文章核心观点 - 2025年北京房地产市场在宏观叙事中彰显韧性，人工智能核心产业规模持续领跑全国，成为产业链变革的核心驱动力 [1] - 北京办公楼市场正经历从“下行周期”到“重新定价”的思维重置，市场需求的极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑 [1] 甲级办公楼市场 - 整体需求维持较弱水平，更多租户将搬迁视为高成本负担，续租或缩租成为主流，续租交易占据第四季度成交主导地位 [2] - 医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源 [2] - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，净吸纳量达21,790平方米 [2] - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [3] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [3] - 2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，租金仍将面临下行压力 [2][3] 投资市场 - 2025年北京大宗交易市场成交节奏放缓，全年大宗成交总额录得约180亿元，较去年下降58%，较过去五年均值大致减半 [3] - 从资产类别看，商业零售资产相对更受资本青睐，第四季度英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心 [3] - 中国公募REITs底层资产范围扩围至商业办公与酒店项目，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点 [4] 优质零售地产 - 社会消费品零售总额在2025年1–11月同比下降3.1%，消费疲软抑制品牌扩张，传统业态退租压力上升 [5] - 平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的核心逻辑 [5] - 2025年全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，第二季度单季新增供应达36万平方米并全部落位于市区核心商圈 [5] - 截至第四季度，市区市场有效租金环比下降2.5%，市场分化加剧，高质量运营成为资产价值重塑核心 [6] 工业物流地产 - 2025年全年市场需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能不足，租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成 [6] - 平谷子市场凭借更具竞争力的租金和高标准设施，成为全年为数不多的去化亮点 [6] - 2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%，区域间租金梯度明显压缩 [7] - 随着租金下降及平谷项目性价比提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势 [7] 高端酒店市场 - 2025年下半年，北京高端酒店市场整体表现较去年同期呈下行态势，截至10月，平均房价与每间可出租客房收入同比均下降逾4% [7] - 国庆与中秋“双节”叠加效应显著，带动旅游人次和收入双增长，入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出 [8] - 全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎 [8] - 2025年下半年，北京新增高端及以上酒店5家，共计新增客房1,505间，供应量较2024年明显增长 [8] - 酒店REITs发行路径日益清晰，资产持有人开始为酒店资产证券化提前布局，市场环境进入“买方窗口期” [8][9]

文章核心观点 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费REITs 标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出关键一步 [1] - 底层资产聚焦高能级消费市场 兼具稳定性与成长性 总建筑面积168,405平方米 出租率约96% [1][2] - 中国公募REITs市场发展迅速 已上市70余只产品 发行规模超2,000亿元 成长为亚洲第一、全球第二大市场 [2] - 消费REITs成为盘活存量与服务内需的重要抓手 凭借稳定现金流和消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [3] - 凯德投资作为全球领先消费资产运营商 在中国管理40多个购物中心 资产管理规模超800亿元 出租率95%以上 客流同比增长6.2% [3] 底层资产优势 - 首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两大项目 形成一线与强二线城市资产组合 [1][2] - 项目涵盖成熟运营社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 兼具稳定性与成长性 [2] - 业态品牌丰富 租金收入稳定且构成多元 具备卓越商业空间挖掘与场景营造能力 [2] - 一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具有良好的扩募资产储备 [3] 市场发展与机遇 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 消费REITs迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [3] - 消费升级与资本市场改革双重驱动下 REITs成为盘活存量、促进升级、服务内需的重要抓手 [3] - 国际资产管理公司深度参与将推动中国消费REITs市场加速走向专业化、多元化和国际化 [3] 凯德投资战略布局 - 采用轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币+美元基金双轮驱动 [2] - 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则并发行市场首只REITs [4] - 通过成熟的"融-投-管-退"资管闭环 以全周期主动管理体系持续提升资产价值 [4] - 未来将继续深耕中国市场 将全球经验与本土实践深度融合 响应中国金融创新与实体经济发展需求 [4]