公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有并运营60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[152] - 截至2020年9月30日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年减少1处，降幅1.64%；总可租赁面积为5,563,629平方英尺，较2019年减少68,540平方英尺，降幅1.22%；期末出租率为88.3%，较2019年下降0.9个百分点，降幅1.01%[173] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合的出租率约为88.3%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占总年化基础租金的62%、34%和4%，杂货店占总年化基础租金的约27%[156] 公司租户相关情况 - 公司与5个破产租户达成租赁修改协议，加权平均租金增长率为2.69%，加权平均延期期限为2.3年；7个租户因破产搬离，其中2个已重新招租[157] - 截至2020年10月30日，公司批准了145项租户租金减免申请；截至2020年9月30日，修改了68份租约，加权平均租金增长率为3.72%，加权平均延期期限为3.1年；2020年第三季度修改了22份租约，加权平均租金增长率为1.47%，加权平均延期期限为1.9年[160] - 2020年三季度和前九个月续租总面积分别为370,500平方英尺和863,420平方英尺，2019年同期分别为336,299平方英尺和556,009平方英尺；新租总面积分别为93,253平方英尺和202,655平方英尺，2019年同期分别为29,756平方英尺和76,974平方英尺[169] - 2020年三季度和前九个月续租加权平均租金变化率分别为3.98%和5.68%，2019年同期分别为5.46%和3.92%；剔除破产谈判后，2020年分别为4.16%和5.84%[169] 公司资金相关情况 - 公司根据薪资保护计划收到55.2万美元资金，以2020年4月24日的本票形式获得，年利率1%，2022年4月24日到期[160][161] - 截至2020年9月30日，应收账款中有38.9万美元与租金短期延期有关，较2020年6月30日增加3.4万美元[160] - 截至2020年9月30日，公司持有现金及现金等价物约696万美元，受限现金1724万美元[160] - 2020年9月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2420万美元，高于2019年12月31日的2159万美元[199] - 2020年前三季度经营活动现金流为1398万美元，较2019年增加136万美元，增幅10.79%[200][201] - 2020年前三季度投资活动现金流为1.6万美元，较2019年减少215.8万美元，减幅99.26%[200][202] - 2020年前三季度融资活动现金流为 -1139万美元，较2019年增加113万美元，增幅10.96%[200][203] - 截至2020年9月30日，公司有696万美元现金及现金等价物[213] - 截至2020年9月30日，公司有1724万美元存于贷款人储备金，用于租户改进等[213] 公司物业出售情况 - 2020年1月21日，公司出售圣马修斯物业，合同价格177.5万美元，亏损2.6万美元，净收益166.5万美元[162] 公司信贷协议及债务情况 - 截至2020年9月30日，KeyBank信贷协议余额为435万美元[165] - 截至2020年9月30日，公司债务余额为3.36566亿美元，低于2019年12月31日的3.47059亿美元[203] - 2020年12月31日前三个月内，公司有3860万美元债务到期，包括计划本金还款[204] - 2021年9月30日前十二个月内，公司有4859万美元债务到期和本金支付需求[206] - 2011年9月1日，格罗夫经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，利率2.29%，不超过14%，分50期半年支付[212] - 截至2020年9月30日，公司根据海港角协议的未来总本金义务不超过221万美元[213] - 2019年第三季度和截至9月30日的九个月，公司分别支付0和4.4万美元债务服务缺口，2020年同期未支付[213] 公司营收及费用情况 - 2020年三季度和前九个月总营收分别为1496.4万美元和4570.7万美元，较2019年同期分别下降3.86%和2.94%，主要因出售物业、空置主力店及应收账款信用损失增加，部分被直线租金收入增加抵消[173][174] - 2020年三季度和前九个月总运营费用分别为1011.5万美元和3274.3万美元，较2019年同期分别下降14.16%和21.24%，主要因减值和折旧摊销减少[173][175] - 2020年三季度和前九个月公司一般及行政费用分别为108万美元和456.7万美元，较2019年同期分别下降19.94%和增加0.53%[173][177] - 2020年三季度处置物业收益增加8.1万美元，前九个月减少145万美元[173][177] - 2020年三季度和前九个月利息费用分别为411.4万美元和1278.7万美元，较2019年同期分别下降11.60%和11.16%，主要因应付贷款减少和贷款成本摊销降低[173][178] - 2020年三季度和前九个月其他费用分别为1.5万美元和103.9万美元，包括60万美元法律和解费用和43.9万美元代理征集费用[173][179] - 2020年第三季度和前九个月专业费用分别减少20.3万美元和增加81.5万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月薪酬与福利分别减少13.4万美元和45.9万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月广告成本分别减少3000美元和11.4万美元[181] - 2020年第三季度和前九个月其他成本分别增加8.8万美元和减少21.8万美元[181] 公司同店物业相关情况 - 2020年第三季度和前九个月同店物业收入分别降至1495万美元和4544万美元，降幅分别为3.15%和1.75%[188] - 2020年第三季度和前九个月同店物业费用分别降至482万美元和增至1409万美元，降幅和增幅分别为1.51%和0.51%[188] - 2020年第三季度和前九个月同店物业净营业收入分别减少41.3万美元和88万美元[191] 公司物业净营业收入情况 - 2020年第三季度和前九个月物业净营业收入分别为1013万美元和3134万美元，降幅分别为4.10%和4.17%[190][191] - 2020年第三季度和前九个月非同店物业净营业收入分别减少2万美元和48.2万美元[191] 公司运营应收账款信用损失情况 - 2020年第三季度和前九个月运营应收账款信用损失分别增加30.8万美元和71万美元[190] 公司净收入及FFO、AFFO情况 - 2020年三季度净收入较2019年增加168万美元，增幅175%；2020年前三季度净亏损较2019年减少657.9万美元，减幅88.1%[193] - 2020年三季度FFO较2019年减少34.8万美元，减幅7.59%；2020年前三季度FFO较2019年增加437.6万美元，增幅49.61%[193] - 2020年三季度AFFO为125.5万美元，2019年为109.3万美元；2020年前三季度AFFO为297.4万美元，2019年为373.3万美元[195] 公司优先股股息情况 - 截至2020年9月30日，公司累积未宣告优先股股息为2707万美元，其中三季度和前九个月分别为344万美元和1042万美元[180] - 董事会自2018年第四季度起暂停A类、B类和D类优先股股息支付，预计每季度增加约344万美元资金[209] 公司未来资金使用计划 - 公司计划在截至2021年9月30日的十二个月内使用运营产生的现金[213] 公司表外安排及会计政策情况 - 截至2020年9月30日，除上述外无其他可能对财务状况等有重大影响的表外安排[214] - 2020年前九个月公司关键会计政策无重大变化[216] 公司网站信息 - 公司网站为www.whlr.us，会在网站免费提供相关报告[217]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为800万美元或每股0.09美元，较上一季度的570万美元或每股0.06美元有所增加 [46] - 第三季度同店净营业收入同比下降9.1%，较上一季度报告的14.6%降幅显著改善 [46] - 第三季度总租户账单（基本租金和代收费用合计）为3160万美元 [48] - 第三季度公司收取并确认为收入的金额为3010万美元，占账单的91% [48] - 另有110万美元（占账单的3%）被确认为收入，公司认为其可收回，其中大部分有已签署的延期协议覆盖 [48] - 第三季度有190万美元（占账单的6%）未被确认为收入，其中180万美元是租户未支付且公司目前决定按收付实现制处理，10万美元是公司同意豁免的租金 [49] - 截至2020年9月30日，公司已签署了总计300万美元的租金延期协议，其中约25万美元在本季度已偿还，另有25万美元与今年剩余时间相关，导致本季度末延期协议应收账款为250万美元 [52] - 第三季度百分比租金显著增加，主要原因是部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了32份租约，包括8份新租约总计72,800平方英尺，以及24份续租总计167,300平方英尺 [39] - 新租约执行时的租金价差为正向21.5%，其中包括两份主力店租约（价差44%）和两份其他租约（价差23%） [40] - 续租租约总体分析显示租金价差为负向3.1%，若排除三家特定主力店和次主力店租户，价差转为正向2.8% [40] - 截至2020年9月30日，当前租约同店出租率为91.7%，较上一季度增加0.2% [41] - 在费城Fishtown Crossing项目，星巴克于9月开业，GameStop和T-Mobile已搬迁，Nifty Fifty于8月交付，The Original Hot Dog Factory于9月交付 [41] - IGA杂货店的外立面翻新预计年底完成，中心其余部分的外立面翻新将于2021年完成 [41] - 在费城Revelry项目，公司正在推进场地规划修正，原计划以电影院为主力店，现正与潜在替代主力店租户进行讨论，预计将于2020年11月收回影院空间 [42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司购物中心保持开放，96%的租户营业，未重新开业的业态主要是电影院、健身房和自助式餐厅 [37] - 公司专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合 [14][18] - 在华盛顿特区的Northeast Heights项目，公司与特区总务部签署了一份260,000平方英尺办公楼（含底层零售）的20年定制租赁协议，作为项目一期 [23][43] - DGS租约结构为20年10个月，净租金为每平方英尺22.52美元，总租金为每平方英尺56.43美元（其中包含每平方英尺14.09美元的装修摊销） [44] - 计划于2021年初开始建设DGS大楼 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期坚持双管齐下的业务战略：一是专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合，并系统性地剥离非核心资产；二是在该走廊内的高人口密度次级市场进行城市混合用途再开发项目，特别注重在这些项目中建设经济适用和市场价格的劳动力住房 [14] - 疫情凸显了公司战略所预期的趋势：实体零售的加速衰落使得以杂货店为主力店的购物中心成为零售地产中表现最强的类别；同时疫情引发了从中心城市的去城市化浪潮以及对高端多户住宅的压力，凸显了城市内住房机会的不平等以及对有吸引力且价格合理的劳动力住房日益增长的需求 [15][17] - 公司已采取零基预算方法评估多项公司管理费用，预计通过此方法将同比减少超过200万美元的G&A费用 [27] - 公司决定将总部从长岛Port Washington的租赁办公室（租约2021年2月到期）搬迁至长岛Massapequa的Carman's Plaza购物中心后方，将一处基本空置的空间改造为办公室并无偿使用，预计每年节省约50万美元租金 [26][27] - 公司董事会已批准在年底前进行1对6.6的反向普通股拆股，以协助维持纽约证券交易所上市要求，并将股价重置至5美元以上以满足部分投资基金的要求，同时保持超过1000万股流通股以助于交易流动性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情时期充满巨大压力，但公司团队表现出色 [7][9] - 自疫情开始以来，公司专注于几个关键领域：帮助租户生存并收取租金或达成延期协议；安排2021年2月到期的7500万美元定期贷款再融资；推进再开发项目并探索合资安排；采用零基方法大幅削减G&A费用 [10][11][12] - 第三季度租金收取率达到91%，在零售REITs中属于较好表现，10月收取率目前为91%，预计月底将达约92.5% [28][37] - 公司成立跨职能委员会与所有租户接洽，并采取了详细的分析方法，包括使用法律工具、中心与租户监控以及反复的租户沟通 [19][20] - 公司已使用无担保循环信贷额度偿还了2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，为完成长期抵押贷款再融资提供了灵活性，以防资本市场因第二波疫情再次出现混乱 [21][22][51] - 公司正在积极与各种债务和股权融资方接洽，对能在今年晚些时候或明年初最终确定安排以便启动DGS项目感到乐观 [24] - 对于以杂货店为主力店的购物中心，当前交易市场相当健康，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围 [63][64] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，融资市场接受度良好，贷款价值比可达60%-65%，利率普遍在中3%范围 [65][71] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS [81] 其他重要信息 - 截至2020年9月30日，公司已完成105份延期和豁免协议，涉及300万美元延期租金，平均延期4个月，平均还款期为10个月；另有90万美元租金被豁免，平均豁免4个月 [38] - 这些协议旨在维持租户生存能力，并为房东争取有利让步，如销售报告、延长租期和修改关键租赁条款 [39] - 公司正在考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS大楼的底层零售空间，如果完成搬迁，DGS零售部分将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] - 自疫情开始以来，公司通过出售相对较小的资产已筹集约3000万美元，目前列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右 [77] - 对于持有待售的资产，部分将由现金买家购买，部分稳定资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于DGS办公楼建设资金和2021年计划的更新 [57] - 公司正在与典型的资本伙伴就股权方面进行洽谈，将组建股权合资企业，并结合建设贷款，相关对话正在推进中 [57] 问题: 关于DGS底层零售的预租赁情况以及Northeast Heights其他阶段的进展 [58] - 公司正考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS底层，相关谈判正在进行中；如果完成搬迁，将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] 问题: 关于资产出售市场、未来活动预期以及Glen Allen资产的定价 [61] - 公司的处置计划主要涉及小型独立地块交易，旨在解决流动性问题；Glen Allen资产作为净租赁物业以中5%的资本化率出售；当前以杂货店为主力店的购物中心交易市场强劲，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围，融资市场对这些高现金收取率的资产接受度良好 [62][63][64][65] - 随着年底临近，市场交易将更清晰地揭示公司投资组合的合理资本化率，从而更明确股价与资产净值之间的脱节 [66] 问题: 关于偿还定期贷款后循环信贷额度的剩余能力、提取限制以及当前抵押贷款市场的条款 [67] - 循环信贷额度剩余能力近4500万美元，加上手头现金，流动性接近5000万美元；该额度有滚动四季度的契约要求，未来几个季度可能下降，但预计将被地块出售和完成San Souci资产合伙人收购后增加借款基础所抵消 [68][69][70] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，有CMBS和人寿保险公司提供融资，贷款价值比一般为60%-65%，可能包含部分只付利息期，利率普遍在中3%范围 [71][72] 问题: 关于再融资途径、持有待售资产可筹集的流动性及时间 [76] - 列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右；自疫情开始以来，通过出售小型资产已筹集约3000万美元；公司动态管理资产负债表，目前有其他资本来源，因此虽继续推进持有待售资产，但不再积极寻求出售其他资产 [77][78][79] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS；以65%的贷款价值比进行抵押贷款，通常能为循环信贷额度释放一些增量能力 [81][82] 问题: 关于持有待售资产的买家类型（金融买家还是现金买家） [83] - 部分资产将出售给现金买家或低价值资产买家；一些稳定的、位置较偏远的资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问题: 关于新租约租金价差和租赁激励下降的趋势是否可持续 [85] - 公司对每笔交易进行战略考量，以确保获得最佳净有效租金，支付最少的资本来吸引租户；无法预测未来租赁激励的具体金额趋势，但会持续采取季度性的战略思路和方法 [87][88] 问题: 关于第三季度百分比租金显著增加的原因 [73] - 百分比租金增加主要是因为部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金，其中一个主要租户因共同租户条款变动所致，预计该情况将在年底左右得到纠正 [73][74]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营FFO为570万美元，即每股0.06美元，这反映了440万美元的账单未确认为收入，以及120万美元的直线租金和50万美元的应收账款冲销[55] - 同店NOI同比下降14.6%（不包括再开发物业），若包括再开发物业则下降19.7%，主要受再开发物业内现有健身房和影院主力店不支付租金的影响[56] - 第二季度总租户账单（基本租金和恢复费用合计）为3360万美元，公司确认已收取和可收回的收入为2930万美元，占账单总额的87%[51][52] - 有440万美元（占账单的13%）未确认为收入，其中400万美元是公司确定目前应按收付实现制处理的未付租金，40万美元是本季度同意豁免的租金[53] - 7月9日，公司以430万美元的价格出售了Metro Square物业[57] - 8月7日，公司偿还了循环信贷额度下的7000万美元借款，之后该额度下尚有7450万美元的可用资金及450万美元的无限制现金[59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了21份租约，总面积182,300平方英尺，包括17份续租（170,000平方英尺，平均租金9.77美元/平方英尺，正价差2.6%）和4份新租约（平均基本租金22.60美元/平方英尺，负价差30%），总体可比租赁价差为负3.9%[40][41] - 截至6月30日，当前租赁入住率为90%，较上一季度下降180个基点，主要与The Point和New London的A.C. Moore关闭以及Carmen's plaza的24-hour fitness破产有关[42] - 第二季度执行了92份租户援助协议，其中74份为延期协议，涉及第二季度200万美元的基本租金（630,000平方英尺）；18份协议豁免租金，总计40万美元（206,000平方英尺）[35] - 获得延期协议的租户中有94%支付了7月租金，获得豁免的租户中有84%支付了7月租金[35][36] - 年度化基本租金总额为1.02亿美元，其中 grocer anchors 占2850万美元（28.5%），收款率99.7%；快餐店占710万美元，收款率77%；一元店占500万美元，收款率90%；医疗设施占460万美元，收款率75%；折扣百货店占450万美元，收款率81%[39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资组合以 grocery anchored 为主，是零售REIT中 grocery anchored 中心占比最高的之一，这有助于在疫情期间提供缓冲并作为未来投资组合的基础[21] - 公司的 grocery anchors 在电子商务方面非常精明，更多是内部发展而非外包，这有助于它们把握利润和市场份额，更好地适应未来[22] - 公司对面临风险的零售租户敞口是零售REIT中最低的之一，这使其相对绝缘于零售业的持续结构性衰退[23] - 公司对就业趋势和前景不佳的MSA敞口也是最低的之一，增加了租户随着疫情消退而持续复苏的机会[24] - 公司积极营销多个 pad sites，预计可从这些资产销售中产生约2000万美元的相对低成本资本，以帮助减少债务[18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情期间，公司立即成立了一个12人跨职能危机管理委员会，取得了巨大强度和相当的成功[12] - 收款表现持续强劲，4月、5月、6月的现金收款率分别为76%、76%、81%，第二季度整体为77.4%，7月月度费用收款率达到88%[12][38] - 公司发现其银行集团在疫情期间非常具有建设性，例如同意调整信贷额度中的一些定义，为公司提供了更大的契约和借款基础喘息空间[16][17] - 管理层认为，当前衰退似乎催化了有意义的社会转变，包括人们生活、购物地点和方式的变化，而公司处于非常有利的位置，可以从行业中一些持续形成的结构性趋势中受益[20][24] - 管理层强调，公司团队正在不懈努力，以度过这场完美风暴并推动股价复苏，这是一个既专业又个人的挑战[26] 其他重要信息 - 公司独立董事在疫情开始时放弃了第二季度的董事会费用，并决定同样放弃第三季度的费用[8] - 公司已将2020年混合用途城市再开发和增值翻新的资本支出减少至约2000万美元的水平，该开发预算在第二季度保持不变[43] - Fishtown crossing 项目进展顺利，Starbucks已交付，Gamestop和Nifty 50计划于8月交付，IGA杂货店立面翻新将于今秋开始，已与Original Hotdog Factory签署租约[44] - 季度结束后，Northeast Heights项目取得了重大进展，与哥伦比亚特区（AAA级信用租户）签署了一份260,000平方英尺办公大楼（包括临街零售）的20年定制建造租约，这将是Northeast Heights再开发项目的第一阶段[14][15][45] - 该办公大楼租约的20年10个月租期基于净租金22.52美元/平方英尺和总租金56.43美元/平方英尺（包括14.9美元/平方英尺的TI摊销）[46] - 8月4日，公司修改了无担保循环信贷额度和定期贷款协议，将财务比率和借款基础的计算改为追溯四个季度而非当期年度化，并将作为现有债务对冲的利率互换负债从债务定义中排除[58] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于7月88%的强劲租金收款率，剩余12%未收部分的构成 - 收款率的提高主要与已完成延期协议的租户有关（约95%支付了7月租金），以及部分按收付实现制处理的租户支付了部分款项，以及正在谈判中的租户约有三分之一已支付7月租金[66] - 剩余的12%未收款部分主要涉及租金被豁免的租户、以及公司持保守态度的类别，如一些健身中心、电影院、以及在COVID前就有应收账款问题的租户，例如中式自助餐等受疫情影响较大的业态[67][68] - 可以参考补充财务信息第17页，其中按租户类别列出了基本租金和收款率，剩余12%主要由支付率最低的几个类别驱动，主要是健身和影院[69] 问题: 关于2021年初到期的定期贷款的再融资计划 - 下一笔到期债务是2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，公司目前正在考虑三种再融资方案[71] - 第一种是担保债务市场，可以看到像公司这样的 grocery anchored 中心正在完成CMBS和人寿公司贷款交易，CMBS条款通常是60%至70%的LTV，25至30年摊销期，利率3.5%至4%；人寿公司贷款条款类似但LTV更低，在50%至60%范围[71] - 第二种是银团无担保贷款，银行目前通常不做五年和七年期贷款，但可以看到很多"1+1"甚至"1+1+1"的过渡性贷款，为客户提供灵活性[72] - 第三种是现有银行集团中有一家银行提出了一项大约三年期的无担保定期贷款方案，可能摩擦成本较高，但随着季度业绩公布和收款率接近90%，将进行更深入的讨论[73] - 此外，获得延期协议和销售报告对进入担保债务市场有帮助；2021年唯一的其他到期债务是2021年9月到期的信贷额度，公司有一个一年期展期选择权[74] 问题: 关于Northeast Heights项目与哥伦比亚特区签署的租约，是否有机会提前货币化该租赁开发权以降低风险并筹集资本去杠杆 - 公司对该租约感到非常兴奋，它即使在建设开始前就创造了当前价值，公司一直在探索一系列不同方案，并继续这样做，但目前尚未到可以公开披露计划的阶段[79][80] - 一种路径是可能货币化以降低风险，但如何利用此租约以及如何惠及ward 7社区需要考虑很多因素，公司正在积极探讨[81] 问题: 该租约如何与项目的其他部分互补，以及目前是否有其他重要组成部分 - Northeast Heights项目是公司最雄心勃勃的再开发项目之一，具有非常独特的阶段，包含办公、住宅和零售，此租约是第一阶段，将成为该区域重要的日间客流量驱动器和经济引擎[82][83] - 从华盛顿特区其他区域的历史趋势看，区机构迁往类似ward 7的地区已显示出其可提供的经济引擎作用，此举可能成为其他"姊妹机构"或辅助用途租户希望迁入项目的催化剂，并促使公司考虑启动项目中的其他建筑[84][85] 问题: 该办公楼包含多少临街零售面积，以及当前可获得的建设融资情况 - 该办公楼底部的临街零售面积为17,800平方英尺，公司可以选择将现有租户迁入该建筑，也可能引入新零售[86] - 融资方案方面，因租户信用极高，有几种选择：常规建设贷款，LTC约为70%；信用定期贷款市场，对于此类高信用租户占用整栋或大部分建筑的情况，LTC甚至可达90%，但通常是完全摊销的20年期贷款；如果有合资伙伴，合作伙伴可能带来其他建设融资方案[87][88] - 公司预计在今年年底前确定该项目的融资[89] 问题: 关于新闻稿中提到的破产租户影响了60万美元租金和恢复费用的澄清，这是季度数据即240万美元年化收入吗 - 这将是这些租户的年化运行率，本季度几乎没有租金收入，因此如果看疫情前的数字，这就是年化运行率[90]

公司物业资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有并运营60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[156] - 截至2020年6月30日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年同期的62处减少2处，降幅3.23%[175] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年6月30日，公司投资组合的出租率约为90.1%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占总年化基础租金的61%、35%和4%，杂货店约占总年化基础租金的27%[160] 公司租约修改及租金减免情况 - 截至2020年7月30日，公司批准了102项租金减免，截至2020年6月30日，修改了46份租约，加权平均租金增长率为5.77%，加权平均延期期限为4.9年[161] 公司资金获取情况 - 公司根据《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》的薪资保护计划获得了55.2万美元的资金，该资金以本票形式发放，年利率为1%，到期日为2022年4月24日[164][165] 公司租金收取情况 - 公司在2020年3 - 6月收到了约83%的合同基础租金和租户报销费用账单，在拖欠租金的租户中，62%为全国和地区零售商[165] 公司应收账款情况 - 截至2020年6月30日，35.5万美元的应收账款与租金短期延期有关[165] 公司现金及股息情况 - 公司目前拥有约766万美元的现金及现金等价物和1528万美元的受限现金，并暂停了股息分配[165] 公司物业出售情况 - 2020年1月21日，公司出售了圣马修斯的一处物业，合同价格为177.5万美元，净收益为166.5万美元，亏损2.6万美元[166] - 2020年，公司计划出售哥伦比亚消防站，截至2020年6月30日的三个月和六个月分别计提了0和60万美元的减值费用[167] 公司信贷协议余额及还款情况 - 截至2020年6月30日，KeyBank信贷协议的余额为540万美元，公司在2020年1 - 6月除每月支付245万美元本金外，还进行了多次还款[169] 公司续租和新租面积情况 - 2020年Q2和H1续租面积分别为307,763平方英尺和492,920平方英尺，较2019年同期的98,796平方英尺和219,710平方英尺有显著增长[172] - 2020年Q2和H1新租面积分别为81,780平方英尺和109,402平方英尺，高于2019年同期的16,018平方英尺和47,218平方英尺[172] 公司营收情况 - 2020年Q2和H1总营收分别为1517万美元和3074万美元，较2019年同期的1553万美元和3153万美元分别下降2.34%和2.49%[175][176] 公司运营费用情况 - 2020年Q2和H1总运营费用分别为1063万美元和2263万美元，较2019年同期的1741万美元和2979万美元分别下降38.92%和24.04%[175][177] 公司一般及行政费用情况 - 2020年Q2和H1公司一般及行政费用分别为162万美元和349万美元，较2019年同期的138万美元和319万美元分别增长17.03%和9.17%[175][179] 公司利息费用情况 - 2020年Q2和H1利息费用分别为427万美元和867万美元，较2019年同期的495万美元和974万美元分别下降13.62%和10.95%[175][180] 公司其他费用情况 - 2020年Q2和H1其他费用分别为0万美元和102万美元，其中包括58.5万美元法律和解费用和43.9万美元代理征集费用报销[181] 公司累积未宣告优先股股息情况 - 截至2020年6月30日，公司累积未宣告优先股股息为2396万美元，其中Q2和H1分别为349万美元和697万美元[182] 公司处置物业损益情况 - 2020年Q2处置物业损失33.1万美元，H1处置物业收益减少153万美元[175][179] 公司各项成本费用增减情况 - 专业费用分别增加59.1万美元和102万美元，主要因诉讼和公司法律顾问成本增加，部分被税务咨询费减少抵消[183] - 薪酬和福利分别减少5.6万美元和32.5万美元，主要因人员减少和董事薪酬降低[183] - 租赁活动广告成本分别减少9.3万美元和11.1万美元，因新冠疫情取消会议[183] - 其他成本分别减少19.8万美元和30.6万美元，主要因税费、许可证及资本和债务融资活动减少[183] 公司同店物业收入情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，同店物业收入分别降至1495万美元和3049万美元，较2019年同期分别下降1.89%和1.04%[189] 公司同店物业费用情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，同店物业费用分别增至457万美元和928万美元，较2019年同期分别增长1.47%和1.60%[189] 公司物业净营业收入情况 - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，物业净营业收入分别为1038万美元和2120万美元，较2019年同期分别下降4.98%和4.20%[191] - 同店物业净营业收入分别减少35.4万美元和46.7万美元，非同店物业净营业收入分别减少19万美元和46.2万美元[192] 公司信用损失拨备情况 - 信用损失拨备分别增加31.9万美元和41.1万美元，因新冠疫情影响导致应收账款增加[191] 公司一处物业租金收入情况 - 一处有空置主力店空间的物业租金收入分别减少15.3万美元和4.6万美元[191] 公司同店FFO情况 - 2020年3个月和6个月同店FFO分别增加519万美元和420万美元，主要因应收票据减值分别减少500万美元和500万美元[194] 公司AFFO情况 - 2020年6月30日止3个月和6个月，AFFO分别为78万美元和162.3万美元，2019年同期分别为157.6万美元和264万美元[196] 公司合并现金情况 - 2020年6月30日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2294万美元，2019年12月31日为2159万美元[199] 公司现金流情况 - 2020年6月30日止6个月，经营活动现金流为749万美元，2019年同期为781万美元，减少4.01%即31.3万美元[200][201] - 2020年6月30日止6个月，投资活动现金流为112万美元，2019年同期为263万美元，减少151万美元[200][202] - 2020年6月30日止6个月，融资活动现金流使用727万美元，2019年同期为808万美元，增加81万美元[200][203] 公司债务余额情况 - 2020年6月30日，公司债务余额总计3.39564亿美元，2019年12月31日为3.47059亿美元[203] 公司固定利率债务情况 - 2020年6月30日，固定利率债务加权平均利率为4.68%，期限为4.39年，2020年12月31日止6个月有4105万美元债务到期[204] 公司未来债务到期及支付计划情况 - 2021年6月30日止12个月，公司有4985万美元债务到期和本金支付，计划通过再融资、处置资产和经营现金支付[205] 新冠疫情对公司影响情况 - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果和现金流可能产生重大不利影响[207] 公司优先股股息支付情况 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度增加约349万美元资金[208] 公司税收增量收入票据情况 - 2011年9月1日，格罗夫经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，可变利率2.29%，不超14%，分50期半年支付[211] 公司海港角协议义务情况 - 截至2020年6月30日，公司根据海港角协议的未来总本金义务不超221万美元[212] 公司债务服务短缺资金提供情况 - 2019年6月30日止三个月和六个月，公司为债务服务短缺提供4.4万美元资金；2020年同期未提供[212] 公司现金及储备金情况 - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为766万美元[212] - 截至2020年6月30日，公司有1528万美元存于贷款人储备金，用于租户改善等[212] 公司资金使用计划情况 - 公司计划在2021年6月30日止十二个月使用运营产生的现金[212] 公司业务发展计划情况 - 公司计划通过填补空置空间、更换违约租户等措施扩大业务和增加流动性[209] 公司关键会计政策情况 - 公司2020年上半年关键会计政策无重大变化[215] 公司网站及报告发布情况 - 公司网站为www.whlr.us，会免费发布相关报告[216]

业绩总结 - 2020年第一季度，普通股东的净亏损为490万美元，摊薄每股亏损为0.06美元，较2019年同期的净收入0.2万美元有所下降[10] - 2020年第一季度的租金收入为3511.5万美元，较2019年同期的3659.2万美元下降了4.0%[30] - 2020年第一季度的总物业收入为4248.5万美元，较2019年同期的3688.3万美元增长了15.2%[30] - 2020年第一季度的物业运营收入为2964.2万美元，较2019年同期的2370.6万美元增长了25.0%[30] - 2020年第一季度的净亏损为209.8万美元，而2019年同期的净收入为298.9万美元[30] - 2020年第一季度的资金运营收益（FFO）为1625万美元，较2019年的1020.4万美元增长了59.1%[34] - 2020年第一季度的EBITDA为2464万美元，较2019年的1890.8万美元增长了30.2%[36] - 2020年第一季度的总收入为26887万美元，较2019年同期的26972万美元下降0.3%[58] 用户数据 - 截至2020年3月31日，公司同物业组合的出租率为93.2%，较2019年12月31日的93.0%有所上升[14] - 2020年第一季度签署了30份新租约和续租，涉及309,500平方英尺的面积[12] - 2020年第一季度的租赁占用率为91.2%，较2019年同期的91.4%略有下降[58] - 2020年第一季度的新租约平均租金为每平方英尺18.11美元，较2019年第四季度的19.57美元下降7.5%[56] - 2020年第一季度的续租平均租金为每平方英尺15.88美元，较2019年第四季度的15.74美元增长0.9%[56] 财务状况 - 截至2020年3月31日，Cedar Realty Trust的总资产为12.69亿美元，较2019年12月31日的12.06亿美元增长了5.2%[28] - 截至2020年3月31日，公司的净债务与房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为8.8倍，符合所有财务契约[16] - 截至2020年3月31日，Cedar Realty Trust的现金及现金等价物为7488.2万美元，较2019年12月31日的274.7万美元大幅增加[28] - 2020年第一季度的总负债为7.78亿美元，较2019年12月31日的6.92亿美元增长了12.5%[28] - 2020年第一季度的总股东权益为4.91亿美元，较2019年12月31日的5.14亿美元下降了4.5%[28] 未来展望 - 公司已撤回2020年全年的收益指引，因COVID-19带来的经济影响不确定[9] - 预计2020年全年的资本支出约为2000万美元，主要用于混合用途城市重建和增值装修[9] 其他信息 - 2020年第一季度的其他收入为737.0万美元，较2019年同期的29.1万美元显著增长[30] - 2020年第一季度的利息支出为551.7万美元，较2019年的589.1万美元下降了6.5%[36] - 固定利率债务占总债务的67.3%，金额为4.7708亿美金，浮动利率债务占32.7%，金额为2.32亿美金[38]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营FFO为1670万美元或每股018美元 其中包含与Metro Square的Shoppers Food Warehouse相关的高额租约终止收入 约合每股008美元 [49] - 第一季度同物业NOI同比增长08% 不包括再开发物业 若包括再开发物业则增长01% [50] - 公司已撤回2020年全年业绩指引 [56] - 第一季度现金收款率为70% [88] - 第一季度录得740万美元减值 与Metro Square相关 同时确认710万美元租约终止费 [98][99] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署30笔租约 总面积309500平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1618美元 [44] - 完成17笔续租 总面积270302平方英尺 续租租金差为正09% 若排除三笔大型杂货店续租 续租租金差提高至27% [45] - 五笔空置期少于一年的可比新租约租金差为正243% 七笔空置期超过一年的可比租约租金差为负32% 整体可比新租约租金差为负75% 整体可比租约租金差为负04% [46] - 第一季度同物业出租 occupancy 较2019年同期高130个基点 较上一季度高20个基点 [47] - 前五大租户类别占年化基本租金总额的50% 其中杂货店占28% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产几乎全部为杂货店锚定的购物中心 主要面向必需品零售商 此类服务更具互联网抵抗力 资产更具韧性 [16] - 公司战略聚焦于人口和贸易区域 而非收入或教育水平 并几乎专攻杂货店锚定资产 [19][20] - 公司认为此次疫情可能催化投资者情绪的转变 使其更青睐公司投资组合所体现的特征 [18][31] - 公司将2020年混合用途再开发项目的资本支出大幅削减至2000万美元 并可能进一步缩减 [13][67] - 公司正在评估社交距离等新动态对混合用途项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 [78][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID-19大流行导致美国及全球经济大部分停摆 公司业务面临压力 约40%的租户目前处于关闭状态 股价处于历史低位 [11][12] - 与购物中心REITs整体58%的平均收款率相比 公司4月份收款率达到704% 5月份迄今收款率为65% 预计本月将继续增长 显示出不同零售资产类型的业绩分化 [14][37] - 公司采取了一系列措施来保持流动性和财务灵活性 包括提取7500万美元循环信贷额度 将普通股股息削减至每股001美元 削减资本支出 [53] - 公司杠杆率高于行业平均水平 但目前的首要任务是最大化现金流入 最大化租户保留率 以及最小化现金流出 而非立即去杠杆 [102][105] - 由于股价下跌 公司可能在年底前采取反向股票分割等措施 以使股价回升至1美元以上 满足纽交所上市要求 [13][106][109] 其他重要信息 - 公司团队积极与租户沟通 不仅讨论租金收取或宽限 也进行关怀问候 这种深度互动推动了边际租金收取 使得第二季度迄今的整体收款率远高于行业平均水平 [25] - 为应对疫情 公司重新评估了物业维护需求 将经常性月度运营费用减少了近8万美元 并推迟了约500万美元的物业级资本支出 [43] - 目前公司60%的门店处于营业状态 其中89%被视为必需品零售 占整体基本租金构成的61% [42] - 公司鼓励关注社区食物安全问题 呼吁支持当地食品救济站 [34][35] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于投资组合中空置空间的需求前景 特别是来自杂货商或其他必需品零售商 - 目前判断需求迹象为时过早 但杂货店实体表现强劲 租赁给杂货商的可能性有所提高 但需要等到疫情和封锁明确结束后才能 confident 地确定如何租赁这些锚定空间 [58][59][60] 问题: 关于资产价值 潜在处置以及混合用途开发项目战略 - 当前资本市场冻结 交易活动缺乏可见性 但相对而言 对公司资产的价值更为乐观 [63][66] - 混合用途资产方面 公司已缩减2020年资本支出 并可能进一步缩减 同时正在评估资本配置 但现阶段做出判断为时过早 [67][68] 问题: 关于年内迄今的资本支出金额 - 截至5月 用于开发和增值改造的资本支出略低于1000万美元 第一季度为550万美元 [72][73][87] 问题: 关于经济展望和社交距离措施对混合用途项目的长期影响 - 两个主要混合用途项目仍以杂货店为核心锚定 杂货店表现良好 [75] - 项目锚定部分进展顺利 但具体细节尚不便公开 [76] - 公司正在研究社交距离等新动态对项目设计的影响 包括住宅部分的公共区域规划和零售业态组合 但许多方面仍待观察 [78][79][80][81] 问题: 关于与租户的租金宽限或减免谈判细节 - 一般给予租户两个月减免 租金在2020年分6个月或2021年分12个月支付 具体取决于租户类型 [83] - 目前已执行16份协议 主要针对小店铺租户 另有84份已获批待租户审核 [84] 问题: 关于财务契约合规性和杠杆率展望 - 基于当前现金收款率 大多数财务比率有足够的缓冲空间来吸收影响 [89][91] - 银行了解当前情况 并可能就特定契约要求进行合作 [90] - 公司杠杆率高于平均水平 但当前首要任务是现金流和租户保留 去杠杆并非当务之急 待资本市场恢复正常后再行考虑 [102][105] 问题: 关于盈亏平衡现金租金收款水平 - 在采取削减股息等措施后 公司可承受约30%的NOI减少并实现盈亏平衡 这相当于约70%的收款率 [95][96][97] 问题: 关于反向股票分割的考虑 - 此举 solely 由纽交所关于股价持续低于1美元的要求触发 [106] - 公司有直到年底的时间来解决此问题 将视股价恢复情况决定是否进行反向分割 比例旨在满足交易所要求 [108][109]

公司物业资产情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有60个零售购物中心、1座办公楼和6处未开发物业[156] - 截至2020年3月31日，公司拥有和租赁的物业数量为60处，较2019年减少2处，降幅3.23%[173] - 截至2020年3月31日，总可租赁面积为556.49万平方英尺，较2019年减少11.07万平方英尺，降幅1.95%[173] 公司投资组合出租情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合的出租率约为89.2%，东南部、中大西洋和东北部市场分别占投资组合物业总年化基本租金的61%、35%和4%，杂货店占总年化基本租金的约27%[160] - 公司约86%的租户开业运营，60个零售购物中心均按相关指南和指令运营，其中45个由杂货店和/或药店作为主力租户[161] 物业出售与减值情况 - 2020年1月21日出售圣马修斯物业，合同价格177.5万美元，亏损2.6万美元，净收益166.5万美元[164] - 2020年公司计划出售哥伦比亚消防站，截至2020年3月31日的三个月记录了60万美元的减值费用[165] 租金收取情况 - 公司4月收到约72%的合同基本租金和租户报销账单，4月拖欠租金的租户中38%为全国性零售商[165] 贷款与资金情况 - 公司获得8笔贷款的宽限期，推迟支付约92.8万美元的本金和利息，目前有现金及现金等价物约670万美元，受限现金约1654万美元[165] - 2020年1月24日公司与KeyBank对信贷协议进行第二次修订，自2019年11月1日起每月支付35万美元本金，需额外质押1500万美元的剩余股权权益，截至2020年5月12日，信贷协议余额为860万美元[166] - 截至2020年3月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2324万美元，较2019年12月31日的2159万美元有所增加[196] - 为满足未来流动性需求，公司贷款收益增加1335万美元，部分被贷款本金支付增加1056万美元抵消；截至2020年3月31日，公司有现金及现金等价物670万美元，贷款人储备金1654万美元；公司计划使用2021年3月31日前经营活动产生的现金[204][205][206] 租赁业务数据 - 2020年第一季度，续租总面积185157平方英尺，续租数量41个，新租总面积27622平方英尺，新租数量14个，未来9个月到期的可出租总面积占比9.33%[169] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，续租加权平均租金变化率为8.60%，新租加权平均租金为每平方英尺13.89美元[169] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度总营收为1557.4万美元，较2019年减少42.1万美元，降幅2.63%[173][175] - 2020年第一季度总运营费用为1199.4万美元，较2019年减少38.5万美元，降幅3.11%[173][176] - 2020年第一季度物业处置收益减少187万美元，主要因2020年第一季度出售圣马修斯物业[173][178] - 2020年第一季度利息费用为440万美元，较2019年减少39.3万美元，降幅8.20%[173][179] - 2020年第一季度其他费用为102.4万美元，包括58.5万美元法律和解成本和43.9万美元代理征集费用[180] - 截至2020年3月31日，公司累积未宣告优先股股息为2047万美元，其中349万美元归属于本季度[181] - 2020年第一季度物业净营业收入为1083万美元，较2019年减少38.5万美元，降幅3.43%[189] - 2020年第一季度同店物业费用为471万美元，较2019年增加8万美元，增幅1.73%[187] - 2020年第一季度同店FFO减少98.7万美元，主要因法律和解等其他费用增加102万美元、物业净营业收入减少11.3万美元、公司一般及行政费用增加6.3万美元，部分被利息费用减少22.3万美元抵消[192][193] - 2020年第一季度FFO为354.8万美元，2019年同期为463.2万美元，同比下降23.40%；AFFO为84.3万美元，2019年同期为106.4万美元[192][194] - 2020年第一季度经营活动现金流为322.3万美元，较2019年同期的269.7万美元增加19.50%；投资活动现金流为133.9万美元，较2019年同期的331.8万美元减少59.64%；融资活动现金流为 - 291.5万美元，较2019年同期的 - 540.9万美元减少46.11%[196] - 截至2020年3月31日，公司债务余额为3.4447亿美元，较2019年12月31日的3.47059亿美元有所减少；固定利率债务加权平均利率为4.68%，期限为4.63年[199][200] - 2020年9月至12月，公司有4617万美元债务到期；未来12个月，公司有5378万美元债务到期及本金支付需求，其中930万美元来自KeyBank信贷协议[200][201] 公司流动性措施 - 董事会自2018年第四季度起暂停A、B、D系列优先股股息支付，预计每季度为公司提供约349万美元额外资金[206] - 公司计划通过填补空置主力店铺、更换违约租户、利用受限现金进行租户改善、处置资产和再融资等措施增加流动性[207] 其他债务情况 - 2011年9月1日，Grove经济发展局发行242万美元税收增量收入票据，公司未来在Harbor Pointe协议下的总本金义务不超过223万美元，截至2020年3月31日未为债务服务短缺提供资金[209][210] 公司网站相关情况 - 公司网址为www.whlr.us[214] - 公司通过网站免费提供最新的10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当期报告及相关修订报告[214] - 公司在网站上公布了审计委员会、薪酬委员会、提名与公司治理委员会的章程等内容[214] - 公司网站内容不纳入向美国证券交易委员会提交的10 - Q季度报告或其他报告文件[214] 市场风险披露情况 - 关于市场风险的定量和定性披露不适用[215]

公司物业整体情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有68处房产，包括61个零售购物中心，总可租赁面积达5,618,877平方英尺，出租率为89.8%[20] - 截至2019年12月31日，公司房产组合的年化基础租金中，东北、中大西洋和东南部市场分别约占4%、36%和60%[20] - 公司拥有61个零售购物中心、1座办公楼和6块未开发土地，2019年12月31日总净可租面积约561.9万平方英尺，出租率约89.8%[69] - 公司专注于拥有、租赁和运营收入型零售物业，目标市场为东北、中大西洋和东南部[68] - 公司总可租赁物业组合的总可租赁面积为5,618,877平方英尺，出租率为89.8%，占用率为89.4%，总占用面积为5,023,505平方英尺，年化基础租金为48,512,000美元，每平方英尺年化基础租金为9.66美元[41] - 截至2019年12月31日，公司租赁到期信息显示，2020 - 2029年及以后各时间段均有租赁到期，总到期租赁783份，到期总面积561.8877万平方英尺，到期年化基础租金4.8512亿美元[49] - 截至2019年12月31日，公司拥有61个购物中心、1个办公室和6个未开发物业[188] - 截至2019年12月31日，公司物业组合总可出租面积约为5619000平方英尺，出租率约为89.8%[188] 租户相关情况 - 无租户占公司年化基础租金的比例超过6%，或占总可租赁面积的比例超过7%[21] - 截至2019年12月31日，前10大租户占年化基础租金的25.34%（1230万美元），占总可租赁面积的29.81%（168万平方英尺）[21] - 前十大租户年化基础租金共1.2299亿美元，占比25.34%，占用可出租面积167.5607万平方英尺，占比29.81%[46] 公司人员情况 - 公司有47名全职员工[22] - 首席执行官David Kelly有超过28年房地产行业经验，此前在Supervalu完成超5亿美元交易[23] - 首席运营官Andrew Franklin有超19年商业地产经验，此前管理资产达5000万美元[24][25] 公司物业交易情况 - 2019年公司出售4处房产，净收益360万美元用于偿还债务[28] - 2019年公司处置多项物业，合同总价1.595亿美元，总收益172.5万美元，净收入360.3万美元[72] 公司会议及相关规定情况 - 公司2020年年度股东大会将于2020年5月28日在弗吉尼亚海滩举行[34] - 公司是较小报告公司，无需提供风险因素信息[35] 各物业具体数据情况 - JANAF物业可租赁面积最大，为825,006平方英尺，年化基础租金最高，为8,176,000美元[39] - 南广场物业出租率最低，为14.2%，占用面积为6,300平方英尺，年化基础租金为91,000美元[41] - 阿姆斯科特大楼每平方英尺年化基础租金最高，为46.34美元，可租赁面积为2,500平方英尺，出租率和占用率均为100%，年化基础租金为116,000美元[39] - 亚历克斯城市场可租赁面积为147,791平方英尺，出租率和占用率均为96.8%，总占用面积为142,991平方英尺，年化基础租金为1,140,000美元，每平方英尺年化基础租金为7.98美元[39] - 比弗鲁因村可租赁面积为74,038平方英尺，出租率为93.7%，占用率为89.2%，总占用面积为66,036平方英尺，年化基础租金为1,137,000美元，每平方英尺年化基础租金为17.22美元[39] - 布鲁克运行购物中心可租赁面积为147,738平方英尺，出租率和占用率均为92.1%，总占用面积为136,102平方英尺，年化基础租金为1,404,000美元，每平方英尺年化基础租金为10.32美元[39] - 布莱恩站可租赁面积为54,397平方英尺，出租率和占用率均为100%，总占用面积为54,397平方英尺，年化基础租金为601,000美元，每平方英尺年化基础租金为11.05美元[39] - 巴特勒广场可租赁面积为82,400平方英尺，出租率和占用率均为87.6%，总占用面积为72,196平方英尺，年化基础租金为769,000美元，每平方英尺年化基础租金为10.66美元[39] - 切萨皮克广场可租赁面积为108,982平方英尺，出租率和占用率均为96.5%，总占用面积为105,182平方英尺，年化基础租金为793,000美元，每平方英尺年化基础租金为7.54美元[39] 公司法律诉讼情况 - 前CEO Jon Wheeler起诉公司，称被不当解雇，索赔约100万美元，公司反诉其偿还约15万美元个人费用，案件结果待法院3月中旬裁定[55] - BOKF起诉WD - 1 Associates和Jon Wheeler，2月破产法院批准BOKF以1875万美元信贷投标购买Sea Turtle项目，公司子公司为债权人，预计收益 immaterial[57] 公司股权相关情况 - 截至2020年2月24日，公司普通股有171名登记持有人[63] - 公司普通股在纳斯达克资本市场交易，代码“WHLR”[62] - 2018年3月董事会暂停普通股股息支付，2018年12月31日起暂停A、B、D系列优先股季度股息，D系列优先股股息率增至10.75%[64] - 截至2019年12月31日，经股东批准的股权薪酬计划下可供未来发行的证券数量为173811股[158] 公司信贷及债务情况 - 2019年4月25日公司对KeyBank信贷协议进行首次修订，支付100万美元本金，并从5月1日起每月支付25万美元本金；12月21日进行二次修订，从11月1日起每月支付35万美元本金，需额外质押1500万美元剩余股权权益，KeyBank信贷额度到2020年1月31日降至1000万美元，4月30日降至200万美元，6月30日到期，2019年已支付410万美元本金[75][76] - 截至2019年12月31日，修订后的信贷协议由7处物业抵押，利息5.29%，余额1788万美元[77] - Revere定期贷款已还清，还款来源包括物业再融资所得3.017亿美元、物业销售所得38.3万美元、每月预定本金支付30万美元、运营现金流42.6万美元[78][79] - 2016年公司向Sea Turtle Development提供1100万美元贷款用于部分资金支持，提供100万美元用于土地出售，这两笔本票从属于BOKF的2000万美元建设贷款；2019年该项目出现违约和破产情况，公司2019年对该应收票据计提500万美元减值费用，累计减值1200万美元，截至2019年12月31日账面价值为零；2020年2月破产法院批准BOKF以1875万美元收购Sea Turtle[80][81][82][83] - 截至2019年12月31日，公司累积未宣告优先股股息1699万美元，其中1395万美元归因于2019年[84] - 截至2019年12月31日，公司债务余额为3.47059亿美元，较2018年的3.69612亿美元有所减少[105] - 2019年固定利率债务加权平均利率为4.67%，期限为4.77年，2020年到期债务为6207万美元[106] - 公司计划通过多种措施满足未来流动性需求，包括使用运营现金、暂停优先股股息支付等，暂停股息支付预计每季度提供约349万美元资金[109] - 2019年和2018年，公司分别为债务服务短缺提供约7.9万美元和7.3万美元资金，未来总本金义务不超过223万美元[113] 公司租赁业务情况 - 2019年租赁续约总面积103.6017万平方英尺，新租赁面积11.7605万平方英尺；续约加权平均租金变化率4.17%，新租赁加权平均租金每平方英尺12.82美元；未来12个月到期的可租赁总面积占比13.10%[87] 公司准则采用情况 - 公司于2019年1月1日采用ASC Topic 842“租赁”准则，使用修改后的追溯调整法，无累计影响调整[98] - 2019年1月1日，公司确认使用权资产和租赁负债分别约为1190万美元和1199万美元，增量借款利率为4.84%[100] 公司现金流情况 - 2019年12月31日，公司合并现金、现金等价物和受限现金总计2159万美元，较2018年的1800万美元有所增加[101] - 2019年经营活动现金流为1525万美元，较2018年的2200万美元减少675万美元，降幅30.67%[101][102] - 2019年投资活动现金流为86.8万美元，较2018年的-2245万美元增加2332万美元，增幅103.87%[101][103] - 2019年融资活动现金流为-1253万美元，较2018年的616万美元减少1869万美元，降幅303.36%[101][105] 公司财务指标变化情况 - 2019年末公司拥有和租赁的物业数量为61处，较2018年末的64处减少3处，降幅4.69%[118] - 2019年总营收为6316万美元，较2018年的6528万美元减少211万美元，降幅3.24%[118][119] - 2019年总运营费用为5370万美元，较2018年的6528万美元减少1158万美元，降幅17.74%[118][121] - 2019年物业处置收益为139.4万美元，较2018年的246.3万美元减少106.9万美元，降幅43.40%[118][124] - 2019年利息费用为1898.5万美元，较2018年的2022.8万美元减少124.3万美元，降幅6.14%[118][125] - 2019年持续经营业务净亏损为814.4万美元，较2018年的1780.9万美元减少966.5万美元，降幅54.27%[118] - 2019年同店物业收入为5136万美元，较2018年的5243万美元减少107万美元[130][131] - 2019年同店物业费用为1559万美元，较2018年的1506万美元增加52.4万美元[130][132] - 2019年物业净营业收入为4391万美元，较2018年的4640万美元减少249万美元[130][133] - 2019年末物业出租率为89.8%，较2018年末的89.4%提升0.4个百分点，升幅0.45%[118] - 2019年和2018年相比，净（亏损）收入增加8762万美元，增幅51.83%；折旧和摊销减少5775万美元，降幅21.31%；商誉减值减少5486万美元，降幅100%；房地产减值减少3938万美元，降幅100%；持有待售资产减值增加1598万美元，增幅100%；处置物业收益增加1069万美元，增幅43.40%；终止经营处置物业收益增加903万美元，增幅100%；FFO减少2867万美元，降幅17.65%[135] - 2019年同店FFO减少267万美元，主要因应收票据减值费用增加326万美元、物业净营业收入减少160万美元，不过公司一般及行政费用减少160万美元、利息费用减少79.3万美元[135] - 2019年和2018年FFO分别为1337.9万美元和1624.6万美元；AFFO分别为397万美元和708.3万美元[135][136] - 2019年12月31日公司总资产为484,365千美元，2018年为508,081千美元[177] - 2019年12月31日公司总负债为371,133千美元，2018年为386,871千美元[177] - 2019年公司总营收为63,162千美元，2018年为65,275千美元[179] - 2019年公司总运营费用为53,702千美元，2018年为65,283千美元[179] - 2019年公司运营收入为10,854千美元，2018年为2,455千美元[179] - 2019年公司持续经营业务税前净亏损为8,129千美元，2018年为17,769千美元[179] - 2019年公司净亏损为8,144千美元，2018年为16,906千美元[179] - 2019年归属于公司普通股股东的净亏损为22,668千美元，2018年为29,327千美元[179] - 2019年持续经营业务每股亏损为2.34美元，2018年为3.26美元[179] - 2019年加权平均股数（基本和摊薄）为9,671,847股，2018年为9,256,234股[179] - 2019年末公司股东权益总额为26007000美元，较2018年末的44255000美元有所下降[181] - 2019年公司净亏损8144000美元，2018年净亏损16906000美元[185] - 2019年公司经营活动产生的净现金为15253000美元，2018年为22002000美元[185] - 20

EXHIBIT 99.1 SUPPLEMENTAL FINANCIAL INFORMATION PERIOD ENDED DECEMBER 31, 2019 CEDAR REALTY TRUST, INC. Supplemental Financial Information December 31, 2019 (unaudited) TABLE OF CONTENTS | --- | --- | |-------------------------------------------------------------------------------------------------|---------| | Earnings Press Release . | 4 - 6 | | Financial Information | | | Condensed Consolidated Balance Sheets | 7 | | Condensed Consolidated Statements of Operations | 8 | | Supporting Schedules to Consolid ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营FFO为970万美元或每股011美元 全年运营FFO为4080万美元或每股045美元 [29] - 全年同物业NOI增长（不包括再开发物业）为03% 包括再开发物业则下降03% [30] - 2020年初始运营FFO指引范围为每股049美元至051美元 [31] - 2020年指引包括来自Metro Square的Shoppers Food Warehouse租约终止净收入约每股007美元 以及无形资产租赁负债摊销收入减少约每股002美元 [33] - 2020年计划处置资产约1500万美元至2500万美元 主要在下半年完成 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队本季度完成41笔交易 总面积297100平方英尺 平均基本租金为每平方英尺1508美元 使总租赁占用率升至932% [16] - 租赁占用率较上一季度提高91个基点 较去年同期提高220个基点 [16] - 本季度完成28笔续租 平均基本租金为每平方英尺1584美元 租金差为59% [16] - 本季度执行了12笔可比租约 其中6笔新租约在历史难租空间以平均每平方英尺1411美元租金和84%租金差达成 [17] - 除新的初级锚点 grocer Grocery Outlet外 另外5笔新可比租约平均基本租金为每平方英尺1137美元 租金差为20% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从历史上持有次级市场杂货锚点购物中心转型为拥有一流城市混合用途资产 [47][75] - 价值增值翻新平台包括Fishtown Crossing、Carmen's Plaza和Yorktown Plaza等项目 [20][21][22] - 混合用途再开发平台包括South Quarter Crossing、[indiscernible]和Northeast Heights三个大型项目 将增加零售空间和住宅单元 [24][26] - 公司通过资产销售和建设贷款为再开发项目融资 计划将资本从较低品质资产迁移至新项目 [39][50][102] - 零售行业面临挑战 但某些情况如租约终止付款和主动收回空间也为价值创造提供机会 [10][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境充满挑战 面临主力租户搬离风险（如AC Moore）以及资本密集度上升的压力 [9][10] - 近期交易活动有所增加 为评估资产价值和资本化率提供了更清晰的可见度 [8][79] - 对执行价值增值翻新和混合用途再开发项目取得的进展表示满意 认为这些项目将提升资产质量和社区便利性 [11][12] - 尽管短期占用率可能因部分租户搬离而略有下降 但公司专注于填补空置空间并维持增长 [13] - 公司认识到转型期间杠杆率可能会上升 但会密切关注并积极管理债务 [47][48][75] 其他重要信息 - 公司将Metro Square等资产列入待售池 通过深思熟虑的资产管理（如协商租约终止付款）来优化资产价值 [9][39][55] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队（如Robin Zeigler和Michael Sommer）来执行混合用途再开发项目 同时也会利用第三方专业资源 [11][27][91][92][96] - 公司无2020年债务到期 2021年仅有7500万美元到期 计划提前处理债务到期问题并保持期限结构合理 [76] - 公司排除了与前首席运营官终止相关的150万美元或有负债逆转对运营FFO的影响 以保持一致性 [41][42] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于AC Moore租金的细节和对NOI的影响 [36] - 由于AC Moore的不确定性 公司仅在指引中计入了约60万美元的第一季度租金 而未计入后三个季度 [36] - 按年度计算 这部分租金影响约占同物业NOI的1% 若全年无租金 影响约为80万美元 同样约占1% [37] 问题: 关于列入待售资产的决定和特征 [38] - 待售资产是经过分析后认为已经成熟 当前是出售的最佳时机 或者持有其价值可能面临下降风险的资产 [39][40] - 长期看 公司可能通过出售较低品质资产来为再开发项目提供永久性资本 但当前出售决策主要基于资产本身是否适合出售 [39][102] 问题: 关于FFO中150万美元管理过渡成本逆转的说明 [41] - 该笔费用是2016年为前首席运营官终止计提的或有负债 近期仲裁结束 公司冲回了该计提 为保持一致性 在计算运营FFO时将其排除 [41][42] 问题: 关于未来几年资本计划和杠杆率的展望 [46][47] - 公司认识到转型期间杠杆率会上升 但会积极管理资本支出和资产再资本化以控制债务 [47][48] - 预计为项目融资所增加的杠杆率将远低于一个完整的EBITDA倍数 并且主要通过项目建设贷款来融资 [50][66] - 预计在第一个公寓项目稳定后（约两年后）会重新评估整体资本结构 [51][52] 问题: 关于Metro Square资产价值解锁的细节 [54] - 公司通过协商租约终止付款并结合资产出售 预计总收益比资产"现状"出售的估值高出约40%至50% [55][56] - 租约终止付款的净影响（扣除失去的租金后）约为每股007美元 将在第一季度确认 [57][58] 问题: 关于再开发项目总规模、资金需求及对杠杆影响的担忧 [61][62] - 公司澄清提问者数字不准确 项目将分8-10年进行 价值增值翻新项目每个成本在1000万至2000万美元之间 对杠杆影响不大 [64][65] - 混合用途再开发项目在接下来两年导致的杠杆增加将少于一个完整的EBITDA倍数 [66] - 建议会后详细讨论具体数字和计划 [63] 问题: 关于AC Moore空置空间的后续填充计划 [73] - 两个AC Moore地点中 一个已有后备租户 预计周转期较短 另一个正在积极寻找后备租户 [73] 问题: 关于如何平衡杠杆率与债务到期期限 [74][75] - 公司专注于保持债务到期日的缓冲空间 无2020年到期债务 2021年到期7500万美元 计划提前处理并保持期限结构合理 [76] - 考虑在住宅部分稳定后使用机构债务进行长期融资 [77] 问题: 关于近期交易活动回升的评论及其意义 [78][79] - 第四季度交易活动从上一季度的清淡中回升 表明市场健康 为评估资产价值提供了依据 [79][80] - 杂货锚点购物中心资产规模较小 市场流动性高 交易量活跃 [80][81] 问题: 关于执行大型混合用途项目是否需与住宅开发商合作或引入合资伙伴 [89][90] - 公司拥有具备相关经验的内部分团队来领导项目 但开发过程中的具体工作（如施工、租赁）会与第三方专业机构合作 [91][92][96] - 在资本层面可能考虑合资 但并非必然 取决于具体情况 [96] 问题: 关于2020年除AC Moore外的坏账和信用损失预期 [105][106] - 预计2020年信用损失环境与2019年一致或略有好转 因团队已积极处理有问题的租户 [106][107]