财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营资金运营（Operating FFO）为850万美元，或每股0.61美元，物业净营业收入（NOI）为2080万美元 [21] - 不包括再开发物业，同店物业NOI较2020年同期增长8.2%，若包括再开发物业则增长10.2% [22] - 第二季度租金收取率达到97% [14] - 公司于5月完成了一笔1.14亿美元的无追索权抵押贷款，由5个以杂货店为核心的购物中心交叉抵押，贷款价值比为65%，固定利率为3.049%，前5年仅付息 [23] - 利用上述贷款及出售Camp Hill和Carmans购物中心的收益，公司偿还了2022年2月到期的5000万美元定期贷款，并将循环信贷额度下的未偿金额从1.79亿美元减少至1200万美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁活动**：第二季度共签署40份租约，总计209,100平方英尺，其中包括15份新可比租约和23份续租租约 [14] - **新租约租金价差**：本季度15份新可比租约的租金价差为负18.7%，主要原因是部分餐饮和服务类零售租约的谈判始于疫情期间 [15] - **续租租金价差**：23份续租租约的租金价差为正2.6%，其中包括三份主力店租约（Big Lots， TJ Maxx， LA Fitness），总计95,407平方英尺，价差为正6% [15][16] - **租赁成本**：管理层指出租赁成本有时较高，部分原因是需要将空置较久的空间改造为可租赁状态，以及建筑商品价格上涨，但每笔交易都经过严格评估以确保净有效租金为正 [44][45] - **再开发项目**：价值增值型再开发项目（如Norwood， Valley Plaza， Yorktowne， Fishtown Crossing）取得重要租赁和建设里程碑 [12][19] - **混合用途项目**：与高盛和Asland合资的DGS办公楼项目（Northeast Heights一期）建设已开始，预计2022年12月交付 [12][19] 各个市场数据和关键指标变化 - **资产出售市场**：第二季度以约9000万美元的价格出售了Camp Hill Mall，资本化率约为6.5%，该交易反映了市场对以杂货店为核心资产的强劲需求 [9] - **租赁市场趋势**：近期租赁活动增加，预计将恢复甚至超过疫情前水平，零售商开始考虑扩张和开设新店 [14][28] - **投资市场动态**：投资者正从价格高昂的多户住宅、工业和净租赁资产转向以杂货店为核心的购物中心，因其在挑战性市场环境中表现出韧性和生产力，同时债务融资市场对该类资产仍非常有利 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **核心战略**：公司战略聚焦于以杂货店为核心的购物中心，该策略在过去12个月中表现强劲，并获得了投资者的青睐 [9] - **价值最大化**：管理层致力于解决股价与基础房地产价值之间的明显脱节问题，并将采取适当措施利用这一机会 [10][13] - **资本配置**：面对公私估值脱节，公司正在审视所有选项，包括可能出售更多房地产，这是房地产投资信托基金的经典策略 [34][49] - **董事会构成**：今年早些时候董事会扩大至8名成员并新增3名董事，新老董事已形成高效团队，公司治理得到加强 [6][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **疫情复苏**：第二季度标志着公司从疫情最严重时期显著复苏，同比业绩对比凸显了进展 [7] - **经济顺风**：公司目前拥有显著的经济顺风和强劲的租赁渠道 [9] - **行业前景**：以杂货店为核心的零售资产类别表现相对稳健，与其他零售类别面临的挑战不同，在工业、多户住宅和净租赁资产收益率较低且融资环境有利的背景下，该资产类别更具吸引力 [10][49] - **租赁展望**：租赁渠道非常强劲，预计将推动未来几个季度的NOI和出租率增长，核心投资组合的出租率有望回升至低至中90%的范围 [11][31][42] - **新租约价差展望**：随着疫情初期谈判的租约逐步完成，预计新租约的租金价差将有所改善 [15][28] 其他重要信息 - 截至第二季度末，整体出租率为88.7%，较上一季度增长0.9%，同店出租率为90.9%，较上一季度增长0.8% [18] - 再开发投资组合的出租率为79.6%，这拖累了整体出租率数据 [18] - 第二季度后，公司签署了多份新租约，包括Fishtown Crossing的Honeygrow餐厅，以及Valley Plaza的Hobby Lobby和Grocery Outlet主力店，New London Mall的Porter and Chester技术学校，这些主力店总计95,207平方英尺，取代了原有空置店铺 [17] - 公司有一笔循环信贷额度将于9月到期，目前仅提取1200万美元，已开始与银行集团讨论再融资事宜，并可能提前为2022年到期的5000万美元定期贷款进行再融资 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁势头和租金价差展望 - 管理层确认租赁量在增加，预计零售商扩张将带来持续动力，同时，随着疫情期间开始谈判的租约完成，新租约的租金价差预计将改善 [27][28] 问题: 未来投资组合出租率目标 - 管理层预计，剔除再开发项目的影响，核心投资组合的出租率将继续上升至低至中90%的范围，再开发项目带来的大部分空置影响已反映在当前数据中 [29][31][33] 问题: 如何利用公私估值脱节 - 管理层表示正在全面审视所有选项，包括可能的资产出售，以应对股价与资产价值之间的脱节，Camp Hill的交易证明了资产出售市场的强劲 [34] 问题: 新董事会的重点和影响 - 管理层表示新董事已顺利融入，董事会保持独立和深思熟虑，公司估值脱节问题在董事会变更前后始终是关注焦点 [35][36] 问题: 租赁渠道的详细情况和需求构成 - 管理层表示租赁渠道需求广泛，包括主力店、全国性小店铺和本地零售商，零售商正从处理遗留问题转向增长扩张，预计未来几个季度出租率将恢复至疫情前低90%左右的水平 [41][42] 问题: 租赁成本高企的原因 - 管理层解释，较高的租赁成本是个案现象，通常是为了将长期空置空间改造为可租赁状态，尽管资本支出有时较高，但会确保每笔交易的净有效租金为正，且投资回报具有吸引力 [43][44][45] 问题: 新抵押贷款的资产替换灵活性 - 管理层确认，与Guardian Life的贷款协议包含资产替换权，允许公司在获得批准后用价值相等或略高的资产进行替换，因此可以单独出售抵押包中的资产 [47][48] 问题: 为何不出售更多资产及当前市场环境 - 管理层承认，按照REIT的经典策略，在股价低于资产价值时应出售资产，公司正在考虑这一点，同时认为当前是以杂货店为核心资产的买卖双方都感兴趣的均衡时期，该类资产的资本化率趋势受到其他资产类别回报率的影响 [49]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营FFO为860万美元，合每股0.62美元，物业NOI为2060万美元 [41] - 第一季度同物业NOI同比下降5.1%，主要因去年同期受疫情影响较小，且本季度同物业NOI基数较小，为1660万美元，5%的变化仅相当于80万美元 [43] - 物业NOI受到近50万美元的净除雪费用影响，另有50万美元受2020年末资产处置、Coliseum Marketplace的Kroger关闭以及Norwood的Big Y为建造新店而暂时关闭的影响 [42] - 租金收缴率强劲，季度末达95.7%，4月份进一步提升至96.7%，正接近疫情前水平 [8][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁量增长，本季度执行了31份租约，总计268,200平方英尺 [23] - 新可比租约执行有5.7%的正价差，21份续租约平均价差为0.1% [23] - 本季度执行了六份非可比交易，包括两笔重要的主力店交易 [23] - 具体租赁活动包括：Big Y在Norwood购物中心扩建至55,000平方英尺新原型店，基本租金为每平方英尺19美元 [24]；在Yorktowne Plaza与The GAME签订10,454平方英尺租约，基本租金为每平方英尺18美元 [25]；在Carmans Plaza与Planet Fitness签订19,870平方英尺租约，租金为每平方英尺20.13美元，并与Treasure Island Swim签约 [26] - 公司将企业总部从Port Washington迁至Carmans Plaza，租赁约13,000平方英尺空间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体出租率为87.8%，较上一季度下降1.5个百分点 [29] - 同物业出租率为90.1%，较上一季度下降1.2个百分点，主要受Valley Plaza的Ollie's Bargain Outlet空置和Coliseum Marketplace的Kroger空置影响，部分被Jordan Lane购物中心Shoppers World入驻所抵消 [29] - 再开发项目组合的出租率为73%，同店出租率为90.1%，导致整体出租率为87.8% [30] - 再开发项目准备和重新招租导致相关中心的空置率暂时增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是专注于以杂货店为主的购物中心，该类型资产被证明具有韧性 [9] - 稳定的现金流和购物中心组合之外，公司拥有一个再开发平台，包含对成熟机构投资者有吸引力的项目，代表潜在价值创造和多元化的来源 [11] - 与高盛和Asland Capital Partners就东北高地重建项目第一阶段成立合资企业，合资公司已获得摩根大通最高1.05亿美元的建设贷款 [12][32] - 第一阶段计划包括一栋六层、258,000平方英尺的办公楼，其中包含240,000平方英尺的DGS总部和18,000平方英尺的底层零售空间，项目成本预计约为1.5亿美元 [35] - 后续阶段计划将East River Park和Senator Square购物中心重新开发为混合用途的住宅、办公和零售社区 [36] - 公司完成1.14亿美元的无追索权抵押贷款，贷款价值比为65%，固定利率为3.49%，前五年只付息 [46] - 公司董事会重组，新增三名董事，并在6月年度会议后董事会将缩减至8名董事 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济顺风真实可感，预计在复苏阶段入住率和NOI将显著增长 [10] - 租赁管道开始建立，交易开始达成，租赁量回升和租金价差转正被视为预期的复苏迹象 [10] - 观察到租赁势头和客户流量模式表明正在向疫情后的阶段迈进 [23] - 公共市场与机构投资者对零售业持悲观看法，将所有零售地产混为一谈，而私人投资者和单资产融资市场则认识到以杂货店为主的购物中心在零售地产领域的非凡韧性，这导致了市场动态的脱节 [17] - 基于近期融资资产的估值和观察到的交易活动，管理层认为对其投资组合适用7%的资本化率并非不切实际，按此计算，每股价值超过26美元，而当前股价约16美元对应的资本化率超过8%，远偏离市场 [20] 其他重要信息 - 季度后完成了三项交易：DGS合资企业、以约980万美元出售The Commons资产、以及1.14亿美元的抵押贷款 [44] - 完成上述交易后，公司循环信贷额度未偿还金额降至5900万美元，可用借款额度为6000万美元，现金为1500万美元 [47] - 2021年唯一的债务到期是9月到期的循环信贷安排，公司可选择将其延长一年 [47] - Fishtown Crossing的立面翻新和景观改善工程因疫情暂停后已重新启动，预计2021年秋季完工 [27] - 开始评估Hagerstown的Valley Plaza的价值增值翻新项目 [28] - 将Camp Hill购物中心置于合同之下，交易可能于第二季度完成 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于东北高地合资企业的细节、Cedar的资本承诺、收益以及合作伙伴对未来阶段的权利 - Cedar的10%权益和资本承诺，在合资企业成立时，公司能够收回大部分投入资本，未来GP将有促进费，Cedar将与Asland共享 [52][53] - 合作伙伴对未来阶段没有明确的绝对权利，但公司对与他们继续合作持开放态度 [54] - 东北高地项目整体可分为四个阶段，DGS总部为第一阶段，后续阶段的时间安排尚未完全确定，但预计在未来一年左右启动 [57] 问题: 关于投资组合入住率见底的时间以及租赁回升情况 - 观察到交易和零售活动在过去几个月有所增加，预计未来几个季度入住率和收入将上升 [59][60] - 入住率统计中包含了与再开发项目相关的有意空置，这部分大约占100至150个基点，是影响整体入住率的重要因素 [61][62] - 再开发组合的出租率为73%，同店组合为90.1%，随着再开发项目的稳定，入住率将自然上升 [64] - 短期内，在Norwood和Yorktowne等项目完全租赁和稳定前，再开发入住率可能还会有小幅下降，但大部分变动已体现在当前数据中 [65][66] 问题: 关于可比交易或贷款方提供的资本化率情况 - 用于担保融资的五项资产的混合资本化率为6.7%，在中大西洋和东北部地区的杂货店锚定资产交易中，资本化率处于6%区间是常见的 [70][72] - 融资市场非常支持此类交易，这支撑了单资产方面的定价 [72] 问题: 关于分拆低增长、高出租率的主力店资产进行套利，以及其他合资机会 - 公司对资产购买或出售持开放态度，是寻求考虑资本成本和风险调整回报的资本配置者，会监控RPT的举措，但目前并未积极推行类似策略 [77][78][79] - 对于其他合资机会，公司对与高盛Urban Investment Group和/或Asland合作持开放态度，但这将取决于具体机会和当时的资本替代方案 [80][81]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司通过运营合伙企业拥有并运营59个零售购物中心和5个未开发物业[123] - 2021年3月25日，公司出售伯克利购物中心及地块，合同价格415万美元，收益17.6万美元，净收益393.7万美元，同时偿还322万美元贷款本金并支付68.7万美元解约金[126] - 截至2021年3月31日的三个月，公司拥有和租赁的物业数量为59处，较2020年的60处减少1处，降幅1.67%[140] 公司贷款与融资情况 - 2020年4月24日，公司收到55.2万美元薪资保护计划贷款，该款项于2021年第一季度全额免除[125] - 2021年3月12日，公司还清2500万美元Powerscourt融资协议款项[128] - 2021年3月12日，公司签订3500万美元Wilmington融资协议，利率8%，2026年3月到期，提前还款需支付5%溢价[130] 公司股权相关情况 - 公司发行Wilmington认股权证，可分三批购买共计1061719股普通股，行使价格分别为3.43美元、4.125美元和6.875美元[132] - 认股权证协议估值约296万美元，2021年和2020年第一季度非运营损失分别约为34.7万美元和0[133] - 公司通过“改良式荷兰式拍卖”要约收购387097股D系列优先股，总成本600万美元，账面价值1049万美元[135] 公司租赁业务数据 - 2021年第一季度续租总面积188005平方英尺，新租总面积112594平方英尺，续租加权平均租金变化率为4.22%，未来9个月到期可租赁面积占比4.43%[137] - 2020年第一季度续租总面积185157平方英尺，新租总面积27622平方英尺，续租加权平均租金变化率为8.60%，未来9个月到期可租赁面积占比9.33%[137] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收为1473万美元，较2020年同期的1557万美元下降5.43%[140][141] - 2021年第一季度总运营费用为1018万美元，较2020年同期的1199万美元下降15.11%[140][142] - 2021年第一季度物业处置收益增加20.2万美元，主要源于2021年出售伯克利购物中心和伯克利地块[140][144] - 2021年第一季度利息费用为896万美元，较2020年同期的440万美元增加456万美元，增幅103.71%[140][145] - 截至2021年3月31日，公司累积未宣告优先股股息3140万美元，其中318万美元归属于本季度[147] - 2021年第一季度同店物业收入为1461万美元，较2020年同期的1545万美元下降5.45%[152] - 2021年第一季度同店物业费用为482万美元，较2020年同期的464万美元增加3.94%[152] - 2021年第一季度物业净营业收入为983万美元，较2020年同期的1083万美元下降9.22%[154] - 2021年第一季度同店FFO减少340万美元，FFO同比减少404.2万美元，降幅113.92%[156] - 2021年第一季度AFFO为8.7万美元，2020年同期为84.3万美元[158] - 截至2021年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4421万美元，较2020年12月31日的4277万美元有所增加[160] - 2021年第一季度经营活动现金流为474万美元，同比增加47.04%，即152万美元[161] - 2021年第一季度投资活动现金流为298万美元，同比增加122.18%，即164万美元[162] - 2021年第一季度融资活动现金流使用627万美元，同比减少115.20%，即336万美元[163] - 截至2021年3月31日，公司债务余额为3.59亿美元，其中固定利率票据为3.35亿美元，可调利率抵押贷款为2335.2万美元[163] - 公司未来一年有3819万美元债务到期，计划通过再融资、处置资产和经营现金流来偿还[164][165] - 董事会自2018年第四季度起暂停优先股股息支付，预计每季度可增加318万美元资金[169] - 公司在2021年第一季度和2020年第一季度分别为债务服务短缺提供了4.4万美元和0美元资金，未来总本金义务不超过218万美元[173] 公司网站相关情况 - 公司网站地址为www.whlr.us[177] - 公司会在向美国证券交易委员会（SEC）电子提交或提供相关材料后，尽快在网站免费提供最新的10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当期报告及这些报告的修正案[177] - 公司在网站单独板块发布了审计委员会、薪酬委员会、提名与公司治理委员会的章程，以及员工、高管、代理人和代表的商业行为与道德准则、董事会成员的商业行为与道德准则、公司治理原则（包括董事独立性准则）和内幕交易政策[177] - 公司网站内容不会被纳入向SEC提交的10 - Q季度报告或其他报告文件中，提及网站仅为非活跃文本引用[178] 市场风险披露情况 - 关于市场风险的定量和定性披露不适用[179]

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有66处物业，包括60个零售购物中心，总可租赁面积5561766平方英尺，出租率88.9%，还有6块未开发土地，约63英亩[21] - 公司拥有60个零售购物中心和6块未开发土地，总可租面积约556.1766万平方英尺，截至2020年12月31日出租率约88.9%[64] - 截至2020年12月31日，公司拥有并运营60个中心和6个未开发物业，总可出租净面积约为5561766平方英尺，出租率约为88.9%[183] - 公司总可租赁面积为5,561,766平方英尺，出租率88.9%，占用率87.1%，占用面积4,846,433平方英尺，年化基础租金46,851,000美元，每平方英尺年化基础租金9.67美元[42] - Alex City Marketplace可租赁面积151,843平方英尺，出租率96.1%，占用率77.6%，占用面积117,843平方英尺，年化基础租金981,000美元，每平方英尺8.32美元[39] - Amscot Building可租赁面积2,500平方英尺，出租率和占用率均为100%，占用面积2,500平方英尺，年化基础租金83,000美元，每平方英尺33美元[39] - 公司共有756份到期租约，总到期面积556.1766万平方英尺，年化基础租金4.6851亿美元，每平方英尺租金9.67美元[48] 公司物业区域分布及租户情况 - 截至2020年12月31日，东南部、大西洋中部和东北部市场分别占公司物业组合总年化基本租金的61%、35%和4%[21] - 无租户占公司年化基本租金比例超6%或总可租赁面积比例超7%；前10大租户占年化基本租金的26.41%（1238万美元）和总可租赁面积的29.72%（165万平方英尺）[22] - 十大租户年化基础租金总计12,381,000美元，占总年化基础租金的26.41%，占用面积1,652,549平方英尺，占总可租赁面积的29.72%，每平方英尺年化基础租金7.49美元[45] - Food Lion年化基础租金2,733,000美元，占比5.83%，占用面积325,576平方英尺，占比5.85%，每平方英尺8.39美元[45] - BI - LO年化基础租金2,729,000美元，占比5.82%，占用面积380,675平方英尺，占比6.84%，每平方英尺7.17美元[45] - Kroger年化基础租金1,355,000美元，占比2.89%，占用面积186,064平方英尺，占比3.35%，每平方英尺7.28美元[45] - Piggly Wiggly年化基础租金1,322,000美元，占比2.82%，占用面积169,750平方英尺，占比3.05%，每平方英尺7.79美元[45] - Winn Dixie年化基础租金887,000美元，占比1.89%，占用面积133,575平方英尺，占比2.40%，每平方英尺6.64美元[45] - Planet Fitness年化基础租金837,000美元，占比1.79%，占用面积100,427平方英尺，占比1.81%，每平方英尺8.33美元[45] - 公司物业位于东南部、中大西洋和东北部，分别占总年化基础租金的61%、35%和4%，杂货店占总年化基础租金约26%[68] 公司人员及业务目标情况 - 公司有35名全职员工[23] - 公司主要业务目标是为股东提供有吸引力的风险调整后回报，投资策略包括专注必需零售、聚焦特定市场、通过租赁和费用管理增加运营收入等[27] 公司物业出售及收益情况 - 2020年，公司出售2处物业，净收益451万美元，用于减少未偿还债务[28] - 2020年12月31日公司出售弗吉尼亚海滩的公司总部，确认4.9万美元收益，净现金收益约110万美元[76] 公司法规及竞争情况 - 公司受多种联邦、州和地方法规约束，但现有法规未对财务状况和经营成果产生重大不利影响，也未因环境污染产生重大成本或负债[29] - 众多商业开发商和房地产公司与公司在物业租赁方面竞争，租户也面临来自在线零售商等的竞争[30][31] 公司报告相关情况 - 公司需按《交易法》向美国证券交易委员会提交报告，相关报告可在http://www.sec.gov查询[32] - 公司网站http://www.whlr.us免费提供最新年报、季报等报告及相关委员会章程、行为准则等内容[33] 公司股权及股息情况 - 截至2021年3月16日，公司普通股有144名登记持有人[57] - 2018年3月董事会暂停支付普通股股息，自2018年12月31日起暂停支付A、B、D系列优先股季度股息，D系列优先股年化股息率增至10.75%[58] - 2020年9月22日，运营合伙企业以每股15.50美元的价格从非关联投资者处购买71,343股D系列优先股[59][85][212] - 2020年12月23日公司宣布“改良式荷兰式拍卖”要约收购，要约金额从1900万美元增至2000万美元后减至6000万美元，最终以每股15.50美元的价格收购387,097股D系列优先股，总价6000万美元[60] - 截至2020年12月31日，公司累积未宣告股息3051万美元，其中1385万美元归因于2020年[86] - 2020年运营合伙企业从非关联投资者处购买71,343股D系列优先股，相关未宣告股息赎回[138] - 截至2020年12月31日，经股东批准的股权薪酬计划下剩余可发行证券数量为173,811股[156] - 2015和2016年长期激励计划分别授权最多发行12.5万股和62.5万股普通股[156] 公司租约修改及收款情况 - 公司与9个破产租户达成租约修改，加权平均租金率降低7.54%，每平方英尺降低0.86美元[69] - 截至2020年12月31日的三个月，公司收到97%的合同基础租金和租户报销款，2020年总收款率99%[69] 公司资金及贷款情况 - 公司收到55.2万美元薪资保护计划资金，2021年1月8日该笔贷款的豁免申请获批准[72][74] - 公司目前有766万美元现金及现金等价物和3511万美元受限现金，暂停股息分配[75] - 2020年12月22日公司与Powerscourt签订融资协议，获得2500万美元定期贷款，利率13.50%，2023年3月31日到期[77] - 公司向Powerscourt发行购买496,415股普通股的认股权证，行权价3.12美元，认股权证估值约59.4万美元[78][79] - 公司与KeyBank的信贷协议于2020年12月22日全额偿还，各阶段还款包括178万美元、575万美元等[80][81][87] - 2020年9月3日公司延长哥伦比亚消防站本票期限，每月本金增加2万美元，12月7日利率升至14%，2021年1月21日达成宽限协议并支付50万美元本金[82][83][84] - 公司根据薪资保护计划收到55.2万美元资金，以2020年4月24日的本票形式获得，2022年4月24日到期，年利率1%[207][208] 公司持有待售资产情况 - 公司持有待售资产包括哥伦比亚消防站、伯克利购物中心等，2020年为哥伦比亚消防站记录60万美元减值费用[75] 公司现金流情况 - 2020年末公司合并现金、现金等价物和受限现金总计4277万美元，较2019年末的2159万美元有所增加[99] - 2020年经营活动现金流为1578万美元，较2019年的1525万美元增加3.46%即52.7万美元[99][100] - 2020年投资活动现金流为224万美元，较2019年的86.8万美元增加157.72%即137万美元[99][101] - 2020年融资活动现金流为316万美元，较2019年的-1253万美元增加125.22%即1569万美元[99][102] - 2020年经营活动提供的净现金为15780美元，2019年为15253美元；投资活动提供的净现金为2237美元，2019年为868美元；融资活动提供的净现金为3160美元，2019年使用的净现金为12529美元[181] - 2020年现金、现金等价物和受限现金增加21177美元，2019年增加3592美元；年末现金、现金等价物和受限现金为42768美元，2019年为21591美元[181] 公司债务情况 - 截至2020年末和2019年末，公司债务余额分别为3.54亿美元和3.47亿美元[103] - 2021年末到期债务及本金支付为4393万美元，公司计划通过再融资、处置资产和经营现金支付[104][105] 公司股息暂停影响情况 - 董事会暂停优先股股息支付，预计每季度提供约344万美元额外资金[108] 公司财务指标变化情况 - 2020年公司总收入为6100万美元，较2019年的6316万美元减少3.42%[118][119] - 2020年公司总运营费用为4261万美元，较2019年的5370万美元减少20.66%[118][120] - 2020年公司净利润为245万美元，较2019年的-8039万美元增加103.05%[118] - 2020年公司一般及行政费用减少12.09%，即80.2万美元[122] - 2020年利息费用减少189万美元，降幅9.96%，2019年为1898万美元[123] - 2020年其他费用为104万美元，包括60万美元法律和解成本和43.9万美元代理征集费用报销[124] - 2020年同店物业收入降至6072万美元，较2019年的6219万美元减少2.37%[129] - 2020年同店物业费用为1886万美元，与2019年的1883万美元基本持平[129] - 2020年物业净营业收入为4185万美元，较2019年的4391万美元减少4.70%[132] - 2020年同店资金运营调整后收益（FFO）增加503万美元[134] - 2020年总FFO为1815.5万美元，较2019年的1337.9万美元增加35.70%[134] - 2020年调整后资金运营调整后收益（AFFO）为432.9万美元，2019年为397万美元[136] - 2019年应收票据减值500万美元，2020年为0[134][136] - 2020年其他非经常性费用包括60万美元法律和解成本、43.9万美元对Stilwell Group的报销费用、5.1万美元遣散费[137] - 2020年末总资产489,379千美元，较2019年末的484,365千美元增长1.03%[174] - 2020年末总负债376,967千美元，较2019年末的371,133千美元增长1.57%[174] - 2020年总营收61,003千美元，较2019年的63,162千美元下降3.42%[176] - 2020年总运营费用42,608千美元，较2019年的53,702千美元下降20.66%[176] - 2020年运营收入18,418千美元，较2019年的10,854千美元增长69.69%[176] - 2020年净收入287千美元，而2019年净亏损8,144千美元[176] - 2020年归属于公司普通股股东的净亏损13,557千美元，较2019年的22,668千美元收窄40.28%[176] - 2020年基本和摊薄后每股亏损1.40美元，较2019年的2.34美元收窄40.17%[176] - 2020年末股东总权益14,918千美元，较2019年末的23,927千美元下降37.65%[174] - 2020年末非控股权益1,931千美元，较2019年末的2,080千美元下降7.16%[174] - 2020年净收入为287美元，2019年净亏损为8144美元[181] - 2020年折旧为11317美元，2019年为12020美元；2020年摊销为5974美元，2019年为9299美元[181] 公司租赁业务数据情况 - 2020年租赁续约总面积114.4911万平方英尺，新租赁面积33.3279万平方英尺，加权平均租金变化率4.63% [89] 公司审计相关情况 - 审计报告认为公司2020和2019年合并财务报表在所有重大方面公允反映财务状况[164] - 审计公司自2012年起为公司提供审计服务[172] 公司投资性房地产情况 - 截至2020年12月31日，公司投资性房地产总计3.927亿美元[169] - 公司至少每年评估投资性房地产是否减值[169] - 管理层评估投资性房地产减值时考虑多种定性因素[169] - 公司将收购的投资性房地产及相关无形资产按公允价值入账，建筑物和改良工程按直线法在资产预计使用寿命（一般为5至40年）内计提折旧[189][191] - 公司对投资性

财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营FFO为980万美元或每股0.71美元 全年运营FFO为4030万美元或每股2.91美元 [39] - 全年同物业NOI下降6.8%(不包括再开发物业)和9.3%(包括再开发物业) [40] - 第四季度同物业NOI下降4% 预计2021年全年同物业NOI下降2%-4% [41] - 2021年预期租赁终止收入减少750万美元 主要由于2020年第一季度710万美元的Metro Square提前终止租约收入 [42] - 2021年物业NOI减少250万美元 与2020年完成的资产处置有关 [43] - 2021年利息费用减少约170万美元 不包括任何再融资交易 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成37个可比租约 总面积222,000平方英尺 包括4个新租约和33个续租 总可比租金差为1.5% [27] - 2020年底同中心租赁占有率为91.2% 较第三季度下降0.5% [28] - 主要租户关闭包括24 Hour Fitness(2020年6月破产) A C Moore(2020年4月) Kmart(2020年3月) Pet Valu(2020年12月破产) [28] - 2021年关闭Kroger(1月)和Ollie's(3月) [29] - 前三名租户按年化租金计算占30% 主要为必需品和杂货店锚定零售商 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度租金收取率达到94.3% 较第三季度提高3.6% [26] - 执行113个延期协议 总额330万美元 平均偿还期10.4个月 平均延期4个月租金 [27] - 约15%的租金收入按现金基础确认 主要来自健身房 餐厅和美甲沙龙等类别 [50][55] - 2020年正式延期协议涉及约300万美元租金 其中75%为应计基础租户 25%为现金基础租户 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司减少约20%人员编制 通过零基预算削减约200万美元G&A [11] - 暂停South Quarter Crossing再开发项目 专注于更有前景的混合用途再开发项目 [11][33] - 探索资产出售以优化投资组合并产生去杠杆化资金 [15] - 推进无担保债务的大规模再融资 用长期抵押债务替换 [13] - 正在与大型私募股权公司谈判DGS建筑合资企业 作为Northeast Heights再开发项目的第一阶段 [13][36] - Fishtown Crossing的IGA杂货店立面翻新已完成 Yorktowne项目已完全授权 Norwood购物中心Big Y杂货店扩建 [30][31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管处于百年一遇的疫情中 第四季度运营FFO仍高于2019年同期 [9] - 杂货店锚定投资组合表现出实力和稳定改善 [21][41] - 2021年不提供正式FFO指引 因运营环境和公司特定因素存在不确定性 [17][42] - 预计2021年可能还会出现疫情相关的租户破产和关闭 [49] - 对再开发项目进入黄金时期感到兴奋 特别是DGS合资企业谈判完成后 [22] 其他重要信息 - 董事会主席从Roger Widmann过渡到Gregg Gonsalves [18] - 与贷款人谈判确保在具有挑战性的运营环境中保持合规性和信贷能力 [12] - 基于UA全国业务关闭终止了Revelry的租约 计划为新锚定租户执行LOI后启动资本化程序 [35] - 将Unity Healthcare搬迁至三个空间 确保社区重要医疗服务的连续性 [36] 问答环节所有提问和回答 问题: 同物业NOI增长预测的轨迹和季度节奏 - 第一季度将面临艰难比较 因2020年第一季度未受疫情影响 预计比第四季度更负面 随后稳步改善 全年下降1%-3% [48] - 建议参考第二 第三和第四季度的现金收取情况来建模轨迹 [48] 问题: 不提供FFO指引的不确定性来源 - 不确定性来自三方面:可能还有疫情相关挫折和租户失败 约15%租金按现金基础确认带来波动 资产处置 再融资和合资企业的时间影响 [53] - 提供详细构建模块而非具体指引 [53] 问题: 租金收取趋势和未支付租户状况 - 现金基础租户主要来自健身房 餐厅和美甲沙龙等低收取类别 可能年初有所回落 支付不规律 [55][56] - 15%的现金基础租户规模可帮助评估潜在影响幅度 [56] 问题: 资产出售的价值范围和时机 - Commons at DuBois正在积极营销 预计上半年完成处置 Carll's Corner价值不大 [57][58] - 其他出售更多是投资组合管理 如有资产正在营销 关闭时间可能到年中或下半年 [59][60][61] 问题: 租约价差和新租约负价差的原因 - 4个新租约数量少且为小店铺 不反映整体趋势 33个续租总体价差为正 [66] - 当前市场环境下签约更困难 但仍完成交易 [67] 问题: Kroger空置后的前景和潜在租户 - 正在积极营销该空间 位于弗吉尼亚州汉普顿道路良好位置 [69] - 考虑零售以外的创意用途 同时确保小型店铺的 merchandising 和可行性 [70] 问题: 再融资的更多细节和成本 - 已聘请公司获取融资选择 与寿险公司和CMBS交谈 初始反馈积极 [71] - 约1.75亿美元首先用于偿还循环信贷(利率1.8%) 预计利率在3%中期 [72][73] - 无担保银行市场缓慢复苏 正在监测所有选项 [74] - 希望下次通话时能提供更多细节 [75] 问题: 转向担保融资后的资产负债表变化 - 银行融资期限5-7年 寿险和CMBS可达10-15年 取决于利率和摊销条款 [77] - 目标是延长期限并解决2022年大部分到期债务 [77] 问题: G&A削减中人员减少的永久性与临时性 - 人员减少希望保持数量级 从115人减少到70人后曾增至75人 疫情期间进一步减少 [79] - 2021年可能填补不到少数职位 但希望保持更精简运营 [80] - 认识到员工工作更努力 但继续关注G&A节约 [81]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有并运营60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[152] - 截至2020年9月30日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年减少1处，降幅1.64%；总可租赁面积为5,563,629平方英尺，较2019年减少68,540平方英尺，降幅1.22%；期末出租率为88.3%，较2019年下降0.9个百分点，降幅1.01%[173] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合的出租率约为88.3%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占总年化基础租金的62%、34%和4%，杂货店占总年化基础租金的约27%[156] 公司租户相关情况 - 公司与5个破产租户达成租赁修改协议，加权平均租金增长率为2.69%，加权平均延期期限为2.3年；7个租户因破产搬离，其中2个已重新招租[157] - 截至2020年10月30日，公司批准了145项租户租金减免申请；截至2020年9月30日，修改了68份租约，加权平均租金增长率为3.72%，加权平均延期期限为3.1年；2020年第三季度修改了22份租约，加权平均租金增长率为1.47%，加权平均延期期限为1.9年[160] - 2020年三季度和前九个月续租总面积分别为370,500平方英尺和863,420平方英尺，2019年同期分别为336,299平方英尺和556,009平方英尺；新租总面积分别为93,253平方英尺和202,655平方英尺，2019年同期分别为29,756平方英尺和76,974平方英尺[169] - 2020年三季度和前九个月续租加权平均租金变化率分别为3.98%和5.68%，2019年同期分别为5.46%和3.92%；剔除破产谈判后，2020年分别为4.16%和5.84%[169] 公司资金相关情况 - 公司根据薪资保护计划收到55.2万美元资金，以2020年4月24日的本票形式获得，年利率1%，2022年4月24日到期[160][161] - 截至2020年9月30日，应收账款中有38.9万美元与租金短期延期有关，较2020年6月30日增加3.4万美元[160] - 截至2020年9月30日，公司持有现金及现金等价物约696万美元，受限现金1724万美元[160] - 2020年9月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2420万美元，高于2019年12月31日的2159万美元[199] - 2020年前三季度经营活动现金流为1398万美元，较2019年增加136万美元，增幅10.79%[200][201] - 2020年前三季度投资活动现金流为1.6万美元，较2019年减少215.8万美元，减幅99.26%[200][202] - 2020年前三季度融资活动现金流为 -1139万美元，较2019年增加113万美元，增幅10.96%[200][203] - 截至2020年9月30日，公司有696万美元现金及现金等价物[213] - 截至2020年9月30日，公司有1724万美元存于贷款人储备金，用于租户改进等[213] 公司物业出售情况 - 2020年1月21日，公司出售圣马修斯物业，合同价格177.5万美元，亏损2.6万美元，净收益166.5万美元[162] 公司信贷协议及债务情况 - 截至2020年9月30日，KeyBank信贷协议余额为435万美元[165] - 截至2020年9月30日，公司债务余额为3.36566亿美元，低于2019年12月31日的3.47059亿美元[203] - 2020年12月31日前三个月内，公司有3860万美元债务到期，包括计划本金还款[204] - 2021年9月30日前十二个月内，公司有4859万美元债务到期和本金支付需求[206] - 2011年9月1日，格罗夫经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，利率2.29%，不超过14%，分50期半年支付[212] - 截至2020年9月30日，公司根据海港角协议的未来总本金义务不超过221万美元[213] - 2019年第三季度和截至9月30日的九个月，公司分别支付0和4.4万美元债务服务缺口，2020年同期未支付[213] 公司营收及费用情况 - 2020年三季度和前九个月总营收分别为1496.4万美元和4570.7万美元，较2019年同期分别下降3.86%和2.94%，主要因出售物业、空置主力店及应收账款信用损失增加，部分被直线租金收入增加抵消[173][174] - 2020年三季度和前九个月总运营费用分别为1011.5万美元和3274.3万美元，较2019年同期分别下降14.16%和21.24%，主要因减值和折旧摊销减少[173][175] - 2020年三季度和前九个月公司一般及行政费用分别为108万美元和456.7万美元，较2019年同期分别下降19.94%和增加0.53%[173][177] - 2020年三季度处置物业收益增加8.1万美元，前九个月减少145万美元[173][177] - 2020年三季度和前九个月利息费用分别为411.4万美元和1278.7万美元，较2019年同期分别下降11.60%和11.16%，主要因应付贷款减少和贷款成本摊销降低[173][178] - 2020年三季度和前九个月其他费用分别为1.5万美元和103.9万美元，包括60万美元法律和解费用和43.9万美元代理征集费用[173][179] - 2020年第三季度和前九个月专业费用分别减少20.3万美元和增加81.5万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月薪酬与福利分别减少13.4万美元和45.9万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月广告成本分别减少3000美元和11.4万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月其他成本分别增加8.8万美元和减少21.8万美元[181] 公司同店物业相关情况 - 2020年第三季度和前九个月同店物业收入分别降至1495万美元和4544万美元，降幅分别为3.15%和1.75%[188] - 2020年第三季度和前九个月同店物业费用分别降至482万美元和增至1409万美元，降幅和增幅分别为1.51%和0.51%[188] - 2020年第三季度和前九个月同店物业净营业收入分别减少41.3万美元和88万美元[191] 公司物业净营业收入情况 - 2020年第三季度和前九个月物业净营业收入分别为1013万美元和3134万美元，降幅分别为4.10%和4.17%[190][191] - 2020年第三季度和前九个月非同店物业净营业收入分别减少2万美元和48.2万美元[191] 公司运营应收账款信用损失情况 - 2020年第三季度和前九个月运营应收账款信用损失分别增加30.8万美元和71万美元[190] 公司净收入及FFO、AFFO情况 - 2020年三季度净收入较2019年增加168万美元，增幅175%；2020年前三季度净亏损较2019年减少657.9万美元，减幅88.1%[193] - 2020年三季度FFO较2019年减少34.8万美元，减幅7.59%；2020年前三季度FFO较2019年增加437.6万美元，增幅49.61%[193] - 2020年三季度AFFO为125.5万美元，2019年为109.3万美元；2020年前三季度AFFO为297.4万美元，2019年为373.3万美元[195] 公司优先股股息情况 - 截至2020年9月30日，公司累积未宣告优先股股息为2707万美元，其中三季度和前九个月分别为344万美元和1042万美元[180] - 董事会自2018年第四季度起暂停A类、B类和D类优先股股息支付，预计每季度增加约344万美元资金[209] 公司未来资金使用计划 - 公司计划在截至2021年9月30日的十二个月内使用运营产生的现金[213] 公司表外安排及会计政策情况 - 截至2020年9月30日，除上述外无其他可能对财务状况等有重大影响的表外安排[214] - 2020年前九个月公司关键会计政策无重大变化[216] 公司网站信息 - 公司网站为www.whlr.us，会在网站免费提供相关报告[217]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为800万美元或每股0.09美元，较上一季度的570万美元或每股0.06美元有所增加 [46] - 第三季度同店净营业收入同比下降9.1%，较上一季度报告的14.6%降幅显著改善 [46] - 第三季度总租户账单（基本租金和代收费用合计）为3160万美元 [48] - 第三季度公司收取并确认为收入的金额为3010万美元，占账单的91% [48] - 另有110万美元（占账单的3%）被确认为收入，公司认为其可收回，其中大部分有已签署的延期协议覆盖 [48] - 第三季度有190万美元（占账单的6%）未被确认为收入，其中180万美元是租户未支付且公司目前决定按收付实现制处理，10万美元是公司同意豁免的租金 [49] - 截至2020年9月30日，公司已签署了总计300万美元的租金延期协议，其中约25万美元在本季度已偿还，另有25万美元与今年剩余时间相关，导致本季度末延期协议应收账款为250万美元 [52] - 第三季度百分比租金显著增加，主要原因是部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了32份租约，包括8份新租约总计72,800平方英尺，以及24份续租总计167,300平方英尺 [39] - 新租约执行时的租金价差为正向21.5%，其中包括两份主力店租约（价差44%）和两份其他租约（价差23%） [40] - 续租租约总体分析显示租金价差为负向3.1%，若排除三家特定主力店和次主力店租户，价差转为正向2.8% [40] - 截至2020年9月30日，当前租约同店出租率为91.7%，较上一季度增加0.2% [41] - 在费城Fishtown Crossing项目，星巴克于9月开业，GameStop和T-Mobile已搬迁，Nifty Fifty于8月交付，The Original Hot Dog Factory于9月交付 [41] - IGA杂货店的外立面翻新预计年底完成，中心其余部分的外立面翻新将于2021年完成 [41] - 在费城Revelry项目，公司正在推进场地规划修正，原计划以电影院为主力店，现正与潜在替代主力店租户进行讨论，预计将于2020年11月收回影院空间 [42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司购物中心保持开放，96%的租户营业，未重新开业的业态主要是电影院、健身房和自助式餐厅 [37] - 公司专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合 [14][18] - 在华盛顿特区的Northeast Heights项目，公司与特区总务部签署了一份260,000平方英尺办公楼（含底层零售）的20年定制租赁协议，作为项目一期 [23][43] - DGS租约结构为20年10个月，净租金为每平方英尺22.52美元，总租金为每平方英尺56.43美元（其中包含每平方英尺14.09美元的装修摊销） [44] - 计划于2021年初开始建设DGS大楼 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期坚持双管齐下的业务战略：一是专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合，并系统性地剥离非核心资产；二是在该走廊内的高人口密度次级市场进行城市混合用途再开发项目，特别注重在这些项目中建设经济适用和市场价格的劳动力住房 [14] - 疫情凸显了公司战略所预期的趋势：实体零售的加速衰落使得以杂货店为主力店的购物中心成为零售地产中表现最强的类别；同时疫情引发了从中心城市的去城市化浪潮以及对高端多户住宅的压力，凸显了城市内住房机会的不平等以及对有吸引力且价格合理的劳动力住房日益增长的需求 [15][17] - 公司已采取零基预算方法评估多项公司管理费用，预计通过此方法将同比减少超过200万美元的G&A费用 [27] - 公司决定将总部从长岛Port Washington的租赁办公室（租约2021年2月到期）搬迁至长岛Massapequa的Carman's Plaza购物中心后方，将一处基本空置的空间改造为办公室并无偿使用，预计每年节省约50万美元租金 [26][27] - 公司董事会已批准在年底前进行1对6.6的反向普通股拆股，以协助维持纽约证券交易所上市要求，并将股价重置至5美元以上以满足部分投资基金的要求，同时保持超过1000万股流通股以助于交易流动性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情时期充满巨大压力，但公司团队表现出色 [7][9] - 自疫情开始以来，公司专注于几个关键领域：帮助租户生存并收取租金或达成延期协议；安排2021年2月到期的7500万美元定期贷款再融资；推进再开发项目并探索合资安排；采用零基方法大幅削减G&A费用 [10][11][12] - 第三季度租金收取率达到91%，在零售REITs中属于较好表现，10月收取率目前为91%，预计月底将达约92.5% [28][37] - 公司成立跨职能委员会与所有租户接洽，并采取了详细的分析方法，包括使用法律工具、中心与租户监控以及反复的租户沟通 [19][20] - 公司已使用无担保循环信贷额度偿还了2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，为完成长期抵押贷款再融资提供了灵活性，以防资本市场因第二波疫情再次出现混乱 [21][22][51] - 公司正在积极与各种债务和股权融资方接洽，对能在今年晚些时候或明年初最终确定安排以便启动DGS项目感到乐观 [24] - 对于以杂货店为主力店的购物中心，当前交易市场相当健康，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围 [63][64] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，融资市场接受度良好，贷款价值比可达60%-65%，利率普遍在中3%范围 [65][71] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS [81] 其他重要信息 - 截至2020年9月30日，公司已完成105份延期和豁免协议，涉及300万美元延期租金，平均延期4个月，平均还款期为10个月；另有90万美元租金被豁免，平均豁免4个月 [38] - 这些协议旨在维持租户生存能力，并为房东争取有利让步，如销售报告、延长租期和修改关键租赁条款 [39] - 公司正在考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS大楼的底层零售空间，如果完成搬迁，DGS零售部分将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] - 自疫情开始以来，公司通过出售相对较小的资产已筹集约3000万美元，目前列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右 [77] - 对于持有待售的资产，部分将由现金买家购买，部分稳定资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于DGS办公楼建设资金和2021年计划的更新 [57] - 公司正在与典型的资本伙伴就股权方面进行洽谈，将组建股权合资企业，并结合建设贷款，相关对话正在推进中 [57] 问题: 关于DGS底层零售的预租赁情况以及Northeast Heights其他阶段的进展 [58] - 公司正考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS底层，相关谈判正在进行中；如果完成搬迁，将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] 问题: 关于资产出售市场、未来活动预期以及Glen Allen资产的定价 [61] - 公司的处置计划主要涉及小型独立地块交易，旨在解决流动性问题；Glen Allen资产作为净租赁物业以中5%的资本化率出售；当前以杂货店为主力店的购物中心交易市场强劲，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围，融资市场对这些高现金收取率的资产接受度良好 [62][63][64][65] - 随着年底临近，市场交易将更清晰地揭示公司投资组合的合理资本化率，从而更明确股价与资产净值之间的脱节 [66] 问题: 关于偿还定期贷款后循环信贷额度的剩余能力、提取限制以及当前抵押贷款市场的条款 [67] - 循环信贷额度剩余能力近4500万美元，加上手头现金，流动性接近5000万美元；该额度有滚动四季度的契约要求，未来几个季度可能下降，但预计将被地块出售和完成San Souci资产合伙人收购后增加借款基础所抵消 [68][69][70] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，有CMBS和人寿保险公司提供融资，贷款价值比一般为60%-65%，可能包含部分只付利息期，利率普遍在中3%范围 [71][72] 问题: 关于再融资途径、持有待售资产可筹集的流动性及时间 [76] - 列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右；自疫情开始以来，通过出售小型资产已筹集约3000万美元；公司动态管理资产负债表，目前有其他资本来源，因此虽继续推进持有待售资产，但不再积极寻求出售其他资产 [77][78][79] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS；以65%的贷款价值比进行抵押贷款，通常能为循环信贷额度释放一些增量能力 [81][82] 问题: 关于持有待售资产的买家类型（金融买家还是现金买家） [83] - 部分资产将出售给现金买家或低价值资产买家；一些稳定的、位置较偏远的资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问题: 关于新租约租金价差和租赁激励下降的趋势是否可持续 [85] - 公司对每笔交易进行战略考量，以确保获得最佳净有效租金，支付最少的资本来吸引租户；无法预测未来租赁激励的具体金额趋势，但会持续采取季度性的战略思路和方法 [87][88] 问题: 关于第三季度百分比租金显著增加的原因 [73] - 百分比租金增加主要是因为部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金，其中一个主要租户因共同租户条款变动所致，预计该情况将在年底左右得到纠正 [73][74]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营FFO为570万美元，即每股0.06美元，这反映了440万美元的账单未确认为收入，以及120万美元的直线租金和50万美元的应收账款冲销[55] - 同店NOI同比下降14.6%（不包括再开发物业），若包括再开发物业则下降19.7%，主要受再开发物业内现有健身房和影院主力店不支付租金的影响[56] - 第二季度总租户账单（基本租金和恢复费用合计）为3360万美元，公司确认已收取和可收回的收入为2930万美元，占账单总额的87%[51][52] - 有440万美元（占账单的13%）未确认为收入，其中400万美元是公司确定目前应按收付实现制处理的未付租金，40万美元是本季度同意豁免的租金[53] - 7月9日，公司以430万美元的价格出售了Metro Square物业[57] - 8月7日，公司偿还了循环信贷额度下的7000万美元借款，之后该额度下尚有7450万美元的可用资金及450万美元的无限制现金[59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了21份租约，总面积182,300平方英尺，包括17份续租（170,000平方英尺，平均租金9.77美元/平方英尺，正价差2.6%）和4份新租约（平均基本租金22.60美元/平方英尺，负价差30%），总体可比租赁价差为负3.9%[40][41] - 截至6月30日，当前租赁入住率为90%，较上一季度下降180个基点，主要与The Point和New London的A.C. Moore关闭以及Carmen's plaza的24-hour fitness破产有关[42] - 第二季度执行了92份租户援助协议，其中74份为延期协议，涉及第二季度200万美元的基本租金（630,000平方英尺）；18份协议豁免租金，总计40万美元（206,000平方英尺）[35] - 获得延期协议的租户中有94%支付了7月租金，获得豁免的租户中有84%支付了7月租金[35][36] - 年度化基本租金总额为1.02亿美元，其中 grocer anchors 占2850万美元（28.5%），收款率99.7%；快餐店占710万美元，收款率77%；一元店占500万美元，收款率90%；医疗设施占460万美元，收款率75%；折扣百货店占450万美元，收款率81%[39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资组合以 grocery anchored 为主，是零售REIT中 grocery anchored 中心占比最高的之一，这有助于在疫情期间提供缓冲并作为未来投资组合的基础[21] - 公司的 grocery anchors 在电子商务方面非常精明，更多是内部发展而非外包，这有助于它们把握利润和市场份额，更好地适应未来[22] - 公司对面临风险的零售租户敞口是零售REIT中最低的之一，这使其相对绝缘于零售业的持续结构性衰退[23] - 公司对就业趋势和前景不佳的MSA敞口也是最低的之一，增加了租户随着疫情消退而持续复苏的机会[24] - 公司积极营销多个 pad sites，预计可从这些资产销售中产生约2000万美元的相对低成本资本，以帮助减少债务[18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情期间，公司立即成立了一个12人跨职能危机管理委员会，取得了巨大强度和相当的成功[12] - 收款表现持续强劲，4月、5月、6月的现金收款率分别为76%、76%、81%，第二季度整体为77.4%，7月月度费用收款率达到88%[12][38] - 公司发现其银行集团在疫情期间非常具有建设性，例如同意调整信贷额度中的一些定义，为公司提供了更大的契约和借款基础喘息空间[16][17] - 管理层认为，当前衰退似乎催化了有意义的社会转变，包括人们生活、购物地点和方式的变化，而公司处于非常有利的位置，可以从行业中一些持续形成的结构性趋势中受益[20][24] - 管理层强调，公司团队正在不懈努力，以度过这场完美风暴并推动股价复苏，这是一个既专业又个人的挑战[26] 其他重要信息 - 公司独立董事在疫情开始时放弃了第二季度的董事会费用，并决定同样放弃第三季度的费用[8] - 公司已将2020年混合用途城市再开发和增值翻新的资本支出减少至约2000万美元的水平，该开发预算在第二季度保持不变[43] - Fishtown crossing 项目进展顺利，Starbucks已交付，Gamestop和Nifty 50计划于8月交付，IGA杂货店立面翻新将于今秋开始，已与Original Hotdog Factory签署租约[44] - 季度结束后，Northeast Heights项目取得了重大进展，与哥伦比亚特区（AAA级信用租户）签署了一份260,000平方英尺办公大楼（包括临街零售）的20年定制建造租约，这将是Northeast Heights再开发项目的第一阶段[14][15][45] - 该办公大楼租约的20年10个月租期基于净租金22.52美元/平方英尺和总租金56.43美元/平方英尺（包括14.9美元/平方英尺的TI摊销）[46] - 8月4日，公司修改了无担保循环信贷额度和定期贷款协议，将财务比率和借款基础的计算改为追溯四个季度而非当期年度化，并将作为现有债务对冲的利率互换负债从债务定义中排除[58] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于7月88%的强劲租金收款率，剩余12%未收部分的构成 - 收款率的提高主要与已完成延期协议的租户有关（约95%支付了7月租金），以及部分按收付实现制处理的租户支付了部分款项，以及正在谈判中的租户约有三分之一已支付7月租金[66] - 剩余的12%未收款部分主要涉及租金被豁免的租户、以及公司持保守态度的类别，如一些健身中心、电影院、以及在COVID前就有应收账款问题的租户，例如中式自助餐等受疫情影响较大的业态[67][68] - 可以参考补充财务信息第17页，其中按租户类别列出了基本租金和收款率，剩余12%主要由支付率最低的几个类别驱动，主要是健身和影院[69] 问题: 关于2021年初到期的定期贷款的再融资计划 - 下一笔到期债务是2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，公司目前正在考虑三种再融资方案[71] - 第一种是担保债务市场，可以看到像公司这样的 grocery anchored 中心正在完成CMBS和人寿公司贷款交易，CMBS条款通常是60%至70%的LTV，25至30年摊销期，利率3.5%至4%；人寿公司贷款条款类似但LTV更低，在50%至60%范围[71] - 第二种是银团无担保贷款，银行目前通常不做五年和七年期贷款，但可以看到很多"1+1"甚至"1+1+1"的过渡性贷款，为客户提供灵活性[72] - 第三种是现有银行集团中有一家银行提出了一项大约三年期的无担保定期贷款方案，可能摩擦成本较高，但随着季度业绩公布和收款率接近90%，将进行更深入的讨论[73] - 此外，获得延期协议和销售报告对进入担保债务市场有帮助；2021年唯一的其他到期债务是2021年9月到期的信贷额度，公司有一个一年期展期选择权[74] 问题: 关于Northeast Heights项目与哥伦比亚特区签署的租约，是否有机会提前货币化该租赁开发权以降低风险并筹集资本去杠杆 - 公司对该租约感到非常兴奋，它即使在建设开始前就创造了当前价值，公司一直在探索一系列不同方案，并继续这样做，但目前尚未到可以公开披露计划的阶段[79][80] - 一种路径是可能货币化以降低风险，但如何利用此租约以及如何惠及ward 7社区需要考虑很多因素，公司正在积极探讨[81] 问题: 该租约如何与项目的其他部分互补，以及目前是否有其他重要组成部分 - Northeast Heights项目是公司最雄心勃勃的再开发项目之一，具有非常独特的阶段，包含办公、住宅和零售，此租约是第一阶段，将成为该区域重要的日间客流量驱动器和经济引擎[82][83] - 从华盛顿特区其他区域的历史趋势看，区机构迁往类似ward 7的地区已显示出其可提供的经济引擎作用，此举可能成为其他"姊妹机构"或辅助用途租户希望迁入项目的催化剂，并促使公司考虑启动项目中的其他建筑[84][85] 问题: 该办公楼包含多少临街零售面积，以及当前可获得的建设融资情况 - 该办公楼底部的临街零售面积为17,800平方英尺，公司可以选择将现有租户迁入该建筑，也可能引入新零售[86] - 融资方案方面，因租户信用极高，有几种选择：常规建设贷款，LTC约为70%；信用定期贷款市场，对于此类高信用租户占用整栋或大部分建筑的情况，LTC甚至可达90%，但通常是完全摊销的20年期贷款；如果有合资伙伴，合作伙伴可能带来其他建设融资方案[87][88] - 公司预计在今年年底前确定该项目的融资[89] 问题: 关于新闻稿中提到的破产租户影响了60万美元租金和恢复费用的澄清，这是季度数据即240万美元年化收入吗 - 这将是这些租户的年化运行率，本季度几乎没有租金收入，因此如果看疫情前的数字，这就是年化运行率[90]

公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有并运营60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[156] - 截至2020年6月30日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年同期的62处减少2处，降幅3.23%[175] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年6月30日，公司投资组合的出租率约为90.1%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占总年化基础租金的61%、35%和4%，杂货店约占总年化基础租金的27%[160] 公司租约修改及租金减免情况 - 截至2020年7月30日，公司批准了102项租金减免，截至2020年6月30日，修改了46份租约，加权平均租金增长率为5.77%，加权平均延期期限为4.9年[161] 公司资金获取情况 - 公司根据《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》的薪资保护计划获得了55.2万美元的资金，该资金以本票形式发放，年利率为1%，到期日为2022年4月24日[164][165] 公司租金收取情况 - 公司在2020年3 - 6月收到了约83%的合同基础租金和租户报销费用账单，在拖欠租金的租户中，62%为全国和地区零售商[165] 公司应收账款情况 - 截至2020年6月30日，35.5万美元的应收账款与租金短期延期有关[165] 公司现金及股息情况 - 公司目前拥有约766万美元的现金及现金等价物和1528万美元的受限现金，并暂停了股息分配[165] 公司物业出售情况 - 2020年1月21日，公司出售了圣马修斯的一处物业，合同价格为177.5万美元，净收益为166.5万美元，亏损2.6万美元[166] - 2020年，公司计划出售哥伦比亚消防站，截至2020年6月30日的三个月和六个月分别计提了0和60万美元的减值费用[167] 公司信贷协议余额及还款情况 - 截至2020年6月30日，KeyBank信贷协议的余额为540万美元，公司在2020年1 - 6月除每月支付245万美元本金外，还进行了多次还款[169] 公司续租和新租面积情况 - 2020年Q2和H1续租面积分别为307,763平方英尺和492,920平方英尺，较2019年同期的98,796平方英尺和219,710平方英尺有显著增长[172] - 2020年Q2和H1新租面积分别为81,780平方英尺和109,402平方英尺，高于2019年同期的16,018平方英尺和47,218平方英尺[172] 公司营收情况 - 2020年Q2和H1总营收分别为1517万美元和3074万美元，较2019年同期的1553万美元和3153万美元分别下降2.34%和2.49%[175][176] 公司运营费用情况 - 2020年Q2和H1总运营费用分别为1063万美元和2263万美元，较2019年同期的1741万美元和2979万美元分别下降38.92%和24.04%[175][177] 公司一般及行政费用情况 - 2020年Q2和H1公司一般及行政费用分别为162万美元和349万美元，较2019年同期的138万美元和319万美元分别增长17.03%和9.17%[175][179] 公司利息费用情况 - 2020年Q2和H1利息费用分别为427万美元和867万美元，较2019年同期的495万美元和974万美元分别下降13.62%和10.95%[175][180] 公司其他费用情况 - 2020年Q2和H1其他费用分别为0万美元和102万美元，其中包括58.5万美元法律和解费用和43.9万美元代理征集费用报销[181] 公司累积未宣告优先股股息情况 - 截至2020年6月30日，公司累积未宣告优先股股息为2396万美元，其中Q2和H1分别为349万美元和697万美元[182] 公司处置物业损益情况 - 2020年Q2处置物业损失33.1万美元，H1处置物业收益减少153万美元[175][179] 公司各项成本费用增减情况 - 专业费用分别增加59.1万美元和102万美元，主要因诉讼和公司法律顾问成本增加，部分被税务咨询费减少抵消[183] - 薪酬和福利分别减少5.6万美元和32.5万美元，主要因人员减少和董事薪酬降低[183] - 租赁活动广告成本分别减少9.3万美元和11.1万美元，因新冠疫情取消会议[183] - 其他成本分别减少19.8万美元和30.6万美元，主要因税费、许可证及资本和债务融资活动减少[183] 公司同店物业收入情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，同店物业收入分别降至1495万美元和3049万美元，较2019年同期分别下降1.89%和1.04%[189] 公司同店物业费用情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，同店物业费用分别增至457万美元和928万美元，较2019年同期分别增长1.47%和1.60%[189] 公司物业净营业收入情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，物业净营业收入分别为1038万美元和2120万美元，较2019年同期分别下降4.98%和4.20%[191] - 同店物业净营业收入分别减少35.4万美元和46.7万美元，非同店物业净营业收入分别减少19万美元和46.2万美元[192] 公司信用损失拨备情况 - 信用损失拨备分别增加31.9万美元和41.1万美元，因新冠疫情影响导致应收账款增加[191] 公司一处物业租金收入情况 - 一处有空置主力店空间的物业租金收入分别减少15.3万美元和4.6万美元[191] 公司同店FFO情况 - 2020年3个月和6个月同店FFO分别增加519万美元和420万美元，主要因应收票据减值分别减少500万美元和500万美元[194] 公司AFFO情况 - 2020年6月30日止3个月和6个月，AFFO分别为78万美元和162.3万美元，2019年同期分别为157.6万美元和264万美元[196] 公司合并现金情况 - 2020年6月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2294万美元，2019年12月31日为2159万美元[199] 公司现金流情况 - 2020年6月30日止6个月，经营活动现金流为749万美元，2019年同期为781万美元，减少4.01%即31.3万美元[200][201] - 2020年6月30日止6个月，投资活动现金流为112万美元，2019年同期为263万美元，减少151万美元[200][202] - 2020年6月30日止6个月，融资活动现金流使用727万美元，2019年同期为808万美元，增加81万美元[200][203] 公司债务余额情况 - 2020年6月30日，公司债务余额总计3.39564亿美元，2019年12月31日为3.47059亿美元[203] 公司固定利率债务情况 - 2020年6月30日，固定利率债务加权平均利率为4.68%，期限为4.39年，2020年12月31日止6个月有4105万美元债务到期[204] 公司未来债务到期及支付计划情况 - 2021年6月30日止12个月，公司有4985万美元债务到期和本金支付，计划通过再融资、处置资产和经营现金支付[205] 新冠疫情对公司影响情况 - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果和现金流可能产生重大不利影响[207] 公司优先股股息支付情况 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度增加约349万美元资金[208] 公司税收增量收入票据情况 - 2011年9月1日，格罗夫经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，可变利率2.29%，不超14%，分50期半年支付[211] 公司海港角协议义务情况 - 截至2020年6月30日，公司根据海港角协议的未来总本金义务不超221万美元[212] 公司债务服务短缺资金提供情况 - 2019年6月30日止三个月和六个月，公司为债务服务短缺提供4.4万美元资金；2020年同期未提供[212] 公司现金及储备金情况 - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为766万美元[212] - 截至2020年6月30日，公司有1528万美元存于贷款人储备金，用于租户改善等[212] 公司资金使用计划情况 - 公司计划在2021年6月30日止十二个月使用运营产生的现金[212] 公司业务发展计划情况 - 公司计划通过填补空置空间、更换违约租户等措施扩大业务和增加流动性[209] 公司关键会计政策情况 - 公司2020年上半年关键会计政策无重大变化[215] 公司网站及报告发布情况 - 公司网站为www.whlr.us，会免费发布相关报告[216]

业绩总结 - 2020年第一季度，普通股东的净亏损为490万美元，摊薄每股亏损为0.06美元，较2019年同期的净收入0.2万美元有所下降[10] - 2020年第一季度的租金收入为3511.5万美元，较2019年同期的3659.2万美元下降了4.0%[30] - 2020年第一季度的总物业收入为4248.5万美元，较2019年同期的3688.3万美元增长了15.2%[30] - 2020年第一季度的物业运营收入为2964.2万美元，较2019年同期的2370.6万美元增长了25.0%[30] - 2020年第一季度的净亏损为209.8万美元，而2019年同期的净收入为298.9万美元[30] - 2020年第一季度的资金运营收益（FFO）为1625万美元，较2019年的1020.4万美元增长了59.1%[34] - 2020年第一季度的EBITDA为2464万美元，较2019年的1890.8万美元增长了30.2%[36] - 2020年第一季度的总收入为26887万美元，较2019年同期的26972万美元下降0.3%[58] 用户数据 - 截至2020年3月31日，公司同物业组合的出租率为93.2%，较2019年12月31日的93.0%有所上升[14] - 2020年第一季度签署了30份新租约和续租，涉及309,500平方英尺的面积[12] - 2020年第一季度的租赁占用率为91.2%，较2019年同期的91.4%略有下降[58] - 2020年第一季度的新租约平均租金为每平方英尺18.11美元，较2019年第四季度的19.57美元下降7.5%[56] - 2020年第一季度的续租平均租金为每平方英尺15.88美元，较2019年第四季度的15.74美元增长0.9%[56] 财务状况 - 截至2020年3月31日，Cedar Realty Trust的总资产为12.69亿美元，较2019年12月31日的12.06亿美元增长了5.2%[28] - 截至2020年3月31日，公司的净债务与房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为8.8倍，符合所有财务契约[16] - 截至2020年3月31日，Cedar Realty Trust的现金及现金等价物为7488.2万美元，较2019年12月31日的274.7万美元大幅增加[28] - 2020年第一季度的总负债为7.78亿美元，较2019年12月31日的6.92亿美元增长了12.5%[28] - 2020年第一季度的总股东权益为4.91亿美元，较2019年12月31日的5.14亿美元下降了4.5%[28] 未来展望 - 公司已撤回2020年全年的收益指引，因COVID-19带来的经济影响不确定[9] - 预计2020年全年的资本支出约为2000万美元，主要用于混合用途城市重建和增值装修[9] 其他信息 - 2020年第一季度的其他收入为737.0万美元，较2019年同期的29.1万美元显著增长[30] - 2020年第一季度的利息支出为551.7万美元，较2019年的589.1万美元下降了6.5%[36] - 固定利率债务占总债务的67.3%，金额为4.7708亿美金，浮动利率债务占32.7%，金额为2.32亿美金[38]