在政策支持与市场需求的双重推动下，险资正从传统财务投资转向深度运营，成为租赁住房及优质 商业租赁地产市场的重要增量。 近日，华夏凯德商业REIT（不动产投资信托基金）正式上市，其底层资产涵盖广州、长沙核心商 圈的两个成熟购物中心。险资身影出现在投资者名单中：财信人寿作为该REIT最大份额的外部投资 人，斥资约5000万元参与战略配售。 此次投资并非个例。中国保险行业协会披露的信息显示，今年以来，中国人寿、太保寿险、平安人 寿、建信人寿等险企公布了十余笔不动产投资，合计新增投资接近50亿元。在投资方式上，险企通过公 募REITs、专项投资基金等多元方式，持续为租赁型地产市场注入长期稳定资金。 险资加码布局租赁地产 三大原因加大租赁地产配置力度 在业内人士看来，险资密集入场租赁地产，是政策红利持续释放与自身资产配置需求迫切叠加的必 然结果。 专家表示，公募REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，基础设施资产的运 营收益通常具有长期稳定、波动性相对较低等特点。因此，公募REITs产品分红相对更加稳定，与保险 资金特性高度契合。 "当前，优质不动产高票面、长久期、抗通胀的特性，已成为险资平滑利润、 ...

数据显示，目前，国内已上市公募REITs项目75只，发行规模达1966.19亿元。按照中信建投沈阳国际软 件园REIT、华夏中海商业资产REIT的拟募资总额（10.98亿元、15.843亿元）计算，若两只产品顺利完 成发行上市，我国公募REITs首发规模距离2000亿元关口仅一步之遥。 10月13日，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT同时启动公众发售环节，当日，两 只基金均因有效认购规模已超过募集上限而提前结束募集，并启动比例配售。 华夏凯德商业REIT完成上市，标志着我国公募REITs市场国际化和多元化进程迈出关键一步，为外资机 构深度参与中国公募REITs市场提供了优秀范本。 与上述两只基金同日获批的还有华夏安博仓储REIT。该产品的获批，体现出外资机构正通过REITs积极 参与中国市场。更早之前，9月29日，由总部位于新加坡的凯德投资发起的华夏凯德商业REIT在上交所 上市，这是国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs项目。上市首日，华夏凯德商业REIT收 涨12.63%。 至此，今年以来，已有19只公募REITs完成新发，2单完成扩募。"《关于进一步做好基础设施领域不动 ...

市场总体规模与近期发行 - 国内已上市公募REITs项目达75只，发行规模总计1966.19亿元 [1][2] - 若中信建投沈阳国际软件园REIT（拟募资10.98亿元）和华夏中海商业资产REIT（拟募资15.843亿元）成功发行，市场首发规模将逼近2000亿元关口 [1][2] - 今年以来已有19只公募REITs完成新发，另有2单完成扩募 [2][5] 外资机构参与与市场国际化 - 华夏凯德商业REIT作为首单由国际资产管理公司（凯德投资）发起设立的消费REITs上市，首日收涨12.63% [1][3] - 华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍，拟募集规模22.872亿元 [3] - 华夏安博仓储REIT的获批标志着外资机构正通过REITs积极参与中国市场，其发起方安博为全球领先的物流仓储基础设施投资商和运营商 [1][5][6] 底层资产类型与项目储备 - 今年新发行项目涉及七种资产类型，其中供热设施和数据中心为新增类型 [5] - 沪深交易所目前共受理12单REITs储备项目，包括4单扩募项目，涉及保租房、生态环保和消费基础设施等类型 [5] - 华夏凯德商业REIT底层资产为广州、长沙核心商圈的两个购物中心，出租率超96%，报告期内营业收入平均增速超过4% [3][4] 政策支持与市场结构演变 - 《通知》的印发推动公募REITs高质量扩容，并加强成熟资产类型项目常态化申报及新资产类型项目推荐发行 [2][5] - 《通知》明确积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市，以促进未来市场项目发行人的多样化 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业，资产规模超800亿元人民币，为REITs产品未来扩募提供了资产储备 [4]

新发消费REITs市场表现 - 华夏中海商业REIT发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [2] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] - 此前发行的华夏凯德商业REIT网下超额认购倍数超252.6倍，公众份额单日内售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [3] 消费REITs底层资产质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛高质量发展融合试验区，区位优势显著 [2] - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备全产业链整合联动能力 [3] - 除未披露财报的中金中国绿发商业REIT，其余5只消费REITs的底层购物中心资产出租率均在95%以上，其中青岛万象城和长沙览秀城出租率达99.03% [6] - 2025年上半年，除成都大悦城外，其余5个底层资产的租金单价均上涨，青岛万象城涨幅最高达5.53%，由397.73元/平方米/月涨至419.71元/平方米/月 [6] 消费REITs行业驱动因素 - 2025年“提振消费”被列为年度“头号”任务，相关专项行动方案与金融支持政策密集落地，为市场注入强心剂 [4] - 消费REITs持续走强的核心动力是“优质不动产+稳定运营” [5] - 消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张通道，尚有多只消费REITs等待入市 [7] 已上市消费REITs业绩 - 截至9月11日，已入市较久的6单购物中心REITs价格基本处于上涨趋势，华夏大悦城商业REIT涨幅最高超50%，华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT涨幅均超40% [4] - 2025年上半年，消费REITs可供分配金额的同比均值为3.5%，保持稳步增长，上半年预测值完成率为49.2%至55.3% [7] - 华夏华润商业REIT公告拟二次扩募，计划注入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，为首单启动二次扩募的消费REITs [7]

基金分红表现 - 2025年前9月超2900只基金产品累计分红金额超1800亿元，较去年同期增长近30% [3] - 三季度公募基金分红总额达555.25亿元，其中权益类基金分红116.36亿元，同比增长近一倍 [6] - 年内累计分红1824.75亿元，同比增长29% [6] “固收+”及债券基金表现 - 三季度“固收+”基金整体收益强劲，约3700只产品中超九成实现正回报，部分基金涨幅超33% [3] - 随着利率与利差收窄，“固收+”产品正成为债券基金发行的主力方向 [3] - 固收类基金长期业绩稳健，光大保德信基金2025年前三季度以7.34%收益领跑 [21] - 部分“固收+”产品季度回报突出，如安智联A季度回报达33.90%，今年以来回报达46.60% [4] ETF市场动态 - 截至9月30日全市场ETF总规模达到5.63万亿元，其中股票ETF总规模突破3.7万亿元，债券ETF规模突破6900亿元，均创历史新高 [8] - 9月份股票ETF市场资金流入超1100亿元，为继4月后再次单月净流入突破千亿 [7] - 国内债券ETF增至53只，规模近7000亿元，科创债与信用债ETF成增长主力 [9] - 科创债ETF总规模突破2300亿元，成为债券ETF中增长最快的细分领域 [12] - 整体ETF市场资金净流入6676.13亿元，场内规模56088.71亿元 [10] 新基金发行与市场热度 - 9月公募基金共成立201只、发行规模达1673.39亿份，创年内新高，指数基金尤其是ETF成为发行主力 [13] - 年内全市场共计发行新基金1138只，相比去年同期的863只，增幅达31.87% [20] - 前三季度A股持续走强，主动管理型基金整体上涨，涌现出多只业绩翻倍的产品 [14] - 多只规模超50亿元的基金实现收益翻倍，部分产品涨幅超过150% [18] 特定产品与主题表现 - 专注投资中国科技股的ETF在纳斯达克成功上市，华尔街知名投资人积极布局阿里巴巴、腾讯、比亚迪等优质中概科技股 [11] - 首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT在上交所成功上市，成为中国第75单公募REITs [15][16] - 规模50亿以上权益基金近一年收益表现突出，永赢先进制造智选混合发起近1年回报达166.44% [19] 行业政策与趋势 - 公募基金费率改革全面推进，货币基金成为降费新焦点 [17] - 年内新基金发行结构呈现“权益走强、债基降温”的鲜明特征 [20]

分析师：孙书娜 登记编号：S0890523070001 分析师：宋逸菲 登记编号：S0890524080003 投资要点 市场回顾： 国庆节前（2025.09.22-2025.09.30）债市维持弱势震荡，1年期国债收益率下行1.72BP至1.37%， 10 年 期 国 债 收 益 率 下 行 0.42BP 至 1.86% ， 30 年 期 国 债 收 益 率 上 行 5.7BP 至 2.25% 。 国 庆 节 后 （ 2025.10.09 -2025.10.10）1年期国债收益率下行0.88BP至1.37%，10年期国债收益率下行1.45BP至1.85%，30年期国债收益 率上行3.68BP至2.28%。由于季末兑现浮盈压力缓解，叠加央行延续呵护市场流动性，债市情绪有所修复，收 益率整体有所回落。 公募基金市场动态： 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT成功上市。 泛固收基金指数表现跟踪（上周：2025.10.09-2025.10.10）： 货币增强指数：上周收涨0.00%，成立以来累计录得4.16%的收益。 短期债基优选：上周收涨0.00%，成立以来累计录得4.27%的收益。 中长期债基优选：上周收 ...

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5] - 板块具备较好的投资机会 [5] 市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，为中国第75单公募REITs [6][14] - 华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [6][14] - 华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [6][14] - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛极核 [6][14] - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，当前共有11只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][59][60] 市场表现回顾 - 2025年第41周，中证REITs（收盘）指数为826.77，同比上涨5.76%，环比下跌0.27% [5][7][16] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨9.3%，同期沪深300指数累计上涨34.56%，累计超额收益为-25.26% [7][16] - 2025年第41周，中证REITs全收益指数为1058.71，同比上涨12.09%，环比下跌0.26% [5][7][21] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨22.85%，累计超额收益为-11.71% [7][21] - 2025年第41周，REITs市场成交量达1.5亿份，同比下降68.88%；成交额达7.02亿元，同比下降64.22%；区间换手率为0.62%，同比下降2.63个百分点 [5][7][26] - 近30日REITs市场成交总量达33.53亿份，同比下降24.08%；成交总额达153.31亿元，同比下降22.65%；近30日平均区间换手率为0.49%，同比下降21.09个百分点 [31] 细分板块表现 - 2025年第41周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-0.66%、环保+0.17%、高速公路-0.05%、产业园区-0.41%、仓储物流-0.27%、能源-0.65%、消费-0.93% [5][7][36] - 2025年第41周，各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-2.14%、环保-4.16%、高速公路-2.98%、产业园区-0.99%、仓储物流-0.32%、能源-2.15%、消费-2.91% [5][7][36] - 当周涨幅靠前的个券为：富国首创水务REIT上涨0.52%、国金中国铁建REIT上涨0.48%、嘉实物美消费REIT上涨0.34% [55][56] - 当周跌幅靠前的个券为：嘉实中国电建清洁能源REIT下跌2.65%、红土创新深圳安居REIT下跌1.76%、华夏金茂商业REIT下跌1.63% [55][56]

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证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 杨雪芳 A0230524120003 yangxf@swsresearch.com 研究支持 曹璇 A0230125070001 caoxuan@swsresearch.com 2025 年 10 月 11 日 假期前后四连跌，华润商业 REIT 二 次扩景已申报 公募 REITs 周度跟踪（2025.09.29-2025.10.10） 发项目注册牛效 -- 公墓 2025.09.22-2025.09.26 ) 》 流动性连续第四周环降 -- 公募 ElTs (2025.09.15-2025.09.19) 》 2025/09/20 《发改委发文，助推 REITs 市场扩围 公募 REITs 周度跟踪 (2025.09.08-2025.09.12)》 2025/09/13 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 REITs 市场持续承压。假期前后 REITs 市场整体表现疲软，连续四个交易日均收 O 跌，八大板块中仅数据中心板块逆势收涨。市场流动性持续收缩，(周度）日均换 手率已进一步降至 0.3%以下（剔除上 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 REITs市场持续承压，假期前后整体表现疲软，连续四日收跌，仅数据中心板块逆势收涨，市场流动性收缩，日均换手率降至0.3%以下；今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降27.3%；本周3单首发、1单扩募REITs取得新进展；中证REITs全收益指数本周下跌0.54%，年初至今涨幅9.38%；产权类和特许经营权类REITs本周均下跌，数据中心等板块表现占优；本周流动性继续减弱，换手率和成交量均下降；保障房板块估值较高 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降27.3%；本周华夏交投楚天高速REIT已问询，华夏凯德商业REIT上市，中信建投沈阳国际软件园REIT已询价并定价，预计募资10.98亿元；华夏华润商业REIT扩募份额已申报；当前审批流程中首发REITs已申报9只等，扩募REITs已申报9只等 [2] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.54% 本周中证REITs全收益指数收于1058.71点，跌幅0.54%，跑输沪深300 2.00个百分点、跑输中证红利2.44个百分点；年初至今涨幅9.38%，跑输沪深300 7.95个百分点、跑赢中证红利9.79个百分点；分项目属性和资产类型来看，产权类和特许经营权类REITs本周均下跌，数据中心等板块表现占优；分个券来看，本周17只上涨、56只下跌 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.29%，较上周+0.00/-10.81BP，周内成交量2.22/0.66亿份，周环比-19.31%/-41.44%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.83%/3.98%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻包括华山景区REITs进展顺利有望成文旅首单、甘肃首个产业园REITs招标；重要公告包括嘉实中国电建清洁能源REIT等多只REITs的分红、解禁提示 [35]