抵押贷款利率最新动态 - 长期和短期抵押贷款利率呈现相反走势，30年期利率降至6.36%，下降11个基点，而15年期利率微升至5.69%，上升3个基点 [1] - 当前购房贷款具体利率为：30年期固定6.36%，20年期固定5.90%，15年期固定5.69%，5/1可调利率6.56%，7/1可调利率6.41% [4] - 当前再融资贷款具体利率为：30年期固定6.55%，20年期固定6.17%，15年期固定5.86%，5/1可调利率6.92%，7/1可调利率7.02% [4] 不同贷款产品比较 - 15年期抵押贷款利率通常低于30年期，但月供更高，以40万美元贷款为例，30年期利率6.36%月供约1,993美元，总利息397,568美元；15年期利率5.69%月供约3,309美元，总利息195,585美元 [6][7] - 固定利率抵押贷款在整个期限内利率锁定不变，而可调利率抵押贷款在初始固定期（如7/1 ARM的前7年）后，利率会根据经济状况和合同条款每年调整 [9][10] - 再融资利率通常高于购房贷款利率 [2] 利率趋势展望 - 经济学家预计在2025年底之前抵押贷款利率不会出现大幅下降 [11][15] - 美联储在2024年进行多次降息，包括9月18日降息50个基点，11月和12月各降息25个基点，并于2025年9月17日首次降息25个基点 [12][13] - 市场预测美联储在10月29日会议上有近90%的可能性再次降息25个基点，但其他金融因素可能使抵押贷款利率保持基本稳定 [13][15] - 2026年抵押贷款利率可能小幅走低，但具体幅度将取决于经济、通胀和美联储政策 [16]

抵押贷款利率近期走势 - 自9月16日美联储会议以来，30年期固定抵押贷款平均利率已上升34个基点，达到6.47% [1] - 利率在美联储降息预期下通常会下降，但降息后未必持续走低 [1] - 中期内，利率中值6%范围可能成为新常态，经济学家预计年底前利率不会大幅下降 [2] 当前各类抵押贷款利率水平 - 30年期固定利率为6.47%，20年期为6.10%，15年期为5.66% [3] - 5/1可调利率为6.66%，7/1可调利率为6.88% [3] - 30年期VA贷款利率为5.89%，15年期VA为5.59%，5/1 VA为5.32% [3] - 抵押贷款再融资利率普遍高于购房贷款利率，例如30年期固定再融资利率为6.55% [4] 不同贷款期限对还款的影响 - 30年期贷款因其月供相对较低而最受欢迎，30万美元贷款在6.47%利率下，月供约为1890美元，总利息支出达38万504美元 [6][7] - 15年期贷款利率较低为5.66%，但月供更高，同样30万美元贷款月供跳升至2477美元，总利息支出仅为14万5823美元 [8][9] - 可调利率抵押贷款初期利率固定，之后周期性调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整 [10] 影响抵押贷款利率的因素 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优异、债务收入比低的借款人提供最低利率 [13] - 可通过在交易结束时购买折扣点来永久降低利率，或选择临时性利率买低方案 [14] - 近期可调利率偶尔与固定利率相似或更高，建议比较不同贷款机构的报价 [12] 抵押贷款市场展望 - 目前30年期固定贷款的正常利率为6.47%，但该全国平均值因地区而异 [17] - 在通胀、关税和美联储政策被监控的背景下，预计2025年抵押贷款利率不会显著下降 [18]

美联储利率政策与抵押贷款利率关系 - 美联储近期降息25个基点但抵押贷款利率并未如预期般下降[1][2] - 美联储政策对长期借贷成本影响有限抵押贷款利率主要受5至10年期国债收益率影响[2][3] - 债券投资者对通胀和联邦债务的担忧可能推高国债收益率进而影响抵押贷款利率这与住房市场本身无关[3] 抵押贷款利率现状与历史比较 - 30年期固定抵押贷款平均利率已从几年前低于3%攀升至目前远超6%的水平[3] - 投资者认为3.5%的低抵押贷款利率时代已结束未来不会再现而历史上曾有数十年利率高达7%或8%[3] 住房 affordability 与购房策略 - 面对高房价和高借贷成本建议是购买更小的房屋[4] - 购买中位价402,500美元房屋所需年收入约为118,530美元比当前美国家庭收入中位数77,700美元高出超过50%[4] 房地产投资前景 - 尽管面临当前阻力房地产仍是积累财富的最持久途径之一[5]

文章核心观点 - 美联储降息后抵押贷款利率并未如预期下降，反而有所上升，其定价机制与联邦基金利率关联性较弱，主要受长期国债收益率和通胀等因素驱动 [1][2][3] 抵押贷款利率定价机制 - 抵押贷款利率不紧密跟随美联储的短期利率变化，而是与10年期国债（$TNX）等长期债券收益率挂钩 [3] - 银行发放抵押贷款后，通常会将其在二级市场打包成抵押贷款支持证券进行出售，其交易方式与政府或公司债券类似 [4] - 因此抵押贷款利率需与其他长期债券收益率保持竞争力，并倾向于围绕国债利率波动 [4] 影响抵押贷款利率的市场因素 - 当前国债收益率上升的主要驱动因素是通胀，美国消费者价格指数自2025年4月以来持续上升，8月份通胀率达到2.9% [5] - 由于通胀风险，贷款人要求更高的收益率以补偿债券未来价值下跌的风险，同时财政部为填补联邦资金缺口发行创纪录债务导致供应过剩 [6] - 债券供应过剩压低了债券价格，进而推高了收益率 [6]

美联储降息对房贷利率的影响 - 美联储上周将基准借款利率下调0.25%，但包括房贷利率在内的长期收益率并未下降，十年期和三十年期国债收益率反而上升 [1] - 美联储降息未能降低房贷利率，甚至可能推动债券市场向错误方向发展并导致房贷利率升高 [1] - 尽管美联储采取行动，长期利率目前仍在上升 [4] Lennar公司业绩与展望 - Lennar上季度财报表现疲软，公司降低了本季度盈利预期，并表示销售激励措施吸引了更多客户但损害了利润率 [2] - 公司管理层指出，尽管季度末房贷利率开始呈下降趋势，但并未带来更强的销售 [2] - 公司的积极因素包括削减了建筑成本，并建立了更精简的成本结构，预计在利率下降和需求回升时将成为一个优势 [2] - Lennar对利率开始下降和业务改善持乐观态度 [4] KB Home公司业绩与展望 - KB Home的财报略好于Lennar，部分关键指标优于预期，但公司大幅下调了全年 forecast [3] - 公司管理层认为，由于住房短缺，住房市场的长期前景是积极的 [3] - 与Lennar类似，KB Home表示变化的房贷利率并未引发订单增加，管理层暗示买家在一定程度上可能也持观望态度，等待利率进一步下降 [3] - KB Home对利率开始下降和业务改善持乐观态度 [4] 住房建筑商行业现状 - 基于Lennar和KB Home的评论，看涨者显然过早乐观，因为迄今为止尚未看到由更低房贷利率驱动的销量有意义的增长 [4] - 较低的利率对于公司的成功是必要的 [4]

美国房地产市场总览 - 美国住房市场总价值在2025年6月达到创纪录的551万亿美元 自2020年以来增长了20万亿美元 增幅达57% [1] - 2025年的增长势头已从2020年至2022年的高速放缓 过去一年美国住房财富增长了16% [2] 区域市场表现分化 - 东北部地区市场今年出现激增 包括纽约、新泽西、宾夕法尼亚和伊利诺伊州 其中纽约州一年内2160亿美元的增长占全美总增长的四分之一 [3] - 佛罗里达、德克萨斯和加利福尼亚等在本世纪初经历大幅增长的州 其住房市场已显著降温 部分原因可能是房屋保险和财产税成本上升 气候变化导致的自然灾害对保险费率产生重大影响 [4] 抵押贷款利率与房屋价格 - 抵押贷款利率已从2021年1月疫情期间265%的低点攀升 于2023年10月达到779%的峰值 截至2025年9月18日 美国30年期抵押贷款平均利率为626% [5] - 截至7月31日 美国房屋销售中位价为373,333美元 截至8月31日 平均房屋价值为363,505美元 [7] 供需动态与市场结构 - 纽约市场热度高 需求超过供应 其住房库存仅为疫情前的一半 [6] - 阳光地带地区的新建建筑推动了市场增长 尤其是在佛罗里达、德克萨斯和犹他州 新建房屋为市场创造了“可负担区域” 使首次购房者能够进入市场 [6]

成屋销售表现 - 8月经季节调整年化销售量为400万套 环比7月基本持平 微降0.2% 但同比去年8月增长1.8% [1] - 销售表现地区差异显著 中西部地区最为强劲 东北部地区最为疲弱 [2] - 实际销售数据优于市场预期 市场预期下降幅度为1.5% [2] 房地产市场供应动态 - 住房供应量在经历年初大幅增长后突然转向 环比7月下降1.3% 但同比仍增长11.7% [2] - 待售房屋供应月数降至4.6个月 处于偏低水平 [3] - 供应紧张态势对房价形成支撑 维持房价正增长 [3] 房屋价格与市场指标 - 8月售出房屋的中位价格为422,600美元 连续第26个月实现同比价格上涨 涨幅为2% [4] - 房屋在市场上停留时间延长至31天 较去年的26天有所增加 [4] - 首次购房者比例维持在28%的低位 全现金交易比例同样为28% 高于一年前的26% [4] 抵押贷款利率走势 - 当前30年期固定抵押贷款利率约为6.37% 自美联储降息后变动不大 [5] - 利率对美联储行动反应迅速 降息后两天内曾反弹25个基点 但此后每日仅变动1至2个基点 [6] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率走势并非完全同步 市场正等待其他经济指标提供方向指引 [6]

整体销售表现 - 8月成屋销售经季节调整年率为400万套，环比微降0.2% [1][5] - 与去年同期相比，销售增长1.8% [5] - 中西部地区表现最佳，月环比销售增长2.1%，年同比增长3.2% [2][6] 房价趋势 - 8月全美成屋销售中位价为422,600美元，同比上涨2.0%，为连续第26个月同比上涨 [3] - 西部地区房价涨幅最大，中位价达534,200美元，同比上涨6.2% [6] - 中西部地区房价最具可负担性，中位价为330,500美元，较全国中位价低22% [2][6] 库存与市场供应 - 8月住房总库存为153万套，环比下降1.3%，但同比大幅增长11.7% [5] - 按照当前销售速度计算，未售出库存的供应周期为4.6个月，与7月持平，但高于去年同期的4.2个月 [5] 按物业类型划分的销售 - 独栋住宅销售环比下降0.3%，经季节调整年率为363万套，但同比增长2.5% [6] - 共管公寓/合作公寓销售月环比无变化，年率维持在37万套，但同比下降5.1% [6] 区域市场表现 - 东北地区销售环比下降4.0%，年率为48万套，同比下降2.0% [6] - 南部地区销售环比下降1.1%，年率为183万套，但同比增长3.4% [13] 抵押贷款利率与市场情绪 - 8月30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.59%，低于7月的6.72%，但高于去年同期的6.50% [8] - 首席经济学家指出，抵押贷款利率下降和更多库存进入市场，预计将在未来几个月提振销售 [2] 市场参与者特征 - 8月房产交易中位待售时间为31天，高于7月的28天和去年8月的26天 [13] - 首次购房者占交易的28%，与7月持平，但高于去年8月的26% [13] - 全现金交易占28%，低于7月的31%，但高于去年8月的26% [13]

成屋销售表现 - 8月份美国成屋销售环比小幅下降0.2%，经季节调整后的年化销售量为400万套，低于7月未经修正的401万套 [1][2] - 尽管月度数据略有下滑，但销售同比上升1.8% [2] - 过去两年销售速度平均约为每月400万套，低于2007-2009年经济衰退期间的水平 [3] 影响销售的市场因素 - 销售疲软主要由于抵押贷款利率高企和市场库存有限 [3] - 近期30年期固定利率抵押贷款平均利率降至6.26%，为去年秋季以来最低水平，但仍显著高于疫情后初期水平 [4] - 美联储自去年12月以来首次降息，市场预期今年将有更多降息，可能预示抵押贷款利率将进一步下降 [4] 区域市场与价格趋势 - 区域销售表现分化，中西部和西部环比上升，而东北部和南部则下降 [5] - 中西部地区因可负担性更好而表现优于其他地区 [5] - 销售中位价同比上涨2.0%至422,600美元，连续第26年同比增长 [5] - 8月份房价较2019年8月疫情前水平高出52% [5] 库存与交易结构 - 总库存下降1.3%至153万套，按照当前销售速度可维持4.6个月，与7月持平 [6] - 全现金交易占比为28%，低于7月的31% [6] - 投资者占全部交易的21%，高于一个月前的20% [6] - 首次购房者占8月销售的28%，与上月持平，但高于一年前的26% [6]

美国成屋销售市场表现 - 2024年8月美国成屋销售依然疲软，经季节性调整后的年化销售量为400万套，较7月微降0.2%，为自6月以来最慢的销售速度 [1] - 8月成屋销售同比去年8月增长1.8%，实际销售速度（400万套）略高于经济学家预期的396万套 [2] - 美国房地产市场自2022年以来一直处于销售低迷状态，去年成屋销售量降至近30年来的最低水平 [3] 房屋价格走势 - 2024年8月全国房屋销售价格中位数同比上涨2%，达到422,600美元 [2] - 这标志着房屋价格已连续第26个月实现同比上涨 [2] 抵押贷款利率与市场影响 - 夏末抵押贷款利率下滑，使住房贷款借贷成本降至10个月低点 [1] - 自7月下旬以来，抵押贷款利率大多呈下降趋势，主要因市场普遍预期美联储将降息，且对美国就业市场的担忧加剧 [3] - 尽管抵押贷款利率回调增强了购房者的购买力，但在房价多年飙升后，利率对许多美国人而言仍然过高，难以负担购房 [4]