文章核心观点 美国4月平均租金接近2000美元，租客需比2019年多赚36%才能负担，租金增长持续但多户住宅建设缓解上涨势头，租金上涨使许多租客难以购房，购房者也面临库存低、高房贷利率和保险成本上升等挑战 [1][2][5] 租金情况 - 4月美国平均租金接近每月2000美元，租客需年收入达79889美元，才能将不超过30%的收入用于租房，比2019年多21197美元，涨幅36% [1][2] - 自疫情开始，租金上涨31.4%，而截至2月收入仅增长23%，租金涨幅是收入的1.5倍 [2] - 多数城市租金呈上涨趋势，4月仅俄克拉荷马城租金下降 [4] - 多户住宅租金月涨幅超过单户住宅，扭转了7月以来的趋势 [4] 市场供需 - 多户住宅建设缓解了租金上涨势头，此前供应不足致一半租客将超30%收入用于租房 [4] - 去年全国租金增长3.4%，被4.3%的工资增长超越 [4] 购房情况 - 租金上涨使许多租客难以购房，租房预计长期比买房便宜 [5] - 购房者面临库存低、高房贷利率和部分地区保险成本上升等挑战，截至5月5日四周内，美国每月住房支付中位数创历史新高，达2894美元 [5]

文章核心观点 - 房地产市场变化或重创房地产科技公司，Zillow股票自三年前买入后下跌超60%，当前房地产市场重大变化使该股票下行风险大于上行潜力 [1] 分组1 - 作者约三年前买入Zillow股票，至今股价下跌超60% [1] - 房地产市场的重大变化使Zillow股票下行风险大于上行潜力 [1] - 作者决定止损抛售Zillow股票 [1]

文章核心观点 - 住房市场正在发生变化，Zillow是推动市场变革的领导者之一，但实现行业主导地位尚需时日 [1] 行业情况 - 住房市场正在发生变化 [1] 公司情况 - Zillow是住房市场变革的领导者之一 [1] - 从当前状态到实现行业主导需要时间 [1]

文章核心观点 - 2024年第一季度财报公布后Zillow股价下跌12%，对有远见者而言或为抄底机会，公司管理层转向租赁业务助其应对房地产市场困境，NAR佣金变化或提升公司客户体验 [1] 股价表现 - 2024年第一季度财报公布后，Zillow盘后交易中股价最多下跌12%，过去一个季度其股价较房地产ETF表现差32%，目前股价为52周高点的68% [1][5] 负面展望原因 - 2024年利率路径未明确，当前抵押贷款利率接近7.6%，房价较疫情前仍高32%，多数房主不愿低价卖房，潜在买家也不愿在高价和高融资利率时购房，导致房地产市场交易低迷 [2] - 多数抵押贷款平均利率为3.25%，使得市场交易不活跃，Zillow股东信暗示下一季度业绩令人失望，且NAR对代理佣金的调整使市场认为Zillow平台交易量更难提升 [2] 盈利驱动因素 - 交易佣金降低致交易量下降对Zillow而言是一种净化，20%的房地产经纪人处理80%的住宅交易，Zillow与其中80%的顶级经纪人合作，即便部分表现不佳的经纪人离开平台，也有助于公司通过顶级经纪人提升客户体验和服务 [3][4] - J.P.摩根大通分析师仍给予Zillow每股65美元的目标价，较当前价格需上涨55%；杰富瑞金融集团认为其估值可达每股75美元，较当前有79%的上涨空间，分析师预计公司今年每股收益增长43.1%，高于房地产运营行业22.7%的预期增长 [4] - 尽管业绩指引较低，但Zillow在营收和息税折旧摊销前利润方面仍超分析师预期 [4] 业务转型 - 鉴于住宅交易复苏可能渺茫，Zillow进军租赁市场，其可触达的租赁市场规模达250亿美元，预计公司市场份额为1%，可带来2.5亿美元额外收入 [5] - 2022年Zillow租赁搜索流量超过Apartments.com，目前平均每月访客近3000万，而Apartments.com约为2200万，公司租赁业务年收入增长31%，达9700万美元，住宅交易收入仅增长9%，新的双业务模式有助于缓冲房地产市场低迷影响 [5]

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1总收入为5.29亿美元,同比增长13%,超出公司预期 [1][2] - 公司Q1净亏损2300万美元,占收入的4% [7] - 公司Q1EBITDA为1.25亿美元,同比利润率提升200个基点至24% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅业务收入3.93亿美元,同比增长9%,超出预期 [7] - 租赁业务收入9700万美元,同比增长31%,其中多户型物业收入增长46% [7] - 抵押贷款业务收入3100万美元,同比增长19%,购房贷款量同比增长超过130% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在13个增强型市场的交易份额和每交易收入持续提升 [4][7] - 公司在全国范围内的多户型物业数量从去年底的37,000套增加到40,000套 [1][2] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于利用软件解决消费者的实际问题,数字化重塑一个庞大而分散的本地行业 [2][3] - 公司拥有大量有机增长的高活跃用户群,这为其尝试不同商业模式提供了空间 [2][3] - 公司正在构建一个集成的"住房超级应用程序",覆盖从房源浏览到贷款全流程 [2][4] - 公司预计从NAR和行业的变革中受益,因为公司拥有最多和最高意向的客户群,与最优秀的经纪人合作,并提供卓越的技术支持 [3][4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临艰难的房地产市场和行业环境,但公司保持稳定的执行力,正朝着可持续的盈利增长前进 [2][7] - 公司有信心在2024年下半年实现收入的加速增长,达到全年双位数增长的目标 [7][8] - 公司将继续投资于租赁业务,以扩大市场覆盖和深化渗透,看好其长期可持续的10亿美元以上的收入机会 [9][10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Campbell 提问** 新的Zillow参观协议是一个很聪明的举措,对于从3%的交易份额提升到6%的目标来说,参观环节在整个过程中扮演了多重要的角色? [9] **Jeremy Wacksman 回答** 参观环节对我们非常关键,一方面可以帮助消费者更顺畅地预约参观,另一方面也能更好地识别高意向客户。我们看到参观环节转化率是其他行为的3倍。通过提供数字化的参观协议,可以帮助客户更好地了解代理的服务内容,从而提高转化率。我们在某些要求提前签署参观协议的州看到了20%的转化率提升。 [9] 问题2 **Ron Josey 提问** 租赁业务方面,您能否详细介绍一下多户型物业的增长情况及其对整个租赁业务的重要性? [10][11] **Richard Barton 和 Jeremy Wacksman 回答** 租赁业务是一个典型的双边市场机会,供给端高度分散,需求端也很分散,这为Zillow提供了很好的发展空间。我们从2018年开始重点发展租赁业务,首先聚焦于单户型房源的"长尾"市场,积累了大量独家房源资源。 2022年开始我们转向多户型物业这个相对更集中的细分市场,取得了快速增长,从2021年底的27,000套增加到2023年Q1末的40,000套,收入也实现了30%以上的复合增长。我们相信租赁业务未来有超过10亿美元的可持续收入机会,是Zillow未来重点发展的业务之一。 [10][11]

文章核心观点 - 介绍Zillow季度财报情况、股价表现及未来展望，提及行业排名影响，还给出同行业Colliers International业绩预期 [1][2][4] Zillow公司情况 财务表现 - 2024年第一季度每股收益0.36美元，与Zacks共识预期一致，去年同期为0.35美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期每股收益0.12美元，实际为0.20美元，盈利惊喜达66.67% [1] - 过去四个季度仅一次超过共识每股收益预期 [1] - 2024年第一季度营收5.29亿美元，超Zacks共识预期3.87%，去年同期为4.69亿美元，过去四个季度两次超过共识营收预期 [1] 股价表现 - 年初以来股价下跌约26.4%，而标准普尔500指数上涨5.6% [2] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [2] - 盈利前景可帮助投资者判断股票走向，包括当前季度共识盈利预期及预期变化 [2] - 财报发布前盈利预估修正趋势有利，当前Zacks排名为1（强力买入），预计短期内跑赢市场 [3] - 未来季度和本财年盈利预估变化值得关注，当前季度共识每股收益预估为0.48美元，营收5.6418亿美元，本财年每股收益预估为1.66美元，营收22亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产运营行业目前处于250多个Zacks行业的后24%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [4] Colliers International公司情况 业绩预期 - 预计2024年第一季度报告中每股收益0.94美元，同比增长9.3%，过去30天共识每股收益预估下调1.3% [5] - 预计营收9.8903亿美元，较去年同期增长2.4% [5] 财报发布时间 - 2024年第一季度财报预计5月2日发布 [4]

债务情况 - 截至2024年3月31日，公司约有16亿美元未偿还票据本金，到期日从2024年9月至2026年9月[181] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司主回购协议的未偿借款分别为1.23亿美元和9300万美元，借款利率为基于SOFR的浮动利率加适用利差[182] 利率影响 - 公司认为利率立即提高10%不会对投资组合的公允价值产生重大影响[180] - 公司估计，假设主回购协议的未偿借款不变，SOFR提高一个百分点不会对2024年3月31日和2023年12月31日与主回购协议相关的年度利息费用产生重大影响[182] - 公司短期投资因现行利率波动面临市场风险，可能降低投资收益率或公允价值[180] 汇率影响 - 公司认为外币汇率相对于美元立即上涨或下跌10%不会对业务、经营成果或财务状况产生重大影响[186] 内部控制 - 公司管理层评估认为，截至2024年3月31日，公司的披露控制和程序有效[188] - 2024年第一季度，公司未发现对财务报告内部控制产生重大影响或可能产生重大影响的变化[189] 宏观经济影响 - 美国宏观经济环境的通胀压力影响公司业务，持续高企的抵押贷款利率影响公司产品和服务的交易数量及广告服务和抵押贷款发起业务的需求，进而对收入产生不利影响[184] - 若通胀压力持续，公司成本可能增加，且可能无法通过提价完全抵消成本上升[185]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为68.23亿美元，较2023年12月31日的66.52亿美元增长2.57%[2] - 2024年第一季度，公司营收为5.29亿美元，较2023年同期的4.69亿美元增长12.79%；净亏损为2300万美元，较2023年同期的2200万美元略有增加[4] - 2024年第一季度，调整后EBITDA为1.25亿美元，较2023年同期的1.04亿美元增长20.19%[4] - 2024年第一季度，经营活动提供的净现金为8000万美元，较2023年同期的9300万美元有所减少；投资活动使用的净现金为2.04亿美元，较2023年同期的9700万美元增加；融资活动提供的净现金为7100万美元，而2023年同期为使用6800万美元[6] - 2024年第一季度，非GAAP净收入为9300万美元，较2023年同期的8700万美元增长6.90%；非GAAP基本每股净收入为0.40美元，非GAAP摊薄每股净收入为0.36美元[8] - 2024年第一季度，公司的加权平均流通股数（基本和摊薄）分别为2.34695亿股和2.6637亿股[4][8] 公司业务流量数据关键指标变化 - 2024年第一季度，公司访问量为23.16亿次，较2023年同期的22.38亿次增长3%；平均每月独立用户为2.17亿，与2023年同期持平[9] - 自2024年1月1日起，公司使用内部测量工具来衡量Zillow的访问量和独立用户，此前使用Google Analytics的通用分析版本[12] - 公司对2023年各季度的访问量和独立用户数据进行了重述，以符合当前的测量方法[13] Zillow Home Loans业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度，Zillow Home Loans的购房贷款发放量为6.01亿美元，较2023年同期的2.59亿美元增长132%；再融资贷款发放量为400万美元，较2023年同期的300万美元增长33%；总贷款发放量为6.05亿美元，较2023年同期的2.62亿美元增长131%[11]

文章核心观点 - 美国住房可负担性存在种族差异，BIPOC家庭受租金负担影响更大，且住房援助短缺，Zillow采取措施支持公平住房实践 [1][3] 住房负担种族差异 - 2022年美国典型BIPOC租房家庭将34%的收入用于支付租金，白人家庭为29%，在新奥尔良等大城市差距更明显 [1][2] - 新奥尔良白人租房家庭的收入中位数比BIPOC租房家庭高61%，虽种族收入差距随时间缩小，但住房可负担性不平等仍显著 [2] - 2022年部分大城市BIPOC家庭和白人家庭租金负担比例：新奥尔良45%和32%、布法罗39%和28%、辛辛那提37%和27%等 [4] 住房援助短缺 - 2022年约1900万美国家庭因收入符合住房选择券资格，但仅有240万张券可用 [1][5] - 2019 - 2022年北港符合券资格的家庭数量激增43%，佛罗里达的大都市区占符合资格家庭数量增幅最大的10个大都市区的一半 [5][7] Zillow的举措 - 每个Zillow租赁列表包含当地歧视法律信息，帮助租客和房东了解适用的收入来源保护 [9] - 推出工具帮助租客了解权利及如何举报收入来源歧视，为租房券持有者提供当地法律保护信息和找房建议 [9] - 通过联邦和州倡导倡议支持公平住房实践，倡导立法保护住房券等收入来源免受住房市场歧视 [10] 关于Zillow Group - 是美国访问量最大的房地产网站，通过数字解决方案等帮助人们找到理想家园 [11] - 旗下附属公司、子公司和品牌包括Zillow、Zillow Premier Agent等 [11]

文章核心观点 - 尽管公平住房法已经实施近60年,但歧视仍然是住房中顽固的因素 [1] - 超过半数受访者报告遭受过某种形式的住房歧视,LGBTQ+群体的歧视率更高 [1][3] - 只有42%的受访者认为公平住房法影响到他们或他们的家人,表明还需要更多的教育工作 [2] 根据相关目录分别进行总结 住房歧视现状 - 57%的受访者报告遭受过某种形式的住房歧视 [1] - LGBTQ+群体的歧视率更高 [3] - 只有42%的受访者认为公平住房法影响到他们或他们的家人 [2] 住房所有权与财富积累 - 70%的受访者认为拥有房屋是实现美国梦的必要条件 [3] - 近80%的受访者认为拥有房屋对于积累和传承财富至关重要 [3] - 但排斥性的住房政策和做法,加上住房供给紧张等因素,阻碍了有色人种潜在房主的购房 [3] - 74.5%的白人家庭拥有自己的房屋,而只有46%的黑人家庭和49%的西裔家庭拥有房屋 [3] 首次购房者面临的障碍 - 储蓄首付是潜在买家无法实现房屋所有权的最重要障碍之一 [4] - 解决首次购房者的首付问题可以帮助更多有色人种获得房屋所有权的好处,缩小不同群体之间的房屋所有率差距 [4] 公司应对公平住房问题的措施 - 在每个待售房源上提供2000多个首付援助计划的信息,帮助潜在买家获得援助 [5] - 支持通过华盛顿州《公约房屋所有权法案》,为受到住房歧视影响的人提供财务援助 [6] - 允许通过Zillow支付租金的租户选择将按时付款记录报告给主要全国性信用机构,帮助建立或改善信用记录 [7] - 开发LGBTQ+当地法律保护工具,在全国所有Zillow房源列表中添加LGBTQ+住房、就业和公共场所法律保护信息 [8] - 全年努力推动美国房地产行业的重大变革,让更多人实现拥有房屋的梦想,并教育消费者了解住房歧视的历史及其遗留影响 [9]