房地产行业现状与调整背景 - 房价从2021年顶点至今官方统计下行15% 商业统计估算平均价格下行25-30% 导致家庭财富缩水与流动性下降[1][22][23] - 房地产行业过去面临限售、限购、限价等限制 近两年已取消绝大部分地方限制 行业正回归市场化[1][33][34] - 2021年开始的调整周期受多重因素影响 包括中美博弈背景下"三道红线"和"两道红线"政策对融资的限制[3][5][6] - 政策初衷是引导资源从房地产转向芯片、新能源等高科技行业 但产业切换未能实现"占补平衡"[6][8][9] - 人口老龄化、城市化速度放缓及2015年货币化棚改政策导致中小城市供需失衡加速行业下行[11][13][16] 房地产下行对经济的影响 - 房地产占家庭财富比例达50-60% 2021年住宅财富估算300万亿(当时GDP三倍) 价格下行导致财富效应收缩[22][23] - 建筑企业首当其冲受影响 农民工就业减少数百万 上下游供应商、装修公司等连带受损[24][25][26][27] - 地方政府卖地收入从2021年8.7万亿(占GDP8%)下降50% 扣除平台购买后实际降幅达80% 财政占比从38%大幅下滑[28][29][30] - 地方财政困难导致"第二轮冲击" 部分区域出现趋利性执法 对营商环境造成负面影响[31] 行业回暖关键与政策建议 - 保交房成为共识和关键环节 预售制度下购房者预付款占开发商负债1/3 是最大债权人[19][34][45] - 需恢复市场信心 包括购房者对期房交付信心、上下游对开发商信心、对地方政府监管信心[37][38][39][40] - 建议以保交房为核心推动市场出清 明确盖房成本(2000-3000元/平方米) 分类处理不同销售率楼盘[41][57][59][60] - 需从母公司层面处理房企债务问题 对资不抵债企业实施破产或并购 流动性问题企业给予政府救助[63][64][65] - 参考2008年金融危机处理经验 大型房企资产负债表规模堪比中型银行 需认真对待出清问题[71][72] 行业特殊性与制度背景 - 预售制度极致化 购房者支付100%现款为开发商提供超一半融资 形成独特债务结构[18][19] - 市场问题并非供给过剩 而是已售期房未完工 90%新房销售已收预付款但施工滞后[48][49] - 收储面临实际困难 符合标准的现房数量有限 未完工房屋涉及保交房问题 土地收储定价复杂[50][51][53][56]

房地产政策核心方向 - 防范化解风险与发展并重 强调在发展中逐步化解风险 持续推动房地产市场止跌回稳[3][4] - 2025年政策从"三稳"转向构建"新模式" 注重存量盘活能力和绿色科技实力[5] - 明确"防风险、稳市场、促需求、优供给、保交房、建好房、促城镇、稳经济、调政策"九大方向[1][3] 需求端政策 - 因城施策调减限购限贷等限制性措施 一线城市将进一步优化政策 二线城市降低落户门槛[6] - 加力实施城中村和危旧房改造 通过"房票"安置和货币化安置提高支付能力 江苏、安徽等地已推进落地[6] - 预计通过"以旧换新"、"购房补贴"等工具刺激改善置换需求[6] 供给端政策 - 优化增量供应 合理控制高库存城市新增土地供应 加大核心地块和改善型住房供给[8] - 盘活存量用地和商办用房 推进收购存量商品房 地方政府获更大自主权[8][9] - 2025年安排地方政府专项债券4.4万亿元（同比增加5000亿元）重点用于土地收储和存量房收购[8][24] 金融与财政支持 - 货币政策适度宽松 年内仍有降准降息空间 PSL等结构性工具定向支持城中村改造[22] - 2025年赤字率拟按4%安排（同比+1个百分点） 赤字规模5.66万亿元（同比+1.6万亿元）[24] - 居民住房信贷政策继续优化 存量贷款利率或进一步下调 首付比例仍有下降空间[22] 行业发展新模式 - 构建"人房地钱"要素联动机制 推动多元化住房供给 平衡市场与保障、租售、增量存量关系[14] - 15个省份明确提及"好房子"建设要求 开发企业需向高品质、新科技、好服务转型[14][15] - 房企需从增量开发转向存量运营 发展代建、运营等轻资产业务[15] 中长期支撑因素 - 新型城镇化战略持续推进 常住人口城镇化率提升将释放刚性需求 县域市场潜力显著[16] - 房地产市场份额向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中[17] - 2025年GDP增长目标5% 城镇新增就业1200万人以上 居民收入增长夯实住房消费基础[19][20]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 但强调促进房地产市场止跌回稳是2025年各地重点工作任务之一 [2][9] 核心观点 - 2025年地方政府工作重点围绕推进城市更新、城中村改造、保交房、建设"好房子"、盘活存量用地等方向展开 [9][11][14][16][20] - 预计全国两会可能将GDP增长目标设定在5%左右 房地产需发挥更重要作用 [25] - 专项债资金收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善 已公示收购土地220宗 拟收购价格超430亿元 [20] GDP增长目标 - 2024年全国GDP同比增长5% 江苏、山东增速较快分别达5.8%、5.7% 海南低于目标增速4.3个百分点 [3] - 2025年31个省市GDP目标多数设定在5%以上 仅天津将目标从4.5%上调至5% 15个省市目标低于2024年 [4][5] - 经济大省广东、江苏、山东等目标与2024年持平 [5] 固定资产投资 - 2024年全国固定资产投资增长3.2% 房地产开发投资增速-10.6% 扣除后增长7.2% [8] - 19个公布目标的省市中10个下调目标 吉林等4省市小幅上调 [8] 房地产政策方向 城市更新与城中村改造 - 27个省市强调城市更新 24个城市推进城中村改造 北京计划改造500个老旧小区 上海启动25个城中村项目 [10][11][12] - 山东推进120个片区更新 贵州启动3万户城中村改造 [12] 保交房工作 - 23个省市强调保交房 宁夏要求既有项目年内交付率100% [14][15] - "白名单"机制已支持1400万套住房建设交付 [14] 建设"好房子" - 19个省市明确建设"好房子" 吉林推动10个示范项目 陕西加大供给满足多层次需求 [16][17][19] - 北京试点新规允许住宅设置开敞阳台等优化措施 [16] 盘活存量资源 - 18个省市加强闲置土地盘活 15个推进收购存量商品房 安徽有序收购用作保障房 [20][21] - 广东公示拟收购土地220宗 总价超430亿元 [20] 需求端政策 - 14个省市提出释放刚性及改善性需求 浙江全面落实降利率等政策 北京持续优化政策 [23][24][26] - 多地控制新增房地产用地供应 优化用地结构 [24] 市场展望 - 一季度新房成交预计同比平稳 核心城市"小阳春"行情可期 [27] - 3月后更多支持政策有望出台 带动市场活跃度修复 [27]