2025年第二季度，全国300个城市二手房挂牌量同比增长47.3%，市场供给激增，二手房市场正经历前所未有去化压力。市场上投资属性正快速消退，房地 产行业进入了下半场——房子正在回归居住本质。 如此背景之下，房产经纪人还需持续修炼内功，用心打造服务品质。今年6月初，麦田房产同火山引擎算法团队再度展开深度合作，推出了AI业务赋能系统 ——首席内容官。麦田正借助技术的力量推动二手房交易服务变革。 "好房榜"通过 AI 对房源进行多维度评分，同时基于历史成交数据训练的智能匹配系统，通过分析用户需求自动筛选房源。用AI算法帮助客户精准推房。 "原来需要两三个小时来选房，现在意向房源半个小时就锁定了，省时省力又省心。"一位购房客户由衷感叹。 在孙庆磊看来，对于房产经纪人来说，服务的差距来自信息量的掌握和经验的积累，而AI可以大大抹平这些方面的差距，AI让"能力差距变小、品牌差距变 大"。"或许不是每个人都能成为销售高手，但人人可以有AI助手"孙庆磊希望每位经纪人都可以充分利用AI助手，更好地为客户服务。 不仅如此，"AI 好房笔记"自动提炼房源"隐性价值"，生成"优势话术库"让带看更专业。AI 赋能之下，经纪人在带看时 ...

全国房产经纪行业景气度概况 - 2025年6月房产经纪行业景气度指数降至45.2，环比下滑0.1，连续三个月低于50荣枯线，反映二手房市场需求与交易活跃度不足 [1][2] - 2025年上半年行业景气度平均值为47，同比降低1.5，自3月高点后进入收缩区间，4～6月保持低位稳定波动 [2] - 历史数据显示下半年尤其是7月后行业景气度通常回升，需持续关注季节性反弹机会 [2] 景气度下降驱动因素 - 作业活力扩散指数降至0.43（2月以来最低），主因季节性淡季及经济环境影响导致带看、成交活动减少 [5] - 在架时长扩散指数从0.38升至0.40，房源停留时间延长反映交易周期拉长与市场流动性减弱 [5] - 新增挂牌量扩散指数（0.44→0.45）和找房热度扩散指数（0.47→0.49）微弱上升，但被作业活力和在架时长的负面效应抵消 [6] 重点46城表现 - 监测46城中仅无锡（55.7）高于荣枯线，一线城市平均指数45.5，新一线46.4，二线44.6，三四线44，显示高能级城市更具韧性 [9][12] - 环比变化：20城上升（平均+2.4点，如合肥+10.7），25城下降（平均-2.2点，如石家庄-15.3），大连持平 [10] - 城市能级分化：一线城市除深圳外均回升，新一线升/降各占50%，二线52%下降，三四线83%下降 [10] 市场现状与潜在机会 - 行业整体处于收缩状态，但7月可能成为历史性转折点，需关注作业活力和在架时长指标能否回升 [13] - 经纪公司可通过优化房源管理、缩短在架时长及加强培训提升服务效率 [13]

行业数字化转型 - 房地产经纪行业正经历前所未有的数字化转型，U+系统成为南宁市场乃至全国房产经纪人的智能作业首选 [1] - U+系统打破传统封闭式平台局限，实现"开放共赢"理念，在开放性、功能覆盖和本地化适配方面具有显著优势 [1] U+系统本地化优势 - 系统集成南宁全域楼盘字典，提供实时更新的房价走势数据 [1] - 南宁某加盟品牌接入U+系统后，3个月内实现人效提升120% [1] 全国市场竞争力 - 在商丘、大理、宜昌、信阳、南阳、呼和浩特、襄阳、洛阳、通辽、东莞、渭南等地，U+系统的门店及经纪人数量已超过贝壳 [1] - 商丘和南阳成为U+助力多品牌城市平台的标杆城市，商丘四大品牌客户依托U+系统共建城市平台，实现高效协同发展 [1] 系统开放性与架构 - U+系统拥有全行业最开放的架构设计，支持直营品牌、加盟门店和独立经纪人快速接入并实现跨品牌协作 [2] - 通过开放API生态，系统能与金融、装修等第三方服务深度对接，打造一站式房产服务平台 [2] - 系统坚守"数据自主"原则，确保门店完全掌控自身房源与客户数据，消除平台垄断风险 [2] 功能覆盖与技术优势 - U+系统包含32个核心业务板块，功能数量超出行业同类产品30%以上 [2] - 1000余项功能实现从房源验真到电子签约的全流程数字化，支持开发商联动和渠道分佣 [2] - 智能营销工具如短视频生成器和钻石展位功能显著降低获客成本，提升营销效率 [2] 与贝壳的对比优势 - 在开放性方面，U+支持全行业接入，功能数量达1000多项，远超同类品牌 [2] - 在数据权限和本地化适配方面，U+系统均优于贝壳 [2] 市场地位与未来展望 - U+系统在南宁市场已确立领先地位，正在全国范围内引领房产经纪数字化新未来 [3] - 选择U+意味着更开放的生态、更强大的工具和更快速的成长 [3]

AI在房产经纪行业的应用现状 - 超五成房产经纪人使用AI工具辅助工作 其中一线和新一线城市占比最高 超过52% [1] - 一线城市中广州占比55 9% 北京51 4% 上海51 1% 深圳50 0% 杭州使用比例高达80 4% 位居重点城市首位 [1] - AI工具主要用于采集商圈和楼盘信息等基础工作 占比57% 53 6%的经纪人通过AI自动沟通对接客户 [1] AI工具的发展趋势 - 房产经纪行业拥抱AI是大势所趋 但AI工具在垂直领域的能力仍有较大提升空间 [1] - "赋能型"AI工具将逐渐脱颖而出 成为从业者的提效帮手 [1] 线上获客渠道的变化 - 线上平台仍是房产经纪人的主要获客渠道 [1] - 直播和短视频逐渐成为房产经纪人作业的新阵地 [1] - 57 4%的房产经纪人借助VR呈现房源吸引客户 拓展获客途径 [2]

贝壳AI产品"来客"系统的核心功能 - 系统定位为"AI经纪人助手"，深度嵌入企业微信生态，旨在重塑房产服务链条的每个关键环节[3] - 提供"安全连接"功能，客户可一键添加官方认证的经纪人企业微信，简化传统六步操作流程[3][4] - 推出"AI选房师"功能，依托真实房源数据库和多维算法，实现海量房源与复杂需求的高效匹配[5][7] - 配备"AI聊天助理"和"科研解读"功能，为经纪人提供实时沟通策略和专业市场分析支持[7] - 建立"五好服务者"评估机制，从可靠度、专业度等维度激励服务质量提升[8] 系统应用效果与数据表现 - 截至2025年3月覆盖全国60个城市，服务超20万经纪人，累计维护客户259万[11] - 沈阳经纪人通过"人机协作"创下5天成交5单纪录，其中2单直接源于AI智能推荐[7] - 南通案例显示AI精准匹配+深度信任促成超低预算稀缺房源成交[10] - 有效使用系统的经纪人成交率显著高于行业平均水平[11] - 配套"AI房源维护助手"已服务40万业主，提升房源维护质量和曝光效率[11] 行业痛点与解决方案 - 行业面临高库存、慢周转压力，客户需求碎片化且信任度低[1][3] - 传统模式下经纪人消耗近半精力在信息筛选等基础工作，匹配不精准导致交易迟滞[3] - 系统通过企微认证标识建立初始信任，破解隐私顾虑和沟通壁垒[3][4] - 深度嵌入企业微信工作流降低学习门槛，解决工具排斥问题[4] 技术赋能的服务升级路径 - AI承担信息筛选、分析等基础工作，释放经纪人专注情感连接和复杂情境处理[13] - 签约环节AI助手"小易"累计节省经纪人超3万小时，保障服务效率与品质[14] - 用户侧产品"布丁AI"融合行业数据与洞察，提供智能营销和决策解决方案[13] - 形成"科技去化"路径，加速存量房源流转，为行业提供AI应用样本[11][13]

平台与店东关系 - 公司提出"店东可以没有平台 但是平台不能没有店东"的核心观点 强调平台对店东的依赖性 [1] - 将店东定位为合作客户 强化危机意识 认为只有赋能门店高质量成长才能实现周期更迭中的共赢 [2] - 行业变革背景下 平台作为间接参与者需比一线门店更具危机感 [2] 行业现状与挑战 - 房地产行业进入深度调整期 政策 供需 从业者与消费者结构变化产生深刻影响 [3] - 买方市场特征显现：挂牌房源增加但购房客户减少 需求变化导致业务管理难度加大 [4] - 交易结构转向存量房为主 一线城市及新一线城市存量房已成成交主体 消费者决策复杂度提升 [4] - 房屋成交周期延长 受经济环境 就业前景 房屋属性变化等多因素影响 [4] - 95后经纪人70%重视工作体验 情绪价值不足将影响从业稳定性 增加管理压力 [5] 战略举措 - 发布"1+5个2"战略体系 投入4亿元专项资源 聚焦机制建设 服务承诺 业务助力等维度 [2][6] - 战略包含10项重点举措：门店积分制 品效商圈 服务承诺 风险兜底等 旨在缓解经营压力 增强协同效率 [6] - 底层逻辑通过"好生态 提收入 助管理"增加店东经营确定性 助力穿越市场周期 [7] - ACN网络协作与区域共治理事会已建立1899个 品效商圈534个 实现多门店协同与资源共享 [8] - 门店积分制覆盖超12000家门店 发放权益值超1.1亿 成都试点店均获取权益值1.27万 [8][11] 行业痛点与解决方案 - 居住服务业存在"C端抱怨体验差 B端挣扎生存难"的死循环 [10] - 平台机制重塑生产关系是关键 需提升服务者能力与动力以实现消费者体验升级 [10] - 公司选择长期投入的To B路径 持续建设行业基础设施 从业者培养体系与服务标准 [11] - 成都试点高星门店案例显示 权益值分配提升经纪人福利与凝聚力 增强职业价值感 [11] 战略成效与展望 - 区域共治理事会与品效商圈已形成规模效应 推动资源共享与合作效率 [8] - "先C后B 赔付共担"机制保障服务者作业安全与经济利益 [8] - 战略不仅是资源投入升级 更是平台与合作伙伴走向长期主义的实质性举措 [11]

核心观点 - 线下商业在数字经济时代仍具有不可替代的价值，通过重构"人货场"关系成为商品与服务落地的关键载体[1] - 线下商业正迎来新发展拐点，2025年一季度线下消费热度指数同比增长14.2%，实体零售创新项目同比增长47%[2] - 线下商业的核心优势在于提供真实触感、即时服务和情感连接，这是线上渠道难以复制的体验[3][4] - 线下商业的未来在于从"交易场"向"交易场+生活场"转型，成为多功能社区服务中心[7][8] 线下商业的重要性 - 作为商品流通渠道和品牌信任桥梁，承担商品从生产端到消费端的流转[3] - 是体验经济时代的关键场景，提供奢侈品专柜的高端服务、生鲜超市的互动采买等差异化体验[3] - 作为城市记忆容器，如北京王府井百货大楼的"和平菓局"唤醒集体记忆[4] - 在房产、家居、教育等行业中，线下体验具有不可替代性[4] 线下商业的新活力 - 2024年全国24城600+购物中心新开门店约3.2万家，显示行业持续进化[7] - Z世代将"线下体验感"列为购物决策关键因素，偏好"能拍照发朋友圈"的场所[7] - 上海TX淮海商场通过"策展型零售"模式，将购物场景转化为文化体验空间[8] - 链家门店通过社区服务如高考服务站、共享空间等建立日常依赖关系[8][11] 链家的创新实践 - 链家5.0门店打造共享办公室、会议室等社区共享功能，放大社区服务价值[5] - 推出"链家空间"超200平方米，融合办公、展示和社区交流功能[11] - 与MANNER咖啡合作实现"咖啡+房产"一站式服务新模式[11] - 高考服务站12年累计服务超百万人次，从简单休息空间升级为综合服务站[11] 店长的关键作用 - 链家店总需要具备绩效表现力、组织贡献力、价值观影响力等多维能力[15] - 深业东岭店根据学区特点提供学校资料整理等精准服务[15] - 通过儿童绘画活动、小小阅读室等创新方式深度融入社区[15] - 海底捞给予店长高度自主权，可针对大学城客群调整服务内容[19] 线下商业的本质 - 是人类情感的栖息地和社会连接的纽带，解决"好不好""暖不暖"的深层命题[22] - 最小经营单元价值创造中心，如链家通过创新重新定义实体店价值[22] - 未来在于提供差异化体验、专业化服务和情感化连接[23] - 核心不是"对抗线上"而是"回归本质"，用真实体验和温暖互动服务人群[23]

公司概况 - 贝壳2001年通过北京链家开始经营业务，2018年推出线上线下一体化平台，2020年纽交所上市，2022年返港完成两地上市 [1] - 公司确立"一体三翼"战略方向，以房产经纪为主体（含存量房交易、新房交易），同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展 [1] - 2024年存量房及新房业务收入占比66.2%、贡献利润占比73.5% [1] - 2024年总交易额3.3万亿元，净收入934.6亿元，创历史新高 [1] 房产经纪业务 - 2024年存量房交易额2.2万亿元创出新高，占全国二手房交易额比例升至31% [2] - 2024年新房交易额9700亿元，占全国新房交易额比例升至11.4% [2] - 公司"真房源"标准、ACN网络极大解决行业服务品质不足、规模效应缺乏痛点，形成独特竞争优势 [2] - 公司存量房佣金率阶段承压、新房佣金率逐年攀升 [2] - 参考成熟市场美国经纪佣金率常年保持6%左右，国内大部分新房分销去化必要性仍存，后续佣金率或维持相对稳定 [2] 三翼业务发展 - 家装家居2024年交易额、净收入169亿元、147.7亿元，2021-2024年CAGR 329.7%、321.3% [3] - 房产经纪引流、基础设施建设构筑家装家居竞争壁垒 [3] - 房屋租赁在管房源量由2022年7万套增至2024年42万套，省心租为贡献主力 [3] - 贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，提供"1+2"模式综合解决方案 [3] - 贝好家探索"以人定房、以房定地、以房定钱"新开发模式，从服务提供、股权合作到自主操盘持续进行模式验证 [3] 行业地位与前景 - 房产经纪行业格局一超多强，公司规模遥遥领先 [2] - 止跌回稳政策导向下楼市热度回升，其中二手房成交更具韧性，为公司规模发展提供支撑 [2] - 家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年5月全国房产经纪行业景气度指数仍低于荣枯线但现底部企稳迹象，重点46城表现“冷热不均”，三四线城市表现亮眼，二线城市压力大，市场整体复苏基础不稳固，后续需关注政策、需求释放持续性及库存去化情况判断行业能否持续回暖 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 全国房产经纪行业景气度概况 - 2025年5月房产经纪行业景气度指数为45.3，与4月走势一致且低于50荣枯线，行业景气度持续下行，但较上月微升0.7个点，景气度改善，有底部企稳迹象 [6] - 46城中仅10城景气度突破50荣枯线，其余36城低于该值，市场整体收缩，一线城市全线承压，二线城市压力大，三四线城市表现突出 [9] - 5月房产经纪市场景气度指数环比回升，受需求端找房热度下降态势改善及房源交易效率提升驱动，但市场总房源挂牌量增加，经纪人作业活力下降，供需两端有深层矛盾与潜在波动风险 [10] - 需求端找房热度延续下降态势但降幅收窄，5月找房热度扩散指数从0.33升至0.47，虽低于参考阈值50但环比提升0.14个点，意味着热度下降城市减少、回升城市增多 [10] - 交易效率方面，在架时长扩散指数由0.5降至0.38，多数城市房源在架时长缩短、去化速度加快，源于找房需求回暖提升买卖双方匹配效率及经纪人推动高性价比房源降价促成交 [10] - 供给端新增挂牌量扩散指数由0.42微升至0.44，增幅仅0.02，市场新增挂牌量增加幅度有限且较3月高位回落，反映业主对房价预期谨慎，部分人持观望态度，总挂牌量仍呈增长态势，扩散指数从0.64降至0.52但仍在50以上，大部分城市存量库存增加，源于二手房市场去化动力不足 [11] 重点46城房产经纪行业景气度 - 2025年5月46城房产经纪市场“冷热不均”，仅10城景气度指数突破50荣枯线，其余36城低于该值，市场整体收缩，一线城市景气度指数全线承压，平均值46.41，新一线城市中成都、宁波、无锡3城逆势回升，占比约两成，二线城市南宁、南通、厦门、徐州4城表现优于能级均值，占比近19%，三四线城市分化显著，秦皇岛、咸阳、宜昌3城景气度突破50，占比达五成，宜昌以68.15指数领跑全国 [13] - 从环比变化看，房产经纪市场“局部回暖、分化加剧”，25城景气度指数环比上升，占比超五成，21城环比下降，市场整体改善但复苏不均衡，一线城市中北京、广州、深圳3城景气度上升，上海回落1.5个点，新一线城市8城上升、7城下降，二线城市10城上升、11城下降，三四线城市4城景气度回升，宜昌上升幅度显著，比上月提升23个点 [15] - 城市能级差异显著，三四线城市平均景气度51.56领跑，一线城市46.41居中，新一线城市45.53、二线城市44.74相对滞后，三四线城市半数城市景气度突破50荣枯线，一线城市全线承压，三四线城市凭借低房价优势、政策红利及人口回流效应激活存量房市场，带来经纪行业景气度回升，二线城市因供需失衡、政策滞后及外部虹吸压力表现最弱，一线城市刚需支撑与高端市场活跃度使其平均指数高于二线，新一线城市内部“冷热不均”，成都、无锡等城市因产业与人才政策红利表现突出，天津、杭州等城市受需求前置释放和区域竞争挤压面临挑战 [15] 报告说明 - 报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等，具体数据指标参考各页标注，46城包括一线城市4城、新一线城市17城、二线城市19城、三四线城市6城，一线、新一线、二线城市划分依据新一线城市研究所《2024城市商业魅力排行榜》 [20]

战略发布 - 公司正式发布"1+5个2"战略体系，聚焦机制建设、服务承诺、业务助力等多个维度，并宣布投入4亿元专项资源全面赋能门店高质量成长 [1] - 战略以区域共治理事会为基础，围绕五大方向推出10项重点举措，包括门店积分制、品效商圈、服务承诺、风险兜底等 [2] - 战略目标为缓解店东经营压力、稳定经营信心、增强协同效率，推动行业服务正循环 [2] 行业背景与挑战 - 当前房产交易逐步向买方市场过渡，客户观望情绪上升，成交放缓且结构向存量市场转变 [3] - 经纪门店面临变化大、成单慢、管理难三重挑战，人才招募与留存难度加大导致店东管理压力显著上升 [3][4] - 消费者需求日益多元化，对服务品质、效率和透明度提出更高要求，门店需从交易场所升级为价值承载核心阵地 [2] 具体赋能措施 - 通过ACN网络协作和区域共治理事会构建多门店协同体系，截至2025年6月已建立1899个理事会和534个品效商圈 [4] - 推行"先C后B、赔付共担"机制保障服务者利益，门店积分制覆盖超12000家门店，发放权益值超1.1亿 [4] - 从专业力、服务力等5大角度提供16项赋能，包括建场域、做诊断、授机制等管理支持 [4] 试点成效 - 成都作为首批试点城市，积分制覆盖3610家门店，店均获取权益值1.27万，显著提升员工凝聚力和客户满意度 [5] - 积分机制通过改善团队氛围和客户服务验证实际效果，9家成都门店获"高星门店"授牌 [5][7] 长期价值主张 - 公司将品牌主和店东视为合作客户，强调通过基础设施建设和长期主义形成"对店东好-对消费者好"的正循环 [2][8] - 战略不仅是资源投入升级，更是平台与合作伙伴共同践行长期主义的实质性动作 [8]