财务数据和关键指标变化 - 2024年公司年度化基础租金增长14.5%，达到约1.98亿美元 [8] - 2024年调整后运营资金（AFFO）每股2.34美元，较上一年增长4%，超出指引范围上限 [8] - 2024年第四季度AFFO每股0.6美元，较2023年第四季度增长5.3% [20] - 2024年总一般及行政费用（G&A）占总收入的12.4%，较2023年改善40个基点；剔除基于股票的薪酬和非经常性退休及遣散成本后，G&A占现金租金收入和利息收入的9.6%，较2023年改善60个基点 [21] - 截至2024年12月31日，净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.2倍，目标杠杆率为4.5 - 5.5倍 [22] - 截至2024年12月31日，固定费用覆盖率为3.8倍 [22] - 公司将2025年AFFO每股指引从2.4 - 2.42美元修订为2.38 - 2.41美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2024年投资2.09亿美元于优质便利和汽车零售资产，收购78处房产，初始现金收益率为8.3% [7][15] - 2024年第四季度投资7640万美元于21处房产，初始现金收益率为8.9% [15] - 2024年投资活动中，便利店占交易总额的41%，快速隧道洗车店占33%，汽车服务中心占21%，得来速快餐店占5% [16] 再开发业务 - 2024年在多个处于建设、开发和许可阶段的项目中投资150万美元，完成罗德岛州普罗维登斯都会区的一家新Chipotle餐厅 [18] - 年末有四个已签署租约的项目，均为新进入行业的换油中心 [18] 资产管理业务 - 2024年加权平均租约期限延长，减少了2026年和2027年的租约到期量，占总年度化基础租金的比例从2023年12月31日的21.5%降至年末的约8% [19] - 2024年处置31处房产，总收益约1300万美元，其中第四季度处置7处，总收益750万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年净租赁交易市场和核心物业类型面临挑战，融资机会减少，买卖双方出价价差未明显收缩 [17] - 2025年初交易活动略有增加，但定价差距仍是售后回租交易的重大障碍 [17] - 预计2025年资本化率将从2024年的8.3%适度压缩 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续推进投资组合多元化，扩大在美国顶级大都市统计区（MSA）的业务，优先发展直接售后回租业务模式 [7][11] - 公司通过在债务和股权资本市场的有效执行，实现投资的增值利差 [9] - 行业受消费者对速度和服务需求增长的趋势支持，相关企业整合分散业务，租户提供基本商品和服务，具有抗互联网和抗衰退能力 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是充满挑战的一年，公司在物业交易市场和资本市场面临困难，但仍取得了盈利和投资组合增长 [7] - 公司对便利和汽车零售行业持积极态度，将继续执行增长和多元化计划，为股东创造价值 [12] - 尽管市场存在逆风，但公司有信心在2025年继续实现资本的增值部署 [17][18] 其他重要信息 - 公司与Zips洗车行有12处租赁物业，占年末总年度化基础租金的1.8%，Zips申请破产重组，已提交拒绝7处租约的动议，结果待定 [25] - 公司已对相关物业进行重新评估，并与其他洗车运营商进行了初步沟通，假设这7处物业将被收回并重新出租给新运营商 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Zips相关站点情况及再出租所需资本 - 公司于2019年收购这些站点，12处中有10处是新进入行业的地点，目前尚不确定是否需要资本及所需金额，已在修订的指引中使用了一系列估计 [31][32] 问题: 是否与现有运营商讨论其资产负债表和财务状况 - 公司作为专注于便利和汽车行业的投资者，经常与管理团队沟通，对当前洗车租户名单和快速隧道洗车行业感到满意，将继续与租户对话并选择性增加租户 [33][34] 问题: 资本计划及收购资金安排 - 公司会谨慎筹集和部署资本，保持项目管道预先资金充足，让收购团队了解资本成本 一般会先使用债务资金偿还循环信贷额度，再使用股权资金进行收购 [37][38] 问题: 修订指引中对Zips相关物业的假设 - 修订指引考虑了一系列结果，假设这些站点今年将重新出租，并收回大部分租金，但具体停机时间和租金调整仍在与Zips和其他运营商讨论中 [43][44] 问题: 已发生的投资组合交易情况及未来规划 - 昨晚签署的交易是与租户的直接售后回租交易，符合公司业务战略，公司希望完成该交易并与租户开展更多业务，投资组合售后回租交易是公司增长战略的核心 [46][47] 问题: 投资管道业务类型及资金部署时间 - 8500万美元的投资管道包括售后回租和开发资金，预计2025年两者业务将更加均衡 资金部署时间在3 - 6个月的多为售后回租和现有物业收购，9 - 12个月的多为开发资金，此次投资管道中约80%为开发资金 [50][51][52] 问题: Zips相关物业回收情况及再出租信心 - 公司预计这些物业今年将重新出租并收回大部分租金，可能继续租给Zips或其他运营商，基于物业较新和现有沟通情况，有信心将其重新出租给洗车概念运营商 [55][56][57] 问题: 收回Zips租约后空间周转时间 - 这些单元相对较新，设备可进行调查，目前情况灵活，可在当前状态下继续运营或转移给新运营商并迅速恢复运营 [61] 问题: Zips另外5处地点是否有风险 - 公司假设这5处将继续由Zips租赁，因为从租户租金覆盖率和盈利能力来看，这些是运营较强的门店，但实际结果仍存在多种可能性，需进一步讨论 [62][63] 问题: 资本化率压缩程度 - 预计资本化率将从2024年的8.3%适度压缩，目前8500万美元的投资管道资本化率处于7%以上，公司认为进一步大幅压缩的可能性不大 [17][65] 问题: 修订指引中Zips相关假设的具体情况 - 公司不想给出具体预期，因为仍在与相关方进行讨论 理论上可能提前出租但租金打折，也可能停机时间较长以收回更多租金，还可能继续租给Zips 停机期间公司需承担持有成本，重新出租后租金调整将显现 [68][69][70]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年实现费用相关收益（FRE）目标1.7亿美元，较2023年增长15%，每股FRE达1.12%，增长13%；第四季度FRE达5500万美元，较上一季度增长35%，较2023年第四季度增长18%，每股FRE为0.36%，较第三季度增长35%，同比增长13% [10] - 2025年全年FRE目标为2 - 2.25亿美元，即每股1.27% - 1.43% [11] - 2024年实现超4100万美元的业绩相关收益（PRE），预计到2027年累计PRE约为1.2 - 1.4亿美元 [11] - 2024年全年可分配收益为1.89亿美元，第四季度为8900万美元，每股分别为1.24%和0.58% [12] - 净应计业绩费用余额为3.19亿美元，即每股2.08%，下降30% [13] - 收费资产管理规模（AUM）达330亿美元，同比增长38%，但环比下降3% [15] - 第四季度收费AUM净有机流入为3.8亿美元，除公开股票外各投资领域均有正流入 [16] - 第四季度和全年总费用收入分别达9320万美元和3.008亿美元，较去年分别增长41%和25% [37] - 全年管理费率平均为96个基点，预计未来几年将趋向90个基点 [39] - 第四季度运营费用为3760万美元，全年为1.28亿美元 [40] - 2024年有效税率为6.5%，较2023年增加1.6个百分点，预计到2027年底趋向10% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 信贷和全球私募市场（GPMS）平台在第四季度和全年募资领先，分别募资约14亿美元和23亿美元 [21] - GPMS业务约占收费AUM的30%，专注于欧美地区的中市场私募股权投资，超30亿美元资产投向美国，70亿美元投向欧洲市场 [25] - 直接投资于墨西哥的资产约为12亿美元，占AUM不到3%，主要投资于信贷和公开股票 [25] - 房地产方面，巴西的“实体资产”策略受高利率负面影响，而“证券”策略受益，智利因利率下降投资者有投资意愿，哥伦比亚暂无明显趋势 [107][111] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉丁美洲对长期资本有吸引力，因其内部市场大、中产阶级增长、清洁能源领先、基础设施投资需求大等优势 [24] - 巴西投资敞口占比不到三分之一，远低于IPO时的超90% [23] - 美元计价的收费AUM占资产基础约55%，另有15%为其他硬通货 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从以产品为中心向以客户为中心转变，通过更多投资工具和结构提供投资解决方案，如增强独立管理账户（SMA）能力 [27] - 拓展投资和分销能力，约70%的2024年募资和50%的第四季度募资来自本地投资者投资本地产品 [22] - 继续构建本地投资工具，如哥伦比亚的私募股权和基础设施基金 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观逆风及全球不确定性，公司有能力应对并发展，拉丁美洲长期仍具吸引力 [23] - 对2025年募资6亿美元和实现FRE目标有信心，预计基础设施基金III将在2025年产生业绩费用 [11][21] 其他重要信息 - 公司按国际财务报告准则（IFRS）报告财务结果，会提及非IFRS指标 [6] - 预计2025 - 2027年股份数量平均在1.58 - 1.06亿股，将进行股份回购以抵消基于股票的薪酬 [46] - 宣布第四季度股息为每股0.15% [47] - 预计2025年M&A费用接近零，全年基于股票的薪酬约为2800 - 3000万美元 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于PRE，Aguas Pacifico出售交易的完成时间及是否有额外分配，以及基础设施基金III其他退出策略的情况 - Aguas Pacifico交易于上周完成，产生约6000万美元业绩费用，其中约4000万美元计入第四季度业绩费用，团队获约2000万美元奖金 [56][58][59] - 基础设施基金III有多笔资产在讨论变现，如热电厂、收费公路、停车场业务等，该基金已进入可产生业绩费用阶段 [63][64] 问题2：2024年第四季度公开股票和信贷策略赎回情况，以及2025年第一季度趋势 - 2024年末高收益信贷基金赎回资金已在2025年初重新投资，是特定客户和SMA机制所致，2025年信贷策略赎回规模小 [65][66][67] 问题3：2025年6亿美元募资目标的策略细分情况 - 公司希望保持灵活性，不给出细分情况，预计巴西高利率下信贷和基础设施策略更受青睐，智利低利率下股权策略受关注，GPMS策略在欧美有需求 [75][79][80] 问题4：净债务情况及债务与FRE比率是否维持 - 净债务1.9亿美元符合预期，预计2025年上半年债务减少，下半年更明显，债务与FRE比率将略低于1:1 [82][83][84] 问题5：智利养老金改革对公司业务的潜在影响及时机，是否准备构建智利本地私募股权和基础设施基金，以及2025年房地产流入预期 - 智利、哥伦比亚、墨西哥等国增加养老金基金缴款，预计未来五年养老金管理资金将翻倍，公司正为当地投资者开发本地产品，如哥伦比亚的私募股权和基础设施基金 [93][94][99] - 房地产方面，巴西“证券”策略受益于高利率，“实体资产”策略受负面影响，智利因利率下降投资者有投资意愿，哥伦比亚暂无明显趋势 [107][109][111] 问题6：巴西房地产“实体资产”策略占总AUM的比例 - 巴西房地产约为230亿雷亚尔，具体比例可参考投资者报告第17页，公司将后续提供细分情况 [114][115][116]