题: 关于与租户的租金宽限或减免谈判细节 - 一般给予租户两个月减免 租金在2020年分6个月或2021年分12个月支付 具体取决于租户类型 [83] - 目前已执行16份协议 主要针对小店铺租户 另有84份已获批待租户审核 [84] 问题: 关于财务契约合规性和杠杆率展望 - 基于当前现金收款率 大多数财务比率有足够的缓冲空间来吸收影响 [89][91] - 银行了解当前情况 并可能就特定契约要求进行合作 [90] - 公司杠杆率高于平均水平 但当前首要任务是现金流和租户保留 去杠杆并非当务之急 待资本市场恢复正常后再行考虑 [102][105] 问题: 关于盈亏平衡现金租金收款水平 - 在采取削减股息等措施后 公司可承受约30%的NOI减少并实现盈亏平衡 这相当于约70%的收款率 [95][96][97] 问题: 关于反向股票分割的考虑 - 此举 solely 由纽交所关于股价持续低于1美元的要求触发 [106] - 公司有直到年底的时间来解决此问题 将视股价恢复情况决定是否进行反向分割 比例旨在满足交易所要求 [108][109]

公司物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[156] - 截至2020年3月31日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年减少2处，降幅3.23%[173] - 截至2020年3月31日，总可租赁面积为556.49万平方英尺，较2019年减少11.07万平方英尺，降幅1.95%[173] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合的出租率约为89.2%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占投资组合物业总年化基本租金的61%、35%和4%，杂货店占总年化基本租金的约27%[160] - 公司约86%的租户开业运营，60个零售购物中心均按相关指南和指令运营，其中45个由杂货店和/或药店作为主力租户[161] 物业出售与减值情况 - 2020年1月21日出售圣马修斯物业，合同价格177.5万美元，亏损2.6万美元，净收益166.5万美元[164] - 2020年公司计划出售哥伦比亚消防站，截至2020年3月31日的三个月记录了60万美元的减值费用[165] 租金收取情况 - 公司4月收到约72%的合同基本租金和租户报销账单，4月拖欠租金的租户中38%为全国性零售商[165] 贷款与资金情况 - 公司获得8笔贷款的宽限期，推迟支付约92.8万美元的本金和利息，目前有现金及现金等价物约670万美元，受限现金约1654万美元[165] - 2020年1月24日公司与KeyBank对信贷协议进行第二次修订，自2019年11月1日起每月支付35万美元本金，需额外质押1500万美元的剩余股权权益，截至2020年5月12日，信贷协议余额为860万美元[166] - 截至2020年3月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2324万美元，较2019年12月31日的2159万美元有所增加[196] - 为满足未来流动性需求，公司贷款收益增加1335万美元，部分被贷款本金支付增加1056万美元抵消；截至2020年3月31日，公司有现金及现金等价物670万美元，贷款人储备金1654万美元；公司计划使用2021年3月31日前经营活动产生的现金[204][205][206] 租赁业务数据 - 2020年第一季度，续租总面积185157平方英尺，续租数量41个，新租总面积27622平方英尺，新租数量14个，未来9个月到期的可出租总面积占比9.33%[169] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，续租加权平均租金变化率为8.60%，新租加权平均租金为每平方英尺13.89美元[169] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度总营收为1557.4万美元，较2019年减少42.1万美元，降幅2.63%[173][175] - 2020年第一季度总运营费用为1199.4万美元，较2019年减少38.5万美元，降幅3.11%[173][176] - 2020年第一季度物业处置收益减少187万美元，主要因2020年第一季度出售圣马修斯物业[173][178] - 2020年第一季度利息费用为440万美元，较2019年减少39.3万美元，降幅8.20%[173][179] - 2020年第一季度其他费用为102.4万美元，包括58.5万美元法律和解成本和43.9万美元代理征集费用[180] - 截至2020年3月31日，公司累积未宣告优先股股息为2047万美元，其中349万美元归属于本季度[181] - 2020年第一季度物业净营业收入为1083万美元，较2019年减少38.5万美元，降幅3.43%[189] - 2020年第一季度同店物业费用为471万美元，较2019年增加8万美元，增幅1.73%[187] - 2020年第一季度同店FFO减少98.7万美元，主要因法律和解等其他费用增加102万美元、物业净营业收入减少11.3万美元、公司一般及行政费用增加6.3万美元，部分被利息费用减少22.3万美元抵消[192][193] - 2020年第一季度FFO为354.8万美元，2019年同期为463.2万美元，同比下降23.40%；AFFO为84.3万美元，2019年同期为106.4万美元[192][194] - 2020年第一季度经营活动现金流为322.3万美元，较2019年同期的269.7万美元增加19.50%；投资活动现金流为133.9万美元，较2019年同期的331.8万美元减少59.64%；融资活动现金流为 - 291.5万美元，较2019年同期的 - 540.9万美元减少46.11%[196] - 截至2020年3月31日，公司债务余额为3.4447亿美元，较2019年12月31日的3.47059亿美元有所减少；固定利率债务加权平均利率为4.68%，期限为4.63年[199][200] - 2020年9月至12月，公司有4617万美元债务到期；未来12个月，公司有5378万美元债务到期及本金支付需求，其中930万美元来自KeyBank信贷协议[200][201] 公司流动性措施 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度为公司提供约349万美元额外资金[206] - 公司计划通过填补空置主力店铺、更换违约租户、利用受限现金进行租户改善、处置资产和再融资等措施增加流动性[207] 其他债务情况 - 2011年9月1日，Grove经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，公司未来在Harbor Pointe协议下的总本金义务不超过223万美元，截至2020年3月31日未为债务服务短缺提供资金[209][210] 公司网站相关情况 - 公司网址为www.whlr.us[214] - 公司通过网站免费提供最新的10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当期报告及相关修订报告[214] - 公司在网站上公布了审计委员会、薪酬委员会、提名与公司治理委员会的章程等内容[214] - 公司网站内容不纳入向美国证券交易委员会提交的10 - Q季度报告或其他报告文件[214] 市场风险披露情况 - 关于市场风险的定量和定性披露不适用[215]

公司物业整体情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有68处房产，包括61个零售购物中心，总可租赁面积达5,618,877平方英尺，出租率为89.8%[20] - 截至2019年12月31日，公司房产组合的年化基础租金中，东北、中大西洋和东南部市场分别约占4%、36%和60%[20] - 公司拥有61个零售购物中心、1座办公楼和6块未开发土地，2019年12月31日总净可租面积约561.9万平方英尺，出租率约89.8%[69] - 公司专注于拥有、租赁和运营收入型零售物业，目标市场为东北、中大西洋和东南部[68] - 公司总可租赁物业组合的总可租赁面积为5,618,877平方英尺，出租率为89.8%，占用率为89.4%，总占用面积为5,023,505平方英尺，年化基础租金为48,512,000美元，每平方英尺年化基础租金为9.66美元[41] - 截至2019年12月31日，公司租赁到期信息显示，2020 - 2029年及以后各时间段均有租赁到期，总到期租赁783份，到期总面积561.8877万平方英尺，到期年化基础租金4.8512亿美元[49] - 截至2019年12月31日，公司拥有61个购物中心、1个办公室和6个未开发物业[188] - 截至2019年12月31日，公司物业组合总可出租面积约为5619000平方英尺，出租率约为89.8%[188] 租户相关情况 - 无租户占公司年化基础租金的比例超过6%，或占总可租赁面积的比例超过7%[21] - 截至2019年12月31日，前10大租户占年化基础租金的25.34%（1230万美元），占总可租赁面积的29.81%（168万平方英尺）[21] - 前十大租户年化基础租金共1.2299亿美元，占比25.34%，占用可出租面积167.5607万平方英尺，占比29.81%[46] 公司人员情况 - 公司有47名全职员工[22] - 首席执行官David Kelly有超过28年房地产行业经验，此前在Supervalu完成超5亿美元交易[23] - 首席运营官Andrew Franklin有超19年商业地产经验，此前管理资产达5000万美元[24][25] 公司物业交易情况 - 2019年公司出售4处房产，净收益360万美元用于偿还债务[28] - 2019年公司处置多项物业，合同总价1.595亿美元，总收益172.5万美元，净收入360.3万美元[72] 公司会议及相关规定情况 - 公司2020年年度股东大会将于2020年5月28日在弗吉尼亚海滩举行[34] - 公司是较小报告公司，无需提供风险因素信息[35] 各物业具体数据情况 - JANAF物业可租赁面积最大，为825,006平方英尺，年化基础租金最高，为8,176,000美元[39] - 南广场物业出租率最低，为14.2%，占用面积为6,300平方英尺，年化基础租金为91,000美元[41] - 阿姆斯科特大楼每平方英尺年化基础租金最高，为46.34美元，可租赁面积为2,500平方英尺，出租率和占用率均为100%，年化基础租金为116,000美元[39] - 亚历克斯城市场可租赁面积为147,791平方英尺，出租率和占用率均为96.8%，总占用面积为142,991平方英尺，年化基础租金为1,140,000美元，每平方英尺年化基础租金为7.98美元[39] - 比弗鲁因村可租赁面积为74,038平方英尺，出租率为93.7%，占用率为89.2%，总占用面积为66,036平方英尺，年化基础租金为1,137,000美元，每平方英尺年化基础租金为17.22美元[39] - 布鲁克运行购物中心可租赁面积为147,738平方英尺，出租率和占用率均为92.1%，总占用面积为136,102平方英尺，年化基础租金为1,404,000美元，每平方英尺年化基础租金为10.32美元[39] - 布莱恩站可租赁面积为54,397平方英尺，出租率和占用率均为100%，总占用面积为54,397平方英尺，年化基础租金为601,000美元，每平方英尺年化基础租金为11.05美元[39] - 巴特勒广场可租赁面积为82,400平方英尺，出租率和占用率均为87.6%，总占用面积为72,196平方英尺，年化基础租金为769,000美元，每平方英尺年化基础租金为10.66美元[39] - 切萨皮克广场可租赁面积为108,982平方英尺，出租率和占用率均为96.5%，总占用面积为105,182平方英尺，年化基础租金为793,000美元，每平方英尺年化基础租金为7.54美元[39] 公司法律诉讼情况 - 前CEO Jon Wheeler起诉公司，称被不当解雇，索赔约100万美元，公司反诉其偿还约15万美元个人费用，案件结果待法院3月中旬裁定[55] - BOKF起诉WD - 1 Associates和Jon Wheeler，2月破产法院批准BOKF以1875万美元信贷投标购买Sea Turtle项目，公司子公司为债权人，预计收益 immaterial[57] 公司股权相关情况 - 截至2020年2月24日，公司普通股有171名登记持有人[63] - 公司普通股在纳斯达克资本市场交易，代码“WHLR”[62] - 2018年3月董事会暂停普通股股息支付，2018年12月31日起暂停A、B、D系列优先股季度股息，D系列优先股股息率增至10.75%[64] - 截至2019年12月31日，经股东批准的股权薪酬计划下可供未来发行的证券数量为173811股[158] 公司信贷及债务情况 - 2019年4月25日公司对KeyBank信贷协议进行首次修订，支付100万美元本金，并从5月1日起每月支付25万美元本金；12月21日进行二次修订，从11月1日起每月支付35万美元本金，需额外质押1500万美元剩余股权权益，KeyBank信贷额度到2020年1月31日降至1000万美元，4月30日降至200万美元，6月30日到期，2019年已支付410万美元本金[75][76] - 截至2019年12月31日，修订后的信贷协议由7处物业抵押，利息5.29%，余额1788万美元[77] - Revere定期贷款已还清，还款来源包括物业再融资所得3.017亿美元、物业销售所得38.3万美元、每月预定本金支付30万美元、运营现金流42.6万美元[78][79] - 2016年公司向Sea Turtle Development提供1100万美元贷款用于部分资金支持，提供100万美元用于土地出售，这两笔本票从属于BOKF的2000万美元建设贷款；2019年该项目出现违约和破产情况，公司2019年对该应收票据计提500万美元减值费用，累计减值1200万美元，截至2019年12月31日账面价值为零；2020年2月破产法院批准BOKF以1875万美元收购Sea Turtle[80][81][82][83] - 截至2019年12月31日，公司累积未宣告优先股股息1699万美元，其中1395万美元归因于2019年[84] - 截至2019年12月31日，公司债务余额为3.47059亿美元，较2018年的3.69612亿美元有所减少[105] - 2019年固定利率债务加权平均利率为4.67%，期限为4.77年，2020年到期债务为6207万美元[106] - 公司计划通过多种措施满足未来流动性需求，包括使用运营现金、暂停优先股股息支付等，暂停股息支付预计每季度提供约349万美元资金[109] - 2019年和2018年，公司分别为债务服务短缺提供约7.9万美元和7.3万美元资金，未来总本金义务不超过223万美元[113] 公司租赁业务情况 - 2019年租赁续约总面积103.6017万平方英尺，新租赁面积11.7605万平方英尺；续约加权平均租金变化率4.17%，新租赁加权平均租金每平方英尺12.82美元；未来12个月到期的可租赁总面积占比13.10%[87] 公司准则采用情况 - 公司于2019年1月1日采用ASC Topic 842“租赁”准则，使用修改后的追溯调整法，无累计影响调整[98] - 2019年1月1日，公司确认使用权资产和租赁负债分别约为1190万美元和1199万美元，增量借款利率为4.84%[100] 公司现金流情况 - 2019年12月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2159万美元，较2018年的1800万美元有所增加[101] - 2019年经营活动现金流为1525万美元，较2018年的2200万美元减少675万美元，降幅30.67%[101][102] - 2019年投资活动现金流为86.8万美元，较2018年的-2245万美元增加2332万美元，增幅103.87%[101][103] - 2019年融资活动现金流为-1253万美元，较2018年的616万美元减少1869万美元，降幅303.36%[101][105] 公司财务指标变化情况 - 2019年末公司拥有和租赁的物业数量为61处，较2018年末的64处减少3处，降幅4.69%[118] - 2019年总营收为6316万美元，较2018年的6528万美元减少211万美元，降幅3.24%[118][119] - 2019年总运营费用为5370万美元，较2018年的6528万美元减少1158万美元，降幅17.74%[118][121] - 2019年物业处置收益为139.4万美元，较2018年的246.3万美元减少106.9万美元，降幅43.40%[118][124] - 2019年利息费用为1898.5万美元，较2018年的2022.8万美元减少124.3万美元，降幅6.14%[118][125] - 2019年持续经营业务净亏损为814.4万美元，较2018年的1780.9万美元减少966.5万美元，降幅54.27%[118] - 2019年同店物业收入为5136万美元，较2018年的5243万美元减少107万美元[130][131] - 2019年同店物业费用为1559万美元，较2018年的1506万美元增加52.4万美元[130][132] - 2019年物业净营业收入为4391万美元，较2018年的4640万美元减少249万美元[130][133] - 2019年末物业出租率为89.8%，较2018年末的89.4%提升0.4个百分点，升幅0.45%[118] - 2019年和2018年相比，净（亏损）收入增加8762万美元，增幅51.83%；折旧和摊销减少5775万美元，降幅21.31%；商誉减值减少5486万美元，降幅100%；房地产减值减少3938万美元，降幅100%；持有待售资产减值增加1598万美元，增幅100%；处置物业收益增加1069万美元，增幅43.40%；终止经营处置物业收益增加903万美元，增幅100%；FFO减少2867万美元，降幅17.65%[135] - 2019年同店FFO减少267万美元，主要因应收票据减值费用增加326万美元、物业净营业收入减少160万美元，不过公司一般及行政费用减少160万美元、利息费用减少79.3万美元[135] - 2019年和2018年FFO分别为1337.9万美元和1624.6万美元；AFFO分别为397万美元和708.3万美元[135][136] - 2019年12月31日公司总资产为484,365千美元，2018年为508,081千美元[177] - 2019年12月31日公司总负债为371,133千美元，2018年为386,871千美元[177] - 2019年公司总营收为63,162千美元，2018年为65,275千美元[179] - 2019年公司总运营费用为53,702千美元，2018年为65,283千美元[179] - 2019年公司运营收入为10,854千美元，2018年为2,455千美元[179] - 2019年公司持续经营业务税前净亏损为8,129千美元，2018年为17,769千美元[179] - 2019年公司净亏损为8,144千美元，2018年为16,906千美元[179] - 2019年归属于公司普通股股东的净亏损为22,668千美元，2018年为29,327千美元[179] - 2019年持续经营业务每股亏损为2.34美元，2018年为3.26美元[179] - 2019年加权平均股数（基本和摊薄）为9,671,847股，2018年为9,256,234股[179] - 2019年末公司股东权益总额为26007000美元，较2018年末的44255000美元有所下降[181] - 2019年公司净亏损8144000美元，2018年净亏损16906000美元[185] - 2019年公司经营活动产生的净现金为15253000美元，2018年为22002000美元[185] - 20

业绩总结 - 2019年第四季度每股净亏损为$(0.15)，全年每股净亏损为$(0.12)[9] - 第四季度运营资金来自运营（FFO）为每股$0.11，全年为每股$0.45[8] - NAREIT定义的FFO在第四季度为$11.0百万，每股$0.12，全年为$42.1百万，每股$0.46[10][11] - 2019年第四季度的租金收入为3532.8万美元，较2018年同期的3670.4万美元下降了3.8%[33] - 2019年第四季度的物业运营收入为2320.6万美元，较2018年同期的2439.2万美元下降了4.9%[33] - 2019年第四季度的净亏损为991.4万美元，较2018年同期的净收入473.6万美元下降了209.5%[33] - 2019年全年净亏损为167.6万美元，较2018年的净收入435.8万美元下降了138.5%[33] - 2019年第四季度的总物业收入为3562.8万美元，较2018年同期的3693.2万美元下降了3.5%[33] - 2019年第四季度的EBITDAre为19,504,000美元，同比下降3.5%（2018年为20,222,000美元）[39] - 2019年全年EBITDAre为76,932,000美元，同比下降6.7%（2018年为82,382,000美元）[39] 用户数据 - 2019年总投资组合的出租率为93.2%，较2018年同期的91.0%有所上升[13] - 2019年第四季度签署41份新租约和续租，面积为297,100平方英尺，全年签署162份租约，面积为1,742,100平方英尺[12] - 截至2019年12月31日，CEDAR REALTY TRUST的总租户数量为816个，租赁面积为7,619,000平方英尺[55] - 2019年第四季度的平均基础租金为13.48美元，较2018年同期的13.26美元有所上升[57] - 2019年总租赁面积为1,716,300平方英尺，平均租金为每平方英尺12.22美元，较之前的11.96美元增长2.1%[51] 未来展望 - 2020年初步指导显示每股净亏损预期为$(0.12)至$(0.10)[18] - 2020年NAREIT定义的FFO预期为每股$0.48至$0.50，运营FFO预期为每股$0.49至$0.51[18] - 2020年同物业NOI增长预期相对平稳，预计包括重建物业的同物业NOI将下降1%至2%[18] 新产品和新技术研发 - CEDAR REALTY TRUST于2019年6月19日以850万美元收购了位于费城的Girard Plaza，建筑面积为35,688平方英尺[59] - CEDAR REALTY TRUST于2019年2月15日以1,033万美元出售了位于Maxatawny的Maxatawny Marketplace，建筑面积为68,730平方英尺[59] - CEDAR REALTY TRUST于2019年6月26日以904.8万美元出售了位于Fort Washington的Fort Washington Center，建筑面积为41,000平方英尺[59] 负面信息 - 2019年每股摊薄FFO为0.13美元，较2018年的0.46美元下降71.7%[37] - 2019年净亏损为12,657,000美元，而2018年同期为1,932,000美元，亏损显著增加[37] - 2019年第四季度的其他费用和收入总额为2747.9万美元，较2018年同期的1397.8万美元上升了96.5%[33] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年净债务与房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为8.7倍[15] - 2019年固定利率债务占比为75.4%，金额为477,344,000美元[41] - 2019年利息覆盖比率（基于调整后的EBITDAre）为3.2倍，较2018年的3.5倍有所下降[39]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营FFO为970万美元或每股011美元 全年运营FFO为4080万美元或每股045美元 [29] - 全年同物业NOI增长（不包括再开发物业）为03% 包括再开发物业则下降03% [30] - 2020年初始运营FFO指引范围为每股049美元至051美元 [31] - 2020年指引包括来自Metro Square的Shoppers Food Warehouse租约终止净收入约每股007美元 以及无形资产租赁负债摊销收入减少约每股002美元 [33] - 2020年计划处置资产约1500万美元至2500万美元 主要在下半年完成 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队本季度完成41笔交易 总面积297100平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1508美元 使总租赁占用率升至932% [16] - 租赁占用率较上一季度提高91个基点 较去年同期提高220个基点 [16] - 本季度完成28笔续租 平均基本租金为每平方英尺1584美元 租金差为59% [16] - 本季度执行了12笔可比租约 其中6笔新租约在历史难租空间以平均每平方英尺1411美元租金和84%租金差达成 [17] - 除新的初级锚点 grocer Grocery Outlet外 另外5笔新可比租约平均基本租金为每平方英尺1137美元 租金差为20% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从历史上持有次级市场杂货锚点购物中心转型为拥有一流城市混合用途资产 [47][75] - 价值增值翻新平台包括Fishtown Crossing、Carmen's Plaza和Yorktown Plaza等项目 [20][21][22] - 混合用途再开发平台包括South Quarter Crossing、[indiscernible]和Northeast Heights三个大型项目 将增加零售空间和住宅单元 [24][26] - 公司通过资产销售和建设贷款为再开发项目融资 计划将资本从较低品质资产迁移至新项目 [39][50][102] - 零售行业面临挑战 但某些情况如租约终止付款和主动收回空间也为价值创造提供机会 [10][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满挑战 面临主力租户搬离风险（如AC Moore）以及资本密集度上升的压力 [9][10] - 近期交易活动有所增加 为评估资产价值和资本化率提供了更清晰的可见度 [8][79] - 对执行价值增值翻新和混合用途再开发项目取得的进展表示满意 认为这些项目将提升资产质量和社区便利性 [11][12] - 尽管短期占用率可能因部分租户搬离而略有下降 但公司专注于填补空置空间并维持增长 [13] - 公司认识到转型期间杠杆率可能会上升 但会密切关注并积极管理债务 [47][48][75] 其他重要信息 - 公司将Metro Square等资产列入待售池 通过深思熟虑的资产管理（如协商租约终止付款）来优化资产价值 [9][39][55] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队（如Robin Zeigler和Michael Sommer）来执行混合用途再开发项目 同时也会利用第三方专业资源 [11][27][91][92][96] - 公司无2020年债务到期 2021年仅有7500万美元到期 计划提前处理债务到期问题并保持期限结构合理 [76] - 公司排除了与前首席运营官终止相关的150万美元或有负债逆转对运营FFO的影响 以保持一致性 [41][42] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于AC Moore租金的细节和对NOI的影响 [36] - 由于AC Moore的不确定性 公司仅在指引中计入了约60万美元的第一季度租金 而未计入后三个季度 [36] - 按年度计算 这部分租金影响约占同物业NOI的1% 若全年无租金 影响约为80万美元 同样约占1% [37] 问题: 关于列入待售资产的决定和特征 [38] - 待售资产是经过分析后认为已经成熟 当前是出售的最佳时机 或者持有其价值可能面临下降风险的资产 [39][40] - 长期看 公司可能通过出售较低品质资产来为再开发项目提供永久性资本 但当前出售决策主要基于资产本身是否适合出售 [39][102] 问题: 关于FFO中150万美元管理过渡成本逆转的说明 [41] - 该笔费用是2016年为前首席运营官终止计提的或有负债 近期仲裁结束 公司冲回了该计提 为保持一致性 在计算运营FFO时将其排除 [41][42] 问题: 关于未来几年资本计划和杠杆率的展望 [46][47] - 公司认识到转型期间杠杆率会上升 但会积极管理资本支出和资产再资本化以控制债务 [47][48] - 预计为项目融资所增加的杠杆率将远低于一个完整的EBITDA倍数 并且主要通过项目建设贷款来融资 [50][66] - 预计在第一个公寓项目稳定后（约两年后）会重新评估整体资本结构 [51][52] 问题: 关于Metro Square资产价值解锁的细节 [54] - 公司通过协商租约终止付款并结合资产出售 预计总收益比资产"现状"出售的估值高出约40%至50% [55][56] - 租约终止付款的净影响（扣除失去的租金后）约为每股007美元 将在第一季度确认 [57][58] 问题: 关于再开发项目总规模、资金需求及对杠杆影响的担忧 [61][62] - 公司澄清提问者数字不准确 项目将分8-10年进行 价值增值翻新项目每个成本在1000万至2000万美元之间 对杠杆影响不大 [64][65] - 混合用途再开发项目在接下来两年导致的杠杆增加将少于一个完整的EBITDA倍数 [66] - 建议会后详细讨论具体数字和计划 [63] 问题: 关于AC Moore空置空间的后续填充计划 [73] - 两个AC Moore地点中 一个已有后备租户 预计周转期较短 另一个正在积极寻找后备租户 [73] 问题: 关于如何平衡杠杆率与债务到期期限 [74][75] - 公司专注于保持债务到期日的缓冲空间 无2020年到期债务 2021年到期7500万美元 计划提前处理并保持期限结构合理 [76] - 考虑在住宅部分稳定后使用机构债务进行长期融资 [77] 问题: 关于近期交易活动回升的评论及其意义 [78][79] - 第四季度交易活动从上一季度的清淡中回升 表明市场健康 为评估资产价值提供了依据 [79][80] - 杂货锚点购物中心资产规模较小 市场流动性高 交易量活跃 [80][81] 问题: 关于执行大型混合用途项目是否需与住宅开发商合作或引入合资伙伴 [89][90] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队来领导项目 但开发过程中的具体工作（如施工、租赁）会与第三方专业机构合作 [91][92][96] - 在资本层面可能考虑合资 但并非必然 取决于具体情况 [96] 问题: 关于2020年除AC Moore外的坏账和信用损失预期 [105][106] - 预计2020年信用损失环境与2019年一致或略有好转 因团队已积极处理有问题的租户 [106][107]

公司物业持有情况 - 截至2019年9月30日，公司通过运营合伙企业拥有并运营61个中心、1座办公楼和6处未开发物业[189] - 截至2019年9月30日，公司拥有和租赁的物业数量为61处，较2018年减少4处，降幅6.15%[206] - 截至2019年9月30日，总可租赁面积为5,643,266平方英尺，较2018年减少76,825平方英尺，降幅1.34%[206] 物业处置情况 - 2019年公司处置物业合同总价1595万美元，总收益175.8万美元，净收益360.3万美元[191] - 2019年公司对出售物业计提减值费用，3个月为40万美元，9个月为155万美元[192] - 2019年第三季度和前九个月物业处置收益分别减少134万美元和88.5万美元，降幅分别为106.44%和38.28%[206][210] 信贷协议及还款情况 - 2019年4月25日公司对KeyBank信贷协议进行首次修订，还款并调整条款，信贷额度在7月31日降至2700万美元，9月30日降至750万美元，8月31日若余额超1100万美元利率升至Libor加350个基点[193] - 2019年6月28日和8月1日公司分别对部分信贷协议进行再融资，还款1546万美元和755万美元，9个月内共还款310万美元[194] - 截至2019年9月30日之后，公司向KeyBank信贷额度还款716万美元，并将到期日延长至2020年6月30日[195] - 2019年9月30日后公司进行了716万美元的本金偿还，并与KeyBank达成非约束性条款，将每月本金还款额提高到35万美元[234] 减值费用情况 - 截至2019年9月30日，公司对Sea Turtle应收票据计提减值费用，3个月为0，9个月为500万美元，累计减值1200万美元[198] - 2019年前九个月资产减值损失为154.7万美元，2018年同期无此项损失；应收票据减值损失为500万美元，2018年同期无此项损失[217] 优先股股息情况 - 截至2019年9月30日，公司对优先股累计未宣告股息为1350万美元，其中3个月为349万美元，9个月为1046万美元[200] - 自2018年第四季度起董事会暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度可提供约349万美元资金[236] 租赁业务数据 - 2019年第三季度和前九个月，续租面积分别为336299平方英尺和556009平方英尺，新租面积分别为29756平方英尺和76974平方英尺[202] - 未来3个月到期的可租赁总面积占比为2.86%，2018年同期为1.48%[202] 营收及费用情况 - 2019年第三季度和前九个月总营收分别为1557万美元和4709万美元，较2018年减少50.8万美元和222万美元，降幅分别为3.16%和4.49%[206][207] - 2019年第三季度和前九个月总运营费用分别为1178万美元和4157万美元，较2018年减少92.5万美元和增加3.7万美元，降幅分别为7.28%和增幅0.09%[206][209] - 2019年第三季度和前九个月利息费用分别为465万美元和1439万美元，较2018年减少52.9万美元和54.6万美元，降幅分别为10.21%和3.65%[206][211] - 2019年第三季度和前九个月折旧和摊销分别减少97.9万美元和477万美元，降幅分别为16.20%和22.80%[206][210] - 2019年第三季度和前九个月公司一般及行政费用分别减少35.4万美元和194万美元，降幅分别为20.79%和29.88%[206][210] - 2019年第三季度和前九个月同店物业收入分别为1273万美元和3814万美元，2018年同期分别为1271万美元和3967万美元，九个月减少153万美元[218] - 2019年第三季度和前九个月同店物业费用分别增至405万美元和1163万美元，2018年同期分别为380万美元和1128万美元，主要因建筑和停车场维修保养费用增加[219] - 2019年第三季度和前九个月物业净营业收入分别为1056万美元和3270万美元，2018年同期分别为1129万美元和3518万美元，分别减少72.2万美元和248万美元[220] - 2019年前九个月同店物业净营业收入减少188万美元，非同店减少60.7万美元，源于出售物业导致净营业收入损失[220] - 2019年第三季度利息费用为465.4万美元，2018年同期为518.3万美元；前九个月利息费用为1439.4万美元，2018年同期为1494万美元[215][217] - 2019年第三季度折旧和摊销费用为506.6万美元，2018年同期为604.5万美元；前九个月折旧和摊销费用为1616.9万美元，2018年同期为2094.3万美元[215][217] 亏损情况 - 2019年第三季度和前九个月净亏损分别为96万美元和746.8万美元，较2018年增加37万美元和344.6万美元，增幅分别为62.71%和85.68%[206] - 2019年第三季度和前九个月归属于公司的净亏损分别为95.9万美元和736.8万美元，较2018年增加35.7万美元和341.6万美元，增幅分别为59.30%和86.44%[206] - 2019年第三季度同店净亏损95.6万美元，2018年同期亏损188.7万美元；非同店净亏损4000美元，2018年同期盈利129.7万美元[215] - 2019年前九个月同店净亏损818.3万美元，2018年同期亏损720.3万美元；非同店盈利71.5万美元，2018年同期盈利318.1万美元[217] 非GAAP指标情况 - 公司使用非GAAP指标资金运营现金流（FFO）作为运营业绩的替代指标，以辅助评估业务[221] - 2019年三季度和前九个月总FFO较2018年同期分别增加38.9万美元和减少489万美元[223] - 2019年三季度和前九个月AFFO分别为109万美元和373万美元，较2018年同期分别减少17.9万美元和191万美元[225][228] 现金流情况 - 2019年9月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2253万美元，高于2018年12月31日的1800万美元[229] - 2019年前九个月经营活动现金流为1262万美元，较2018年同期减少592万美元[229][230] - 2019年前九个月投资活动现金流为217万美元，较2018年同期增加2320万美元[229][231] - 2019年前九个月融资活动现金流为-1026万美元，较2018年同期减少2080万美元[229][231] 债务情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司债务余额分别为3.49085亿美元和3.69612亿美元[232] - 2019年9月30日，公司固定利率债务加权平均利率为4.65%，期限为5.06年[233] - 截至2019年12月31日的三个月内，公司有4890万美元债务到期[233] - 2019年9月30日公司未来一年债务到期及本金支付需求为6885万美元，其中KeyBank信贷额度为2599万美元[234] 其他资金相关情况 - 2019年9月30日公司有现金及现金等价物523万美元，贷款人储备金1729万美元用于租户改进等[236] - 2019年前三季度和前九个月公司分别为债务服务缺口提供约0万美元和4.4万美元资金，2018年同期分别为约0万美元和0.5万美元[240] 债券及协议情况 - 2011年9月1日Grove经济发展局发行241.5万美元债券，利率2.29%，不超过14%，分50期半年支付[239] - 截至2019年9月30日公司在Harbor Pointe协议下未来总本金义务不超过226万美元[240] 新租赁准则情况 - 2019年1月1日起采用新租赁准则，确认使用权资产约1190万美元和租赁负债约1199万美元[243] 公司信息及披露情况 - 公司网址为www.whlr.us，会在网站免费提供最新报告及相关文件[244] - 关于市场风险的定量和定性披露不适用[245] 历史收购情况 - 2018年收购JANAF现金流出2313万美元[233]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金运营利润为1060万美元，每股0.12美元，高于上一季度的1020万美元，每股0.11美元 [23] - 不包括再开发物业，同店净营业收入与2018年同期相比增长0.7%；包括再开发物业则下降0.7%，主要由于为再开发计划腾出空间导致 [24] - 债务与税息折旧及摊销前利润比率为8.1倍，循环信贷额度下约有1.15亿美元可用资金，且无债务在2021年前到期 [25] - 重申全年运营资金运营利润每股指导区间为0.44美元至0.45美元，全年资产处置预期约为2500万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动强劲，可比面积租赁总量为576,200平方英尺，现金租金差价率为8.5% [11] - 新签14份租约，差价率为28.4%；续签26份租约，差价率为0.9%，若剔除一项为稳固入驻率而牺牲差价的锚定交易，续租差价率升至2.3% [11] - 本季度完成两份非可比租约，平均租金为每平方英尺18.65美元；新租约平均基本租金为每平方英尺10.98美元，若剔除两份低于10美元的锚定交易，则升至13.11美元 [12] - 成功填补Trexler Mall原Bon-Ton空置店铺（约6万平方英尺）为Urban Air，差价率达95%；部分Tops Friendly Market空置由Tractor Supply填补，差价率达158% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2019年9月30日，同中心已租赁入驻率环比增长80个基点至92.2% [13] - 租赁渠道强劲，目前约有60笔新交易在渠道中，包括续租和新租 [13] - 观察到购物中心投资销售市场交易量疲软，去年此时有23笔销售，今年同期少于10笔（约8或9笔），但难以从有限数据点推断资本化率趋势 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极推进再开发平台，包括价值增值改造和混合用途改造两大平台 [14] - 价值增值改造项目：费城Christina Crossing（原Port Richmond购物中心）已正式动工，预计2022年稳定；马里兰州Yorktowne Plaza已获完全授权，预计2023年稳定；Carman's Plaza接近完工，预计2022年稳定 [14][15][16] - 混合用途改造项目：South Quarter Crossing项目包括80万平方英尺零售和277套住宅单元，预计平均基本租金从每平方英尺13.93美元升至近20美元，第一阶段计划2019年底启动 [17][18]；[Indiscernible]项目计划底层零售上层住宅，预计2021年早中期启动；华盛顿特区Northeast Heights项目计划2020年底至2021年初启动 [20][21] - 公司对创建充满活力的社区以提升股东价值感到振奋 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司股价与内在价值存在显著脱节，希望随着业务计划成功执行，股价能更好反映应有价值 [9] - 尽管投资销售市场交易量下降，但资产类型仍有流动性，私有市场价值可见度合理 [9] - 对于合资伙伴的探索，当前考虑是建筑融资资本充足且条款诱人，使得合资益处被淹没，目前更倾向于利用融资市场，但对未来合资持开放态度 [36][37][40] 其他重要信息 - 公司强调其核心价值是协作、合作和日常卓越 [6] - 再开发活动导致部分物业空间停用，特别是在南费城购物中心，这对净营业收入产生暂时影响 [24] - 社区外联和营销成本（约75万美元）预计2020年将持续，与今年水平基本一致 [50] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于交易市场疲软的评论能否澄清和详细说明 [31] - 管理层指出，其业务区域内销售交易量同比显著下降，去年此时有23笔销售，今年同期只有8或9笔 [32] - 关于这是否反映在定价上，管理层表示由于数据点少，难以对资本化率趋势做出有意义的推断，每个交易都有其特殊性，目前只能说明市场交易量处于低位 [33][34] 问题: 关于Fishtown Crossing项目的最新情况，特别是预租赁状况 [35] - 管理层确认，该项目已与星巴克和Nifty Fifty签署租约，另有几份租约处于不同谈判阶段，小店铺租金范围从低至40多美元（每平方英尺）起，相比翻新前原有租金有显著增长 [35] 问题: 关于探索再开发项目合资伙伴的进展，以及与股价脱节的关联 [36] - 管理层表示，股价评论与寻找合资伙伴无关；主要考量是建筑融资资本极其充足且条款诱人，这压倒了合资的好处；合资谈判复杂，且公司规模下所需增量资本相对不大；目前结论是聚焦建筑融资市场更为有利，但对未来合资仍持开放态度，取决于融资环境和未来资本需求 [36][37][40] 问题: 关于同店净营业收入增长预期，特别是第四季度和2020年 [43] - 管理层重申对全年相对平坦的预期感到满意；指出同店池规模小（季度净营业收入约2000万美元，100基点仅20万美元），小变动影响大；2020年尚未提供指导，但一些导致困难比较的因素（如Bon-Ton空置）将消退，具体指导将在下次电话会议提供 [44] 问题: 关于已租赁与已入驻空间之间170基点差异，以及年底前是否有较大租赁开始生效 [45] - 管理层表示，同店计算基于现金制，租赁转为入驻有利，但有时有免租期，需要时间才能体现收益；年底前预计不会有导致本季度同店指标剧变的重大因素 [45] 问题: 关于资产处置的投资者兴趣水平，以及Carll's Corner和Suffolk Plaza的出售时间表 [46] - 管理层表示，未售出资产有具体原因，与整体交易量下降趋势无关；Suffolk资产已处于合同阶段（但细节受限）；Carll's Corner是小型资产，出售金额不大，正解决一些实际问题；另一处资产不在所述市场内，正等待最终租约后再推向市场 [47][48][49] 问题: 关于指导中包含的社区外联和营销成本（75万美元）是否在2020年持续 [50] - 管理层确认，该成本涉及多个再开发物业，明年运行率应与今年基本一致，随着再开发项目推进，相关物业会变化但总运行率保持稳定 [50]

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司通过运营合伙企业拥有并运营62个商业中心、1座办公楼和6处未开发地产[189] - 截至2019年6月30日，公司拥有和租赁的物业数量为62处，较2018年减少3处，降幅4.62%[205] 物业处置与收益情况 - 2019年1 - 3月公司处置物业合同总价875万美元，收益183.9万美元，净收入360.3万美元[191] - 2019年公司计划出售Perimeter Square并将其归类为待售资产，截至6月30日记录了115万美元减值费用[192] - 2019年3个月处置物业收益减少33.1万美元，6个月增加45.3万美元[205][209] 信贷协议与债务偿还情况 - 2019年4月25日公司对KeyBank信贷协议进行首次修订，支付100万美元本金并从5月1日起每月支付25万美元本金，信贷额度将在7月31日降至2700万美元，9月30日降至750万美元，若8月31日未低于1100万美元利率将升至Libor加350个基点[193] - 2019年6月28日公司对Martinsville村抵押部分再融资，偿还1546万美元，上半年已偿还235万美元[194] - 截至2019年3月31日，Revere定期贷款已还清，2016年公司为Sea Turtle Development提供1200万美元贷款，该项目超预算800万美元，截至6月30日公司确认500万美元减值费用，累计减值1200万美元[195][197] - 2019年8月1日，公司对Laburnum Square再融资，KeyBank信贷额度本金支付755万美元，余额降至2624万美元[235] - 2019年6月30日后，出售Perimeter Square后偿还贷款650万美元[235] 优先股股息情况 - 截至2019年6月30日，公司对A、B、D系列优先股累计未宣告股息约1001万美元，其中3 - 6月分别为349万美元和697万美元[199] - 自2018年第四季度起，董事会暂停A、B、D系列优先股股息支付，约每季度节省349万美元[237] 物业租赁情况 - 2019年第二季度和上半年续租总面积分别为98796平方英尺和219710平方英尺，新租总面积分别为16018平方英尺和47218平方英尺[201] - 2019年第二季度和上半年续租租金加权平均变化率分别为3.50%和2.29%，新租加权平均租金分别为每平方英尺14.89美元和13.49美元[201] - 未来6个月到期的可租赁总面积占比为4.17%，高于2018年的2.50%[201] 公司营收与费用情况 - 2019年3个月和6个月的总营收分别为1553万美元和3153万美元，较2018年分别减少141万美元和171万美元，降幅分别为8.32%和5.14%[205][206] - 2019年3个月和6个月的总运营费用分别为1741万美元和2979万美元，较2018年分别增加320万美元和96.2万美元，增幅分别为22.54%和3.34%[205][208] - 2019年公司对海龟应收票据计提500万美元减值损失，对待售资产计提115万美元减值损失，而2018年无此类情况[208] - 2019年3个月和6个月的折旧和摊销分别减少214万美元和380万美元，主要因2018年提前终止租约注销租赁无形资产[208] - 2019年3个月和6个月的公司一般及行政费用分别减少88.8万美元和158万美元[205][209] - 2019年3个月和6个月的利息费用分别为495万美元和974万美元，较2018年分别减少23.3万美元和1.7万美元，降幅分别为4.50%和0.17%[205][210] - 2019年薪酬和福利分别减少1.5万美元和34万美元，专业费用分别减少48.2万美元和74.4万美元，收购和开发成本分别减少23.7万美元和24万美元，资本和债务融资成本分别减少18.3万美元和16.2万美元[211] 不同类别物业收入与费用情况 - 新店类别代表2018年1月收购的JANAF和2019年4月并入的JANAF行政大楼[212] - 2019年Q2和H1同店物业收入分别降至1267万美元和2590万美元，较2018年同期的1409万美元和2797万美元分别减少142万美元和207万美元[216] - 2019年Q2和H1新店贡献收入分别为284万美元和556万美元，较2018年同期的276万美元和505万美元有所增加[217] - 2019年Q2和H1同店物业费用分别为378万美元和771万美元，与2018年同期的379万美元和776万美元基本持平，总物业费用增加主要因新店费用分别增加8.8万美元和25.4万美元[218] - 2019年Q2和H1物业净营业收入分别为1092万美元和2213万美元，较2018年同期的1234万美元和2390万美元分别减少142万美元和176万美元[220] - 2019年Q2和H1同店物业净营业收入分别减少141万美元和202万美元，新店分别减少1.2万美元和增加25.8万美元[220] 公司盈利情况 - 2019年Q2净亏损716.3万美元，2018年同期为156万美元[214] - 2019年H1净亏损650.8万美元，2018年同期为343.2万美元[215] 非GAAP指标情况 - 公司使用非GAAP指标资金运营现金流（FFO）衡量运营表现[221] - 2019年Q2和H1总FFO较2018年同期分别减少536万美元和527万美元，降幅分别为108.03%和55.47%[222][223] - 2019年Q2和H1总AFFO分别为158万美元和264万美元，较2018年同期分别减少83万美元和173万美元[225][228] 现金流情况 - 2019年6月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2036万美元，高于2018年12月31日的1800万美元[229] - 2019年H1经营活动现金流为781万美元，较2018年同期减少482万美元，降幅38.18%[230][231] - 2019年H1投资活动现金流为263万美元，较2018年同期增加2462万美元，增幅111.98%[230][232] - 2019年H1融资活动现金流为 - 808万美元，较2018年同期减少2376万美元，降幅151.53%[230][232] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司债务余额分别为3.58亿美元和3.70亿美元[233] - 2019年6月30日，公司固定利率债务（含待售资产）加权平均利率为4.70%，期限为5.07年[233] - 截至2019年12月31日的六个月内，公司有6500万美元债务到期[233] - 2019年6月30日，公司未来12个月债务到期和本金支付需求为8268万美元，其中KeyBank信贷额度为3429万美元[235] 应收票据减值情况 - 2019年Q2和H1应收票据减值均为500万美元，与Sea Turtle应收票据减值有关[225] 公司现金储备情况 - 2019年6月30日，公司有现金及现金等价物393万美元，贷款人储备金1643万美元[237] 债券情况 - 2011年9月1日，Grove经济发展局发行241.5万美元债券，利率2.29%，不超过14% [240] 公司未来本金义务与债务服务缺口情况 - 截至2019年6月30日，公司根据协议承担的未来总本金义务不超过226万美元[241] - 2019年上半年，公司支付债务服务缺口约4.4万美元，2018年同期约0.5万美元[241] 新租赁准则情况 - 2019年1月1日起，公司采用新租赁准则，确认使用权资产约1190万美元，租赁负债约1199万美元[244] 公司网站情况 - 公司网站为www.whlr.us，会在网站免费提供相关报告[245]

业绩总结 - 2019年第二季度归属于普通股东的净收入为270万美元，每股摊薄收益为0.03美元，较2018年同期的710万美元（每股0.08美元）下降了62.5%[9] - 2019年第二季度的资金运营（FFO）为1020万美元，每股摊薄收益为0.11美元，较2018年同期的1760万美元（每股0.19美元）下降了42.0%[10] - 2019年第二季度的租金收入为3530.9万美元，同比下降4.9%[34] - 2019年第二季度的总物业收入为3566万美元，同比下降13.8%[34] - 2019年第二季度的物业运营收入为2441.1万美元，同比下降19.1%[34] - 2019年第二季度的净收入为554.4万美元，同比下降44.9%[34] - 2019年第二季度的其他收入为35.1万美元，同比下降91.5%[34] - 2019年第二季度的利息支出为594.4万美元，同比上升7.2%[34] - 2019年第二季度的总收入为27,491,000美元，较2018年同期的27,806,000美元下降[56] 用户数据 - 截至2019年6月30日，公司总投资组合的出租率为91.5%，较2018年12月31日的91.0%有所上升[13] - 2019年第二季度签署了37份新租约和续租，涉及面积为452,400平方英尺[11] - 截至2019年6月30日，CEDAR REALTY TRUST的总租赁面积为7,836,000平方英尺，年化到期基础租金为107,635,000美元[54] - 2019年同物业净运营收入（Same-Property NOI）为19,415,000美元，同比下降0.6%[56] 未来展望 - 公司更新的2019年指导方针显示，归属于普通股东的净收入预期为每股0.02至0.03美元，NAREIT定义的FFO预期为每股0.43至0.44美元[18] - 2019年同物业NOI增长预计将保持相对平稳，重建项目的相关费用预计在250万至300万美元之间[18] 市场扩张与并购 - 公司在2019年6月19日以850万美元收购了位于费城的Girard Plaza购物中心[14] - 2019年6月26日，公司以900万美元出售了位于福特华盛顿的Fort Washington Center，获得280万美元的销售收益[14] 财务状况 - 截至2019年6月30日，公司净债务与房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为8.3倍，且没有债务到期直至2021年初[15] - 2019年6月30日的总负债为6.83亿美元，较2018年12月31日的6.64亿美元增加了2.1%[32] - 2019年6月30日的总股东权益为5.33亿美元，较2018年12月31日的5.59亿美元下降了4.6%[32] - 2019年6月30日的EBITDAre为18,993,000美元，较2018年同期的26,024,000美元下降了27.2%[40] 其他信息 - 2019年第二季度的资本支出为2,739,000美元，较2018年同期的959,000美元增加了185.5%[38] - 2019年6月30日的固定费用覆盖比率为2.1倍，较2018年同期的2.3倍下降了8.7%[40] - 2019年，CEDAR REALTY TRUST的固定利率债务中，利率最低为2.9%，最高为5.3%[42]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营FFO为1020万美元，合每股0.11美元，与上一季度持平 [41] - 与2018年同期相比，同店NOI（不包括再开发项目）下降0.6%，若包括再开发项目则增长0.2% [41] - 同店NOI下降主要受两家Fallas门店在2018年第四季度末撤出的影响 [41] - 公司下调了2020年全年运营FFO指引的高端，新指引范围为每股0.44美元至0.45美元，此前为每股0.44美元至0.46美元 [44] - 对全年同店NOI增长（包括再开发项目）的预期从约1%调整为接近持平 [44] - 本季度出租率环比上升100个基点，达到91.5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月租赁活动强劲，完成452,400平方英尺的租赁，平均租金为每平方英尺14.75美元，为过去12个月最高 [20] - 签署了5份新租约，平均租金为每平方英尺17.73美元，较此前租金有9.6%的正向价差 [21] - 签署了30份续租租约，平均租金为每平方英尺14.26美元，价差为负3% [21] - 若剔除一笔为留住重要主力租户而战略性降租的64,000平方英尺杂货店续租，续租价差转为正向2.3% [21] - 在本季度的增值改造项目中，完成了两份非可比性小商铺租约，平均租金为每平方英尺53.75美元 [22] - 目前租赁管道中有71份租约，包括36份新交易和35份续租 [23] - 季度结束后已执行了16份管道中的租约，其余租约正在根据已签署的意向书进行谈判 [24] - 租赁管道还包括超过300,000平方英尺的续租交易和近500,000平方英尺的新交易，部分与混合用途再开发的主力及次主力店租约相关 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 混合用途再开发项目进展顺利，首个项目South Quarter Crossing预计最早于2019年第四季度启动 [9] - South Quarter Crossing项目已敲定两份关键主力租约，并处于最后几份主力租约的后期谈判阶段 [10] - South Quarter Crossing项目预计包括约800,000平方英尺零售空间和274个住宅单元 [28] - 费城的Riverview Plaza混合用途项目规划约155,000平方英尺零售空间和超过300个住宅单元，已重新命名为“revelry”以反映其娱乐和餐饮为主的定位 [30] - 华盛顿特区的Northeast Heights混合用途项目规划包括150万平方英尺的A级住宅、零售和办公空间，将是华盛顿特区第7区有史以来最大的私人投资 [32] - 在增值改造项目方面，Carman‘s Plaza的改造已完工，正在完成最后的租赁以达到稳定状态，第二季度末出租率达到85%，预计稳定后回报率在较高两位数（约17%-19%） [34][35] - Groton购物中心的增值改造于2018年完成，回报率在7%左右，投资700万美元使出租率从82.5%提升至100% [36] - 正在启动两个新的增值改造项目：费城的Fishtown Crossing和马里兰Cockeysville的Yorktowne Plaza [37] - Fishtown Crossing项目已与星巴克和Nifty Fifty餐厅签署租约，平均租金为每平方英尺49.35美元，而改造前小商铺平均租金为每平方英尺20.89美元 [37] - Yorktowne Plaza项目已与IHOP和熊猫快餐签署租约，平均租金为每平方英尺44美元，而现有小商铺平均租金为每平方英尺16.49美元 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前股价与资产基础价值及公司前景严重脱节 [8] - 公司专注于通过混合用途再开发和增值改造项目来创造价值并推动资产净值增长，预计其增速将远超通胀 [9][15] - 管理层和董事会专注于审慎的资本配置和战略决策，包括在适当时机出售资产、收购资产和回购股票 [16][17] - 公司拥有一个专业团队，在充满挑战的零售运营环境和分散注意力的资本市场中有效执行 [18] - 为推进再开发和改造，公司有意清空部分购物中心的空间，这对过去几年的报告出租率造成了拖累，本季度在部分项目达到临界点后，将这些空间“停用”，从而对出租率产生了积极影响 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司正经历两种相反的局面：一方面股价低迷，另一方面团队日常运营卓越，再开发项目推进顺利，租赁管道不断增长 [8][9] - 尽管同店NOI持平，但运营基本面良好，租赁管道强劲，入住率增长前景可见且触手可及 [12][25] - 公司对再开发工作感到振奋，认为振兴社区、为“食品荒漠”带来杂货店、提供社区可享用的设施具有内在意义 [26] - 公司相信其再开发管道强劲，预计将推动资产净值以远超通胀的速度增长，且当前股价并未反映这一点 [15] 其他重要信息 - 本季度以约900万美元出售了位于宾夕法尼亚州Fort Washington的单租户购物中心Port Washington Center [43] - 本季度以约900万美元收购了位于费城、毗邻South Philadelphia Center的Girard Plaza [43] - Girard Plaza收购的资本化率约为6%，Port Washington Center处置的资本化率约为7.25% [53] - 公司已与Alterra Property Group就South Quarter Crossing项目的公寓开发达成最终协议，并获得了关键的区划许可和其他重要批准 [11] - 公司已在其网站的公司演示文稿和补充财务文件中分享了可比资产的资本化率信息以及资产净值计算的构成部分，以支持市场共识的资产净值 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于业绩指引下调及同店NOI增长预测修订的原因 [48] - 修订原因主要有两点：一是为推进再开发管道而加速清空部分空间；二是一个主力租户的续租谈判（预计租金将大幅上涨）完成时间晚于预期，从原预计第三季度推迟至接近年底，导致相关现金租金增长将体现在下一年度而非本年度 [49][50][51] 问题2: Girard Plaza收购的背景及其在混合用途项目中的作用 [52] - Girard Plaza目前是完全出租的资产，毗邻South Quarter项目，但计划是继续将其作为购物中心运营，公司看好费城该区域的发展，并预期随着再开发计划的执行，周边社区的改善将提升该资产的价值 [52] 问题3: Girard Plaza和Port Washington Center处置的资本化率 [53] - Girard Plaza的资本化率约为6%，Port Washington Center（LA Fitness净租约交易）的出售资本化率约为7.25% [53] 问题4: 季度结束后完成的租赁详情及其对出租率和同店组合的影响 [54] - 季度后完成的租赁中约一半是续租，一半是新租约，新租约中包含部分混合用途再开发管道的主力店交易，预计到年底同店出租率可能增加约100至150个基点 [55] 问题5: 鉴于股价下跌，是否会加速资产出售以利用估值差，以及关于股价脱节的更多评论 [61] - 股票回购仍是考虑选项，但受公司信贷协议约束以及对平台规模与一般行政费用匹配关系的考量限制 [62][63] - 虽然以低于公司交易隐含资本化率的水平出售资产表面看是诱人的投资机会，但存在实际约束 [64][65] - 当前股价促使公司在所有资本配置决策上更加清晰和审慎地思考，例如收购Girard Plaza的交易因股价原因曾经过深思熟虑 [66][67] 问题6: 随着再开发项目推进，2020年是否需要增加一般行政费用投资 [68][69] - 执行再开发计划的主要团队已就位，随着项目深入，可能会有边际上的一般行政费用增加，但公司已具备核心能力，现有团队卓越，能够利用一般行政费用产生巨大的运营和财务杠杆，创造长期价值 [70][71]