公司近期动态与市场解读 - 碧桂园发布《离职人员返聘管理办法》，旨在保障业务有序推进，匹配公司经营恢复阶段的发展节奏与新项目开发诉求 [2] - 公司表示该办法是对已有制度的常规修订更新，并非新出台政策，并强调返聘是公司常用的补充人才方式之一 [2] - 市场将此举动解读为公司经历深度调整后，经营重心发生实质性转变的信号，正着手为现有业务补充力量，逐步迈入“经营恢复”的重塑阶段 [2] 行业调整期与公司人员变化 - 自2021年行业进入调整期以来，各大房企进行了不同程度的组织架构调整与大规模裁员以压缩成本 [3] - 碧桂园员工总数从2018年超13万人的峰值，震荡下降至2024年底不足2.3万人，减员幅度超过80% [3] - 这反映出在行业深度调整期，企业为求生存采取了极致的缩表策略与降本增效措施 [3] 公司经营恢复战略与目标 - 公司董事会主席提出2026年是“保交房收官之年”，目标在2026年年中完成大部分交房任务，以腾出精力修复资债表、恢复正常经营 [4] - “恢复正常经营”的标志是经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正 [4] - 公司联席主席强调保交房收官是首要任务，资债表修复需要以时间换空间，而恢复正常经营是关键 [4] - 2026年被视作公司从保交房向正常经营转段最关键的一年，未来3-5年是公司厚积薄发的重要时期 [4] 人才战略与未来展望 - 公司未来3-5年的战略核心将重点围绕“构建核心竞争力”展开，人才是必不可少的 [4] - 通过返聘等方式补充业务团队，能为项目开发、运营等条线注入“稳中求进”的信号，返聘员工熟悉公司流程与文化，能更快推进新项目落地 [4] - 此举预示着部分头部出险房企在债务重组取得进展、核心经营趋于稳定后，开始为后续发展提前储备人才，呈现出积极的复苏动向 [5]

就此，碧桂园方面向记者表示，本次《离职人员返聘管理办法》的调整，是对已有制度的常规修订更 新，并非新出台政策。碧桂园内部建立了常态化对管理制度检视机制，每年会结合经营实际与管理需 求，对现有制度进行检视优化。 事实上，返聘也是碧桂园常用的补充人才的方式。"优秀人才是公司可持续发展的源动力。公司的人才 任用始终围绕业务实际需求，从内部三好人才、优秀员工返聘、外部人才社招等多渠道综合选拔。"碧 桂园表示。 但这一消息能引起市场广泛关注的背后，是业内对一家曾经的头部房企在经营层面转好的预期。 在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，碧桂园此次举动是其经历深度调整后，经营重心发生实质 性转变的信号，正着手为现有业务补充力量，逐步迈入"经营恢复"的重塑阶段。 自2021年行业进入调整期以来，各大房企都进行了不同程度的组织架构调整，以及大规模的裁员以最大 程度压缩成本支出。据Wind数据，碧桂园员工总数在2018年时曾达到超13万人的峰值，此后一路震荡 下降至2024年底仅剩不足2.3万人，减员幅度超过80%。 2024年底碧桂园员工仅剩不足2.3万人。 近日，有市场消息称，碧桂园发布了《离职人员返聘管理办法》，要进行" ...

公司回应与制度说明 - 公司回应市场关于“大规模召回离职员工”的传闻 指出相关《离职人员返聘管理办法》系今年1月完成的常规制度修订更新 并非新出台政策 [2][3] - 公司建立了常态化内部管理制度检视机制 每年会结合经营实际与管理需求对现有制度进行检视优化 [6] - 公司人才任用围绕业务实际需求 通过内部三好人才 优秀员工返聘 外部人才社招等多渠道综合选拔 [6] 公司经营战略与规划 - 董事会主席将2026年定义为“保交房收官之年”与转向正常经营的关键一年 并首次明确未来3年—5年发展框架 [3][8][9] - 2026年的目标是争取在年中完成大部分交房任务 从而腾出更多精力修复资债表 恢复正常经营 [8] - 未来3年—5年将重点围绕“构建核心竞争力”展开 聚焦产品迭代 推进第四代住宅 落地适老化 宠物友好等设计 并依托全产业链优势打通产品设计与物业服务环节 [8] 公司债务重组与资本结构 - 2025年12月30日 总额约177亿美元的境外债务重组正式生效 叠加规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案通过 整体降债规模预估将近900亿元 [10] - 债务重组后新债务融资成本骤降至1%—2.5% [10] - 境外债重组生效后 公司已支付约3.98亿美元现金对价 占整体债务本金约2% 履约效率超预期 [10] - 公司累计完成多笔可转债转股 截至3月16日新增发行股份合计超150亿股 超过重组前已发行股本的51% [10] 公司组织架构与人员变动 - 2025年底管理层与组织架构启动重大调整 包括执行董事及总裁调任联席主席 执行董事 常务副总裁及碧桂园地产集团CEO获委任为公司总裁 [10] - 组织架构方面 将13个房产区域合并精简至10个房产区域 以提升组织与业务匹配度 [10] - 公司员工人数从2018年巅峰期的131,387人减少至2025年中的1.79万人 [7] 公司近期经营数据与市场表现 - 2026年前2月 公司及其附属公司连同合营 联营公司实现合同销售金额约22.3亿元 对应销售建筑面积约29万平方米 [10] - 据第三方榜单 在2026年1—2月中国房企销售权益金额 操盘面积排行榜中 公司均位列前十 [11] - 公司要求全员围绕“春雷行动”关键节点部署铺排 系统推进销售工作 并将今年3—4月视为重要的观察窗口 [12] 公司历史交付与业务背景 - 2022年至2025年 公司累计完成约185万套房屋交付 交付量在第三方榜单中稳居行业第一 [8] - 2018年公司流量销售额达“7000亿元+” 权益销售额达“5000亿元+” [7]

公司近期传闻澄清 - 市场关于“大规模召回离职员工”的传闻源于一份内部《离职人员返聘管理办法》[1] - 公司回应称该办法系今年1月完成的常规制度修订更新，并非新出台政策[1][3][4] - 公司建立了常态化内部管理制度检视机制，每年会结合经营实际对现有制度进行检视优化[4] 公司战略与未来规划 - 董事会主席杨惠妍将2026年定义为“保交房收官之年”与转向正常经营的关键一年[1][5] - 目标是在2026年年中完成大部分交房任务，以腾出精力修复资债表、恢复正常经营[5] - 首次明确未来3年—5年发展框架，重点围绕“构建核心竞争力”展开，聚焦产品迭代[1][5] - 具体规划包括推进第四代住宅迭代，落地适老化、宠物友好等产品设计，并依托全产业链优势打通设计、物业服务等环节[5] 公司经营与财务状况 - 2022年至2025年，公司累计完成约185万套房屋交付，交付量在第三方榜单中居行业第一[5] - 2026年1-2月，公司实现合同销售金额约22.3亿元，销售建筑面积约29万平方米[7] - 根据克而瑞数据，在2026年1-2月中国房企销售权益金额、操盘面积排行榜中，公司均位列前十[7] - 2025年12月30日，总额约177亿美元的境外债务重组正式生效，境内约137.7亿元人民币债务重组方案也通过，整体降债规模预估近900亿元[6] - 债务重组后新债务融资成本降至1%—2.5%[6] - 境外债重组生效后，公司已支付约3.98亿美元现金对价，占整体债务本金约2%[6] - 公司累计完成多笔可转债转股，截至3月16日新增发行股份合计超150亿股，超过重组前已发行股本的51%[6] 公司组织与人员管理 - 公司人才任用渠道包括内部“三好”人才、优秀员工返聘及外部社招等多渠道综合选拔[4] - 员工人数在2018年达到顶峰，为131387人，当时流量销售额“7000亿元+”、权益销售额“5000亿元+”[4] - 2025年底管理层与组织架构调整：执行董事及总裁莫斌调任联席主席，程光煜获委任为公司总裁[6] - 组织架构方面，将13个房产区域合并精简至10个房产区域，以提升组织与业务匹配度[6] 公司近期业务动态 - 总裁程光煜在3月月度经营会上提出，今年3-4月是重要观察窗口，要求全员围绕“春雷行动”关键节点部署销售工作[7]

公司经营与人员动态 - 公司对内部发布《离职人员返聘管理办法》，面向所有离职员工开放申请，以匹配“经营恢复阶段”新项目开发需求，被称为“最大规模老兵召回计划”[1] - 公司回应称该管理办法是已有制度的常规修订更新，并非新出台政策，人才任用围绕业务实际需求，通过内部人才、优秀员工返聘、外部社招等多渠道综合选拔[1] - 公司建立了常态化内部管理制度检视机制，每年结合经营实际与管理需求对现有制度进行检视优化[1] - 公司员工总数从2018年底约13.14万人，下降至2025年中期报告的1.79万人，反映了行业规模缩水和销售额下滑的影响[1] 债务重组进展与影响 - 公司境外债务重组方案于去年11月通过债权人会议，总规模合计177亿美元（约合人民币1270亿元），并于去年底正式生效，是近年来国内房地产行业规模最大的一笔境外债务重组案例[2] - 境外债务重组方案采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的多元工具组合，方案生效后公司于今年年初向债权人支付了3.98亿美元的现金对价[2] - 境外债务重组完成后预计可降低有息债务规模约117亿美元（约合人民币840亿元）[2] - 公司最后一笔境内债券重组方案于去年12月通过债券持有人审议，意味着9笔合计137.7亿元的境内债务重组方案全部通过[2] - 到今年2月份，境外债部分已完成约137.3亿股的转股新增发行股份，占重组前总股本的50%，并公布以自有资金回购上限4.5亿元的境内债券[2] - 债务重组可将公司的偿债压力最长拉至11.5年，实质性缓解债务压力，有助于公司将业务重心转向销售提振、项目交付等日常经营[3] - 香港高等法院于今年2月16日驳回了针对公司的清盘呈请，法律层面的压力得以释放[3] 销售表现与经营目标 - 公司今年前两个月月均销售额为22.3亿元，较2025年月均27.5亿元的销售额表现，有约19%的下滑[3] - 公司董事会主席杨惠妍将2026年定为集团内部的“保交房收官之年”，也是公司从保交房向正常经营转段最关键的一年，要求争取在2026年年中完成大部分交房任务[3] - 公司提出的正常经营标志为经营性现金流为正，最终实现公司整体现金流和利润回正[3] - 公司联席主席莫斌在3月初月度管理会上表示，当前政策全面向好，市场快速筑底，要求各区域项目紧密联动地方政府，及时解读政策并落实到项目[4] - 公司总裁程光煜要求将3、4月份作为重要的观察窗口，全员围绕“春雷行动”关键节点部署铺排，以系统推进销售工作[4] 行业与市场环境 - 近期各地在政策层面对早前的购房限制政策、贷款政策进行松绑，尤其北京、上海等一线城市优化了购房政策[3] - 多个重点城市在2月份房价率先出现涨幅，被市场人士认为是市场将“止跌回稳”的风向标[3]

行业融资活动显著升温 - 2026年以来上市房企融资活动显著升温 多家企业披露融资事宜 行业融资环境呈现积极转变 [1] - 在房地产金融政策发力背景下 房企融资环境持续改善 融资目的聚焦在建项目再投资与债务偿付 核心在于保障项目交付及规避违约风险 [1] 近期房企具体融资案例 - 新城发展完成配售及认购事项 共有1.98亿股股份按每股2.39港元价格配售 收取所得款项净额约4.69亿港元 拟用于未来发展、偿债及一般运营资金 [2] - 中华企业披露2026年度第一期中期票据申购说明 基础发行规模10亿元 发行金额上限22亿元 期限3年 申购利率区间2.30%至3.20% 募集资金拟全部用于偿还到期债务融资工具 [2] - 越秀地产公布公司债券发行结果 品种二发行规模7亿元 票面利率2.18% 认购倍数1.67倍 [2] - 华发股份拟向控股股东华发集团发行不超过7.13亿股A股股票 发行价格4.21元/股 募集资金总额预计不超过30亿元 是今年上市房企首单定增案例 [3][4] 融资特征与目的分析 - 当前房企配股、增发融资主要特征包括：企业性质多为央企、国企背景企业及具备稳定现金流业务的民营企业 拥有强资方支持且多由控股股东认购 融资目的主要用于在建项目再投资以保交房或用于未来偿债要求 [3] - 华发股份定增募集资金净额将全部用于9个具体项目 旨在增加所有者权益 降低资产负债率 改善财务结构 减少偿债风险 为后续债务融资提供空间和保障 [4] - 研究机构认为华发股份定增成功实施将改善其资产负债结构 募投项目聚焦核心城市保交房与高品质住宅建设 大股东支持有望增强债券投资者信心 [4] 融资环境改善与政策支持 - 房企融资环境正逐步改善 2026年1月初市场消息称 对已进入房地产融资协调机制“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期 展期期限可延长至5年 [4] - 民营房企高管表示“白名单”政策持续帮扶房企 企业可根据项目情况与银行协商贷款展期及降息 [4] 行业融资数据印证 - 2025年房地产企业债券融资总额为5967.2亿元 同比增长5.6% 其中信用债融资3428.7亿元 同比微降0.6% 占比57.5% 海外债融资161.5亿元 同比增长141% 占比2.7% ABS融资2377亿元 同比增长11.2% 占比39.8% [5][6] - 2025年行业债券平均利率为2.69% 同比下降0.26个百分点 行业债券平均融资成本明显下降 [6] - 2026年1月 50家典型房企境内债权融资193.82亿元 环比增长62.4% 同比增长3.1% 境外债权融资20.87亿元 环比减少48.3% 同比增长4.3% [6] 行业趋势与未来方向 - 业内人士表示尽管融资环境有所改善 但房地产行业面临的债务压力仍然较大 仍需相关部门给予合理的融资支持 [6] - 企业应认清楼市已步入存量阶段的现实 以往过度依赖增量市场的“重资产”模式已难以适应新形势 未来增量市场依赖的不是规模 而是回归单项目盈利模式 需控制杠杆率并注重现金流管理 通过高品质项目迎合改善群体住房需求 [6]

公司监管与合规事件 - 公司及包括执行董事及主席杨惠妍、联席主席莫斌、财务负责人伍碧君在内的多名人士收到上交所《纪律处分决定书》，并被予以通报批评及记入诚信档案 [1] - 违规原因是公司未能按照上交所债券上市规则，及时披露2023年8月至12月、2024年1月至6月、2024年7月至12月期间存在的债务逾期情形 [1] - 公司董事会认为违规系客观原因导致，并非相关人士怠于履职，因此认为其继续担任执行董事是合适的 [3] - 公司及涉事人士表示将以此为鉴，严格遵循债券信息披露要求，依法履行信息披露义务 [3] 公司经营与交付情况 - 2022年至2025年，公司累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段 [3] - 2025年全年，公司完成房屋交付近17万套 [3] - 自2023年至2025年三年间，公司累计交付总量近115万套 [3] - 公司将2026年定义为“保交房收官之年”，目标是在2026年年中完成大部分交房任务 [4] 公司债务重组进展 - 公司9笔境内债券、规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月31日正式生效 [3] - 整体降债规模预估将近900亿元人民币 [3] - 债务重组后，新债务的融资成本骤降至1%至2.5% [3] 公司未来战略与目标 - 公司计划在完成保交房任务后，腾出更多精力修复资产负债表、恢复正常经营 [4] - 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正 [4] - 公司管理层强调，保交房收官是首要任务，资债表修复需要以时间换空间，而恢复正常经营是关键 [5]

公司收到纪律处分 - 碧桂园及公司执行董事及主席杨惠妍、执行董事及联席主席莫斌、执行董事及财务负责人伍碧君收到上交所《纪律处分决定书》[1] - 被处分原因是公司未能按照上交所债券上市规则及时披露2023年8月至12月、2024年1月至6月、2024年7月至12月存在的债务逾期情形[1] - 上交所对公司及相关人士予以通报批评并记入诚信档案[1] 公司对处分的回应与董事支持 - 董事会认为违规是由于客观原因未能及时披露，并非相关人士怠于履职，因此无理由对杨惠妍、莫斌、伍碧君的诚信及能力存疑[3] - 董事会认为杨惠妍、莫斌、伍碧君继续担任公司执行董事是合适的[3] - 公司及相关人士表示将以此为鉴，严格遵循债券信息披露要求，依法履行信息披露义务[3] 保交房工作进展 - 2022年至2025年，碧桂园累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段[3] - 2025年全年，碧桂园完成房屋交付近17万套[3] - 自2023年至2025年三年，碧桂园累计交付总量近115万套[3] 债务重组取得重大进展 - 公司9笔境内债券、规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案全部通过[3] - 涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案于2025年12月31日正式生效[3] - 整体降债规模预估将近900亿元人民币[3] - 债务重组后，新债务融资成本骤降至1%至2.5%[3] 公司未来战略规划 - 公司将2026年定义为“保交房收官之年”，争取在2026年年中完成大部分交房任务[4] - 完成保交房任务后，公司将腾出更多精力用于修复资债表、恢复正常经营[4] - 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正[4] - 公司管理层强调，保交房收官是首要任务，资债表修复需要以时间换空间，而恢复正常经营是关键[5]

保交房工作成果与行业现状 - 全国层面，“已售难交付”住房累计实现约750万套落地交付，保交房工作已全面完成并进入收官阶段 [2][7] - 在“保交房攻坚战”的396万套任务中，已交付391.8万套，交付率达到99% [7] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目建设和交付提供了强有力的资金支持 [7] 主要房企交付数据 - 碧桂园在2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作进入收尾阶段 [2][4] - 绿地控股2025年交付面积超过800万平方米（约8万套），2022至2024年分别交付约26万、28万和14万套，近四年累计交付约76万套 [4] - 融创集团2022至2025年分别交付18.6万、31.2万、17万和5.4万套，四年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官 [4] - 其他房企方面，新城控股近三年累计交付超27.8万套；旭辉2022至2024年累计交付超27万套；中南置地2021至2025年累计交付约39万套；中梁控股2022至2025年累计交付约29万套 [5] 房企经营重心转变与风险化解 - 随着保交房压力缓解，多家房企表示交付任务基本完成，最困难时期已经过去 [6][11] - 房企工作重心开始转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活及恢复自身“造血”能力，2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [11] - 专家指出，通过一系列政策措施，房地产风险已经明显收敛，高杠杆、高周转模式的风险集中显现后，房地产融资协调机制等政策工具对风险控制和化解发挥了关键作用 [12] 市场修复迹象与行业展望 - 随着保交付推进，项目停工现象明显减少，及时交付和高标准交付案例持续增多，购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落 [12] - 近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为市场修复和行业重建信心奠定了基础 [12] - 部分房企由于过去几年几乎未新增拿地，在建项目减少，将2026年视为重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎态度 [11]

2025年度业绩预告与亏损原因 - 公司预计2025年度净利润亏损约820亿元，扣非净利润预计亏损约800亿元 [1] - 业绩亏损主因包括房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率仍处低位，报告期结算项目地价获取成本较高导致毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 公司经营稳定与交付表现 - 2025年公司保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付 [3] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] - 公司已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 经营服务业务营收保持稳健，开发业务管理费用实现连续两年下降 [1] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化在住房租赁领域的合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 公司应对措施与未来展望 - 公司多措并举推进交付工作，加强工程品质全周期管理，提升项目过程管理精细化水平 [3] - 开展“城市兴交付”主题行动以构建标准化工具体系，运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术让业主“云监工” [3] - 邀请客户线下走进工地实地观看，积极开展“交付即办证”服务，强化社区运营和配套 [3] - 公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [3]