公司战略定位与服务理念 - 公司定位为居住服务公司，一切问题从服务视角出发，以服务为核心要求人 [1] - 公司从线下门店阶段走向平台时代，业务从二手房扩展至租赁和新房，并落地“一体三翼”战略 [1] - 每到关键节点，公司都会重回服务原点，对涉及的人和链条进行重构，探索新的居住服务路径 [1] 行业背景与市场需求变化 - 中国房地产市场正从“增量时代”向“存量时代”过渡，居民需求从“有得住”转向“住得好” [2] - 2025年上半年北京二手房网签量88574套，是新房成交量的近5倍，大部分人需通过改造旧房来改善居住条件 [2] - 客户需求变化推动公司服务边界拓展，从房产交易服务延伸至对接装修需求 [2] 经纪人能力升级与服务创新 - 公司早年提出经纪人“专业+操守”要求，后提出“经纪人职业化”命题，通过组织绩效变革提升服务能力 [2] - 为破解客户在二手与装修对接中“折腾多、踩坑多、衔接不畅”等痛点，公司从经纪人中选拔培养1411名装修专家 [3] - 装修专家定位为既懂房产又懂装修的复合型居住顾问，旨在打造“从买到住”的一站式服务 [3] 装修专家的具体职能与价值 - 装修专家服务向二手“售后”环节延伸，陪同客户量房、参访展厅，协同客户和设计师共创方案 [4] - 装修专家发挥深耕社区优势，将小区、楼盘、房屋信息传递到装修阶段，帮助客户提前避坑 [4] - 在二手房带看环节，装修专家从空间格局提出建议，并提供同户型多种装修方案，辅助客户决策 [4] 培训体系与服务流程重构 - 公司研发系统课程培训体系，包括装修能力提升课程和多业务融合实践课程，以提升经纪人多元场景服务能力 [6] - 公司通过“一店一专家”模式，打造能提供全流程服务的复合型居住顾问，推动经纪人能力全面升级 [6] - 公司联合旗下整装品牌改变服务流程，将传统线性流程转变为“装修专家+设计师+项目经理”的团队化服务 [6] “铁三角”服务模式与未来展望 - “铁三角模式”由熟悉社区的经纪人、深入社区的设计师和负责交付的项目经理组成，能提前规避装修隐藏问题 [7] - 该模式通过协同合作升级服务能力，使设计方案更契合小区实际情况和客户个性化需求 [7] - 部分区域推动建立“社区装修问题数据库”，未来可能面世社区装修服务版的“楼盘字典” [7] - 公司目标是从帮助客户“买到房”升级到“住得好”，未来经纪人需成为懂买卖、租赁、装修的复合型顾问 [7]

存量房市场现状 - 北京2000年以前所建房屋占比近四成 2010年以前所建房屋占比近八成 显示楼龄长房屋占比高[2] - 存量房户型 结构 设计理念已不符合当前居住习惯 改造需求强烈[1] - 二手房交易与装修对接存在"折腾多 踩坑多 衔接不畅"等痛点[1] 链家装修专家计划 - 公司选拔1411位装修专家 覆盖全市所有门店 实现"一店一装修专家"模式[1][2][10] - 装修专家平均司龄9.27年 具备深耕社区优势 熟悉楼盘信息与装修规范[8][10] - 通过《服务者能力转型》《科学规划生活空间》等系统课程提升经纪人装修专业知识[3] 一站式服务模式创新 - 提供带看时装修介绍 精准量房陪同 设计方案沟通等全流程服务[3] - 展示同户型VR装修方案和真实竣工案例 辅助客户购房决策[5] - 案例显示客户郑女士通过VR效果图快速选定心仪房源并确定装修意向[5] 业务协同与价值创造 - 落地贝壳集团"一体三翼"战略 实现二手交易与装修业务深度联动[2][10] - 装修专家前置识别房屋结构问题 如成功阻止客户拆除配重阳台垛子的违规操作[6][8] - 通过线下陪看 知识培训等方式带动门店整体装修能力提升[10]

文章核心观点 - 贝壳2024年财报显示净收入增长但净利润下滑，非房业务成增长引擎，公司通过“一体三翼”战略重构业务版图，面临转型中平衡短期阵痛与长期价值的挑战，需在技术创新、成本控制与生态协同上持续突破 [1] 业绩表现 - 2024年全年净收入935亿元，同比增长20.2%，总交易额（GTV）突破3.35万亿元，净利润同比下滑30.8% [1] - 存量房总交易额（GTV）达2.25万亿元，同比增长10.8%，占总交易额的67%，较2023年提升2.6个百分点，第四季GTV同比激增55.5%至1.14万亿元，净收入311亿元，同比增长54.1% [2] - 非房业务收入同比增长64.2%，占总营收的33.8%，较2023年提升9.1个百分点 [2] 业务结构转变 - 传统房产交易服务全年收入占比降至66.2%，非房业务收入占比提升9.1个百分点至33.8% [3] - “一体三翼”战略阶段性落地，以房产交易为核心，延伸至家装、租赁、新房定制等非房产交易新业务 [3] - 房屋租赁服务全年收入同比激增135%至143亿元，在管房源超42万套，续约率提升至54%，实现扭亏为盈 [3][4] - 家装家居业务收入增长36.1%至148亿元，合同额大增27.3%突破169亿元，增长源于房产交易流量转化和供应链提效 [4] - 新兴业务如贝好家作为C2M新房定制模式试验田，已形成差异化竞争力 [4] 成本与利润情况 - 全年营业成本达705亿元，同比增加25.8%，增速快于收入增速，主要源于房屋租赁业务成本激增121%、外部分佣成本增长11.5%以及内部佣金及薪酬增加11.1% [6] - 销售和市场费用增长17%至78亿元，研发费用维持在23亿元，占收入的2.5% [6] - 2024年全年净利润40.78亿元，同比下降30.8%，调整后净利润72.11亿元，同比下降26.4%，第四季度净利润延续下滑趋势 [6] 财务健康度 - 资产负债率从2023年的40%升至46.3%，全年经营性现金净流入94.5亿元，是调整后净利润的1.3倍，宣布派发末期现金股息约4亿美元 [7] 未来战略 - 核心战略为“科技赋能”与“生态协同”，将AI深度植入服务全流程，2025年加大投入，通过自动化降低人力成本，提高获客能力和用户转化率 [9] - 计划进一步下沉至三四线城市，利用数字化工具赋能中小中介，扩大服务网络覆盖，通过技术输出提升行业整体效率，巩固平台技术壁垒 [10]