作为一名拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，我已仔细研读该行业研报。以下是我的专业总结： 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终政策力度将超过2008和2014年水平 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，头部国央企和优质混合所有制企业表现优异 [4] - 坚持“一线+2/3二线+极少量三线城市”的投资策略，该城市组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化，一二线城市将更受益 [4] - 2025年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [4] 按目录结构总结 全国房价延续调整，核心城市补跌 - 8月70城新房房价环比下降0.3%，同比下降3.0% [1][11] - 一线城市新房环比下降0.1%，二线下降0.3%，三线下降0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市9个（增加3个），下跌城市57个（减少3个） [1][11] - 二手房房价环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线城市二手房环比下降1.0%，二线下降0.6%，三线下降0.5% [1][11] - 二手房价格环比上涨仅1城，下跌69城（增加1城） [1][11] - 核心城市出现补跌迹象，北京上海8月环比跌幅均在1%或以上 [1][11] 行情回顾 - 申万房地产指数本周累计变动0.7%，领先沪深300指数1.16个百分点 [2][14] - 在31个申万一级行业中排名第9名 [2][14] - 本周上涨个股38支，减少61支，下跌股数73支 [14] - 涨幅前五个股：香江控股(+52.6%)、银亿股份(+39.7%)、首开股份(+31.8%)、沙河股份(+19.1%)、亚太实业(+18.5%) [19] - 跌幅前五个股：福星股份(-19.4%)、绵石投资(-10.0%)、苏宁环球(-8.8%)、荣丰控股(-8.1%)、天业股份(-7.6%) [21] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30城新房成交面积154.1万方，环比提升12.9%，同比提升16.2% [2][24] - 一线城市成交50.0万方，环比+17.5%，同比+63.9% [2][24] - 二线城市成交63.2万方，环比-3.9%，同比-0.7% [2][24] - 三线城市成交40.9万方，环比+45.5%，同比+6.2% [2][24] - 今年累计38周30城新房成交7011.6万方，同比-2.0% [2][31] - 一线城市累计1866.3万方，同比+2.9%；二线3360.3万方，同比-4.8%；三线1784.9万方，同比-1.3% [2][31] 二手房成交 - 本周14城二手房成交面积195.3万方，环比增长0.7%，同比增长55.0% [3][35] - 一线城市成交86.2万方，环比+9.7% [3][35] - 二线城市成交84.8万方，环比-8.2% [3][35] - 三线城市成交24.2万方，环比+5.7% [3][35] - 年初至今累计二手房成交7615.7万方，同比增长17.4% [3][35] - 一线城市累计3130.8万方，同比+20.5%；二线3528.4万方，同比+16.3%；三线956.4万方，同比+11.4% [35] 重点公司境内信用债情况 - 本周发行房企信用债9只，环比增加1只 [3][44] - 发行规模80.20亿元，环比增加14.1亿元 [3][44] - 总偿还量146.14亿元，环比增加115.89亿元 [3][44] - 净融资额-65.94亿元，环比减少101.79亿元 [3][44] - 主体评级以AAA(93.5%)为主要构成 [44] - 债券类型以一般公司债(38.7%)和私募债(30.9%)为主 [44] - 债券期限以1-3年(57.9%)为主 [44] 投资建议 - 配置方向包括：基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、物业等 [4] - H股推荐：绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产 [4] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 地方国企推荐：城投控股、城建发展、信达地产 [4] - 中介推荐：贝壳 [4] - 物业推荐：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4]

8月房地产市场供给与成交分析 核心观点 - 8月新房供应量同环比大幅下降，重回年内次低水平，土地约束对供给影响显著[3][5] - 市场呈现以改善型产品为主导的供应结构，刚需占比30%，改善51%，高端19%[8] - 超7成城市供应集中在主城区，核心与非核心城市分化加剧[11][12] - 新房成交预计延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，呈现弱复苏态势[3][15] - 城市间分化显著：京沪深面临阶段性回落，杭津长等二线城市有望稳中有增[15][17] 分项总结 1 供应规模 - **总量**：28城8月商品住宅预计供应476万㎡，环比降26%，同比降38%，仅高于2月水平[5] - **能级分化**： - 一线城市：供应74万㎡（环比-45%，同比-53%），仅广州逆势增长13%，上海供应不足5万㎡（同环比均-90%+）[7] - 二线城市：19城供应355万㎡（环比-24%，同比-36%），12城同环比齐跌，西安、成都等跌幅超50%，长沙、苏州放量[7] - 三四线城市：48万㎡（环比+9%，同比-4%），无锡单月供应25万㎡达年内高位，常州等非核心城市跌幅超50%[7] 2 供应结构 - **产品类型**： - 南宁、深圳等6城刚需占比超50%，北京、上海等14城以改善为主（占比50%-100%），济南、苏州等6城高端占比超50%[8][9] - **区域分布**： - 主城占比65%（徐州、合肥等超90%），近郊29%（上海、深圳近郊占比超80%），远郊仅6%[11][12] 3 成交预判 - **新房**： - 杭州预计环比增18%，长沙、天津增10%，京沪深或回落15%-20%[15][17] - 高得房率新规产品入市支撑部分二线城市复苏（如苏州、厦门）[15] - **二手房**： - 整体动能放缓，上海预计环比降15%-20%，北京微增5%以内，南宁、长春表现突出（环比+19%/61%）[17] 4 行业趋势 - 房企推盘积极性普遍偏低，核心城市优质项目维持高热，非核心区域流动性枯竭[7][15] - 产品力升级加速市场分化，四代宅等新规产品成为局部亮点[15]