高盛与瑞银的核心观点分歧 - 高盛持“谨慎乐观”态度，认为房价从2021年高点已下跌20%，最坏时期可能快过去，预计到2027年全国房价可能再跌10%（三四线可能跌25%），并判断即使房价再跌20%也不会引发系统性崩盘 [7][8] - 瑞银持“深度悲观”态度，认为一线城市房价可能还要再跌38%，下行周期将持续到2026-2027年，主要原因是租金回报率太低，无法覆盖月供 [7][9] 市场现状与数据解读 - 国家统计局数据显示市场分化：新房销量跌幅收窄，库存“八连降”，二手房交易量上涨，在十几个城市增速超10%，交易占比已接近一半 [10] - 市场正从“卖新房”转向“卖旧房”，高盛预测到2035年二手房将占交易的三分之二，新房市场规模将从18万亿峰值腰斩至8万亿左右，标志着房地产“规模时代”结束，进入“存量时代” [11] - 价格分化严重：一线城市核心区房价跌幅控制在3%-5%，上海有高端盘逆势上涨；三四线城市跌幅普遍在15%-25%，个别城市可能突破30% [12][13] - 租金回报率低形成房价压力：在一线城市，租一套100万的房月租金1508元，但月供需2562元，租房比买房划算太多 [13] 银行体系风险与政策效力 - 高盛认为银行体系有“安全垫”，因历史首付比例高（首套房30%，二套60%），即使房价再跌20%，不良率也只会小幅上升，不同于美国“零首付次贷危机” [14] - 房企债务风险正在化解，房企“白名单”贷款已落地2.2万亿 [15] - 高盛与瑞银均对政策逆转趋势的效果不太乐观：高盛认为货币政策快用到头，利率降至3.3%已接近极限；瑞银认为大幅降利率会压缩银行利润，可行性低 [16][17] - 政策能托底，但很难逆转趋势 [18] 资产结构与投资逻辑转变 - 中国居民家庭70%的资产是房产，该比例是欧美国家的两倍，房价波动直接关系绝大多数人身家性命 [19][20] - 稳楼市是稳民生、稳金融、稳社会的最终底线 [21] - 市场进入“无人区”，没有历史剧本可循，未来十年分化是主旋律，投资应聚焦核心城市、核心地段、好产品，三四线房产除自住外不宜加仓 [22][23][24] 北京房地产市场具体案例与价格表现 - **二手房市场**：北京主城区房价出现深度回调，丰台区出现挂牌单价1万出头的房源，主城区挂牌总价低于100万的房子已比比皆是 [27][28][29] - **郊区新房案例**： - 通州永乐店“十里春风”：2017年巅峰售价3.8-3.9万/㎡，现挂牌价9000元/㎡，真实成交不到8000元/㎡ [42][43] - 大兴魏善庄“一品嘉园”：2018年售价4万/㎡，现小区挂牌均价1.8万/㎡，部分挂牌价1.5万/㎡，成交价预计跌破1万/㎡ [46][47] - 顺义“浅山香邑”：2018年售价3万/㎡，现挂牌价普遍1.3万/㎡，部分低至9000多元/㎡ [51][53] - 房山阎村“东亚朗悦居”：2017年售价4万/㎡，现1万出头，跌幅75% [55] - 通州“首开香溪郡”：2017年开盘5万/㎡，现挂牌均价2.9万/㎡，成交价约1.8万/㎡ [62] - 门头沟部分楼盘：2017-18年售价4万+，现1万出头，跌幅75% [65] - **主城区新房与豪宅案例**： - 丰台四环某项目：指导价7.2万/㎡，网签价干到5.6万/㎡，后通过“假工抵房”杀至5.5万/㎡，最低价达4.3万/㎡ [67][68] - 丰台大瓦窑板块：前几年高点网签价8.1万/㎡，现新盘网签均价跌至6.1万/㎡，特价房约5万/㎡ [69][75] - 天安门旁“霞公府”：2017年巅峰价17.5万/㎡，现阴跌至11万/㎡左右，跌幅近40% [77][78] - 北京金茂府（宋家庄）：当年开盘均价11万/㎡，好楼层12万+，现挂牌价7.7万/㎡，跌幅近40% [80][82] - 分钟寺“合生缦云”：开盘13万/㎡，现业主挂牌8万/㎡，7万+即肯出 [85] - 海淀“幸福里”：当年开盘8万+，最近成交单价5.9万/㎡ [93] - 海淀“幸福里润园”：开盘价8.3万/㎡，二手房入市即破发 [99] - **海淀区二手房案例**： - 老破小“竹园”：2021年12月同户型成交价472万，2025年12月成交价198万，4年降价274万，跌幅58% [103] - 次新“橡树湾四期”：2023年11月同户型成交价1377万，2025年12月成交价726万，2年降价651万，跌幅48% [104] - **西城区案例**： - 中信城四期“中海都阙台”：当年开盘单价17万+，近期成交单价砸至15万/㎡ [108][109] 行业未来展望与结构性变革 - 高盛预测房价触底时间为2027年第三季度，参照美国2006-2012年“深V型”走势 [110] - 瑞银认为下行周期至少拉到2026-2027年，底部可能更远更深 [110] - 行业共识是市场底部尚未到达 [110] - 房地产行业正经历深刻结构性变革：购房主力人群数量萎缩、城市化速度放缓红利见顶、房子比人多正成为现实 [110] - 未来房子将越来越回归居住属性，从“金融产品”变为“耐用消费品”，行业逻辑彻底改变 [110]

美联储降息预期与行动 - 市场预期美联储可能在2025年9月17日的会议上再次降息，去年9月已降息50个基点，今年上半年又降息两次，使联邦基金利率降至4.5%至4.75%区间 [2] - 2025年全球降息周期持续，预计有三次25基点的调整，若9月超预期降息50基点，将对新兴市场产生显著影响 [3] - 降息旨在稳定就业、控制通胀并为经济松绑，同时鲍威尔指出劳动力市场走弱是采取行动的原因 [3] 美国宏观经济背景 - 2025年美国GDP增长2.7%，较去年预期高出0.5个百分点，但通胀率徘徊在2.5%，未达2%目标，制造业PMI持续下滑，失业率升至4.2% [3] - 降息政策可降低借贷成本，刺激企业投资和居民消费，并有助于压低美元汇率，避免贸易顺差过大 [3] 对中国货币政策的传导影响 - 美联储降息为中国央行提供更大的货币政策宽松空间，预计10月LPR可能再下调10至15个基点 [4] - 中国央行LPR已从3.95%降至3.6%，5年期以上LPR为3.6% [4] 对中国房地产市场的直接影响 - 房贷利率下降为购房者带来实惠，以100万贷款30年为例，利率从3.6%降至3.1%，月供可节省150元，全年节省1800元，30年总计节省超过5万元 [4] - 利率降低刺激了刚需和改善型需求，2025年上半年一线城市二手房成交量同比上涨12% [4] - 房企融资环境改善，境外美元债融资成本预计下降2个百分点，2025年上半年房企境外融资已回暖20% [4] 楼市交易与信心修复 - 市场预期修复推动交易活跃，8月一线城市新房销售面积同比转正，港股地产指数上涨8% [7] - 历史周期显示，美联储降息后北京上海等城市成交量曾暴涨25%以上，当前降息信号如同定心丸，刺激需求释放 [7] - 人民币升值预期吸引海外资金回流，一二线核心区域如学区房、地铁盘房价上涨5%至8% [7] 城市分化与区域表现 - 一二线城市如北京、上海、广州、深圳GDP增速稳定在6%以上，人口持续流入，住房刚需强劲，2025年上半年深圳科技园周边成交量上涨30%，白领买房比例超七成 [7] - 强二线城市如杭州、成都因产业和人口净流入超过10万，楼市弹性较大 [9] - 三四线城市面临高库存和人口外流挑战，部分区域空置率超20%，房价两年下跌15%，降息红利有限 [9] 对开发商及产业链的影响 - 融资环境改善有助于降低烂尾楼风险，预计项目交付率可提升10%，间接帮助银行降低坏账率 [5] - 房企资金链压力缓解，节省的利息可用于新项目开工，带动钢筋水泥等供应商订单稳定和工人就业保障 [5] - 中小房企获得喘息机会，促进市场竞争更健康 [5] 市场前景与宏观数据 - IMF预测2025年中国GDP增长4.8%，楼市销售面积预计回正5%，房价跌幅收窄至2% [10] - 政策层面坚持“房住不炒”，通过限购限贷等措施防止泡沫，2025年央行上调跨境融资参数至1.75以防范风险 [9]