财务数据和关键指标变化 - 公司Q1核心FFO增长4.8%，超Q1指引0.03美元，超预期表现源于0.01美元的略高入住率相关收入和0.02美元的有利运营费用，约一半运营费用有利变化与时间有关 [12] - 公司重申2025年全年展望，预计下半年有内部和外部的连续增长 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - Q1同店收入表现略超计划，入住率略高于预期 [14] - 4月入住率比去年同期高约30个基点，近期待租赁库存比去年低约30个基点，支持新租约和续约的健康定价 [15] 开发业务 - 目前有19个项目在建，去年有4个项目完工仍在招租，预计总资本成本30亿美元，这些投资已完全匹配资金，成本与预计初始回报有100 - 150个基点的有利利差 [19] - 2025年是开发项目新入住的低谷年，为2300套住房，仅10%的新入住发生在第一季度，预计2026年将增至2800套 [20] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸和西海岸成熟地区 - 占投资组合47%的东海岸成熟地区和40.1%的西海岸成熟地区，受益于高入住率和2026年新交付量有限，预计2026年交付量降至现有存量的80个基点，相当于45000套单元 [10][11] - 租金承受能力有所改善，租金收入比低于疫情前水平 [11] 扩张地区 - 占投资组合12%，预计这些市场在交付量下降和市场入住率重建之前将继续面临运营疲软，但疲软也为长期投资组合优化提供了机会 [10][11] 具体城市市场 - 华盛顿特区地铁区域表现符合预期，入住率和可用性与去年水平基本一致，近几个月租约中断数量同比略有减少 [16] - 西雅图表现良好，与预期一致，2024年因就业增长、企业返岗要求和新供应少而表现强劲 [16] - 北加州的圣何塞和旧金山持续改善，速度略超预期，目前该地区入住率超96%，比去年高约50个基点，旧金山领先，年初至今平均要价租金上涨约5%，旧金山涨幅约7% [17] - 洛杉矶从Q4到Q1入住率略有上升，但租金改善未达预期，目前可用性和入住率与去年大致相当，年初至今要价租金增长仅3%，低于历史正常水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 积极重塑投资组合，优化未来回报，目标是将扩张地区投资组合占比提高到25%，通过买卖资产实现，增加对郊区子市场的配置至73% [8][10][23] - 专注开发项目，确保开发收益率与资本成本和市场资本化率之间有100 - 150个基点的利差，已为30亿美元的项目匹配资金，并锁定建设成本 [8][9] 行业竞争优势 - 拥有优质资产组合，提供高质量住宅，处于高利润率、低资本支出的耐用房地产资产类别 [7] - 运营模式转型，在技术和集中服务方面领先，推动现有资产和新投资机会的增长 [8] - 资产负债表和流动性状况强劲，获得穆迪A3和标普A - 的投资级评级，有未提取的8.9亿美元股权资本，成本约5% [9][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于政策行动对宏观经济影响的高度不确定时期，但凭借投资组合、战略能力和卓越的资产负债表，有能力为股东持续带来卓越的盈利增长 [7] - 开发项目在今明两年招租完成后，将带来显著的增量收益流 [8] - 尽管面临一些不确定性，但公司在运营和资本配置决策上保持灵活，有信心在各种宏观经济情景下执行战略计划 [9] 其他重要信息 - 公司近期执行了多项融资交易，包括将无担保信贷额度增至25亿美元，期限延长至2030年4月，扩大商业票据计划至10亿美元，完成4.5亿美元四年期无担保延迟提取定期贷款，利率锁定为4.5%，预计5月底全额提取 [26] - 公司预计近期关税可能使总硬成本增加约5%，导致总体成本基础增加约3% - 4%，但目前多数情况下被开工活动下降的宏观背景所抵消 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同期限有效租金增长低于去年的原因 - 公司表示租金变化基本符合计划，Q1表现得益于略高的入住率，去年年初入住率加速上升，更早提高了租金，导致今年同比有差异 [29][30][31] 问题2: 什么情况会使扩张市场投资组合占比25%的计划改变 - 公司称主要通过资产交易实现目标，资本市场环境影响不大，主要取决于底层交易市场的活跃度，若交易市场不活跃，推进速度可能放缓 [32][33][34] 问题3: 预计开发项目开工的决策因素 - 每个项目在提交投资委员会审批开工时都会更新预算，决策因素包括成本、净营业收入（NOI）和交易市场情况，目前剩余项目开工的盈利情况与年初预期一致，近期投标项目成本有所降低 [37][38][39] 问题4: 租赁续约流程是否有变化 - 公司表示没有统一策略，会根据不同地区和市场情况制定独特策略，如在洛杉矶就业环境疲软的市场，会更注重入住率，为续约居民提供更灵活的参数 [42][43][44] 问题5: 2025年开发项目入住情况对FFO的影响 - 2025年预计入住2300套住房，低于2024年的2600套，导致开发NOI减少，是FFO增长的一个逆风因素，此外，2024年现金利息收入高于今年也是一个因素；2026年预计入住2800套住房，开发NOI将增加，成为FFO增长的顺风因素 [48][50][54] 问题6: 华盛顿特区的就业和租赁市场情况 - 公司称当地有关于就业不确定性的讨论，但数据显示尚未对租赁行为产生实质性影响，需关注未来几个月的经济数据，包括就业增长 [55][56][57] 问题7: 续约率增长放缓的原因及是否接近低点 - 公司表示租金变化基本符合预期，预计下半年租金变化将强于上半年，去年年初入住率提前上升，更早提高了租金，导致今年同比增长空间较小，目前是续约租金增长的最低点，后续会上升 [61][62][63] 问题8: 是否有更多进入扩张地区的投资机会 - 公司称此前收购的德州八资产组合是独特机会，符合收购标准的此类机会不多，通常是单个资产收购，未来若有类似机会会感兴趣，目前是继续进行投资组合交易，将资金从成熟地区重新配置到扩张地区的好时机 [64][65][67] 问题9: 郊区资产与城市资产的表现及对目标配置的影响 - 从收入增长来看，郊区投资组合表现优于城市；从近期租金变化来看，两者差距不大，部分城市地区有所改善；长期供应动态仍有利于郊区，公司仍看好郊区市场 [71][72][73] 问题10: 低租户周转率的驱动因素及若租户购房迁出恢复到疫情前水平的影响 - 过去几个季度租户购房迁出比例相对稳定在8% - 9%，但整体周转率持续下降，说明还有其他因素促使租户长期居住；若租户购房迁出增加会有影响，但需其他迁出因素也发生变化，周转率才会显著上升，在成熟地区购房相对租房仍不具性价比 [76][77][78] 问题11: 今年就业增长预测的变化 - 年初公司参考美国全国商业经济协会（NABE）的共识，预计就业增长较2024年有所放缓，为140万个净新增就业岗位；由于近几个月的不确定性和政策影响，该共识估计降至约100万个净新增就业岗位，但仍为正增长 [82][83][84] 问题12: 5月和6月续约情况及签约续约结果 - 续约报价在低至中5%的范围内，根据市场环境，最终签约续约价格与报价通常有100 - 50个基点的差距 [85][86] 问题13: 德州投资组合交易的资金成本、定价及资本支出情况 - 交易资金成本约5%，与初始稳定收益率5.1%相近，符合公司投资逻辑，还能推进投资组合配置目标，且有规模效益；收购资产平均11年房龄，低于公司现有投资组合，预计未来资本支出不会高于平均水平，初始稳定收益率已包含计划的前期资本支出 [89][92][94] 问题14: 北加州市场表现强劲的驱动因素 - 主要原因包括返岗要求加速、生活质量改善、就业增长和办公租赁情况好转（人工智能是重要因素）以及供应持续减少 [99][100][101] 问题15: 第二季度混合租金率预期 - 公司未提供具体指引，但提到续约报价在低至中5%的范围内 [102][103] 问题16: 第二季度运营费用季节性增加的驱动因素 - 约三分之一的增加与Q1物业税上诉和评估低于预期带来的运营费用降低有关；另外，Q2到期租约增多，周转成本增加，且春季开始增加非例行或维护项目，还有营销等正常季节性因素 [107][108][109] 问题17: 居民担忧是否是经济下滑的可靠指标 - 公司表示目前数据未显示居民担忧对租赁速度、续约接受度和定价等产生影响，居民担忧只是市场上的一种讨论，通常若有影响会有6 - 8个月的滞后效应，历史经验显示居民在不确定时期倾向于留在现有住所 [111][112][115] 问题18: 能否提供第二季度混合租金指引及对洛杉矶和波士顿市场的预期 - 公司仅提及续约报价在低至中5%的范围内；洛杉矶市场入住率稳定，但租金提升不足，需要更好的就业增长和减少不确定性；波士顿市场1 - 2月较慢，3 - 4月租金有显著上升趋势 [120][121][123] 问题19: 2025年下半年FFO增长的驱动因素 - 预计与以往年份类似，包括同店收入逐季增长、运营费用季节性变化（Q2和Q3增加，Q4下降）以及开发NOI随入住率增加而逐季上升，下半年可能会有一些资本成本增加 [124][126][127] 问题20: 8.9亿美元未提取远期股权的结算时间 - 结算时间取决于公司全年的资本使用和需求情况，目前预计第二季度可能有少量，大部分在第三和第四季度，第二季度电话会议时会有更明确信息 [131][132] 问题21: 旧金山改善和加州政治环境变化是否影响从沿海市场多元化的步伐 - 公司表示不会改变，公司有长期多元化投资组合的愿景，虽然加州经济有所改善，但仍存在房东 - 租户监管框架和限制，公司希望限制在该地区的总敞口 [133][134][135] 问题22: 开发成本细分是否因郊区花园式资产及不同市场和产品类型的差异 - 开发成本细分是所有项目的综合平均，大部分建筑为木结构，不同产品类型和地区会有所不同，高租金地区土地成本占比更高，花园市场场地成本可能更高 [138][139][141] 问题23: 续约时100 - 50个基点的差距是否高于历史水平及应用程序对续约谈判的影响 - 100 - 50个基点的差距是长期平均水平，只有在市场极弱或极强时才会显著扩大或压缩；续约谈判主要取决于居民当时的租金与社区类似公寓现行要价租金的相对位置，集中续约团队的管理使谈判更严格 [143][144][145] 问题24: 租赁速度和优惠使用情况及未来趋势 - 第一季度有三个社区在招租，租赁和入住情况约为每月22 - 23套，优惠平均约半个月，与预期基本一致，预计在第二和第三季度旺季会上升；优惠使用情况取决于市场环境，目前市场能接受该水平的优惠，若市场变化，优惠量会相应调整 [148][149][151]

业绩总结 - 第二季度销售额为4.79亿美元，同比下降17%[19] - 调整后的EBITDA为1.08亿美元，同比下降14%[19] - 调整后的每股收益为0.99美元，同比下降22%[19] - 毛利率为34.7%，较去年同期上升180个基点[19] - 运营收入为6000万美元，同比下降17%[19] - FY24报告的销售额为21.13亿美元，经过组合重置后为19.49亿美元[63] - FY24调整后的EBITDA为4.29亿美元，组合重置后为4.14亿美元[64] 用户数据 - 个人护理业务销售额为1.46亿美元，同比下降14%[27] - 生命科学业务销售额为1.72亿美元，同比下降23%[20] - 特种添加剂业务销售额为1.34亿美元，同比下降15%[30] - 中间体业务销售额为3700万美元，同比下降8%[23] 未来展望 - FY24销售额预计在18.25亿至19亿美元之间，调整后的EBITDA为4亿至4.2亿美元[49] - FY25目标为9000万美元的EBITDA影响，多个高影响执行计划正在进行中[34] - FY25的销售目标为2400万美元，年初至今销售下降600万美元[38] 现金流与负债 - 自由现金流为负600万美元，较去年同期的400万美元有所下降[19] - 截至2025年3月31日，公司的净债务为12.18亿美元[69] - 可用现金和流动性约为7亿美元[74] - 净杠杆率为2.8倍[74] - 最近一个财年的持续自由现金流为1.67亿美元[74] 股票回购与资本支出 - 第二季度回购股票1亿美元，约150万股[74] - 2025财年的资本支出目标约为1.05亿美元，同比适度下降[74] 负面信息 - 中国涂料销量预计下降，且中东、非洲和印度市场竞争激烈[32] - 2025年第一季度来自持续运营的收入（报告）为3000万美元，2024年为1.21亿美元，下降了75%[91] - 2025年第一季度的净收入为3100万美元，2024年为1.20亿美元，下降了74.17%[86] 其他新策略 - 2025年第一季度的净利息和其他费用为1100万美元，2024年为200万美元，增加了450%[86] - 财务年度2025和2024年期间，外部税法变更对外币递延税余额的重新计量产生了影响[96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股收益为0.91美元，较上年下降5.2%，略高于0.90美元的预期 [24] - 报告收入下降2.4%，有机销售额下降1.2%，主要因销量下降1.4%，部分被积极的定价和产品组合（0.2%）抵消 [24][25] - 第一季度调整后毛利率为45.1%，较去年下降60个基点，生产率提高、产品组合积极和高利润率收购被商品通胀、制造成本上升和销量下降的影响所抵消 [25] - 营销费用占销售额的9.3%，比去年第一季度低80个基点，全年目标为净销售额的11% [26] - 第一季度调整后的销售、一般和行政费用同比增加40个基点，主要因销量同比变化 [26] - 其他费用减少770万美元，包括较低的利息费用和较高的利息收入，全年调整后其他费用预计约为5000万美元 [27] - 第一季度有效税率为22%，高于2024年第一季度的19.9%，全年调整后有效税率预计为23% [27] - 2025年前三个月经营活动现金流为1.857亿美元，较去年减少7730万美元，主要因现金收益降低和销售时间对营运资金的影响 [28] - 前三个月资本支出为1650万美元，较上年减少2980万美元，预计2025年资本支出约为1.3亿美元 [28] - 全年有机收入展望调整为约0% - 2%，此前为3% - 4%；全年毛利率预计较2024年收缩60个基点，此前预期为增长25个基点；全年调整后每股收益预计增长0% - 2%，低于此前的7% - 8% [28][29] - 全年经营活动现金流预计约为10.5亿美元，受较低每股收益和一次性费用影响 [30] - 第二季度预计有机销售额约为 - 2%至持平，调整后每股收益为0.85美元，较去年第二季度调整后每股收益下降9% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 美国业务 - 第一季度消费呈积极态势，但有机销售额下降3%，完全由零售去库存导致的负销量驱动 [9] - 部分重要品类表现：ARM and HAMMER液体洗衣液消费增长3.4%，份额达14.7%；ARM and Hammer单剂量产品消费增长26.9%，份额增加120个基点至5.5%；Arm and Hammer猫砂消费增长2.3%，份额达24.9%；软糖维生素业务持续拖累有机增长，消费下降19%；Batiste消费下降5%，份额下降3.4%；TheraBreath消费增长26%，成为第二大漱口水品牌，份额达20.3%；HERO消费增长13%，市场份额增加280个基点，达22% [11][12][13][14][16] 国际业务 - 第一季度销售额增长2.7%，有机销售额增长5.8%，主要因销量增加，增长由Hero、TheraBreath和WATERPIK带动，各子业务均实现增长 [18] SPD业务 - 第一季度有机销售额增长3.2%，得益于价格、产品组合和销量的提升 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场消费者支出持续减弱，2024年下半年品类平均增长2.5%，2025年第一季度约增长1.5%，3月持平，4月下降1%，过去十年品类通常增长约3% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在为FLAWLESS、Spin Brush和WATERPIK淋浴喷头业务寻求战略替代方案，预计在第二季度为此决策计提费用，这些业务净销售额为1.5亿美元，占总净销售额约2%，盈利能力低于平均水平，该决策将精简产品组合、聚焦核心品牌并降低关税风险 [7] - 公司计划通过一系列供应链行动降低关税风险，预计将关税敞口降低约80%，如不再从中国为美国市场采购WATERPIK牙线器 [7][8] - 公司将继续投资新产品和营销，期望通过创新推动增长，尤其在核心品类中保持领先地位 [17] - 公司持续关注并购机会，将并购作为资本配置的首要任务，同时也会考虑股票回购 [153][156] - 行业竞争方面，在市场环境不佳时，竞争对手可能会加大促销力度争夺市场份额，但公司凭借正确的促销策略、营销投入、产品和价值创新，通常能获得市场份额 [131][132] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境充满挑战，美国消费者疲软，零售商去库存影响公司业绩，但公司品牌表现强劲，多数品牌获得市场份额 [5][20] - 公司预计全年有机增长为0% - 2%，调整后每股收益增长0% - 2%，第二季度有机销售额约为 - 2%至持平，调整后每股收益为0.85美元 [19][20][30] - 尽管品类消费放缓，但公司品牌优势明显，有能力应对当前环境，战略行动将为公司未来发展奠定良好基础 [20][21] 其他重要信息 - 公司在线销售占全球销售额的比例接近23% [6] - 公司预计2025年资本支出将恢复到历史水平，占销售额的2% [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：更新后的有机销售增长指引按细分市场的预期，以及国际业务第一季度是否符合预期 - 国际业务第一季度有机增长约6%，符合预期，未来可能面临一些宏观压力；SPD业务第一季度增长约3%，未来可能略好于第一季度；美国国内业务第一季度下降3%，预计第二季度表现类似，下半年有所改善，总体全年有机增长仍为0% - 2% [34][35] 问题2：当前促销背景及未来是否会加剧 - 第一季度洗衣品类促销占比34%，与前两个季度相似；猫砂促销占比17.8%，上一次为18.8%，目前较为稳定。当品类增长放缓时，促销可能会增加，但公司认为自身处于有利地位 [36][38] 问题3：品类相对市场份额增长的预期，以及高端和价值细分市场放缓差异和价值端是否有好处 - 公司预计全年有机增长中点约为1%，第一季度为 - 1%，第二季度预计类似，下半年约为2%。目前尚未看到预期的消费降级现象，但当消费降级发生时，公司相关业务有望受益 [45][46] 问题4：全年盈利减少中，收入下调和关税的影响分别是多少，以及2025年和2026年关税影响情况 - 全年关税毛影响约为1.9亿美元，通过战略决策和供应链行动，预计2025年利润表中的净关税影响约为3000万美元，2026年有望进一步降低 [52][53][55] 问题5：维生素业务在中长期计划中的情况，以及今年表现未达预期的原因 - 维生素业务目前消费和分销点增长呈负循环，公司专注于创新、配方改进、营销和促销，期望吸引消费者重试产品。公司计划在4 - 7月观察创新和投资是否有效，第二季度电话会议将更新进展 [58][59][60] 问题6：Hero品牌的分销点和增长情况，以及促销深度和正常化时间 - Hero品牌第一季度消费增长13%，虽在部分零售商处受客流量影响，但整体表现出色，仍有分销增长空间。促销深度目前因产品规格和SKU变化而有所不同，公司认为是暂时现象，若持续时间较长，将在第二季度进一步讨论 [66][67][69] 问题7：下半年有机增长改善的原因 - 预计品类将恢复增长，下半年有分销增长、创新和强大的营销支持，公司有望继续获得市场份额 [75][76] 问题8：维生素业务举措的成功标准和预期 - 成功的标志包括每周销售点数据趋势上升、消费者评价积极、分销点停止下降等，公司希望看到业务从当前状态实现增长 [78] 问题9：在宏观环境和品类下降情况下的定价策略，以及如何推动新类别渗透 - 公司努力缓解关税影响，短期内已缓解80%，中期可能更多，因此目前无需大幅提价，仅可能有个别情况。对于Hero和TheraBreath等新业务，公司将重新分配媒体资源，保持11%的营销投入，通过创新和全球扩张推动增长 [84][85][87] 问题10：毛利率指引下降60个基点的驱动因素 - 主要驱动因素是关税，此外还有持续的通胀运营成本，尽管生产率有所提高，但仍无法完全抵消 [92][93] 问题11：第二季度美国国内销售与第一季度相似的原因 - 第一季度库存影响在第二季度仍有一定作用，且消费持续放缓，但公司将努力推动市场份额增长 [98][99] 问题12：品类增长异常的原因及与同行表现差异的原因 - 主要原因是消费者感到压力，且关税不确定性加剧了这种情况，公司认为这种情况是暂时的，预计更多同行会有类似感受 [102][104][106] 问题13：如何处理剥离业务的建模问题 - 有机展望和调整后收益将排除4月1日至12月31日这些业务的影响，利润表其他项目仍会包含，剥离业务将导致净销售额下降和一次性费用 [110][111] 问题14：零售商不再补货的原因及并购环境的变化 - 消费者需求下降和关税不确定性导致零售商采取谨慎态度，不再补货。国际并购仍是公司战略，但需找到合适项目，公司管理层会花大量时间寻找合适的并购机会 [119][121][122] 问题15：对零售库存不再反弹的信心来源及促销活动的未来趋势 - 基于第二季度订单情况，预计与第一季度相似，且消费增长疲软，零售商可能不愿补货。若品类长期持平，促销活动可能增加，但公司有能力获得市场份额 [127][128][132] 问题16：哪些类别和零售商在补货方面滞后，以及对维生素业务重启的影响 - 药店渠道的软糖维生素促销力度大，销售和利润吸引力不足，且客流量和零售商财务状况存在问题，公司将收缩该渠道业务。线上渠道占维生素市场一半，公司将重点关注该渠道的创新和广告 [137][138][139] 问题17：洗衣液业务的情况，包括4月表现和DeepClean推广及消费降级的影响 - 第一季度洗衣液业务表现良好，各子品类均获得市场份额。市场存在竞争对手的集中活动、价格调整和零售商推出自有品牌等情况，但公司有不同档次的产品策略，能适应消费者的升级或降级需求 [142][143][145] 问题18：美国市场份额趋势及未来展望 - 公司有信心获得市场份额，4月品类下降1%，第一季度已获得份额，预计第二季度也将如此，有时份额变化受促销时机影响 [150][151] 问题19：资本分配的优先级，是否会增加股票回购 - 并购仍是资本分配的首要任务，公司有能力进行多笔交易。若一段时间内未进行并购，可能会考虑股票回购 [153][155][156] 问题20：有机销售指引中全年销量和价格的假设，以及价格上涨的时间和幅度 - 价格全年预计持平，公司主要关注销量增长。价格上涨将根据能否抵消关税情况而定，若能实现，将成为竞争优势 [159][160][161] 问题21：关税净影响3000万美元是否包含在毛利率和每股收益指引中 - 约40 - 50个基点的负面影响包含在毛利率和每股收益指引中，具体时间取决于行动和缓解措施 [162] 问题22：是否会进一步剥离业务，以及对维生素业务的承诺和保留与退出的标准 - 公司每年进行产品组合战略审查，若业务未达到关键绩效指标，可能会被考虑剥离。维生素业务希望实现业务好转，第二季度电话会议将更新进展 [168][169][170] 问题23：新CFO对公司的早期印象及背景对公司的潜在提升领域 - 新CFO对公司团队、文化和执行能力印象深刻，目前专注于了解业务，相信自己的经验能为公司做出贡献，尤其在并购方面有丰富经验 [172][173][177] 问题24：除维生素外，是否有其他类别需要调整促销策略 - 公司在广告方面进行了一些调整，将信息更多地转向价值，并调整了媒体资源分配 [182][183]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股收益为0.91美元，较上年下降5.2%，略高于0.90美元的预期 [24] - 报告收入下降2.4%，有机销售额下降1.2%，主要因销量下降1.4%，部分被0.2%的积极定价和产品组合所抵消 [24][25] - 第一季度调整后毛利率为45.1%，较去年下降60个基点，产品生产率提高、产品组合积极和高利润率收购被商品通胀、制造成本上升和销量下降所抵消 [25] - 营销费用占销售额的9.3%，较去年第一季度低80个基点，全年目标为净销售额的11% [26] - 第一季度调整后的销售、一般和行政费用同比增加40个基点，主要因销量变化 [26] - 其他费用减少770万美元，全年调整后预计约为5000万美元 [27] - 第一季度有效税率为22%，较2024年第一季度增加210个基点，全年调整后预计为23% [27] - 2025年前三个月经营活动现金流为1.857亿美元，较去年减少7730万美元，资本支出为1650万美元，较上年减少2980万美元，预计2025年资本支出约为1.3亿美元 [28] - 全年有机收入展望约为0% - 2%，此前为3% - 4%，全年毛利率预计较2024年收缩60个基点，此前预计为增加25个基点 [28][29] - 全年调整后每股收益预计增长0% - 2%，此前预期为7% - 8%，全年经营活动现金流预计约为10.5亿美元 [30][31] - 第二季度预计有机销售额约为 - 2%至持平，调整后每股收益为0.85美元，较去年第二季度下降9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 美国业务 - 第一季度消费呈积极态势，但有机销售额下降3%，完全因零售去库存导致销量下降 [10] - 洗衣剂方面，ARM and HAMMER液体洗涤剂消费增长3.4%，份额达14.7%；单位剂量产品消费增长26.9%，份额增加120个基点至5.5% [12][13] - 猫砂业务中，类别增长1.9%，Arm and Hammer猫砂消费增长2.3%，份额达24.9% [13] - 软糖维生素业务拖累公司有机增长，类别增长4.8%，但公司消费下降19% [14] - Baptiste消费下降5%，份额下降3.4%，主要因供应链问题和竞争对手提价 [15] - 漱口水方面，TheraBreath消费增长26%，成为第二大漱口水品牌，份额达20.3% [17] - 痤疮护理品牌HERO消费增长13%，市场份额增长280个基点至22% [17] 国际业务 - 第一季度销售额增长2.7%，有机销售额增长5.8%，主要因销量增加，Hero、TheraBreath和WATERPIK等品牌表现出色 [19] SPD业务 - 第一季度有机销售额增长3.2%，因价格、产品组合和销量共同推动 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场消费者支出持续减弱，自2024年年中以来，类别增长呈下降趋势，2024年下半年平均增长2.5%，2025年第一季度约为1.5%，3月持平，4月下降1% [10][11] - 在线销售占全球销售额的比例接近23% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正为FLAWLESS、Spin Brush和WATERPIK淋浴喷头业务寻求战略替代方案，预计第二季度为此计提费用，这些业务净销售额为1.5亿美元，占总净销售额约2%，盈利能力低于平均水平 [8] - 公司预计通过一系列供应链行动和业务调整，将关税敞口降低约80%，不再从中国为美国市场采购WATERPIK牙线器 [8][9] - 公司计划在2025年继续推出创新产品，特别是在核心类别中，以推动增长 [18] - 公司将继续投资营销，预计全年营销费用占净销售额的11%，以支持品牌份额增长 [26] - 公司持续关注并购机会，将其作为资本配置的首要任务，同时也会考虑股票回购 [151][154] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观环境充满挑战，美国消费者支出疲软，零售商去库存对销售产生负面影响，但公司品牌表现强劲，在多个主要品牌中获得份额 [6][10] - 尽管类别消费放缓，但公司品牌具有竞争力，能够应对当前环境，战略行动将为公司未来发展奠定良好基础 [21][22] - 公司预计全年有机增长为0% - 2%，调整后每股收益增长0% - 2%，增长主要集中在下半年 [20][30] 其他重要信息 - 公司将在第二季度更新软糖维生素业务的进展情况，相关创新和营销行动预计从5月开始在市场上显现效果 [14][60] - 公司计划在2025年推出Batiste Lite，以吸引新用户并提高家庭渗透率 [16] - 公司预计第二季度有机销售额约为 - 2%至持平，调整后每股收益为0.85美元，较去年第二季度下降9% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：能否提供各业务部门有机销售增长的最新预期，以及国际业务第一季度是否符合预期？ - 公司表示第一季度国际业务符合预期，有机增长约6%，SPD约为3% 未来国际业务可能面临一些宏观压力，SPD可能略好于第一季度，国内业务预计第二季度表现与第一季度相似，下半年有所改善 [34] 问题2：在当前类别前景疲软的背景下，本季度促销情况如何，未来是否会加剧？ - 公司称第一季度洗衣业务促销占比34%，与前两个季度相似，猫砂促销为17.8%，较上次略有下降 目前促销情况稳定，但随着类别增长放缓，促销支出可能增加，公司认为自身处于有利地位 [36][38] 问题3：能否讨论类别相对市场份额增长的预期，以及在高端和价值细分市场的放缓情况，是否能从消费降级中受益？ - 公司预计全年有机增长中点约为1%，类别增长约为1% - 1.5%，公司将快于类别增长 目前尚未看到明显的消费降级现象，但公司认为在这种环境下，其品牌具有优势 [45][46] 问题4：全年盈利减少中，收入下降和关税的影响分别有多大，2026年关税影响如何？ - 公司表示全年关税总影响约为1.9亿美元，通过业务调整和供应链行动，预计将降至约4000万美元，2025年利润表中的净影响约为3000万美元，预计2026年将进一步降低关税影响 [53][54][55] 问题5：维生素业务在中长期计划中的地位如何，今年哪些方面未达预期？ - 公司认为维生素业务目前处于负消费和低分销增长的循环中，公司正专注于创新、口味改良和营销，以提高消费者试用率 公司预计在4 - 7月评估创新和投资的效果，并在第二季度电话会议上更新进展 [58][59][60] 问题6：Hero品牌在面临高基数的情况下，如何继续实现增长，以及促销深度和持续时间如何？ - 公司对Hero品牌的双位数消费增长表示满意，认为其在市场份额和货架展示方面仍有增长空间 促销深度目前较模糊，公司认为是暂时现象，若持续时间较长，将在第二季度进一步讨论 [65][66][68] 问题7：公司预计下半年有机增长改善的原因是什么？ - 公司认为类别增长通常为正，当前负增长情况不太可能持续，预计未来将恢复增长 此外，下半年公司将有分销增长、创新产品和强大的营销支持 [73][75] 问题8：如何衡量维生素业务举措的成功，以及对下半年和2025年底的预期？ - 公司认为成功的标志包括每周销售点数据、客户和消费者反馈、分销点增长以及业务增长 公司将在未来三个月评估这些指标，以确定业务是否出现积极变化 [78] 问题9：在宏观环境和类别下降的情况下，如何进行定价，对促销环境的看法，以及如何推动新类别渗透？ - 公司表示目前通过供应链行动和业务调整，成功避免了大部分价格上涨，仅在少数情况下可能会有价格调整 公司认为Hero和TheraBreath品牌在家庭渗透率方面仍有很大增长空间，将通过媒体重新分配和营销投资来推动增长 [84][85][87] 问题10：全年毛利率下降60个基点的驱动因素是什么，贸易降级对毛利率的影响如何？ - 公司表示全年毛利率下降的主要驱动因素是关税，此外，通胀和运营成本的影响被生产率、价格组合和收购带来的高利润率所部分抵消 [92][93][94] 问题11：第二季度美国国内销售与第一季度相似的原因是什么？ - 公司表示第二季度仍会受到一定库存影响，但程度小于第一季度，同时类别消费持续放缓，公司将通过提高市场份额来应对 [98] 问题12：类别增长下降的原因是什么，与同行的差异如何？ - 公司认为类别增长下降主要是由于核心消费者压力增大，早在关税问题出现之前，消费者支出就已开始放缓 公司预计更多同行将面临类似情况 [101][102][105] 问题13：如何在模型中处理拟剥离业务，其对调整后每股收益的影响如何？ - 公司表示有机销售展望和调整后收益将排除这些业务从4月1日至12月31日的影响，其他利润表项目仍会包含 剥离业务将导致净销售额下降和一次性费用，主要在第二季度确认 [109][110] 问题14：零售商去库存情况为何未如预期恢复，以及对国际并购策略的影响？ - 公司认为消费者支出疲软和关税不确定性导致零售商去库存持续，国际并购仍是公司战略，但需找到合适的目标 公司管理层将大量时间用于寻找合适的并购机会 [117][118][119] 问题15：对零售库存不会反弹的信心来自何处，以及促销活动在全年的发展趋势如何？ - 公司认为第二季度订单情况显示不会出现反弹，且消费增长疲软使零售商不愿增加库存 若类别持续持平，促销活动可能增加，但公司认为自身具有优势，能够获得市场份额 [124][125][128] 问题16：哪些类别和零售商的补货滞后，对维生素业务重启有何影响？ - 公司表示药店渠道的软糖维生素促销激烈，销售和利润吸引力较低，公司正调整在该渠道的业务策略 在线渠道占维生素市场的一半，公司将重点关注该渠道的创新和广告 [133][134][135] 问题17：请详细解释洗衣粉业务的情况，以及Deep Clean产品和消费降级的影响？ - 公司认为洗衣粉业务健康，各子品类均实现份额增长 市场上存在竞争对手的浓度调整、价格上涨和零售商推出自有品牌等情况，公司在这种环境下具有优势，能够应对消费升级或降级 [138][139][140] 问题18：美国市场份额趋势如何，4月和未来的情况怎样？ - 公司认为凭借品牌组合、广告和促销计划，有长期超越类别增长的记录，预计将继续获得市场份额 4月市场份额可能受促销时间影响，但公司预计第二季度仍将获得份额 [148][149] 问题19：考虑到外部环境变化，公司的资本配置如何调整，股票回购是否会成为优先事项？ - 公司表示并购仍是资本配置的首要任务，公司有能力进行多笔交易 若长期没有并购机会，会考虑股票回购，但目前仍将保留资金用于并购 [151][154] 问题20：有机销售指导中，对全年销量和价格的假设如何，价格上涨的时间和幅度？ - 公司表示价格在第一季度为正0.2%，预计全年持平，增长主要依靠销量 [157][158] 问题21：关税净影响3000万美元是否已包含在毛利率和每股收益指导中，对毛利率和每股收益的具体影响如何？ - 公司认为关税对毛利率的影响约为40 - 50个基点，具体影响取决于行动和缓解措施的时间 [160] 问题22：此次业务剥离是否为今年的最终决策，未来是否会考虑进一步剥离，对维生素业务的承诺如何，保留和退出业务的标准是什么？ - 公司每年进行一次业务组合审查，若业务未达到关键绩效指标，可能会被考虑剥离 公司希望扭转维生素业务的局面，将在第二季度更新进展 [167][168][169] 问题23：新CFO对公司的早期印象如何，其背景在哪些方面可能提升公司业务？ - 新CFO对公司团队和文化印象深刻，认为公司在创新、品牌发展和市场份额获取方面表现出色 目前主要专注于学习业务，希望将自身经验贡献给公司 [172][173] 问题24：除维生素业务外，是否有其他类别需要调整促销策略，还是按原计划执行？ - 公司表示在广告方面进行了一些调整，将信息更多地转向价值，同时调整了媒体分配，以适应市场环境 [180][181]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [6][7] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，高级住房运营组合（SHOP）增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，研究投资组合同店现金NOI略有收缩 [29] - 公司Q1净债务与EBITDA比率为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1倍 [32] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利，同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16% [15][16] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长指导为11% - 16% [18] 门诊医疗和研究业务（Omar） - 门诊医疗同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率为85% [29] - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，主要是由于入住率下降30个基点 [30] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长指导范围为2% - 3% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人，而2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个 [8] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长，预计成为房地产投资信托（REIT）领域的顶级增长者 [5] - 公司通过收购战略增加在高级住房多NOI增长机会中的参与度，已完成大部分原10亿美元投资指导，并将全年投资预期提高到15亿美元 [9] - 公司在高级住房市场具有优势地位，是卖家、经纪人和整个投资界首选的高级住房合作伙伴，投资管道活跃且不断增长 [23] - 行业竞争方面，高级住房市场基本面强劲，吸引了更多参与者进入，但公司凭借其优势平台、运营经验和良好的合作关系，有信心继续竞争 [156] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前宏观经济背景存在高度不确定性，但高级住房市场供需失衡对公司有利，这种情况在较长时间内将显著改善 [11] - 公司有望通过入住率和费率增长继续增加SHOP收入，业务模式受关税和全球贸易影响有限，拥有低成本资金、良好的流动性和强大的资产负债表，作为首选收购方，将获得更多有吸引力的投资机会 [12] - 管理层对公司未来表现充满信心，认为高级住房市场的多NOI增长机会已经开始，且最好的时期仍在前方 [179] 其他重要信息 - 公司将45个布鲁克代尔社区从三重净租赁转换为SHOP模式，并更换新运营商，预计这些社区的NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [20] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半已完成超过250个社区重建项目，预计到年底还将完成100个项目 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响，以及在高入住率下能否实现两位数NOI增长？ - 当入住率从80%增长到90%时，增量利润率约为50%；从90%增长到100%时，增量利润率约为70%，运营杠杆使业务在高入住率下实现利润率扩张 [39] - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了NOI增长，但在高入住率下，未来可能难以实现两位数增长 [44] 问题2: 本季度投资成本每床位有明显上升的原因，以及购买价格与重置成本的关系？ - 本季度购买的社区较新，平均约7年，且位于更好的市场，具有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了高质量运营商，导致每单位价值上升 [56][57] - 虽然存在一定的资本化率压缩，但公司仍在7% - 8%的目标范围内投资，且购买价格仍远低于重置成本 [58][59] 问题3: 即将接管的布鲁克代尔资产的表现，以及过渡期间EBITDAR是否会下降？ - 45个即将过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍留在租赁模式下的资产，公司对这些社区的未来表现感到鼓舞 [66] - 虽然过渡期间可能存在一定的干扰，但公司有经验和信心执行过渡，并通过历史案例证明过渡后有望实现增长 [69][71] 问题4: 3月高级住房的迁出情况及趋势，以及定价能力和不同地区的差异？ - 3月的迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，但公司的迁入活动良好，与去年持平，关键销售季节的预期迁入活动将很强劲 [75][76] - 调整闰年因素后，定价同比约为5%，公司开局良好，全年定价情况有待观察，加拿大在不同地区也有良好的定价机会 [79][81] 问题5: 高级住房租赁季节的情况，以及住房市场等因素对入住率增长的风险？ - 高级住房是房地产中最好的资产类别之一，人口需求强劲，供应受限，公司对高级住房的多NOI增长机会感到乐观 [86][87] - 住房市场与高级住房入住率有适度相关性，目前住房市场待售房屋销售大幅增长，且大多数老年人房屋无抵押贷款，居民支付能力良好 [88] 问题6: 研究投资组合的战略？ - 公司的“一二三”战略主要聚焦高级住房，研究投资组合占比为个位数，战略是最大化该投资组合的NOI机会 [92][93] - 研究投资组合四分之三的租户为信用租户，租赁期限为9 - 10年，旨在保持稳定，尽管目前该领域存在一些挑战，但公司对其仍有信心 [93][94] 问题7: 将布鲁克代尔部分资产转换为SHOP模式是否会错过一些机会，以及全部转换是否更好？ - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个布鲁克代尔投资组合表现普遍改善，对转换的45个资产和保留的租赁资产都感到满意，通过租赁续约时的大幅租金增长来提高保留租赁资产的NOI [100] 问题8: SHOP同店NOI增长本季度相对放缓的原因，以及如何实现全年指导的高低端目标？ - 公司对第一季度14%的增长感到满意，高于内部预期，预计下半年同比增长将高于上半年，关键销售季节是决定因素 [106][107] - 公司认为投资组合有显著的入住率提升空间，目前正在进行多项行动，且尚未看到最佳表现，随着关键销售季节的到来，有望实现增长 [109][111] 问题9: NIH资金潜在变化对研究业务的影响？ - 政府提出的提案目前处于搁置状态，若实施，对大多数领先大学的整体研究预算平均影响约为个位数，由于公司研究投资组合中的大学租户具有双A信用评级和9 - 10年的租赁期限，影响可控 [112][113] 问题10: 增加5亿美元收购指导后，是否会有暂时停顿，以及能否提供3月31日同店入住率数据？ - 公司投资活动加速，有良好的视线看到5亿美元的收购机会，投资管道大于此金额，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [117][118] - 公司强调应关注趋势而非个别数据，第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间预计增长270个基点，尽管第二季度起点因3月迁出而较低，但关键销售季节的迁入活动更为重要 [121][122] 问题11: 是否考虑收购更多类型的资产以提高收益率？ - 公司渴望在提供良好风险调整回报、低至中个位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [126][127] 问题12: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素是什么，以及RevPOR增长加速的原因？ - 下半年增长改善的主要驱动因素是关键销售季节的强劲需求，第一季度的RevPOR表现良好，运营成本同比增长5%，与全年指导一致，劳动力和非劳动力成本趋势有利 [132][133] - RevPOR增长加速是由于公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [134][135] 问题13: 研究投资组合中传统生物技术领域租户的占比和平均租赁期限，以及未来12个月入住率的趋势？ - 研究投资组合中约四分之三的租户为投资级，50%为具有双A评级的大学，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，预收入生物技术公司租赁期限为5 - 7年 [139][140] - 公司重申Omar同店现金NOI增长指导为2% - 3%，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建有望创造价值，这是一个时间问题 [144][145] 问题14: 是否有更多将三重净租赁投资组合转换为SHOP模式的创意机会，以及收购管道中的资本化率趋势和竞争情况？ - 公司一直在寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近将英国11个护理之家从三重净租赁转换为SHOP模式，由CCG运营，公司对该市场的机会感到兴奋 [149][150] - 与去年相比，资本化率有所压缩，但仍在公司设定的7% - 8%范围内，无杠杆内部收益率保持在低至中个位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、交易记录和合作关系有信心继续竞争 [155][156] 问题15: 3月临床迁出对入住率的影响，以及能否提供3月和4月的入住率数据？ - 3月迁出活动高于预期，主要是由于死亡率较高，导致入住率起点低于预期，但迁入活动与去年持平，关键销售季节通常会带来更多迁入和更少迁出，有望实现入住率增长 [161][162] - 公司认为行业应关注趋势而非个别数据，可通过全年指导数据大致推算起点，但建议关注关键销售季节的趋势 [166] 问题16: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及两者在收购方面的竞争差异？ - 历史和当前数据显示，独立生活的绝对入住率较高，且两者都是公司增长的重要贡献者，公司预计未来两者都将继续保持强劲增长 [170][171] - 公司主要关注提供多种服务的校园式社区，收购高质量资产存在竞争，但公司凭借运营商关系、财务实力和交易记录有信心竞争 [174][175]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收为1.477亿美元，上年同期为1.334亿美元；有机营收同比增长5.6%，达到1.392亿美元 [16] - 第一季度调整后EBITDA（不包括保险收入）为5360万美元，上年同期为3980万美元，增长34.7%，调整后EBITDA利润率约为36.3% [16] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）为5410万美元，上年同期为5550万美元 [17] - 第一季度自由现金流（不包括活动取消保险）为1080万美元，上年同期为380万美元；若不是融资费用和Insurtech收购的时间安排，自由现金流将高出900万美元 [17][18] - 截至3月31日，公司现金为2.768亿美元，2024年12月31日为1.948亿美元；总流动性为3.868亿美元，包括1.1亿美元信贷额度的全部可用额度 [19] - 公司预计2025年全年营收在4.5 - 4.6亿美元之间，调整后EBITDA在1.2 - 1.25亿美元之间 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 连接业务的有机收入同比增长6.6%，推动第一季度有机收入增长 [16] - 内容和商业业务的薪酬和差旅费用降低，部分被收购带来的增量费用抵消，使得SG&A同比下降 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 已售出全年国际参展商收入目标的90%以上，来自中国和加拿大的客户销售有压力，但土耳其、巴西和阿联酋等国家销售增长 [9] - 目前约10%的总收入来自国际参展商，其中中国参展商约占2%，加拿大约占2%，墨西哥占比不到1% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦客户中心、全年参与和投资组合优化三个价值创造支柱，通过收购拓展高增长、有韧性的行业，实现投资组合多元化，降低对经济敏感行业的敞口 [14] - 公司认为面对面活动在当前环境下具有重要战略作用，能提供决策、连接和商业的可信环境，公司战略聚焦面对面参与，与投资组合优化工作相契合 [11][12] - 公司积极评估战略并购机会，以扩大在高增长、面向未来的行业的布局，提升长期股东价值 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现良好，各项关键举措取得进展，有信心实现2025年全年业绩指引，但会密切关注外部因素对业务的影响 [6][7] - 尽管面临贸易战、消费者情绪变化和全球经济压力等挑战，但公司平台为客户提供高投资回报率，业务具有韧性，且提前预订率上升，增强了业务的前瞻性和稳定性 [6][8] - 公司认为经济复杂时期是机遇，面对面活动在此时更显重要，公司多元化的投资组合使其能够适应市场变化，抓住既定和新兴市场机会 [11][15] 其他重要信息 - 公司获得监管批准，即将完成对This Is Beyond的收购，该公司的活动与公司投资组合互补，符合高端体验式消费趋势 [12] - 公司正在整合InsurTech Insights，其3月在伦敦举办的欧洲活动参会者和赞助商反响良好 [13] - 公司在内容业务、营销团队和法律职能等多个领域应用人工智能，已推出五到七个应用程序，虽暂无具体可衡量成果，但已实现一定效率提升 [54][58][59] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司业绩指引是否考虑贸易战潜在影响，实际国际参展商出席情况与指引是否一致？ - 公司重申基于目前情况对业绩指引有信心，会密切关注贸易战等因素对业务的影响 [27][28] - 初始预算和指引中已考虑国际参展商收入下降情况，预计中国和加拿大收入下降，同时部分国家销售增长可抵消部分影响 [29] - 实际看到中国和加拿大参展商和参观者数量下降，国际团队在关税影响较小的国家增加了销售和参会人数 [32] 问题2: 第一季度EBITDA占全年比例高于过去几年，是季节性因素、InsurTech收购还是业务表现好于指引？ - InsurTech收购增加了一场活动，部分原本在去年第二季度的活动在今年第一季度举行，且公司成本管理良好，使得第一季度收入增长更多地转化为利润 [35][36] - 第一季度业绩符合预期，处于指引范围的较高端，公司在指引中已考虑当前环境因素，有信心实现全年指引 [37] 问题3: InsurTech活动对第一季度EBITDA的影响，以及后续活动时间和规模情况？ - InsurTech活动在第一季度带来约500万美元的收购收益，计入了EBITDA [42][43] - 后续活动分别在6月纽约和第四季度香港举行，伦敦和纽约活动规模相似，香港活动规模较小且仍在发展阶段 [43] - 收购会计处理方式影响了第一季度自由现金流计算，2026年将获得该活动的全部现金流收益 [44][46] 问题4: This Is Beyond全年将举办的活动数量、时间分布和规模情况？ - 2025年将举办该公司的全部七场活动，第二季度两场，第三季度一场，第四季度四场，两场最大的活动分别在第二季度和第三季度 [47] 问题5: 各季度业务季节性差异情况？ - 第一季度营收约占全年三分之一，第二和第三季度是最小的季度，增长情况较弱，分别约占全年营收的四分之一和20%，第四季度营收增长情况预计与第一季度相似 [48][49] 问题6: This Is Beyond收购资金是否全部来自资产负债表现金？ - 是的，收购资金将全部来自资产负债表现金 [51] 问题7: Insurtech相关信息披露时间？ - 相关信息将在未来24小时左右披露 [52] 问题8: 公司如何持续进行费用管控？ - 公司将业务整合到Emerald平台，提高整体运营效率；在多个业务领域应用人工智能，提升运营效率；加强采购职能，集中采购以增加公司议价能力，实现成本节约 [54][55][56] - 公司认为业务具有规模效应，随着业务增长，EBITDA利润率有望提高 [57] 问题9: 公司应用人工智能的早期成效如何？ - 公司已在多个领域推出五到七个人工智能应用程序，虽暂无具体可衡量成果，但已实现一定效率提升 [58][59]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收1.477亿美元，上年同期为1.334亿美元；有机营收同比增长5.6%，达1.392亿美元，主要得益于连接业务有机营收增长6.6% [16] - 第一季度调整后EBITDA（不包括保险收入）为5360万美元，上年同期为3980万美元，增长34.7%，调整后EBITDA利润率约为36.3% [16] - 第一季度SG&A费用为5410万美元，上年同期为5550万美元，同比下降主要因内容和商业业务的薪酬和差旅费降低，不过收购带来了增量费用 [17] - 第一季度自由现金流（不包括活动取消保险）为1080万美元，上年同期为380万美元，因该季度调整后EBITDA增加 [17] - 若不计融资费用和Insurtech收购的时间影响，自由现金流本可增加900万美元 [18] - 截至3月31日，公司现金为2.768亿美元，高于2024年12月31日的1.948亿美元；总流动性为3.868亿美元，包括1.1亿美元信贷额度的全部可用额度 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 连接业务有机营收同比增长6.6%，推动第一季度有机营收增长 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司已售出全年国际参展商收入目标的90%以上，中国和加拿大客户销售有压力，但土耳其、巴西和阿联酋等国家销售表现强劲 [8] - 目前国际参展商收入约占公司总收入的10%，其中中国参展商约占2%，加拿大约占2%，墨西哥不到1% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦客户中心、全年参与和投资组合优化三个价值创造支柱，通过收购和业务拓展进入高增长、有韧性的行业，实现长期股东价值 [14] - 公司持续进行投资组合优化，减少对增长较慢行业的依赖，增强跨市场周期的韧性，收购This Is Beyond和InsurTech Insights等公司，以丰富活动组合 [12][13] - 行业中，面对面活动在当前政策变化、数字疲劳和经济不确定的环境下，价值愈发凸显，能为行业领导者提供连接、互动和交易的机会，公司认为这是战略机遇 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现良好，按当前销售进度，有望实现2025年全年业绩指引，但会密切关注外部因素对业务的影响 [7] - 2026年第一季度的重新预订率上升，反映了客户对公司平台的信任和活动的投资回报率，凸显了公司商业模式的韧性 [7] - 公司意识到消费者情绪变化和全球经济压力带来的挑战，正积极监测国内外市场数据和客户行为，以应对市场动态变化 [7][8] - 公司认为一旦全球贸易环境恢复正常，其在国际市场的拓展将带来收益，且有限的国际业务敞口使其在全球贸易中断和地缘政治变化中具有一定的抗风险能力 [10] 其他重要信息 - 公司董事会批准了2500万美元的股票回购计划重新授权，并宣布每股0.15美元的季度股息，体现了对股东回报的承诺和对公司长期价值的信心 [20][21] - 2025年1月，公司成功对现有债务进行再融资，延长了债务到期期限，获得了有利条款，增强了财务灵活性，且债务到期安排合理，为公司运营和增长提供了支持 [21][22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司指引是否考虑贸易战潜在影响，国际参展商和参观者数量是否下降，与指引有何差异 - 公司重申基于目前情况给出的指引，密切关注相关情况；公司平台投资回报率高，业务组合多样性和平台优势使公司对全年及明年的销售进度有信心，但会持续关注贸易战等因素对业务的影响 [26][27] - 公司最初预算和指引中已考虑国际参展商收入下降的情况，目前确实看到中国和加拿大参展商和参观者数量下降，但土耳其、阿联酋和巴西等国家的销售和参展人数有所增加，一定程度上抵消了部分影响 [28][31] 问题2: 第一季度EBITDA占全年比例高于过去几年，是季节性因素、InsurTech收购影响，还是业务进度好于指引 - InsurTech收购增加了一场活动，且部分去年第二季度的活动收入在今年第一季度确认，同时公司成本管理严格，使得收入增长更多地转化为利润 [34][35] - 第一季度表现符合预期，处于指引范围的较高端，公司在指引中已考虑当前环境因素，有一定缓冲空间，因此仍能按指引推进全年业务 [36] 问题3: InsurTech是否计入第一季度EBITDA，其另外两场会议时间和规模情况，以及收购对自由现金流的影响 - InsurTech活动计入了第一季度EBITDA，6月在纽约、第四季度在香港还有活动，伦敦和纽约的活动规模相似，香港活动规模较小 [41][42] - 收购会计处理方式使现金在收购前收取，导致第一季度自由现金流计算受影响，但从2026年开始，公司将获得该活动全年的现金流收益 [43][45] 问题4: This Is Beyond全年有七场活动，2025年能涵盖多少场，活动时间分布和规模情况 - 公司将在2025年涵盖This Is Beyond的所有七场活动，其中两场在第二季度，一场在第三季度，四场在第四季度，第二季度和第三季度各有一场规模较大的活动 [46] 问题5: 如何看待未来季度的季节性差异 - 由于收购和活动日程安排变化，季度间存在不确定性；第一季度约占全年收入的三分之一，第二和第三季度是较小的季度，增长相对较弱，第四季度预计增长情况会改善，与第一季度相似 [48][49] 问题6: This Is Beyond收购资金是否全部来自资产负债表现金 - 是的，收购资金将全部来自资产负债表现金 [51] 问题7: Insurtech的相关信息何时公布 - 相关信息将在未来24小时左右公布 [52] 问题8: 公司如何看待未来的费用管控 - 公司通过将业务整合到Emerald平台提高效率，应用人工智能提升运营效率，加强采购职能集中采购以节省成本，并增加了采购资源以挖掘更多机会 [54][55] 问题9: 公司应用人工智能有哪些早期数据或案例 - 公司在营销、内容、法律等多个领域应用了五到七个AI应用程序，已实现一定效率提升，但目前暂无具体可衡量的成果报告 [57][58]

核心观点 - 公司第一季度运营表现强劲 所有城市子市场除温哥华外 工作空间组合入住率持续领先 尽管全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 但整体需求保持稳定 公司预计2025年将实现投资组合范围的入住率增长和租金增长[1] 运营表现 - 公司投资组合包括三种城市工作空间形式 Allied Heritage、Allied Modern和Allied Flex 第一季度工作空间的使用和需求持续增强 蒙特利尔和温哥华投资组合对Allied Modern和Allied Heritage的需求强劲 卡尔加里、多伦多和基奇纳租赁投资组合对Allied Heritage的需求强劲[2] - 第一季度在租赁投资组合中进行280次租赁考察 季度末已入住和已租赁面积分别为85.9%和86.9% 更新了季度内到期的75%租约 恢复到70%至75%的正常范围高端[3] - 第一季度租赁总面积507,410平方英尺 其中租赁投资组合407,071平方英尺 开发投资组合100,339平方英尺 租赁投资组合中129,912平方英尺为空置面积 140,656平方英尺在季度内到期 136,503平方英尺在季度后到期 50,261平方英尺空置空间租赁涉及现有用户扩张 这一长期趋势似乎正在重新获得动力[4] - 第一季度末每平方英尺平均净租金为25.30美元 较可比季度末增长5.0% 更新租约时维持租金水平 期末至期初基本租金下降0.3% 平均至平均基本租金增长6.3%[5] - 与Westbank就KING Toronto商业部分敲定重要租赁交易 包括第二层80,000平方英尺办公空间和地面及以下120,000平方英尺零售空间 国际零售商长期租赁地下28,291平方英尺和地面4,587平方英尺零售空间 这将丰富KING Toronto和整个King West Village的用户体验 并在最佳时间点加速KING Toronto商业部分的租赁[6] 投资组合优化与非核心资产销售 - 去年通过收购三处AAA级城市物业（温哥华400 West Georgia、多伦多19 Duncan和卡尔加里Calgary House）实现业务增长 这些收购导致的每单位现金流暂时收缩是投资 将在租赁完成后推动收益和价值增长[7] - 今年在19 Duncan住宅部分租赁取得进展 464套租赁住宅单元中除8套外均已获得入住许可 已租赁149套 现正进入活跃的春季市场 拥有完全内部化和经验丰富的住宅管理团队 预计住宅部分明年年初基本完成租赁[7] - 今年在400 West Georgia剩余63,772平方英尺办公空间租赁取得进展 正与一名潜在用户和一名现有用户讨论 总需求约55,000平方英尺 预计空置空间年底前完成租赁 租金明年开始[8] - 与Westbank正在最终确定Calgary House住宅空间租赁 第一季度末326套租赁住宅单元中310套已租赁[9] - 去年以2.29亿美元出售七处非核心资产（蒙特利尔四处、多伦多一处、渥太华一处、卡尔加里一处） 有效资助400 West Georgia和19 Duncan部分股权部分 今年计划以至少3亿美元出售额外非核心资产 预计将400 West Georgia和19 Duncan股权部分资助至杠杆适当水平 并在此过程中加强整体债务指标[10] - 目前有三处低收益非核心资产处于销售合同中（蒙特利尔一处、埃德蒙顿一处、温哥华一处） 总收益约5,000万美元 预计第二季度完成交易 预计今年剩余时间在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里和温哥华出售额外非核心资产 主要面向用户和创业购买者 对今年销售目标保持高度信心[11] 资产负债表管理 - 第一季度末有8.56亿美元提取于8亿美元无担保循环运营设施 提供可观流动性 将短期可变利率债务减少至600万美元 占总债务0.13% 总债务比率42.9% 净债务与年化调整EBITDA倍数11.6倍 为预期暂时增加[12] - 第一季度筹集8.5亿美元替代债务融资 包括4.5亿美元绿色债券发行和4亿美元双档浮动利率债券（1.5亿美元 通过利率互换固定）和固定利率债券（2.5亿美元） 收益用于再融资2025年所有到期债务 除温哥华108 East 5th Avenue建筑融资（公司份额约6,000万美元）12月6日到期 这些替代债务融资对年度利息支出影响可忽略不计（增加100万美元） 并将债务到期期限延长至3.3年[13] 财务业绩 - 第一季度租金收入1.506亿美元 较去年同期1.4357亿美元增长705.9万美元或4.9% 物业运营成本6940.1万美元 较去年同期6510.6万美元增加429.5万美元或6.6% 运营收入8123.5万美元 较去年同期7847.1万美元增长276.4万美元或3.5%[17] - 第一季度净亏损和综合亏损1.0766亿美元 较去年同期1876.3万美元增加8889.7万美元或473.8%[17] - 第一季度调整后EBITDA为9454.9万美元 较去年同期9650.3万美元减少195.4万美元或2.0%[20] - 第一季度同资产NOI（租赁投资组合）为7652.2万美元 较去年同期7535.5万美元增长116.7万美元或1.5% 同资产NOI（总投资组合）为8278.4万美元 较去年同期8112.7万美元增长165.7万美元或2.0%[20] - 第一季度FFO为7108.4万美元 较去年同期8114.9万美元减少1006.5万美元或12.4% FFO每单位（稀释）0.509美元 较去年同期0.581美元减少0.072美元或12.4%[20] - 第一季度AFFO为6482.5万美元 较去年同期7540.9万美元减少1058.4万美元或14.0% AFFO每单位（稀释）0.464美元 较去年同期0.540美元减少0.076美元或14.1%[20] - 第一季度末投资物业93.22162亿美元 较去年同期93.03305亿美元增长1885.7万美元或0.2% 无负担投资物业81.78802亿美元 较去年同期86.34755亿美元减少4.55953亿美元或5.3% 总资产104.77229亿美元 较去年同期104.75397亿美元增长183.2万美元或0.0%[18] - 第一季度末NAV每单位39.99美元 较去年同期44.84美元减少4.85美元或10.8% 债务44.75769亿美元 较去年同期37.19172亿美元增长7.56597亿美元或20.3% 总负债比率42.9% 较去年同期35.9%增长7.0%[18] - 第一季度末年化调整后EBITDA为3.78196亿美元 较去年同期3.86012亿美元减少781.6万美元或2.0% 净债务与年化调整后EBITDA倍数11.6倍 较去年同期9.4倍增加2.2倍[18] 展望 - 持续经历对城市工作空间、城市租赁住宅空间和城市便利空间的稳定需求 以及投资组合中用户的强大和可量化参与 管理层预计这将支持2025年同资产NOI增长约2% 由于2024年收购带来的较高整体利息成本 管理层预计2025年每单位FFO和AFFO收缩约4%[14] - 2025年底具体运营目标包括：达到至少90%的已入住和已租赁面积 在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华以至少3亿美元出售低于或等于IFRS价值的低收益非核心资产 收益用于债务偿还 完全变现温哥华150 West Georgia Street应收贷款担保 收益用于债务偿还 尽管第一季度预期暂时增加 但净债务与年化调整后EBITDA倍数低于10倍[15] - 管理层观察到全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 虽然目前2025年运营目标按计划进行 但全球贸易持续中断可能阻碍公司在预计时间范围内实现运营目标的能力[16]

公司业绩概览 - 第二季度销售额为4.79亿美元，同比下降17%，主要受产品组合优化计划影响减少6700万美元（12%），剔除该因素后有机销售额下降5% [3][4] - 净利润3100万美元，同比大幅下降（上年同期1.2亿美元），摊薄每股收益0.63美元（上年同期2.40美元）[4] - 调整后EBITDA为1.08亿美元，同比下降14%，其中产品组合优化计划影响1300万美元，剔除后降幅收窄至4% [4][5] 业务板块表现 生命科学 - 销售额1.72亿美元，同比下降23%，产品组合优化影响4200万美元（19%），剔除后有机销售额降4%，制药需求季度环比改善 [9] - 调整后EBITDA 5600万美元，同比下降15%，制药定价压力部分被生产成本下降抵消 [10] 个人护理 - 销售额1.46亿美元，同比下降14%，产品组合优化影响1500万美元（9%），欧洲需求疲软但核心皮肤/护发业务保持韧性 [11] - 调整后EBITDA 4400万美元，同比微降2%，剔除优化影响后实际增长5% [12] 特种添加剂 - 销售额1.34亿美元，同比下降15%，中国市场需求符合预期下滑，中东/非洲/印度出口市场竞争激烈 [13] - 调整后EBITDA 2600万美元与上年持平，产品组合优化影响200万美元 [14] 中间体 - 销售额3700万美元，同比下降8%，主要受丁二醇和NMP产品定价压力影响 [15] - 调整后EBITDA 200万美元，同比大幅下降（上年同期1200万美元）[16] 战略举措与成本优化 - 完成产品组合优化计划，包括出售Avoca业务线，确认3000万美元成本削减目标，制造优化计划将再节省6000万美元 [3] - 季度内回购150万股股票，当前授权回购余额5.2亿美元 [6] 关税影响与应对 - 2025财年下半年直接关税影响预计300-500万美元，全年经缓解措施后影响500-700万美元 [19] - 中国区约7000万美元美国产成品面临关税风险，公司通过库存调整和生产优化应对 [26] 财务展望调整 - 修订2025财年指引：预计全年销售额18.25-19亿美元，调整后EBITDA 4-4.2亿美元 [23] - 预计下半年有机销量回升，定价压力缓解，原材料成本总体稳定 [21][22] 行业环境挑战 - 欧洲需求持续疲软，中间体市场供需失衡导致定价低于预期 [26] - 地缘政治不确定性影响消费者信心，建筑涂料等领域需求减弱 [26]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司摊薄后每股FFO为0.52美元，较2024年第四季度减少约0.03美元，主要因2月25日出售Del Monte Center所致 [6][16] - 2025年第一季度，公司普通股股东每股净收入为0.70美元 [16] - 2025年第一季度，公司所有部门综合同店现金NOI同比增长3.1% [16] - 截至第一季度末，公司流动性约为5.44亿美元，其中现金及现金等价物约1.44亿美元，循环信贷额度可用资金4亿美元 [20] - 截至第一季度末，公司按净债务与EBITDA计算的杠杆率，在过去12个月为6.2倍，按季度年化计算为6.7倍，目标是实现并维持长期净债务与EBITDA之比在5.5倍或以下 [20] - 公司利息覆盖率和固定费用覆盖率在过去12个月为3.2倍 [21] - 公司重申2025年全年FFO每股指导范围为1.87 - 2.10美元，中点为1.94美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度末，办公室组合出租率为85.5%，剔除1 Beach后为87.6%，平均基础租金创历史新高 [8] - 第一季度办公室租赁活动约14万平方英尺，可比空间现金租金价差增长8%，直线租金价差增长15% [8] - 第一季度，办公室同店NOI增长5.4%，主要因1 Market Street物业一份租约续约的合同租金减免到期 [16] 零售业务 - 第一季度末，零售组合出租率为97%，平均基础租金创历史新高 [10] - 第一季度执行新租约和续约租约面积超15.8万平方英尺，可比空间现金租金价差增长13%，直线租金价差增长21% [10] - 第一季度，零售同店NOI增长5.4%，主要因Carmel Mountain Plaza新租户合同租金减免到期、新租约开始及合同租金上涨，且2024年第一季度的在建工程费用一次性冲销未在2025年第一季度重现 [17] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区第一季度末出租率约95%，混合租金增长2%，净有效租金比2024年第一季度高近2%，同店现金NOI同比增长3.5% [11] - 波特兰Haslow on eighth第一季度末出租率约90%，混合租金增长3%，净有效租金与去年同期基本持平 [12] - 第一季度，多户住宅同店NOI与上年同期持平，主要因波特兰Haslow and eighth物业租金收入降低，抵消了圣地亚哥多户住宅物业的同店增长 [17] 混合用途业务 - Waikiki Beach Walk第一季度NOI较去年同期下降11%，主要因Embassy Suites平均入住率85%，比预算低约6%，RevPAR比预算低11% [12] - 第一季度，混合用途同店NOI下降约11.6%，主要因Embassy Suites Waikiki入住率低于预期 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 据分析师报告，第一季度财富100强公司平均在办公室天数增至3.7天，高于第四季度的3.4天 [8] - 圣地亚哥住房 affordability限制了购房，支撑了持续的租赁需求和未来租金增长预期 [12] - 波特兰市场仍在消化近期供应，预计2025年春季活动增加，空置率下降，为长期租金增长奠定基础 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取深思熟虑的资本配置、运营纪律和对股东价值的持久承诺的长期策略，应对市场波动和宏观经济不确定性，通过提升资产、积极管理风险和维持灵活的资产负债表来实现韧性和增长 [4][5] - 公司专注于高增长、供应受限的沿海市场，认为高质量沿海资产相对价值将继续升值，通过租赁、增值改进和开发实现有机增长，同时积极将资本循环投入具有更强长期上行潜力的资产 [6] - 公司战略注重优化办公室入住率、提升租户体验和捕捉办公利用率提升带来的上行空间，认为甲级办公室市场在高壁垒沿海市场有望多年复苏 [9] - 公司近期出售Del Monte Center，收购Genesee Parks Apartments，符合将资本集中在核心市场的长期战略 [13][14] - 公司董事会批准第二季度每股0.34美元的季度股息，体现对公司前景的信心和对股东长期回报的承诺 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营环境日益复杂和不可预测，市场波动、宏观经济不确定性、新政府政策、通胀、利率波动和地缘政治不确定性影响市场，但也带来有意义的机会 [4][5] - 尽管经济不确定性对办公室行业构成逆风，但公司对办公室动态的转变持谨慎乐观态度，随着公司办公室策略演变，高质量办公空间的参观和提案活动增加 [7] - 零售业务受消费者支出影响较小，因周边人口结构支持更具弹性的消费基础，且预算内百分比租金占零售总收入不到1% [11] - 多户住宅业务受有利基本面和供应受限沿海子市场支持，圣地亚哥和波特兰市场前景乐观 [11][12] - 混合用途业务中，Waikiki Beach Walk的Embassy Suites受国内旅游减少和价格竞争影响，但公司在Waikiki的表现仍优于竞争对手，相信夏威夷旅游市场的吸引力不会消失，当前情况只是暂时的 [12][19] - 公司对实现全年目标有合理信心，有望达到指导范围上限，但需办公室和零售租户履行租金义务、多户住宅业务超预期以及旅游业显著复苏 [22][23] 其他重要信息 - 公司财报电话会议中的声明包含基于当前预期的前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述有重大差异 [2] - 公司2025年第一季度财报和补充信息已提交给美国证券交易委员会，可在公司网站投资者板块查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍Bellevue资产的租赁管道及今年入住率提升的可能性 - 公司在Timber Ridge完成2.9万平方英尺租约，该物业出租率达97%；接近与Bell Springs签订1.6万平方英尺租约，若达成，I - 520走廊资产空置率将降至11.6%，低于东区当前20%的市场水平 [27] - 14 Acres或Eastgate项目有1.7万平方英尺和5900平方英尺的租约在进行中，还有其他潜在租户；City Center Bellevue出租率约91%，有多个潜在租户，若提案达成，出租率将达95% [28][29] 问题2: 西雅图市中心今年早些时候通过的Proposition 1A是否增加了租户的入站兴趣 - 该事件在公司Bellevue团队的租赁电话会议中被提及，公司看到租户参观和咨询活动增加，Bellevue表现优于其他地区，该事件促使租户考虑Bellevue [30] 问题3: 公司出售Del Monte Center获得约1.24亿美元，收购Genesee Park Apartments花费约6800万美元，是否会用剩余资金进行更多收购，还有其他收购计划吗 - 公司关注各市场和目标资产类别（主要是多户住宅和零售）的待售资产，但在当前市场环境下，保留Del Monte出售剩余资金可增强资产负债表和流动性，公司仍在积极评估交易，但目前暂无其他收购可谈 [32][33] 问题4: 公司推迟了La Jolla的稳定时间，能否更新租赁管道和市场情况 - UTC子市场供应紧张，甲级直接空置率7.4%，剔除Tower 3后为4.6%，目前是小租户市场，除少数情况外，主要是整层及以下租赁 [34][35] - 公司正在竞争一个两层楼的租约，与一个6.84万平方英尺的续约租约竞争，公司楼层布局高效，提供建筑顶部标识、楼下车库停车、更好的设施等优势 [36][37] - 公司正在四楼建造样板套房，预计11月完成，届时租赁活动将增加，同时正在建设7000平方英尺的会议中心、白桌餐厅和咖啡馆等设施，设施完成后预计租赁将加速 [38]