（原标题：最新，REITs快报来了） 【导读】8月中证REITs全收益指数跌幅达2.61%，多只公募REITs产品迎新进展 中国基金报记者 曹雯璟 本周（8月25日—29日），中证REITs全收益指数上涨1.06%，交易活跃度较上周有所下降。 进入8月，REITs市场明显调整。中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61%，多只园区基础设施、保障 性租赁住房相关REITs产品月跌幅居前。 8月中证REITs全收益指数月跌幅达2.61% 二级市场表现方面，8月29日，中证REITs全收益指数微跌0.29%，收于1073.33点。本周中证REITs全收 益指数上涨1.06%。 具体而言，本周74只已上市公募REITs中，有65只录得环比上涨。整体看，本周涨幅居前的公募REITs 多为消费、能源、仓储类等。 其中，周涨幅第一的是国泰君安济南能源供热REIT，周涨幅达5.70%。中航易商仓储物流REIT、嘉实 物美消费REIT均以超4%的周涨幅紧随其后。此外，华安百联消费REIT、华夏合肥高新REIT、华泰江苏 交控REIT、中金厦门安居REIT等周涨幅均超3%。 本周下跌的产品仅有8只，其中有2只产品跌幅超过1%。 ...

【导读】 8 月中证 REITs 全收益指数跌幅达 2.61% ，多只公募 REITs 产品迎新进展 中国基金报记者 曹雯璟 今年上半年，受 " 资产荒 " 影响，公募 REITs 市场震荡上行。进入 8 月， REITs 市场明显调整。中证 REITs 全收益指数持续下跌，累 计月跌幅达 2.61% 。多只园区基础设施、保障性租赁住房相关 REITs 月跌幅居前。 中信建投证券近日发布研报称， REITs 市场拐点已至，看好后市企稳反弹，年内有望创新高。目前看 REITs 市场短期三大利空因素（交易 型资金流出、集中解禁、机构年中止盈）接近出尽；而三大长期利好（ 2—3 年内供不应求的格局、资产荒下的红利资产属性、优质资产的 抗周期性）不变。本轮调整后，市场有望于四季度在交易型资金重新入场后创新高。 本周（ 8 月 25 日 —29 日），中证 REITs 全收益指数上涨 1.06% ，交易活跃度较上周有所下降。 进入 8 月， REITs 市场明显调整。中证 REITs 全收益指数累计月跌幅达 2.61% ，多只园区基础设施、保障性租赁住房相关 REITs 产品 月跌幅居前。 8 月中证 REITs 全收 ...

华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批复，准予募集 的基金总份额为4亿份，成为境内首单外资消费REITs。这标志着中国公募REITs市场越来越受到国际投 资者的关注。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资为全球知名不动产资产管理公司，也是亚太 地区最大的REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批，意味着中国公募REITs市场向国际化与多元化进 程迈出关键一步。 底层资产兼具成长性和稳定性 凯德投资(中国)首席执行官潘子翔表示："发行中国公募REITs是凯德投资深化在华战略布局的重要举 措，也显示出外资继续投资中国的动力和信心。"据该机构介绍，华夏凯德商业REIT是目前唯一涵盖一 二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs产品。凯德投资将利用卓越的资管及运营能力，助力 产品获得长期稳定的收益回报，并为将来扩募做好准备。 华夏凯德商业REIT首批纳入两大资产项目，分别是位于广州的凯德广场.云尚和位于长沙的凯德广场.雨 花亭，总建筑面积达到168405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。 整体看来，两大项目凸显三大核心优势：聚焦广州、长沙等 ...

● 本报记者 董添 华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批复，准予募集 的基金总份额为4亿份，成为境内首单外资消费REITs。这标志着中国公募REITs市场越来越受到国际投 资者的关注。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资为全球知名不动产资产管理公司，也是亚太 地区最大的REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批，意味着中国公募REITs市场向国际化与多元化进 程迈出关键一步。 底层资产兼具成长性和稳定性 凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示："发行中国公募REITs是凯德投资深化在华战略布局的重要举 措，也显示出外资继续投资中国的动力和信心。"据该机构介绍，华夏凯德商业REIT是目前唯一涵盖一 二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs产品。凯德投资将利用卓越的资管及运营能力，助力 产品获得长期稳定的收益回报，并为将来扩募做好准备。 华夏凯德商业REIT首批纳入两大资产项目，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨 花亭，总建筑面积达到168405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。 整体看来，两大项目凸显三大核心优 ...

产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]

市场突破 - 首单外资消费REITs正式获批 标志着公募REITs市场迎来标志性突破 [1] - 华夏凯德商业REIT于8月27日晚间获批 准予募集基金总份额4亿份 [1] 产品结构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构为凯德投资 管理人为华夏基金 [1] - 首批纳入两个资产 广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 战略投资 - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者 共同持有至少20%的基金份额 [1] - 凯德投资作为发起人及运营管理机构 将在REIT上市后继续负责两个购物中心的运营 [1] 资产储备 - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 [1] - 资产类别多元 涵盖购物中心 办公楼 旅宿 物流园等多领域 [1] - 截至2025年6月30日的资产规模为未来扩募提供丰富储备 [1] - 能利用凯德集团的开发能力和资产储备 为REIT未来发展提供更广阔空间 [1]

华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168,405平方米，截至2025年3月31 日的整体出租率约为96%。 公募REITs市场迎来标志性突破——首单外资消费REITs正式获批。华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批 复，准予募集的基金总份额为4亿份。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的 REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出关键一步。 核心资产：一线与强二线优质资产，兼具稳定与成长 两大购物中心业态品牌丰富，基本面坚实，租金收入稳定且构成多元，叠加卓越的商业空间挖掘与场景营造能力，长期回报值得期待。 整体看来，两大项目凸显三大核心优势：聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场；形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补；涵盖成熟运营的 社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性。 具体看来，凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD，是区域型购物中心 ...

报告核心观点 - 华夏凯德商业 REIT 底层资产营业额增长、出租率提升，预计未来租金有增长空间，原始权益人储备项目丰富，基金预计募集 22.97 亿元，预期项目资产公允价值 23.47 - 29.23 亿元，IRR 为 6.90% - 7.87%，25/26 年分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs，上市初期预计获较大关注 [3] 项目营业额稳步增长，基金扩募储备丰富 定位 - 华夏凯德商业 REIT 基础设施项目为长沙雨花亭项目和广州云尚项目，均按购物中心租赁模式经营，长沙项目服务周边社区居民，广州项目辐射 CBD 商务客群及家庭消费 [9][10][11] 业态 - 长沙项目聚焦文娱 + 零售，各业态收入占比均衡稳定，24 年引进超 70 家新品牌，22 - 24 年客流量和营业额持续提升 [17] - 广州项目餐饮主导，24 年引入超 65 家新门店，含 38 家首店品牌，22 - 24 年客流量和销售额稳步攀升 [21] 竞争 - 长沙项目所处东塘商圈优质商业存量小，短期内无新增竞品，中远期在建项目影响有限 [28][29] - 广州项目所处白云商圈商业市场未来新增项目因业态差异和距离因素，对其竞争压力较小，西侧粤海云港城定位与目标客群有差异，影响有限 [35][37] 原始权益人 - 主要原始权益人为凯德商用，其控股股东为凯德投资，凯德商用定位是凯德投资在华业务核心平台，储备可扩募消费基础设施资产 35 个，规模超 300 万平方米，保障基金成长性 [38][42][43] 营收稳健，盈利能力较弱 - 22 - 24 年基础设施项目营收逐年增长，广州项目收入占比超六成，但 24 年广州项目计提资产减值损失，拖累整体盈利表现，收入构成稳定，固定租金占比超 60%，毛利率上升、EBITDA 利润率下滑，均低于可比 REITs 均值 [49][51][55] 出租率持续提升，租约集中到期风险可控 出租率 - 22 - 24 年基础设施项目整体出租率提升至 96% +，长沙项目出租率超 95%，广州项目逆势上升，优于区域水平，历史收缴率良好 [61][62] 租约续签 - 长沙项目租户集中度高，25 年到期租约 7 成左右已续签/换租，基础设施项目租赁合同期限以中短期为主，约 52%租约 27 年以前到期 [68][71][73] 租金情况 - 22 - 24 年长沙和广州项目销售坪效上升，长沙项目租金坪效低因主力店占比大及业态调改租金减免，广州项目租金下行因高租金租户退租，改造后有望回升，已签专门店固定租金年化增长率平均 4.5% [76][77][78] 租售比 - 22 - 24 年长沙项目租售比 14.5% - 13.5%，广州项目 24.2% - 19.3%且呈下滑趋势，广州项目租售比明显较高 [88] 本基金估值 公允价值与 IRR - 谨慎/中性/乐观情形下，项目资产合并口径未来 12 个月估值区间 23.47 - 29.23 亿元，与招募书评估值相差 - 15.1% - 5.7%，以假定募资 22.97 亿元计，IRR 为 6.90% - 7.87%，高于已上市消费 REITs 均值 [115][116][117] 资本化率 - 招募书预测长沙、广州项目 25 年资本化率 6.91%/5.19%，测算得项目合并口径 25 年预测资本化率 4.55% - 5.50%，低于华夏大悦城商业 REIT、中金中国绿发商业 REIT [119] 分派率 - 预计本基金 25/26 年可供分配金额 11121/11145 万元，测算得 25/26 年预测净现金流分派率 4.84%/4.85%，高于其他消费 REITs 最新分派率 [124]

消费基础设施REITs市场动态 - 2024年以来消费基础设施REITs加速获批，中金唯品会REIT和华夏凯德商业REIT正式申报并获受理 [1] - 消费REITs备受关注源于其亮眼二级市场表现和稳健分红，2024年末平均出租率达97.69%，较评估时点增长3.68% [2] - 消费REITs营业收入预测完成率平均达102.10%，其中华夏首创奥莱REIT完成率达118.33% [2] 消费REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT二级市场收盘价4.988元/份，较发行价偏离50.11% [2] - 华安百联消费REIT收盘价3.444元/份，较2025年4月9日收盘价涨幅达20.8% [2] - 2025年部分消费REITs产品年内飙涨超40%，涨幅前十的REITs中有6只为消费基础设施REITs [3] 消费REITs市场数据 - 上周中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.28%，C-REITs市场总市值达1903亿元，环比上升0.37% [4] - 截至2025年4月30日，消费基础设施公募REITs首发规模达213.26亿元，在公募REITs细分领域中排名第三 [4] - 奥特莱斯零售额2020-2023年复合增速达10%，跑赢百货、超市等线下渠道 [5] 机构观点与建议 - 消费板块REITs最具抗周期属性，在宏观环境改善过程中有望率先受益 [3] - 奥特莱斯REITs兼具现金流充沛、经营稳定特征，极有潜力成为REITs市场新宠 [5] - 建议投资者关注REITs底层资产项目的租金收入、出租率、运营成本等关键指标 [7] - 风险偏好较低机构应优先选择具有稳定现金流和良好运营团队的头部REITs基金 [7] - 建议把握一、二级市场价差机会，关注具有估值性价比的REITs基金 [7]