财务表现 - 2025财年第三季度收入为4.242亿美元，同比下降580万美元或1% [4][7] - 营业利润3230万美元，同比下降4740万美元或59% [4][15] - 调整后营业利润3690万美元，同比下降5180万美元或58% [4][15] - 直接运营费用3.163亿美元，同比增加4330万美元或16% [13] - 销售及行政费用7470万美元，同比下降170万美元或2% [14] 收入构成 - 本地媒体版权费减少1860万美元，主要因与MSG Networks协议修订导致预期费用降低 [8] - 食品饮料和商品销售减少250万美元，主要因场均收入下降和比赛场次减少 [9] - 赞助和广告收入增加890万美元，主要因现有库存销售增长 [10] - 包厢收入增加340万美元，主要因产品净销售额提升 [11] - 联盟分成收入增加240万美元，主要因全国媒体版权费增长 [11] - 票务相关收入增加50万美元，主要因场均收入提高 [12] 运营动态 - 纽约尼克斯和纽约游骑兵在第三季度比赛场次合计减少2场 [2][7] - 2025-26赛季季票续订计划启动后需求强劲 [3] - 尼克斯目前正在参加NBA季后赛 [3] - 与MSG Networks达成交易支持协议，将调整媒体版权协议并参与债务重组 [16] 媒体版权调整 - 尼克斯年度版权费减少28%，游骑兵减少18% [16] - 取消年度版权费递增条款 [16] - 合同到期日延长至2028-29赛季末 [16] - MSG Networks将向公司发行可认购19.9%股权的认股权证 [16]

公司业绩概览 - 2025年第一季度租金及其他收入为4230万美元 但GAAP净亏损达350万美元 合每股稀释后亏损0.09美元 [9] - 核心运营资金(FFO)为1230万美元 合每股0.30美元 调整后运营资金(AFFO)为650万美元 合每股0.16美元 [9] - 同店现金净营业收入(NOI)同比增长4.4% 现金重租租金差达到8.5% [3] 资产组合运营 - 截至2025年3月31日 公司总资产组合包含540万平方英尺可出租面积 实际入驻率为84.9% 若计入已签约未入驻租约则达87.6% [4] - 第一季度完成约14.4万平方英尺租赁 其中新签10.1万平方英尺 续租4.3万平方英尺 [5] - 新签租约加权平均租期5.9年 有效年租金29.97美元/平方英尺 续租租约加权平均租期5.1年 有效年租金33.87美元/平方英尺 [6] 资本结构与交易 - 总债务余额6.481亿美元 其中82.3%为固定利率或通过利率互换锁定 加权平均利率5.1% 平均剩余期限1.6年 [7] - 与PMG集团达成协议 将佛罗里达州圣彼得堡City Center物业部分改建为49层混合用途大厦 含住宅/零售/办公空间 公司以土地出资获取50%权益 [10] - 2025年1月完成科罗拉多州丹佛Superior Pointe物业处置 售价1200万美元 [11] 财务指标与分红 - 宣布普通股季度股息每股0.10美元 优先股股息每股0.4140625美元 均于2025年4月24日支付 [12][13] - FFO派息比率36% Core FFO派息比率34% AFFO派息比率64% [37] - 资产负债表显示总资产14.37亿美元 其中不动产净值12.67亿美元 现金及等价物2200万美元 [32] 行业趋势与管理层观点 - 管理层指出阳光地带市场写字楼基本面持续改善 租赁活动增加 [3] - 战略物业升级被视为推动租赁业绩的积极催化剂 [3] - 计划中的Waldorf Astoria品牌住宅项目预计近期启动预售 具有重大价值创造潜力 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3.42亿美元，同比增长12% [17] - 订阅业务营收2.331亿美元，同比增长16%，按固定汇率计算增长18% [17] - 总月均每宠营收77.53美元，同比增长11% [17] - 核心Trupanion品牌每宠营收同比增长12%，按固定汇率计算增长13% [18] - 总订阅宠物数量同比增长5%，截至3月31日约为105.3万只 [18] - 所有订阅宠物过去12个月的月均留存率为98.28%，较去年第一季度的98.41%有所下降，但较第四季度的98.25%有所上升 [18] - 订阅业务支付兽医发票成本为1.674亿美元，价值主张为71.8%，较去年同期的75.3%有所改善 [18] - 可变费用占订阅收入的比例为9.1%，低于去年的9.6% [19] - 固定费用占收入的比例为6.2%，高于去年同期的5.3% [20] - 订阅业务调整后运营收入为3000万美元，较去年增长53%，占本季度总调整后运营收入的96%以上 [20] - 订阅调整后运营利润率为订阅收入的12.9%，高于去年的9.7% [20] - 其他业务收入为1.089亿美元，同比增长4% [21] - 其他业务调整后运营收入为120万美元，调整后运营利润率为1.1%，低于去年的1.6% [22] - 第一季度调整后运营总收入为3120万美元，较去年第一季度增长46% [22] - 净亏损从去年同期的690万美元改善至150万美元 [24] - 运营现金流为1600万美元，去年同期为240万美元 [25] - 资本支出总计190万美元，低于去年第一季度的310万美元 [25] - 第一季度末现金及短期投资为3.218亿美元 [25] - 2025年全年，预计总营收在13.9 - 14.25亿美元之间，订阅营收在9.66 - 9.89亿美元之间，总调整后运营收入在1.22 - 1.42亿美元之间 [26] - 2025年第二季度，预计总营收在3440 - 3500万美元之间，订阅营收在2380 - 2410万美元之间，总调整后运营收入在2700 - 3000万美元之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 订阅业务 - 营收2.331亿美元，同比增长16%，主要由每宠平均营收增加和订阅宠物数量增长驱动 [7][17] - 调整后运营收入为3000万美元，增长53%，主要得益于损失率改善和运营效率提升 [6][20] - 订阅调整后运营利润率为12.9%，较去年的9.7%有所提升 [20] 其他业务 - 营收1.089亿美元，同比增长4%，预计该业务增长将继续放缓 [21] - 调整后运营收入为120万美元，调整后运营利润率为1.1%，低于去年的1.6% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场有超5.4万只宠物，大部分通过MGA结构承保 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在高度未渗透的市场中增加调整后运营收入，并将资金投入到增加宠物数量上，优先投资于具有最高终身价值的产品，并保持内部收益率在30% - 40%之间 [52] - 未来将更加注重早期会员体验，调整宠物获取投资，重新调整营销结构，以更好地整合获取和留存 [11] - 扩大专利兽医门户的使用，支持直接向兽医医院实时付款，帮助会员避免自付费用 [11] - 继续与监管机构合作以获得费率调整，预计费率调整幅度将下降，回归更正常的节奏 [87][89] - 行业竞争方面，公司不追求市场份额，而是专注于增长调整后运营收入和投资于高终身价值产品，同时保持定价和增长策略的纪律性 [52][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是良好开端，业绩超出预期，公司将继续专注于可控因素，如会员体验、运营效率和有纪律的增长 [13][14] - 尽管宏观环境存在不确定性，但公司业务模式的经常性性质使其对未来业绩有较高的可见性 [26] - 随着会员费率增长趋于平稳、留存率提高和宠物数量增加，公司在今年剩余时间将有良好的发展势头 [29] 其他重要信息 - 公司将于9月17日在华盛顿州西雅图的总部举办投资者日活动 [28] - 5月3日，公司管理层将在奥马哈参加年度投资者问答活动，以跟进伯克希尔哈撒韦的年度股东大会 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度后业务是否有显著变化，如通胀、留存率或转化率趋势变化 - 公司目前未看到预期之外的变化，业务量持续向好，留存率有所提升，整体业务按计划推进 [31][33][34] 问题2: 如何缩小不同地区转化率差距，以及宠物获取资金的投向 - 公司针对不同地区制定特定营销策略，以满足当地宠物主人的需求，同时注重内部收益率，根据不同市场的终身价值调整投入。未来几个月，随着调整后运营收入的增加，公司将加大测试和推广力度，预计下半年将实现增长 [35][39][40] 问题3: 放弃Accelerant作为承保商的影响，以及对资本的需求 - 公司战略是实现承保业务的垂直整合，成立加拿大承保实体GPIC可降低摩擦成本。目前不需要额外投入资本，第一季度承保费用的增加已在计划和指引范围内 [43][46][47] 问题4: 如何看待市场份额损失，以及2025年的市场份额预期 - 公司此前为调整综合赔付率而减少了宠物获取支出，导致市场份额下降。公司不追求市场份额，而是专注于增长调整后运营收入和投资于高终身价值产品。预计随着业务的发展，市场份额将逐渐稳定 [48][49][52] 问题5: 欧洲业务是否按60个月计划推进 - 目前公司主要专注于核心Trupanion业务，但预计未来会逐渐将重点扩展到其他领域，后续会提供更多细节 [50][57][58] 问题6: 第一季度订阅损失率是否有有利的准备金发展，以及季节性影响程度 - 第一季度准备金影响约为170万美元，即70个基点。与历史数据相比，第一季度的损失率略有降低，基本符合预期 [60][61] 问题7: 损失率的改善是否反映了更动态的定价 - 从每宠营收角度看，定价同比增长在第四季度达到峰值，今年预计增长率将开始下降。整体来看，定价情况与预期一致，公司会持续监控成本并进行调整 [62][64][65] 问题8: 公司目前的超额资本情况 - 公司的超额资本持续增加，目前接近三倍于所需资本。公司正在探讨如何将这些盈余资金货币化，如发放普通股息等，但会在有具体消息时再进行公布 [68][69][70] 问题9: 70个基点的不利准备金发展的驱动因素，以及对订阅损失率改善的信心 - 准备金计算过程和方法没有变化，过去几个季度有正有负的准备金发展都在正常范围内。公司对损失率的改善有信心，会持续管理以接近目标值 [74][75][77] 问题10: 留存率的改善是否为真正的转折点，以及是否有顺风因素支持留存率继续提高 - 留存率的改善是团队过去几个季度努力的结果，是一个转折点。随着会员费率调整趋于正常，许多会员的费率调整将低于20%，这将成为留存率提高的顺风因素。公司将继续关注留存率和第一年客户留存率，预计会逐步恢复到历史水平 [80][81][82] 问题11: 2025年如何获取额外费率，以及是否需要大幅提高费率 - 公司约40%以上的业务费率已提前调整，未来将继续与监管机构合作进行费率调整，预计费率调整幅度将下降，回归更正常的节奏 [87][88][89] 问题12: 运营现金流是否为常态，以及全年趋势 - 运营现金流和自由现金流的改善主要得益于调整后运营收入的增加，过去四个季度公司已实现超过5300万美元的自由现金流。公司目标是全年自由现金流占收入的2.5%，目前开局良好 [91][92][93] 问题13: 2023 - 2024年高费率增长客户比例变化的时间点，以及该比例是否下降 - 该比例目前正在下降，随着新费率的实施和费率调整的正常化，预计到年底大部分会员的费率增长将低于20% [96][97][98] 问题14: 第一年未经历费率变化的客户留存率大幅下降的原因 - 这主要是执行问题，此前公司过于关注高费率增长客户，而忽视了第一年客户。目前公司已重新调整营销结构，将更多宠物获取资金投入到第一年客户留存上，预计留存率将得到改善 [100][101][102] 问题15: 宠物获取支出如何提高转化率，以及相关图表的含义 - 关键在于持续投入，电话渠道的转化率提升较快，而网络渠道需要更多测试和学习。如果投入不持续，转化率的提升难以持久。公司应保持稳定的投资，以实现转化率的持续增长 [104][105][106] 问题16: 未来营销战略调整后，是否会增加在线客户获取和DTC营销的投资 - 公司有在线广告和直接面向消费者的营销，但主要作为转化工具。由于在线客户获取成本较高，公司会进行测试和优化，确保符合内部收益率要求。随着市场发展，公司可能会在新领域进行更多测试，但会始终遵循内部收益率原则 [111][114][116]

财务数据和关键指标变化 - Q1有机销售增长13%，报告销售增长12%，超过2月27日的指引 [5] - Q1毛利率为69.2%，同比增加60个基点，主要受平均售价提高和库存报废减少推动，产品组合产生负面影响 [13][14] - Q1运营费用为2880万美元，同比增加16%，主要因薪酬费用增加和非薪酬销售相关费用增加 [14] - Q1运营收入同比增加6%至1260万美元，运营利润率为21%，摊薄后每股收益为0.48美元，同比增长10% [15] - Q1末现金和证券为3.025亿美元，季度增加280万美元，运营现金流产生900万美元 [15] - 公司将2025年报告销售指引从2.39亿美元提高到2.45亿美元，有机销售指引从10%提高到13%，年度毛利率指引为69.6%，运营收入指引为5770万美元，摊薄后每股收益中点指引为2.16美元 [12][20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 各产品类别Q1均创销售记录，移植物增长17%，颈动脉分流器增长14% [5] - 有机销售增长13%由平均售价提高9%和单位增长4%驱动 [13] - 自2016年收购以来，RestoreFlow的销售复合年增长率为23% [11] - 2024年美国市场Autograft销售额为3700万美元，Q1国际销售额为18万美元 [8][9] 各个市场数据和关键指标变化 - 按地区划分，EMEA增长18%，美洲增长11%，亚太地区增长3% [5] - 中国进口关税目前每年将使公司中国市场的商品成本增加约82.5万美元，公司5月15日起在中国提价，预计可抵消一半成本 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续投资销售代表、经理和销售办公室，目标是年底销售代表达到170人，目前有164人，销售经理从上次财报电话会议的31人增至34人 [6] - 公司在瑞士、捷克和葡萄牙开设新的销售办事处，预计将改善销售业绩 [6][7] - 公司获得Autograft的MDR CE标志，即将在欧洲推出，预计2026年上半年在澳大利亚、加拿大、新加坡和韩国获得批准 [8][9] - 公司预计2025年至少从爱尔兰或德国获得一项RestoreFlow同种异体移植物批准，并将于下半年在都柏林开设泛欧洲RestoreFlow分销设施 [10][11] - 公司于4月30日终止与Eulsha的猪补丁分销协议，专注于自有生物制品销售，预计将提高有机增长率和毛利率 [16] - 公司制造业务全部在美国，进口关税影响有限，国际销售占比约40%，预计可通过提价抵消大部分潜在关税 [17][18] - 公司M&A目标集中在开放血管手术和心脏手术领域，寻求收入在1500万 - 1.5亿美元的较大交易 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管存在贸易紧张局势，但凭借美国制造、美国供应链和利基产品的竞争优势，对提高2025年销售指引有信心 [20] - 公司认为中国市场长期来看贸易紧张局势会缓和，对中国业务持长期乐观态度 [19] 其他重要信息 - 公司有不允许任何缺货的政策，导致库存约6500万美元，公司将收紧库存管理，释放现金流 [118] - Q1通常是公司现金流量较少的季度，因为要支付年度奖金 [120] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司提前提高全年销售指引的信心来源 - 公司Q1销售超预期，价格上调效果好于预期，美国价格清单预计提高8%，Q1实际提高11% [26][27] - 终止Aleutia业务将有助于提高有机增长，增加销售代表数量预计带来额外销售增长 [27][28] - Autograft国际业务开始取得进展，获得CE标志，欧洲市场表现良好 [29] 问题: 公司M&A情况及300万美元现金的战略意义 - 公司M&A管道状况良好，目标集中在开放血管手术和心脏手术领域，寻求较大交易，目前有22 - 23个目标，收入超过500万美元 [33] - 300万美元现金提供战略选择，但无特定暗示 [32] 问题: 对XenoSure在中国的看法及相关担忧 - 中国业务受贸易紧张局势影响，但公司在中国已运营十年，计划长期继续，预计长期情况会缓和 [36][37] - 公司团队正在积极寻求XenoSure在31个省份的上市批准，预计Q4获得大部分批准，实质性销售可能明年出现 [38] 问题: Q1的运营现金流和资本支出情况 - Q1运营现金流为900万美元，其中折旧和摊销为255.2万美元，股份支付为204.6万美元，资本支出为138.3万美元 [41] 问题: 如何看待全年价格和销量情况 - Q1价格增长9%，销量增长4%，美国列表价格混合增长8.1%，实际增长11% [48][49] - 难以预测全年有机增长中价格和销量的贡献，可假设保持Q1的9%和4%的增长 [50] 问题: Autograft CE标志批准后在欧洲的贡献及增量销量 - Q1国际销售（不含欧洲）为18万美元，公司初步预计后三个季度在欧洲的销售额为35万欧元 [52] - 欧洲市场规模约800万美元，美国市场销售额为3700万美元，长期来看欧洲市场销售情况不确定 [53][54] 问题: 如何看待全年毛利率变化及移植物对毛利率的影响 - 同种异体移植物产品毛利率低于公司平均水平，其增长是毛利率受影响的主要因素 [56] - 公司预计全年毛利率为69.6%，因Q1毛利率为69.2%，对全年情况有些担忧 [62] 问题: Q1毛利率和运营利润率低于指引的原因及全年毛利率和运营利润率指引变化的原因 - 移植物整体表现出色，导致产品组合变化，是毛利率未达指引的主要原因，其中同种异体移植物Q1超预期约100万美元 [60][61] - 全年毛利率指引略有下调，因Q1毛利率情况；运营利润率指引中点上调，但从25%降至24%，主要因销售增长、增加销售代表数量和瑞士办事处成本较高 [62][64][65] 问题: 销售代表的爬坡时间及何时能实现运营杠杆 - 公司指引暗示下半年运营收入增长将回到14% [69] - 难以确定销售代表的爬坡时间，根据数据分析，新老销售代表的业绩表现差异不大 [70][71] 问题: 医疗技术估值下降是否改变公司M&A策略 - 估值下降不改变公司M&A策略，公司关注目标市场和协同效应，但估值下降使目标更具性价比 [73][74] 问题: Q1运营利润率为21%，全年指引为24%，下半年提升的原因 - 销售增长和毛利率提升有助于提高运营利润率，下半年隐含毛利率为69.9% [79] - 终止Aleutia分销协议将提高下半年毛利率 [80] 问题: 今年Q1大量增加销售代表的原因 - 去年7月公司进行了大规模招聘，人员增加在Q1体现，比预期晚了三个月 [81][82] 问题: 公司是否开始进行股票回购 - 截至目前，公司尚未进行股票回购 [83] 问题: 关税是否已纳入指引 - 关税已纳入指引，中国市场每年增加的82.5万美元商品成本，公司将通过提价抵消约50%，并已将对全年的最佳估计纳入指引 [88][89] 问题: 终止Alludia分销协议对有机增长的推动作用 - 该产品在公司手中逐年下滑，提前终止可减少对有机增长率的负面影响 [91] - 终止协议后，销售代表可更专注于其他产品，有助于有机增长 [92] 问题: Autograft获得CE标志后，今年为2026年增长需采取的运营或临床数据相关措施 - 无需额外措施，这只是一个营销推广活动，产品已有大量临床数据，无需开展临床试验 [98][99] - 公司下周将从美国向欧洲首次发货，并已开始对欧洲团队进行培训 [100] 问题: RestoreFlow在美国与德国、爱尔兰市场的差异及所需销售代表数量 - 公司认为不同市场有差异，美国市场更侧重于外周血管，英国和加拿大市场更侧重于心脏，公司将根据市场情况调整策略 [103][104] - 公司已有足够的销售代表，无需额外招聘 [102] - 公司将在爱尔兰都柏林开设分销中心，有助于采用泛欧洲的销售策略 [105] 问题: Q1销售和营销费用增加的原因及后续费用情况 - Q1有大约100万美元的销售会议费用，这是每年Q1都会发生的 [113] - 销售代表数量从2024年Q1末的137人增加到目前的164人，导致销售和营销费用增加 [114][115] 问题: 考虑监管批准和地域扩张，如何看待2025年资本支出和营运资金（特别是库存）情况 - 本季度资本支出较为正常，可能因部分办事处开业和建设有所增加，但无大幅变化 [117] - 公司将收紧库存管理，减少缺货和库存余额，释放现金流，Q1除ArteGraft和RestoreFlow为欧洲市场做准备而增加库存外，其他产品库存情况良好 [118][120] 问题: 公司目前MDR CE标志的进展情况 - 公司已获得23个MDR CE标志中的17个 [124] 问题: 在与潜在收购目标的沟通中，是否有关于关税问题的反馈 - 目前没有明显反馈，卖家态度较为谨慎，交易讨论仍在进行，但都关注关税问题 [126]

业绩总结 - 2025年第一季度总收入为35,811千美元，较2024年第一季度的28,127千美元增长27.3%[97] - 2025年第一季度净收入为2,261千美元，较2024年第一季度的5,842千美元下降61.2%[98] - 2025年第一季度每股基本净收入为0.01美元，较2024年第一季度的0.21美元下降95.2%[97] - 2025年第一季度的资金运营（FFO）为16,772千美元，较2024年第一季度的11,984千美元增长40.5%[98] - 2025年第一季度同物业净运营收入（NOI）为17,136千美元，较2024年第一季度的16,727千美元增长2.4%[100] - 2025年第一季度调整后的EBITDA为21,181千美元，年化后为84,724千美元[102] 用户数据 - 当前租赁占用率为93.8%，整体占用率为91.0%[22] - 截至2025年3月31日，公司的年化基础租金（ABR）为4710万美元，投资级租户的ABR占比为50%[56] - 公司的租户中，信用评级为投资级的租户占ABR的21%[48] 财务指标 - 净债务与经调整的EBITDA比率为6.6倍[4] - 公司的净债务为595,406千美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.6倍[102] - 公司的债务到期总额为6.04亿美元，平均利率为4.35%[60] - 公司的年度股息收益率为6.8%，隐含资本化率为8.2%[56] 投资与市场扩张 - 2025年第一季度投资活动达到8000万美元[4] - 2020年至今总处置活动为4亿美元，总收购活动为13亿美元[11] - 公司的投资组合包含134个物业，覆盖35个州，总建筑面积为410万平方英尺[56] - 公司的总物业数量为24个，覆盖的市场ABR总额为5246万美元[45] 未来展望 - 2025年公司预计每股核心FFO在1.80美元至1.86美元之间，AFFO每股在1.93美元至1.98美元之间[67] - 公司的管理费收入为440万美元，股息收入为270万美元[56] 负面信息 - 2025年第一季度的净收入较2024年第一季度下降61.2%[98] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为14,364千美元，较2024年第一季度的10,931千美元增长31.2%[97] 可持续发展 - 公司已投资于LED照明、回收和废物减少策略，节能管理系统等可持续发展措施[84] - CTO在过去十年中种植了约170,000棵松树，每年吸收超过1,000吨二氧化碳[83] - 公司向佛罗里达州转让了超过11,000英亩土地，以显著扩大邻近的老虎湾州立森林[84]

文章核心观点 - 2025年第一季度Centerspace公布财务和运营结果，营收增长，净亏损收窄，核心FFO稀释后每股下降，同时更新2025年财务展望并公布即将参加的会议信息 [1][5][6] 财务和运营结果 每股数据 - 2025年第一季度摊薄后净亏损为每股0.22美元，2024年同期为0.37美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后FFO为每股1.17美元，2024年同期为1.16美元 [2] - 2025年第一季度摊薄后核心FFO为每股1.21美元，2024年同期为1.23美元 [2] 同店数据 - 2025年第一季度同店收入同比增长3.5%，环比增长0.9% [2] - 2025年第一季度同店费用同比增长5.8%，环比增长1.1% [2] - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）同比增长2.1%，环比增长0.8% [2] - 2025年3月31日同店加权平均入住率为95.8%，2024年12月31日为95.6%，2024年3月31日为94.6% [2] - 2025年第一季度新租约租金增长率为 -1.1%，2024年第四季度为 -3.5% [2] - 2025年第一季度续租租金增长率为3.5%，2024年第四季度为3.1%，2024年第一季度为3.2% [2] - 2025年第一季度混合租约租金增长率为0.7%，2024年第四季度为0.3%，2024年第一季度为1.4% [2] - 2025年第一季度客户留存率为49.2%，2024年第四季度为54.7%，2024年第一季度为53.4% [2] 整体数据 - 2025年第一季度营收为6710万美元，较2024年第一季度的6450万美元增加260万美元，增幅4.0% [5] 资产负债表 - 第一季度末，公司资产负债表上的总流动性为2.232亿美元，其中信贷额度下可用资金为2.113亿美元，现金及现金等价物为1190万美元 [4] 2025年财务展望更新 |指标|先前展望（低）|先前展望（高）|更新后展望（低）|更新后展望（高）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |摊薄后每股净亏损| -0.71美元| -0.45美元| -0.71美元| -0.45美元| |同店收入| 1.50%| 3.50%| 1.50%| 3.50%| |同店费用| 2.00%| 4.00%| 2.00%| 4.00%| |同店NOI| 1.25%| 3.25%| 1.25%| 3.25%| |摊薄后每股FFO| 4.73美元| 4.97美元| 4.73美元| 4.97美元| |摊薄后每股核心FFO| 4.86美元| 5.10美元| 4.86美元| 5.10美元| [6][7] 即将参加的会议 - 2025年5月2日下午1点举行财报电话会议，直播和回放网址为https://ir.centerspacehomes.com [8] - 2025年5月6 - 7日参加富国银行房地产证券会议 [11] - 2025年5月13日参加BMO北美房地产会议 [11] - 2025年6月2 - 4日参加全国房地产投资信托协会（Nareit）REITweek：2025投资者会议 [11] 公司概况 - 公司是公寓社区的所有者和运营商，致力于提供优质住房，成立于1970年，截至2025年3月31日，拥有71个公寓社区，共13012套公寓，位于科罗拉多州、明尼苏达州、蒙大拿州、内布拉斯加州、北达科他州和南达科他州 [10][12] - 2024年被《明尼阿波利斯星坛报》连续第五年评为顶级工作场所 [12] 补充信息 - 2025年3月31日季度的补充运营和财务数据可在公司网站https://www.centerspacehomes.com 的投资者板块获取，也可致电投资者关系部952 - 401 - 6600获取 [9] 联系方式 - 投资者关系：Josh Klaetsch，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14] - 营销与媒体：Kelly Weber，电话952 - 401 - 6600，邮箱[email protected] [14]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3.42亿美元，同比增长12%；订阅业务营收2.331亿美元，同比增长16%，按固定汇率计算增长18%；总月均每只宠物营收77.53美元，较上年同期增长11%；核心Trupanion品牌每只宠物平均收入（ARPU）同比增长12%，按固定汇率计算增长13% [15][16][17] - 订阅业务支付兽医发票成本1.674亿美元，价值主张为71.8%，较上年同期的75.3%有所改善；可变费用占订阅收入的9.1%，低于去年的9.6%；固定费用占收入的6.2%，高于去年的5.3% [17][18][19] - 订阅业务调整后运营收入3000万美元，较去年增长53%，占本季度总调整后运营收入的96%以上；订阅调整后运营利润率为12.9%，高于去年的9.7% [19] - 其他业务收入1.089亿美元，同比增长4%；调整后运营收入120万美元，调整后运营利润率为1.1%，低于去年的1.6% [20][21] - 第一季度调整后运营收入3120万美元，较去年第一季度增长46%；净亏损改善至15万美元，去年同期为690万美元 [21][22] - 运营现金流为1600万美元，去年同期为240万美元；资本支出总计190万美元，低于去年第一季度的310万美元；现金流为1400万美元，去年第一季度基本持平；本季度末现金及短期投资为3.218亿美元 [23] - 2025年全年，预计总营收在13.9 - 14.25亿美元之间，订阅营收在9.66 - 9.89亿美元之间，总调整后运营收入在1.22 - 1.42亿美元之间；第二季度，预计总营收在3440 - 3500万美元之间，订阅营收在2380 - 2410万美元之间，总调整后运营收入在2700 - 3000万美元之间 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心订阅业务：营收2.33亿美元，同比增长16%，主要由每只宠物平均收入增加和注册宠物数量增长推动；订阅调整后运营收入增长53%，达到3000万美元以上，主要得益于损失率改善和运营效率提升 [6][7] - 其他业务：收入1.089亿美元，同比增长4%，预计该业务增长将继续放缓，因为公司不再为最大合作伙伴Pets Best在美国大多数州注册新宠物 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，总订阅宠物数量同比增长5%，约为105.3万只，其中欧洲有超过5.4万只宠物，大部分通过MGA结构承保 [17] - 所有订阅宠物过去12个月的月均留存率为98.28%，较去年第一季度的98.41%有所下降，但较第四季度的98.25%有所上升 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在高度未渗透的市场中增加调整后运营收入，并将资金投入到增加宠物数量上，优先投资于具有最高终身价值的产品，并保持内部收益率在30 - 40%之间 [51] - 未来将更加注重早期会员体验，调整宠物获取投资，重新调整营销结构，以更好地整合获取和留存；扩大专利兽医门户的使用，支持直接向兽医医院实时付款 [10] - 公司认为市场份额不是内在价值的驱动因素，不会追逐市场份额，而是致力于保持定价和增长战略的纪律性 [53] - 目前公司专注于核心Trupanion产品，但预计随着时间推移，将重新关注其他领域 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管宏观环境存在不确定性，但业务模式的经常性性质使其对未来业绩有较高的可见性 [24] - 第一季度是良好的开端，业绩基本超出预期，公司将继续专注于控制的因素，加倍关注会员体验、运营效率和有纪律的增长 [12][13] - 随着大多数宠物主人从最高费率群体过渡到更稳定的定价层级，公司预计留存率将逐步提高，新宠物数量也将恢复增长 [10][12] 其他重要信息 - 公司将于9月17日在华盛顿州西雅图的总部举办投资者日活动，5月3日公司代表将参加奥马哈的年度投资者问答活动 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度后业务是否有显著变化，如通胀、留存率、转化率等 - 公司表示目前业务情况符合预期，兽医就诊量持续强劲，转化率和留存率表现良好，未出现下滑 [30][31][32] 问题2: 如何提高不同地区的转化率，以及宠物获取资金的投向 - 公司会将每个地区视为独立区域，与地区合作伙伴合作，了解潜在客户来源渠道，根据不同地区、宠物类型和客户需求制定针对性的营销策略；同时会根据内部收益率来决定在不同市场的投入 [34][35][38] 问题3: 与Accelerant解除合作的影响，以及对承保资本的需求 - 公司的承保战略一直是垂直整合，成立加拿大承保实体GPIC可降低摩擦成本；目前从资本角度看，不需要额外投入资金，第一季度承保费用的增加是计划内的，也包含在指导范围内 [42][44][46] 问题4: 如何看待市场份额的损失，以及欧洲业务的进展 - 公司在2023 - 2024年专注于利润率扩张，减少了增长投入，导致市场份额变化；市场份额不是公司内在价值的驱动因素，公司将继续专注于高价值产品；目前公司主要关注核心Trupanion产品，未来会适时关注其他领域 [47][51][56] 问题5: 第一季度订阅损失率是否有有利的准备金发展，以及季节性影响程度 - 第一季度准备金影响约为170万美元，即70个基点；与历史数据相比，第一季度的损失率略低于预期，基本符合预期 [59][60] 问题6: 这是否反映了更动态的定价策略 - 从ARPU角度看，定价同比增长在第四季度达到峰值，今年预计增速将放缓；整体情况与预期一致，公司会持续监控成本并进行调整 [61][62][63] 问题7: 本季度超出最低要求的资本金额是多少 - 从APIC角度看，去年年底公司资本过剩约4000万美元，目前已超过最低要求的三倍；公司正在考虑如何将过剩资本货币化，如发放普通股息 [66][67][68] 问题8: 70个基点的准备金发展是否为不利影响，以及对订阅损失率改善的信心 - 70个基点的准备金发展是不利影响；准备金的波动在正常范围内，公司对损失率的改善感到满意，会继续努力优化 [70][72][74] 问题9: 留存率的改善是否为真正的转折点，以及是否有季节性因素或其他顺风因素 - 公司认为这是一个转折点，是团队过去几个季度努力的结果；随着会员费率调整趋于正常化，预计留存率将继续提高，公司也将关注第一年会员的留存率 [76][78][79] 问题10: 2025年如何提高费率，以及是否需要更多费率调整 - 公司约40%以上的业务定价领先于市场，目前正在与监管机构合作进行费率调整；费率调整幅度将低于过去几年，预计损失率将在未来几个季度继续扩大 [82][83][85] 问题11: 运营现金流是否为可持续水平，以及全年趋势如何 - 运营现金流的改善主要得益于调整后运营收入的增加；过去四个季度公司的自由现金流表现良好，全年目标是自由现金流占收入的2.5%，公司对今年的开局感到满意 [86][87][89] 问题12: 2023 - 2024年接受20%以上费率增长的客户比例变化情况，以及该比例是否下降 - 该比例正在下降，随着新费率的实施和费率调整的正常化，预计到今年年底，接受20%以上费率增长的客户比例将大幅下降 [92][93][94] 问题13: 第一年未经历费率变化的客户留存率大幅下降的原因是什么 - 主要是执行问题，公司此前过于关注接受高费率增长的客户，忽视了第一年客户；自去年第四季度初以来，公司重新调整了营销结构，目前已看到改善迹象 [97][98][99] 问题14: 宠物获取支出如何提高转化率，以及相关图表的含义 - 关键在于支出的一致性，持续投资才能积累经验和提高转化率；电话渠道的转化率提升相对较快，而网络渠道需要更多的测试和学习 [100][101][103] 问题15: 未来是否会增加在线客户获取和直接面向消费者（DTC）营销的投资 - 公司有在线广告和DTC营销，但会严格遵守内部收益率要求；由于一些在线平台的成本较高，公司会谨慎选择合作平台；随着市场发展，公司可能会在符合内部收益率的前提下进行更多测试 [109][111][113]

文章核心观点 公司2025年第一季度运营结果呈现积极态势，虽部分财务指标有变化但业务发展稳定，对全年业绩有一定预期且受宏观环境影响指导范围变化不大 [1][16] 各部分总结 财务结果 - 2025年第一季度归属于公司普通股股东的净利润为8920万美元，2024年同期为9450万美元；摊薄后每股收益降至0.39美元，2024年同期为0.42美元 [3] - 2025年第一季度调整后资金运营收益（FFO）为1.481亿美元，2024年同期为1.464亿美元；摊薄后每股调整后FFO均为0.64美元 [4] 投资活动 - **收购活动**：2025年第一季度公司以4.528亿美元收购HVP IV剩余80%权益，含4440万美元偿还公司在该合资企业的债务份额，收购时HVP IV在多地拥有28家门店 [5] - **开发活动**：截至2025年3月31日，公司有两个合资开发项目在建，预计投资3690万美元，已投资1850万美元，项目位于纽约预计2025年第三季度开业 [6] - **第三方管理**：截至2025年3月31日，公司第三方管理平台有869家门店，可出租面积5640万平方英尺，第一季度新增33家门店 [7] 同店业绩 - 截至2025年3月31日，同店组合含606家门店，可出租面积4380万平方英尺，占公司合并门店可出租总面积约91.0%，占2025年第一季度物业净营业收入约95.5% [8] - 同店净营业收入同比下降0.8%，源于收入下降0.4%和运营费用增加0.6%；同店入住率季度平均为89.5%，期末为89.7% [9][10] 运营结果 - 截至2025年3月31日，公司总合并投资组合含659家门店，可出租面积4810万平方英尺，实际入住率89.2% [11] - 2025年第一季度总收入增加1160万美元，物业运营费用增加590万美元，主要因物业收购和新开发项目产生 [12] - 利息费用从2024年第一季度的2290万美元增至2025年第一季度的2610万美元，因平均未偿债务余额增加和利率上升，平均未偿债务余额从29.9亿美元增至32亿美元，加权平均有效利率从3.03%增至3.19% [13] 融资活动 - 2025年第一季度公司未通过市价发行（ATM）股权计划出售普通股，截至3月31日，根据现有股权分配协议有1350万股可供发行 [14] 季度股息 - 2025年2月25日公司宣布每股普通股0.52美元的季度股息，于4月15日支付给4月1日登记在册的普通股股东 [15] 2025年财务展望 - 公司预计2025年完全摊薄后每股收益在1.41 - 1.49美元，调整后完全摊薄FFO每股在2.51 - 2.59美元，同店组合含606处物业，可出租面积4380万平方英尺 [16] - 2025年全年同店收入增长预期为 - 2.00%至0.00%，同店费用增长预期为3.25%至4.50%，同店净营业收入增长预期为 - 4.00%至 - 1.75%等 [17] - 2025年第二季度摊薄后普通股股东每股收益预期为0.35 - 0.37美元，调整后FFO每股为0.63 - 0.65美元 [18]

文章核心观点 公司2025年第一季度有稳健租赁活动和成功资产收购，虽部分财务指标同比下降，但凭借健康收购管道、充足流动性和市场动力，有望把握战略机遇为股东创造长期价值 [3] 第一季度及后续亮点 - 公司2025年开局良好，市场租赁活动稳健，成功收购6500万美元功能性填充B级工业资产，有望带来中短期上行空间 [3] - 公司有健康收购管道、充足流动性和市场动力，利于把握战略机遇和为股东创造长期价值 [3] 2025年第一季度财务结果 净利润 - 2025年第一季度归属于普通股股东的净利润为580万美元，每股0.13美元，2024年同期为610万美元，每股0.14美元，同比下降主要因2024年第四季度芝加哥投资组合剥离、可赎回非控股权益净收入增加和投资组合入住率降低等因素 [4] 总收入 - 2025年第一季度合并总收入为4560万美元，2024年同期为5020万美元 [5] 净营业收入（NOI） - 2025年第一季度NOI为3070万美元，2024年同期为3350万美元，下降主要因芝加哥投资组合剥离，部分被收购和现有投资组合的NOI贡献抵消 [6] - 2025年第一季度剔除提前终止收入的同店NOI为2730万美元，2024年同期为2700万美元，增长1.1%；现金基础下为2710万美元，2024年同期为2650万美元，增长2.0% [6][8] 税息折旧及摊销前利润（EBITDAre） - 2025年第一季度EBITDAre为2900万美元，2024年同期为3020万美元 [8] 核心运营资金（Core FFO） - 2025年第一季度Core FFO为2010万美元，2024年同期为2060万美元，主要因芝加哥投资组合剥离和第六街合资企业Core FFO份额确认等因素 [9] 调整后运营资金（AFFO） - 2025年第一季度AFFO为1890万美元，每股0.41美元，2024年同期为2050万美元，每股0.45美元，反映了Core FFO变化、租赁活动导致的经常性资本支出增加和非现金利息费用减少 [10] 流动性和资本市场活动 - 截至2025年4月29日，公司现金余额约800万美元，现有无担保信贷额度下可用额度约4.155亿美元 [12] 向股东的季度分红 - 2025年4月30日，公司为2025年第一季度向3月31日登记在册的股东支付每股0.24美元的普通股股息 [13] 投资和处置活动 房地产投资 - 截至2025年3月31日，公司拥有133处工业地产，分布在11个州，可出租总面积约3000万平方英尺 [14] 资产收购 - 2025年第一季度，公司收购辛辛那提和亚特兰大市场的6座工业建筑，总面积801241平方英尺，总价6510万美元，加权平均初始NOI收益率6.8% [7][15] 资产处置 - 2025年第一季度，公司以240万美元将田纳西州孟菲斯的33688平方英尺灵活建筑出售给终端用户，该建筑是2024年7月以1.005亿美元收购的投资组合一部分 [7][15] 租赁活动 第一季度租赁情况 - 2025年第一季度开始的租赁总面积2437267平方英尺，租金现金基础上涨9.6%，续租租金上涨15.0%，新租租金上涨0.9% [17] 租赁对入住率影响 - 2025年3月31日同店入住率94.7%，总投资组合入住率94.3%，受圣路易斯租赁、克利夫兰租赁、收购和租赁到期等因素影响 [18] 2025年执行租赁情况 - 截至2025年4月29日，2025年开始执行的租赁总面积4893074平方英尺，租金现金基础上涨12.2%，续租租金上涨14.9%，新租租金上涨2.9% [19] 2025年指引 核心运营资金指引 - 公司确认2025年每股加权平均普通股和单位的Core FFO指引范围为1.85 - 1.89美元 [7][21] 其他指引 - 同店投资组合NOI现金基础增长6.00% - 6.50%，全年平均同店投资组合入住率95.0% - 97.0%，收购规模2.7 - 4.5亿美元等 [22] 财务报表 资产负债表 - 2025年3月31日总资产14.06264亿美元，2024年12月31日为13.68418亿美元 [32] 利润表 - 2025年第一季度总营收4557.1万美元，2024年同期为5022.8万美元；净收入700.7万美元，2024年同期为628.6万美元 [34] 非GAAP财务指标 - 公司定义了NOI、EBITDAre、FFO、Core FFO和AFFO等非GAAP财务指标，并说明了其计算方式和用途 [35][36][37]

文章核心观点 CTO Realty Growth公布2025年第一季度运营和财务结果，执行战略取得成果，虽净利润下降但核心指标表现良好，租赁业务增长，对2025年前景持积极态度并确认相关指引 [1][3][20] 第一季度亮点 - 收购价值7980万美元的Ashley Park物业 [1][3][6] - 签署10.9万平方英尺可比租约，租金增长37.2% [1][5][11] - 已签约未开业项目管道价值400万美元 [1][5] - 重申全年核心FFO和AFFO每股摊薄指引 [5] - 截至3月31日流动性达1.384亿美元 [5] 季度财务结果亮点 净利润 - 归属于公司的净利润为226.1万美元，较去年同期584.2万美元下降61.3% [4] - 归属于普通股股东的净利润为38.3万美元，较去年同期465.5万美元下降91.8% [4] - 归属于普通股股东的摊薄后每股净利润为0.01美元，较去年同期0.20美元下降95.0% [4] 核心指标 - 归属于普通股股东的核心FFO为1444.5万美元，较去年同期1073.7万美元增长34.5% [4] - 归属于普通股股东的摊薄后每股核心FFO为0.46美元，较去年同期0.48美元下降4.2% [4] - 归属于普通股股东的AFFO为1552.1万美元，较去年同期1164.8万美元增长33.3% [4] - 归属于普通股股东的摊薄后每股AFFO为0.49美元，较去年同期0.52美元下降5.8% [4] 股息 - 优先股股息为每股0.40美元，与去年同期持平 [4] - 普通股股息为每股0.38美元，与去年同期持平 [4] 投资情况 - 第一季度收购位于佐治亚州亚特兰大Newnan子市场的Ashley Park，面积55.9万平方英尺，占地60英亩，购买价格7980万美元，初始现金资本化率接近公司当前指引范围高端 [6] 投资组合概况 物业类型 - 截至3月31日，公司收入型物业组合包括24处物业，总面积524.6万平方英尺，加权平均剩余租约期限4.9年 [7] - 其中单租户物业6处，面积25.2万平方英尺；多租户物业18处，面积499.4万平方英尺 [7] 物业用途 - 零售物业19处，面积381.8万平方英尺，占现金基础租金的70.4% [7] - 办公物业1处，面积21万平方英尺，占现金基础租金的3.7% [7] - 混合用途物业4处，面积121.8万平方英尺，占现金基础租金的25.9% [7] 出租率 - 已出租占用率为93.8%，整体占用率为91.0% [7] 同店净营业收入 - 2025年第一季度同店净营业收入为1713.6万美元，较2024年同期的1672.7万美元增长2.4% [10] 租赁活动 签约情况 - 第一季度签署18份租约，总面积11.2585万平方英尺 [11] - 可比基础上签署17份租约，总面积10.9402万平方英尺，平均现金基础租金为每平方英尺23.97美元，较之前的17.47美元增长37.2% [11] 租赁活动总结 | 租赁类型 | 面积（千平方英尺） | 加权平均租约期限 | 每平方英尺现金租金 | 租户改善费用（千美元） | 租赁佣金（千美元） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 新租约 | 66 | 9.4年 | $22.79 | $1392 | $683 | | 续约及延期 | 47 | 4.9年 | $26.05 | $26 | $23 | | 总计/加权平均 | 113 | 7.4年 | $24.14 | $1418 | $706 | [12] 资本市场与资产负债表 债务与流动性 - 截至3月31日，公司循环信贷安排有1.3亿美元未提取承诺，手头现金840万美元 [13] 长期债务 | 债务组成部分 | 本金 | 到期日期 | 利率 | 加权平均利率 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025年可转换优先票据 | $5100万 | 2025年4月 | 3.875% | 3.88% | | 2026年定期贷款 | $6500万 | 2026年3月 | 2.20% | 2.62% | | 抵押贷款票据 | $1780万 | 2026年8月 | 4.060% | 4.06% | | 循环信贷安排 | $1.7亿 | 2027年1月 | 2.20% | 5.59% | | 2027年定期贷款 | $1亿 | 2027年1月 | 2.70% | 2.70% | | 2028年定期贷款 | $1亿 | 2028年1月 | 2.15% | 5.08% | | 2029年定期贷款 | $1亿 | 2029年9月 | 2.15% | 4.58% | | 总长期债务 | $6.038亿 | | | 4.35% | [13][14] 财务比率 - 截至3月31日，公司净债务与预估调整后EBITDA之比为6.6倍，固定费用覆盖率为2.9倍，净债务与总企业价值之比为44.8% [15] 后续交易 - 3月31日后，4月3日和4日公司签订两份利率互换协议，对1亿美元循环信贷安排未偿还余额固定SOFR，实现固定加权平均利率3.32%加0.10%的SOFR调整及适用利差，互换协议4月30日生效 [16] - 4月3日，公司与持有3520.8万美元2025年票据持有人完成私下协商交易，持有人用票据换108.9555万股普通股及2900万美元现金（含60万美元应计利息），公司收回的2025年票据注销 [17] - 4月15日到期时，公司支付2200万美元现金（含30万美元应计利息）还清剩余1582.6万美元2025年票据 [17] 股息情况 - 2月20日，公司宣布2025年第一季度普通股和A类优先股现金股息分别为每股0.38美元和0.40美元，3月31日支付给3月13日收盘时登记在册股东 [18] - 第一季度普通股现金股息分别占公司第一季度摊薄后每股核心FFO和AFFO的82.6%和77.6% [18][19] 2025年展望 核心指标指引 - 重申2025年核心FFO和AFFO展望，摊薄后每股核心FFO指引范围为1.80 - 1.86美元，摊薄后每股AFFO指引范围为1.93 - 1.98美元 [20] 假设条件 - 投资（包括结构化投资）在1 - 2亿美元之间，加权平均初始现金收益率在8.0% - 8.5%之间 [22] - 同店净营业收入较2024年增长约1%，包括已宣布和预期店铺关闭的估计影响 [22] - 一般和行政费用在1750 - 1800万美元之间 [22] 非GAAP财务指标 指标定义 - FFO根据NAREIT定义计算，对GAAP净利润调整，排除房地产相关折旧和摊销等 [34][35] - Core FFO在FFO基础上，对GAAP净利润进行其他调整，包括债务清偿损益等 [35] - AFFO在FFO和Core FFO基础上，对GAAP净利润进行非现金收入和费用调整 [35] - Pro Forma Adjusted EBITDA对GAAP净利润调整，排除房地产相关折旧和摊销等 [36] - Same-Property NOI对GAAP净利润调整，排除房地产相关折旧和摊销等，用于比较资产运营表现 [38] 指标用途 - FFO用于管理层、投资者和分析师比较运营表现 [39] - Core FFO和AFFO帮助投资者评估运营表现，减少非现金收入或费用干扰 [39] - Pro Forma Adjusted EBITDA帮助投资者评估运营表现，减少非现金收入、费用或资本结构影响 [39] - Same-Property NOI用于比较资产不同时期运营表现 [39]