核心观点 - 贝壳平台将于2026年3月1日起调整人才流转规则，取消对经纪人在时间、地域、品牌和费用等方面的流动限制，旨在促进行业形成良性循环，走向更健康可持续的未来 [1][3] 规则调整的具体内容 - 调整生效时间为2026年3月1日 [1][3] - 取消经纪人在时间、地域、品牌和费用等方面的流动条件 [1][3] - 经纪人可根据自身职业发展需要，在平台内完成原门店离职交接后入职新门店作业 [1][3] 规则调整的背景与原因 - 房产经纪行业曾在全国大部分城市处于高度分散、粗放发展的状态，门店间频繁发生无序挖角、跳单抢客等恶性竞争 [1][3] - 过去客户常遭遇“前脚签约、后脚换人”的窘境，导致信息断档、流程延误、承诺落空 [1][3] - 贝壳成立之初制定限制恶意挖角的规则，旨在保护店东对人才培养的长期投入，稳定服务团队 [1][3] - 当前市场进入存量时代，消费者对交易安全、服务专业度和体验连续性的要求显著提升 [1][3] - 行业内店东管理能力普遍增强，经纪人职业认同感稳步提升，对职业的选择不再仅看重提佣高低 [1][3] - 贝壳自2025年起即开始研讨并审慎评估原有规则，最终决定调整取消 [1][3] 贝壳的平台定位与支持措施 - 平台存在的根本是为客户提供更优质、更值得信任的服务与价值 [2][4] - 平台将始终保障经纪人权益，尊重经纪人的自由流动选择，也尊重品牌主、店东在合法合规前提下的人才选择权与自主经营空间 [2][4] - 平台将持续为合作伙伴提供覆盖面更广、更体系化的专业培训与能力支持 [2][4] - 平台助力合作伙伴以科学管理实现专业留人、服务留人、机制留人，提升门店核心竞争力 [2][4] - 平台旗帜鲜明地反对恶意挖角等过度竞争、内卷式竞争行为，维护公平、透明、互信的合作环境 [2][4] 规则调整的预期目标 - 希望共同形成一种良性循环：平台合作伙伴对服务者更好，服务者对客户更好，平台提供长期专业价值支持 [4][5] - 助力行业走向更加健康和可持续的未来 [4][5]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 互联网行业：巨头AI流量入口竞争加剧，多条业务线整合协同与AI赋能或成为业绩及估值驱动因素，同时核心城市二手房市场出现回暖迹象 [5][13] - AI行业：Moltbot带动AI Agent行情发酵，位于AI基础设施层的AI网关等环节有望优先受益 [6][20] - 投资建议：围绕互联网、AI、计算机、汽车及自动驾驶等多个领域，推荐关注AI商业化、应用场景拓展及受益于行业趋势的标的 [7][41] 根据相关目录分别总结 1、 互联网：AI流量入口竞争加剧，核心城市二手房成交回暖 - **AI流量入口竞争白热化**：互联网巨头在AI智能助手赛道竞争加剧，产品可能成为下一个超级入口，春节期间各公司投入巨额红包营销以争夺用户 [14][15] - 字节跳动旗下“豆包”以1.55亿周活用户位列第一，腾讯“元宝”周活约2084万，阿里“千问”约872万 [14] - 火山引擎（字节跳动）成为央视春晚独家AI云合作伙伴 [15] - 腾讯元宝启动10亿元现金红包活动 [15] - 百度文心助手推出5亿元现金红包活动 [15] - 阿里巴巴千问APP计划发放上亿级红包 [15] - **市场表现**：报告期内（2026年1月26日-1月30日），恒生互联网科技业指数下跌1.2%，哔哩哔哩-W上涨4.0%，腾讯控股上涨1.8% [13][16] - **核心城市二手房市场回暖**：北京、上海二手房市场出现“量升价稳”迹象，挂牌量下降，供需关系趋于平衡 [19] - 北京：新政策后（2025年12月24日至2026年1月25日），链家交易量较政策前（2025年11月24日至12月23日）增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%和18% [19] - 上海：截至2026年1月20日，链家二手房成交量环比上涨15%，挂牌量连续9个月下降 [19] - **推荐标的**：阿里巴巴-W、百度集团-SW、拼多多，受益标的腾讯控股；房产经纪领域推荐贝壳-W [5][13] 2、 AI：Moltbot带动Agent行情发酵，AI Infra层机会值得关注 - **Moltbot成为热点**：Moltbot（前身为Clawdbot）是一款开源自托管AI智能体，定位为“可执行实际任务的个人AI助手”，在GitHub发布后星标迅速突破9000，被比作AI Agent的“ChatGPT时刻” [6][20] - **产品核心亮点**：通过社交软件交互、本地化部署与高系统权限、持久化记忆突破上下文限制、拥有强大的技能生态（ClawdHub技能市场） [6][22] - **AI基础设施层机会**：报告认为2026年AI Agent将呈现更积极的行业机会，其中AI网关作为“铲子股”有望优先受益 [6][22] - **核心观测标的——Cloudflare**：作为AI网关环节的龙头，其受益逻辑包括 [6][23][27][30] - **网络与客户基础**：管理全球约20%的网络流量，80%的前50大生成式AI公司使用其产品，全球部署超330个城市，拥有近300万开发者用户和超4000家大企业客户 [23] - **财务指引**：2025年收入增长指引为28%，经营利润率14% [23] - **技术匹配**：Moltbot的实时交互需要低延迟和高安全性，Cloudflare的AI-Gateway能整合模型调用、边缘执行和安全，实现全球95%网络区域延迟控制在50毫秒以内 [27] - **商业模式**：可能继续复制“免费增值”模式，构建平台化护城河，契合“一人企业”兴起的趋势 [30] 3、 周度数据更新 - **港股市场表现**：报告期内，恒生指数上涨2.4%，在全球主要市场中涨幅靠前；恒生地产板块涨幅居前，上涨6.11% [31][35] - **港股通资金流向**：本周港股通成交净流入24.12亿元人民币，环比放缓 [33] - 资金净流入居前的个股包括：腾讯控股（+38.35亿港元）、小米集团-W（+22.24亿港元）、泡泡玛特（+13.47亿港元） [33][38] - 资金净流出居前的个股包括：中国移动（-42.59亿港元）、紫金矿业（-37.86亿港元）、阿里巴巴-W（-15.83亿港元） [38] - **AH股溢价**：恒生沪港通AH溢价指数为118.56，环比下降，或已触底 [38][40] 4、 投资建议 - **互联网**：关注AI商业化及应用场景拓展，推荐阿里巴巴-W、拼多多、百度集团-SW，受益标的腾讯控股 [41] - **计算机**：AI需求可预见性提升，软件侧孕育机会，重点推荐受益于央国企IT支出的浪潮数字企业，受益标的包括金蝶国际、百融云、北森控股、第四范式等 [7][41] - **汽车与自动驾驶**： - 国内L3级获得准入试点许可，高阶智驾商业化有望迎来拐点 [7][41] - Robotaxi随技术成熟、成本下降与政策驱动有望加速落地，Waymo估值扩张 [7][41] - **受益标的**： - 整车：小鹏汽车-W、小米集团-W、特斯拉 [7][41] - 自动驾驶解决方案：百度集团-SW、小马智行-W、文远知行-W [7][41] - 零部件：地平线机器人-W、速腾聚创、禾赛-W [7][41]

公司动态与行业倡议 - 贝壳找房于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，并于1月16日推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，旨在推动房产经纪服务回归专业与诚信本质 [2] - 已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署了该承诺书，部分经纪人还在社交平台积极展示其承诺立场 [1] - 该倡议的核心是共同守护消费者权益，并助力稳定房地产市场 [1] 自律规范具体内容 - “三必做”内容包括：提供诚信专业服务以助力稳定房地产市场；确保房源信息真实且服务承诺说到做到；提供全面客观信息以辅助用户理性定价决策 [1] - “六禁止”内容包括：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假不实信息、严禁引导或强迫买卖双方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户预期 [1] 行业背景与问题 - 当前市场中仍存在虚假房源、暴力压价、虚假承诺返佣跳单等乱象，这些行为严重损害了消费者信任和行业健康发展 [1] - 业内普遍认为，房产经纪行业应从“流量竞争”转向“服务竞争”，以实现让消费者放心的目标 [1] 各方观点与影响 - 签署倡议的经纪人认为，“三必做”是专业要求，“六禁止”是对客户的承诺，该倡议不仅重申了行业初心，更提升了作为专业房产经纪人的底气 [1] - 业内普遍视此举为平台型企业以自律推动行业健康发展的积极探索，同时也是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应 [1] - 贝壳推行此自律规范，被认为有助于推动行业健康发展 [1]

公司自律行动概述 - 贝壳找房于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观，并推动平台员工及经纪人自愿签署承诺书[1] - 此次承诺书签署活动是公司去年发布公共行为规范以来的升级举动，也是继内部巡查和严厉处罚后，全平台系列宣导行动的重要一环[1] - 全国已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署了承诺书[1] 自律行动的具体内容 - “三必做”内容包括：提供诚信专业服务助力稳定市场、确保房源信息真实且服务承诺兑现、提供全面客观信息辅助用户理性决策[1] - “六禁止”内容包括：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假信息、严禁引导或强迫交易方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户[1] - 该行动的核心是共同守护消费者权益，助力稳定房地产市场[1] 行动的落地与执行 - 在长沙，已有数千名经纪人完成签署，覆盖全体门店[6] - 长沙站将通过专项培训、内部巡查、客户监督反馈等方式，确保自律行动不折不扣地执行[6] - 经纪人表示将结合本地市场实际情况，把“三必做六禁止”原则落实到每一次带看、磋商和签约中[6] 行业背景与意义 - 新媒体时代，部分自媒体博主出现虚假房源、暴力压价、虚假承诺返佣跳单等乱象，损害了消费者信任和行业健康发展[2] - 贝壳作为行业头部企业，率先推行自律规范，具有标杆意义[2] - 业内专家指出，此举是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应，也是平台型企业以自律推动行业自治的积极探索[12] 各方反馈与影响 - 部分经纪人在朋友圈等社交平台晒出承诺书，表明“恪守中性市场观”立场[1] - 签署倡议的经纪人认为，“三必做”是专业要求，“六禁止”是对客户的承诺，该倡议重申了行业初心并提升了专业底气[12] - 业内专家认为，房产经纪行业应该从“流量竞争”转向“服务竞争”，真正实现让消费者安全放心[12]

公司自律行动概述 - 贝壳找房于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观，并推动房产经纪服务回归专业与诚信本质 [1] - 2026年1月16日，公司推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署 [1] - 此次“恪守中性市场观承诺书”活动是公司去年发布公共行为规范后的升级举动，也是全平台重申“中性市场观”系列宣导行动的重要一环 [3] “三必做六禁止”具体内容 - “三必做”核心是共同守护消费者权益，助力稳定房地产市场，具体包括：一提供诚信专业服务，助力稳定房地产市场；二确保房源信息真实，服务承诺说到做到；三提供全面客观信息，辅助用户理性定价决策 [3] - “六禁止”具体指：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假不实信息、严禁引导或强迫买卖双方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户预期 [3] - “三必做”是专业的要求，“六禁止”是对客户的承诺，该倡议重申了行业初心并提升了专业房产经纪人的底气 [3] 行业背景与公司举措意义 - 在新媒体时代，部分自媒体博主出现虚假房源、暴力压价、虚假承诺返佣跳单等乱象，严重损害消费者信任和行业健康发展 [3] - 贝壳作为行业头部企业，在此背景下率先推行自律规范，具有标杆意义 [3] - 公司此举是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应，也是平台型企业以自律推动行业自治的积极探索 [4] - 业内专家指出，房产经纪行业应该从“流量竞争”转向“服务竞争”，真正实现让消费者安全放心 [4]

贝壳找房启动“三必做六禁止”自律行动 - 公司于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观，并于1月16日推出员工及经纪人自愿签署承诺书活动 [2] - 该活动是公司2025年发布公共行为规范后的升级举动，也是继内部启动巡查并对杭州等地进行严厉处罚后，全平台再次重申“中性市场观”系列宣导行动的重要一环 [2] 行动参与情况与核心内容 - 已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署承诺书，部分经纪人还在社交平台晒出承诺书以表明立场 [2] - “三必做”核心内容包括：提供诚信专业服务助力稳定市场、确保房源信息真实且服务承诺兑现、提供全面客观信息辅助用户理性决策 [2] - “六禁止”核心内容包括：严禁主观臆断唱衰市场、严禁歪曲解读国家政策、严禁发布虚假信息、严禁引导或强迫买卖双方抬价降价、严禁飞单跳单返佣欺诈、严禁夸大服务效果误导客户 [2] 行业背景与行动意义 - 新媒体时代下，部分自媒体博主出现虚假房源、暴力压价、虚假承诺返佣跳单等乱象，损害了消费者信任和行业健康发展 [3] - 作为行业头部企业，公司率先推行自律规范具有标杆意义，是对国家“规范房地产经纪服务”政策的积极响应 [3] - 此举是平台型企业以自律推动行业自治的积极探索，旨在推动行业从“流量竞争”转向“服务竞争”，让消费者安全放心 [3] - 签署倡议的经纪人认为，“三必做”是专业要求，“六禁止”是对客户的承诺，该倡议重申了行业初心并提升了专业底气 [3]

公司自律行动 - 贝壳-W于2026年1月在全平台正式启动“三必做六禁止”自律行动，重申中性市场观 [1] - 公司于1月16日推出平台员工及经纪人自愿签署承诺书活动，旨在推动房产经纪服务回归专业与诚信本质 [1] - 此次“恪守中性市场观承诺书”活动是公司去年发布公共行为规范后的升级举动，也是全平台系列宣导行动的重要一环 [1] 行动执行与参与情况 - 已有超过8万名经纪人、店东及平台员工主动签署了承诺书 [1] - 部分经纪人积极响应，在朋友圈等社交平台晒出承诺书，以表明恪守中性市场观的立场 [1] 内部管理与处罚 - 在发起此次承诺书活动前，平台已在内部启动了巡查 [1] - 公司对杭州等地进行了内部严厉处罚 [1]

高德地图切入房产赛道的核心逻辑 - 公司正凭借其庞大的用户基数和LBS能力，以“低干扰、高精准、强场景”的姿态切入房产经纪市场，这被视为对传统获客逻辑的“降维打击”[2] - 公司的核心策略是截获“行动流量”，而非争夺传统的“搜索流量”，即在用户做出与地理位置相关的实际生活决策时进行触达[2] - 公司拥有高达9.4亿的月活跃用户，覆盖了绝大多数城市居民的日常出行与生活半径决策[2] 高德地图的流量优势与用户行为洞察 - 在信息服务类App中，高德地图的月总使用时长高达13,654,744.7万分钟，远超其他同类及垂直类应用[3] - 公司的机会在于主动捕捉用户的“行动信号”来预判房产需求，例如查询地铁沿线、测算通勤时间或搜索周边配套[3] - 数据显示，83%的实地看房用户会通过地图完成空间定位或路线导航，表明地图是交易链中最接近临门一脚的环节[4] 对传统房产经纪行业模式的效率重构 - 传统平台的中心化流量分发机制导致经纪人“撞客”与“内卷”，资源浪费严重[4] - 公司构建了一套基于地理位置的分布式流量网络，利用“地理围栏+行为锚定”技术，优先向在特定区域（如小区500米范围内）活动的用户展示该区域经纪人的信息[6] - 这种模式为不同区域的经纪人建立了“流量护城河”，客户重合度极低，使经纪人能从“抢单”回归到“耕耘”熟悉的社区[6] 高德房产带来的转化效率提升 - 通过高德端口获取的客户，平均转化周期比传统渠道缩短40%以上[6] - 部分热点城市实现了“当日留资-当日带看-三日签约”的加速转化流程[6] - 公司负责人指出，用户通过地图进入房产场景时通常已处于实际行动阶段，公司通过动态推荐系统将房源信息无缝嵌入导航等场景，实现“无感触达”，极大压缩了从看到信息到建立联系的心理距离[8] 行业启示与未来竞争关键 - 公司的实践揭示，在本地生活服务领域，真正的流量红利在于真实的物理空间，而非单纯的线上注意力争夺[8] - 未来的商业竞争关键在于精准识别并服务于用户的“真实行为”[8] - 在OMO趋势下，谁能深度挖掘物理空间的数据价值并重建服务逻辑，谁就能掌握最接近交易本质的主动权[8]

文章核心观点 - 链家通过推行“大店战略”对传统房产经纪商业模式进行革新 旨在提升效率、深化社区连接并推动服务创新 为行业提供了破局样本 [1][2] - 公司通过“人员+AI双轮驱动”实现门店管理提效 并搭建系统化的人才成长培养体系 以应对市场变化并推动经纪人职业化发展 [7][13] - 大店战略模式证明规模与温度可以共存 其目标是构建一个健康、可持续的生态共同体 [6][15] 大店战略深度解读 - 大店战略是商业模式的革新 而非简单的门店面积扩大或人员增加 [2] - 战略核心围绕三个关键词：1)效率提升：通过分岗实现专注与专业 推动合作提效与管理者收入竞争力提升 [4]；2)社区连接：深度连接门店与社区 平衡经营健康 [4]；3)服务创新：在现有买卖租赁服务基础上 未来将拓展家装、资产托管、家政等服务 [4] - 大店模式旨在推动经纪人效率提升、改善作业生态并促进其职业化发展 [4] - 从管理者视角 大店需做到“好店”（店大人多装修好 树立靠谱形象）、“好人”（严格筛选与培训 提升内部合作效率）、“好服务”（扎根社区 提供差异化服务）[5] - 小店做的是生意 大店养的是生态 规模和温度是生态共同体 [6] 门店管理提效：人员+AI双轮驱动 - 提效聚焦于经纪人能力与团队能力的双重建设 [7] - 经纪人能力建设涵盖三个方面：1)专业力：在变化市场中帮助客户跨板块成交 [9]；2)服务力：在线下带看体验中形成差异化 [9]；3)进取力：培养单位时间内更高效匹配房源的能力 [9] - 团队能力建设强调人岗匹配与高效合作 例如周世明团队平均年龄34岁 根据成员性格与年龄分配至买卖或租赁等不同业务组 通过内部合作提升整体作战能力 [10] - AI工具应用是提效关键：1)AI作为房产经纪小助理 将经纪人从繁琐重复工作中解放 使其专注于专业能力提升与差异化服务 [11]；2)具体工具如“维护助手”可定期向业主反馈市场信息（如周度带看、成交情况）增强业主信任 [11]；3)“企微来客”工具可避免过度打扰客户 提升客户体验与作业效率 [11] 人才成长培养体系搭建 - 针对新人入行后漫长的无回报期 公司分享快速成长经验 [13] - 成长要素包括：1)学习力：在行业多变环境下 通过博学提升专业能力并随变化而改变 学习力决定发展速度 [13]；2)明确目标：制定短、中、长期目标 将困难视为成长基石 [14]；3)个人驱动力：分为五个层次 最高境界是“自我驱动”即通过培养他人成就自己 让团队共同成长 [14] - 新媒体时代需加强直播等能力建设：新媒体为门店带来机会并提升成交效率 例如有客户在视频号留言后三个月约看并当天成交 经纪人需坚持多渠道运营并提升视频质量以吸引客户主动联系 [15]

战略定位与模式升级 - 大店战略核心在于构建“效率与信任”的双重护城河，通过资源整合与品牌赋能形成差异化竞争力[2] - 公司将传统门店升级为5.0版本，利用独立功能区与科技化工具提升服务效率，并通过标准化流程与品牌背书建立消费者信任[2] - 直营模式是公司的核心优势，关键在于将“可靠和专业”做到极致，成为社区中最值得托付的标杆[3] 社区深耕与角色转变 - 公司将“社区友好”作为核心战略，系统化推动所有门店向“社区友好型”转型，以构建长期竞争力[4] - 在新一代5.0门店设计中规划多功能社区空间，并通过数据分析持续优化社区服务[4] - 门店角色从传统交易场所转变为社区节点和品质生活服务平台，旨在成为城市温暖的连接点[4][12] 租赁业务的战略价值 - 在高流动性城市如深圳，租赁业务被定位为“大店模型的生命线和稳定器”，具有战略意义[5] - 租赁业务作为高频刚需，是持续的流量入口，其客户是未来买卖及家装业务的“种子客户”[5] - 租赁业务是口碑载体，通过高效解决居住需求及长期客情维护，能建立深厚的情感连接[6] - 租赁业务是人才摇篮，为新人提供理想的“练兵场”，培养经纪人基础业务能力[7] - 公司通过“省心租”等产品降低安居门槛，为初来深圳的年轻人提供专业可靠的租房服务[7] 组织文化与城市共鸣 - 大店战略与深圳“敢闯敢试、不设限”的城市精神高度契合[8] - 公司通过专项培训与心智模式转变，实现团队的“二次创业”与业绩逆袭，例如从“倒数第一到公司前三”[8] - 大店模式是对房产经纪行业“人、店、服务”三大核心要素的全面重构，是公司向品质服务一站式转型的关键布局[8] 战略价值与行业影响 - 大店战略重新定义房产服务标准，提供涵盖置业、租赁、装修等全生命周期的品质服务，而非简单交易撮合[10] - 该战略为经纪人创造更好的工作环境和发展空间，旨在提升职业尊严，吸引更多优秀人才[11] - 战略本质是从传统交易场所向品质生活服务平台的转型升级，践行“与城市共成长”的长期主义价值观[12] - 大店战略带来了多方面的价值提升，包括对环境体验的重塑、对社区连接的深化，以及对经纪人成长的助力[8]