抵押贷款利率动态 - 基准30年期固定抵押贷款平均利率本周降至6.18%，较上周的6.21%有所下降，但较一年前的6.85%显著降低 [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率本周小幅上升至5.5%，高于上周的5.47% [7] - 抵押贷款利率并非直接受美联储利率决策影响，而是紧密跟踪10年期美国国债收益率，该收益率在周三下午徘徊在4.14%左右 [4] 宏观经济背景 - 美国第三季度GDP年化增长率为4.3%，高于LSEG调查经济学家预期的3.3% [5] - 11月消费者价格指数环比上涨0.2%，同比上涨2.7%，均低于经济学家预期的环比0.3%和同比3.1% [6] - 11月雇主增加了64,000个工作岗位，失业率升至4.6%，为2021年9月以来的最高水平 [7] 房地产市场展望与买家行为 - 随着抵押利率下降，十个市场可能出现最大的购房热潮 [2] - 房地产经纪人网站高级经济学家指出，库存水平在大多数市场高于去年，买家将迎来比2025年春季更有利的利率环境 [9] - 分析师认为，只要抵押利率维持在当前区间或小幅走低，即使存在宏观和美联储政策的不确定性，买家明年仍可能看到购买力显著提升，2026年房市有望在经历两年低迷后向前迈进 [10]

抵押贷款利率近期动态 - 截至统计当周周三，30年期抵押贷款平均利率从一周前的6.21%微降至6.18% [1] - 同期15年期抵押贷款平均利率从5.47%小幅上升至5.5% [1] - 房地美首席经济学家表示，利率下降为潜在购房者提供了及时且受欢迎的礼物 [1] 利率波动背景与驱动因素 - 抵押贷款利率紧密跟踪的10年期国债收益率因相互矛盾的经济数据而波动 [2] - 受政府停摆影响的CPI数据显示，11月通胀意外缓解 [2] - 周二发布的新报告显示，美国第三季度国内生产总值（GDP）大幅增长4.3% [2] 房地产市场活动与预期 - 自9月中旬以来，抵押贷款利率一直在6.2%左右的狭窄区间内波动 [3] - 行业人士预计，在年末假期交易日程清淡（平安日提前收盘、圣诞节休市）的背景下，年内最后一周利率不会出现太大变化 [3] - 房地产网站高级经济学家指出，在传统购房淡季且全年住房活动本就疲软的背景下，预计年内剩余时间抵押贷款利率不会出现大幅波动 [4] 抵押贷款申请情况 - 随着年末临近，购房和再融资的抵押贷款申请量正小幅下降 [4] - 截至当周周五，购房申请较一周前下降4% [4] - 同期再融资申请下降6% [4]

美国抵押贷款利率动态 - 本周30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.21%小幅下降至6.18%，过去两个月基本维持在狭窄区间内波动[1] - 去年同期30年期抵押贷款平均利率为6.85%，当前利率较一年前显著下降[1] - 自10月30日跌至6.17%（一年多以来最低点）后，30年期抵押贷款利率在最近几周基本保持稳定[3] 不同期限抵押贷款利率走势 - 受房主再融资欢迎的15年期固定抵押贷款平均利率本周从5.47%上升至5.50%[2] - 去年同期15年期抵押贷款平均利率为6%，当前利率低于一年前水平[2] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀预期等多重因素影响[2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期美国国债收益率的轨迹，该收益率是贷款机构为住房贷款定价的指南[2] - 本周三午盘10年期国债收益率为4.15%，较上周的4.12%小幅上升[3] 美联储政策与市场传导机制 - 美联储自9月开始降息，并于本月继续，抵押贷款利率在7月因预期此系列降息而开始下降[3] - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但其降息可能预示未来通胀降低或经济增长放缓，从而促使投资者购买美国政府债券[4] - 这有助于降低长期美国国债收益率，进而可能导致抵押贷款利率下降，但美联储降息并不总是直接转化为更低的抵押贷款利率[4] 房地产市场现状与购房者处境 - 能够支付现金或以当前抵押贷款利率融资的购房者，其处境比一年前更为有利[5] - 房屋挂牌量较去年大幅增加，且由于房屋销售周期变长，许多卖家已开始降低初始要价[5] - 然而，对许多潜在购房者（尤其是没有现有房屋权益可用于支付新房首付的首次购房者）而言， affordability 仍然是一个挑战[6] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[6] 房屋销售表现与未来展望 - 美国11月成屋销售环比上升，但同比自5月以来首次放缓，尽管长期抵押贷款利率平均值保持在年内低点附近[7] - 今年前11个月，房屋销售量较去年同期下降0.5%[7] - 经济学家普遍预测，明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平[7]

核心观点 - 房地美发布的初级抵押贷款市场调查显示，截至2025年12月24日当周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.18%，较前一周的6.21%有所下降，为潜在购房者提供了有利的融资环境 [1][4] 抵押贷款利率变动详情 - **30年期固定利率抵押贷款**：本周平均利率为6.18%，较上周的6.21%下降3个基点，较去年同期的6.85%大幅下降67个基点 [1][4] - **15年期固定利率抵押贷款**：本周平均利率为5.50%，较上周的5.47%上升3个基点，但较去年同期的6.00%下降50个基点 [4] 调查方法与公司背景 - 初级抵押贷款市场调查主要针对常规、合格、完全摊销的购房贷款，调查对象为首付20%且信用极佳的借款人 [1] - 房地美的公司使命是在所有经济周期中促进房地产市场的流动性、稳定性和可负担性，自1970年以来已帮助数千万家庭实现购房、租房或保有住房 [2]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.11% [1][15] - 当前全国平均15年期固定抵押贷款利率为5.50% [1] - 当前全国平均5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.19% [4] - 当前全国平均7/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.35% [4] - 当前全国平均30年期VA贷款（退伍军人贷款）利率为5.56% [4] - 当前全国平均15年期VA贷款利率为5.31% [4] 抵押贷款再融资利率 - 抵押贷款再融资利率通常高于购房时的贷款利率，但并非总是如此 [3] - 当前全国平均30年期固定再融资利率为6.13% [5] - 当前全国平均15年期固定再融资利率为5.59% [5] - 当前全国平均5/1 ARM再融资利率为6.42% [5] - 当前全国平均7/1 ARM再融资利率为6.63% [5] 30年期固定利率抵押贷款特点 - 主要优势是月供较低且可预测，因为利率在贷款期内固定不变 [7][8] - 主要劣势是利率通常高于期限较短的固定利率贷款，且在整个贷款期内支付的利息总额更高 [9] - 在大多数年份，影响月供变化的唯一因素可能是房屋保险或房产税的变化 [8] 15年期固定利率抵押贷款特点 - 主要优势是利率低于长期限贷款，且能提前15年还清贷款，在整个贷款期内可能节省数十万美元的利息 [10] - 主要劣势是由于还款期限缩短一半，月供金额高于30年期贷款 [11] 可调利率抵押贷款(ARM)特点 - 此类贷款在初始特定期限内锁定利率，之后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整一次 [12] - 主要优势是初始利率通常低于30年期固定利率，但当前平均利率并未体现这一点，固定利率实际上更低 [13] - 主要风险是初始利率期结束后利率可能上升，导致未来成本增加且月供变得不可预测 [13] - 若计划在初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率好处而无需承担未来利率上升风险 [14] 抵押贷款利率市场动态与展望 - 近期抵押贷款利率在一个区间内徘徊，但在过去几个月总体呈下降趋势 [18] - 根据房地美(Freddie Mac)数据，当前利率比一年前低约0.5个百分点 [18] - 经济学家预计在2026年底之前不会出现大幅度的抵押贷款利率下降 [17] - 尽管近期联邦基金利率下调，但抵押贷款利率自10月中旬以来几乎保持不动，持续在区间内波动 [17] 获取优惠贷款利率的建议 - 提高信用评分和降低债务收入比(DTI)有助于获得更低的再融资利率 [19] - 再融资为更短期限的贷款也能获得更低利率，但会导致月供增加 [19] - 利率存在地区差异，在高生活成本城市购房，利率可能更高 [15]

当前抵押贷款利率水平 - 截至本周，30年期固定抵押贷款利率平均为6.30%，与上周持平[1] - 当前各类抵押贷款利率分别为：30年期6.30%、15年期5.57%、30年期大额贷款6.49%[2] - 与一年前相比，30年期利率从6.94%下降至6.30%，15年期利率从6.16%下降至5.57%[2] - 本周调查中30年期固定贷款的平均折扣点和发起点总计为0.34点[2] 购房负担能力分析 - 基于2025年全美家庭收入中位数104,200美元及11月成屋销售中位价409,200美元计算[3] - 假设首付20%且利率为6.30%，月供约为2,026美元[3] - 该月供金额约占典型家庭月收入的23%[3] 行业专家对市场环境的看法 - 行业专家认为，随着更多住房库存上市和房价开始企稳，当前环境对购房者或再融资者而言充满希望[4] - 有观点认为，强劲的经济数据（如第三季度GDP增长4.3%）可能导致资金从债券市场流向股市，从而给抵押贷款利率带来上行压力[5][6] - 美国抵押贷款银行家协会预计，受经济增长和持续通胀影响，30年期抵押贷款利率在2026年将维持在6.4%左右，而部分住房经济学家则预计利率可能降至6%以下[6]

当前抵押贷款利率水平 - 截至新闻发布时，根据Zillow全国平均数据，30年期固定抵押贷款利率为6.04%，20年期固定利率为5.89%，15年期固定利率为5.44% [2] - 可调利率抵押贷款（ARM）利率略高，其中5/1 ARM为6.13%，7/1 ARM为6.05% [2] - VA贷款借款人继续享受较低利率，30年期VA贷款平均利率为5.52%，15年期VA贷款平均利率为5.17% [3] - 再融资利率高于购房利率，30年期再融资平均利率为6.15%，15年期再融资平均利率为5.60% [3] 不同贷款期限的成本分析 - 以一笔40万美元贷款为例，30年期固定利率6.04%贷款，每月本金和利息支付约为2,409美元，贷款期内总利息支付约为46.7万美元 [5] - 相同贷款金额，15年期固定利率5.44%贷款，每月还款额升至约3,256美元，但总利息大幅降至约18.6万美元 [5] - 部分借款人选择30年期贷款以获得月供灵活性，同时在经济允许时进行额外还款以降低利息成本 [6] 抵押贷款产品市场趋势 - 固定利率抵押贷款在2026年继续主导市场需求，因其能提供利率确定性 [6] - 可调利率抵押贷款（如7/1 ARM）提供最初几年的固定利率，随后每年调整，但其初始利率目前常高于固定利率产品，降低了吸引力并增加了长期利率上升风险 [7] - 对于计划长期持有房产的买家，固定利率贷款在2026年仍是更安全的选择 [7] 2026年市场与利率展望 - 经济学家普遍认为2026年抵押贷款利率不会出现大幅下降，预期为缓慢下行而非快速下跌 [1][12] - 房屋销售可能增长9-10%，受压抑需求和 affordability 改善推动，但仍低于疫情前水平 [8] - 如果利率跌破6%，再融资活动可能激增 [8] - 尽管近期有所下降，抵押贷款利率仍保持在高位，住房市场依然紧张，价格高企，库存有限，许多地区竞争激烈 [8] 主要机构利率预测 - 抵押贷款银行家协会（MBA）预测30年期固定利率在2026年大部分时间将在6.4%附近徘徊 [9] - 房利美（Fannie Mae）预测利率将逐步下降，到2026年第四季度降至约5.9% [9][14] - 房利美经济与战略研究小组首席经济学家Mark Palim预测2026年底利率为5.9%，Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认同此时间线 [15] - Rocket Mortgage引用房利美预测，2026年平均利率为6%，2027年降至5.9% [15] - 全美住宅建筑商协会（NAHB）预测2026年利率为6.17% [15] 影响利率的关键经济因素 - 通胀持续处于或低于美联储2%的目标、劳动力市场走弱以及额外的美联储降息，是可能推动2026年抵押利率低于6%的主要经济指标 [10] - 失业率升至4.5%以上预示着经济疲软，可能促使美联储进一步宽松并降低利率 [10] - 10年期国债收益率跌破4%与抵押贷款利率低于6%直接相关，这通常由全球避险情绪或财政紧缩引发 [11] - 年化GDP增长放缓至1.5-2%左右，支持美联储降息而不会引发经济过热风险 [11] 美联储政策与市场传导 - 美联储在2025年三次下调联邦基金利率，包括9月、10月和12月各降息25个基点 [16] - 抵押贷款利率往往跟踪市场预期而非政策宣布，在2024年和2025年，利率在美联储降息前就已下降，降息正式实施后反而停止下跌 [17] - 美联储已暗示2026年可能仅有一次降息，由于通胀风险和经济不确定性而持谨慎态度，市场已基本消化此预期，因此除非经济状况发生剧变，否则明年利率大幅下降的可能性不大 [18] 10年期国债收益率的核心作用 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率的相关性高于与美联储政策利率的相关性 [19] - 截至12月18日，10年期国债收益率为4.12%，低于一年前的4.41% [19] - 抵押贷款机构在该收益率之上增加利差以覆盖风险和运营成本，当前平均利差约为2.09个百分点，较去年的2.31个百分点有所收窄，这是当前抵押利率低于2024年底的原因之一 [20] - 除非国债收益率显著下降或贷款机构利差进一步缩小，否则抵押贷款利率在2026年大部分时间可能维持在6%中段范围 [20] 对购房者的建议与市场策略 - 多数专家不建议购房者单纯等待利率下降，因为抵押贷款利率只是 affordability 的一个方面，房价高企和供应紧张同样关键 [21] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅的中位售价从2009年初的20.84万美元升至2025年中的41.08万美元，尽管部分地区市场降温，但许多都市区价格仍处于高位 [22] - 经济衰退不会自动解决 affordability 问题，更低的利率可能吸引更多买家入市，推高需求并再次拉升房价，真正的 affordability 改善需要利率和房价同时下降，而经济学家普遍认为2026年不会出现此情景 [22] - 对许多买家而言，更现实的策略是在当前约束条件下购房，关注 affordability、灵活性和长期资产积累，而非等待利率达到某个具体数字 [23]

美国成屋销售市场表现 - 11月美国成屋销售经季节性调整后年率为413万套 环比10月增长0.5% 但同比去年11月下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月 房屋销售总量较去年同期下降0.5% 全美房地产经纪人协会首席经济学家预计 除非12月数据显著改善 否则2025年全年销售可能略低于去年 [2][3] - 公寓销售疲软是限制整体销售的因素之一 今年以来公寓销售已下降6.0% [3] 房屋价格走势 - 尽管销售低迷 房价持续攀升 11月全美房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 尽管市场自2022年抵押贷款利率从历史低点上升以来一直处于低迷状态 [5] 销售市场历史与现状对比 - 美国成屋销售去年降至近30年来的最低水平 目前销售年率自2023年以来一直徘徊在400万套左右 远低于历史上520万套的常态水平 [5] - 11月底市场上有143万套待售房屋 环比10月下降5.9% 但同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平仍远低于新冠疫情前约200万套的典型水平 按当前销售速度计算 库存相当于4.2个月的供应量 而传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来的最低点 [6] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 首次购房者市场状况 - 首次购房者面临挑战 上个月他们占房屋销售量的30% 而历史上这一比例为40% [7] - 全美房地产经纪人协会的年度调查显示 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占购房总量的比例创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] - 市场房源短缺 尤其是在可负担价格区间 持续对首次购房者造成压力 [7] 市场库存与选择 - 11月待售房屋数量较上月减少 但能够负担当前利率的购房者相比一年前在市场上有更广泛的房产选择 [8] - 11月签约的房屋很可能是在9月和10月达成协议的 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 近期利率大多维持在10月低点附近 [8] 行业未来展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 这比其他一些住房经济学家的预测（增长1.7%至9%）更为乐观 [10]

核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比转跌 市场持续低迷 价格再创新高 库存紧张与可负担性挑战并存 首次购房者比例处于历史低位 [1][2][4][7] 销售表现 - 11月经季节调整的年化销售量为413万套 环比10月增长0.5% [1] - 11月销售量同比下降1% 为自5月以来首次同比下滑 [1][2] - 今年前11个月销售总量较去年同期下降0.5% [2] - 销售自2023年以来一直徘徊在约400万套的年化水平 远低于历史常态的520万套 [5] - 2024年迄今 公寓销售量下降6% [3] 价格趋势 - 11月全国房屋销售中位价同比上涨1.2% 达到409,200美元 创下自1999年有数据以来任何11月份的历史新高 [4] - 房屋价格已连续29个月同比上涨 [4] 市场供需与库存 - 11月底未售出房屋库存为143万套 环比10月下降5.9% 同比去年11月上升7.5% [9] - 当前库存水平远低于新冠疫情前典型的约200万套 [9] - 按当前销售速度计算 11月底库存相当于4.2个月的供应量 传统上5-6个月的供应量被视为买卖双方平衡的市场 [9] - 11月市场上可供选择的房产比一年前更多 但库存量环比10月有所下降 [8] 购房者结构 - 11月首次购房者占销售量的30% 历史上这一比例为40% [7] - 根据全美房地产经纪人协会年度调查 在2024年7月至2025年6月期间 首次购房者占比创下21%的历史新低 其平均年龄也升至创纪录的40岁 [7] 抵押贷款利率与可负担性 - 秋季销售得到提振 因30年期抵押贷款平均利率在10月底降至6.17% 为一年多以来最低水平 [5] - 11月销售房屋的合同可能于9月和10月签订 当时30年期抵押贷款平均利率在6.5%至6.17%之间 [8] - 可负担性对许多潜在购房者仍是挑战 经济与就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 行业展望 - 全美房地产经纪人协会首席经济学家预测 明年美国成屋销售将跃升14% 比其他多位住房经济学家预测的1.7%至9%的增幅更为乐观 [10] - 经济学家普遍预测 明年30年期抵押贷款平均利率将维持在略高于6%的水平 [10]

房贷利率变动 - 基准30年期固定抵押贷款平均利率本周降至6.21%，较上周的6.22%略有下降，但显著低于一年前的6.72% [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率本周降至5.47%，低于上周的5.54% [3] 市场环境与购房者状况 - 过去两个月，30年期固定抵押贷款利率在10个基点的狭窄区间内波动，但较去年已下降0.5个百分点 [3] - 抵押贷款利率下降推动购房申请量同比增长10% [3] - 当前抵押贷款利率已缓和至6%左右的低区间，且库存水平远高于去年，为买家提供了更多选择和灵活性 [6] - 租金可负担性改善，租金在11月已连续第28个月下降 [6] 宏观经济与利率背景 - 美联储于约一周前将基准利率下调25个基点至3.5%-3.75%的新区间 [4] - 抵押贷款利率虽不直接受美联储利率决议影响，但密切跟踪10年期美国国债收益率，该收益率在周四下午徘徊在4.12%左右 [4]