8月房地产市场供给与成交分析 核心观点 - 8月新房供应量同环比大幅下降，重回年内次低水平，土地约束对供给影响显著[3][5] - 市场呈现以改善型产品为主导的供应结构，刚需占比30%，改善51%，高端19%[8] - 超7成城市供应集中在主城区，核心与非核心城市分化加剧[11][12] - 新房成交预计延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，呈现弱复苏态势[3][15] - 城市间分化显著：京沪深面临阶段性回落，杭津长等二线城市有望稳中有增[15][17] 分项总结 1 供应规模 - **总量**：28城8月商品住宅预计供应476万㎡，环比降26%，同比降38%，仅高于2月水平[5] - **能级分化**： - 一线城市：供应74万㎡（环比-45%，同比-53%），仅广州逆势增长13%，上海供应不足5万㎡（同环比均-90%+）[7] - 二线城市：19城供应355万㎡（环比-24%，同比-36%），12城同环比齐跌，西安、成都等跌幅超50%，长沙、苏州放量[7] - 三四线城市：48万㎡（环比+9%，同比-4%），无锡单月供应25万㎡达年内高位，常州等非核心城市跌幅超50%[7] 2 供应结构 - **产品类型**： - 南宁、深圳等6城刚需占比超50%，北京、上海等14城以改善为主（占比50%-100%），济南、苏州等6城高端占比超50%[8][9] - **区域分布**： - 主城占比65%（徐州、合肥等超90%），近郊29%（上海、深圳近郊占比超80%），远郊仅6%[11][12] 3 成交预判 - **新房**： - 杭州预计环比增18%，长沙、天津增10%，京沪深或回落15%-20%[15][17] - 高得房率新规产品入市支撑部分二线城市复苏（如苏州、厦门）[15] - **二手房**： - 整体动能放缓，上海预计环比降15%-20%，北京微增5%以内，南宁、长春表现突出（环比+19%/61%）[17] 4 行业趋势 - 房企推盘积极性普遍偏低，核心城市优质项目维持高热，非核心区域流动性枯竭[7][15] - 产品力升级加速市场分化，四代宅等新规产品成为局部亮点[15]

7月房地产市场供应与成交分析 核心观点 - 7月新房供应同环比均下降30%，绝对量为年内次低，房企推盘积极性回落，土地约束效应显著 [2][4] - 新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，呈现弱复苏走势 [1][2] - 市场热度高位回落，28城平均去化率29%，环比降15pcts，城市间分化加剧 [2][12] 分能级供应表现 一线城市 - 北京单月供应60万方（占一线总量54%），同环比倍增（+207%/+109%），沪广深集体缩量：上海（10万方，环比-74%）、深圳（11万方，环比-45%）、广州（32万方，同比连续3月负增长） [4] - 一线前7月累计供应988万方，同比-19% [4][6] 二线城市 - 24城中超八成环比下滑，12城跌幅超50%：青岛（6万方，环比-78%）、长春（4万方，环比-83%）、成都（42万方，环比-53%） [5] - 局部亮点：宁波（27万方，环比+56%）、长沙（33万方，环比+23%）、天津（60万方，环比+20%） [5][6] - 前7月累计供应3552万方，同比-19% [6] 三四线城市 - 徐州单月放量18万方（环比+374%），但无锡（6万方，同比-71%）、常州（4万方，同比-67%）等持续萎缩，泉州连续两月零供应 [5][6] - 前7月累计供应231万方，同比-25%（跌幅较上半年扩大3pcts） [6] 供应结构特征 产品档次 - 重点城市刚需/改善/高端占比40%/45%/15%，改善为主流：北京（改善66%）、成都（改善73%）、杭州（改善73%） [8][9] - 极端分化：济南高端占比95%，常州82%，昆明刚需占比88% [8][9] 区域分布 - 主城/近郊/远郊占比67%/23%/10%：厦门、漳州、南宁等主城占比超90%，北京、宁波近郊为主（占比≥50%），上海远郊占比85% [10] 市场热度与后市预判 - 北京（去化率38%）、杭州（70%）等热点城市持增，郑州（31%）、宁波（25%）弱复苏，青岛（12%）、济南（17%）持续低迷 [12][13] - 核心区域项目保持高热，外围去化承压，分化加剧：如成都二季度均值97% vs 7月54%（环比-45pcts） [12][13]

5月楼市整体表现 - 5月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比上升1个百分点，同比上升12个百分点，与2023年高峰基本持平，市场延续稳中向好态势 [2][4] - 分城市表现差异显著：厦门、成都、长沙、重庆去化率超6成，其中厦门、重庆主要依赖网红盘带动；上海、深圳等热点城市同环比双增；郑州、苏州等环比降幅超2成但同比稳中有增；昆明、青岛等弱二三线城市去化率不足2成且环比持续下降 [4] - 城市数据对比显示：重庆去化率同比大幅提升58个百分点至76%，杭州环比下降15个百分点至52%，无锡因无项目开盘同比提升48个百分点至48% [5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘受中高改客群青睐，同片区去化率显著优于传统项目 [8] - 广州8个新规项目推货量占全市50%，认购量占比70%，其中番禺、天河项目表现突出；绿城玉海棠项目以88%去化率居首，得益于地段优势（近地铁三线交汇）及110%实用率 [8][9] - 成都新规项目市占率突破20%，近2个月去化率维持90%以上，金茂、万科等项目因"地铁+高得房率+低总价"组合实现100%去化 [11][12] 政策驱动型销售 - 郑州、南京、厦门通过存量房收购和房票安置提振非核心区销售：郑州TOP15项目中1/3受房票驱动，华润琨瑜府单月销售58套；南京铭著风华因远郊房票安置销售57套；厦门TOD湿地公园项目获房票客户支持 [16][17] - 西安、苏州等地通过"以价换量"策略见效：西安滨江翡翠城通过提高佣金实现113套认购；郑州鼎盛阳光城以8999元/㎡特价吸引刚需；福州象屿金地世界江湾降价至1万元/㎡左右带动成交 [19][20] 6月市场展望 - 预计房企年中冲刺将推动供给结构优化，核心一二线城市因适销对路项目入市热度延续，但沪深杭蓉等城市供应进入"空窗期"限制放量 [22] - 郑州、天津、南京等调整较深城市有望延续弱复苏，济南、青岛等高库存城市去化压力仍存 [22] - 代建市场显示潜力，苏州35%代建项目售价高于平均值 [23]

供给规模 - 5月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积567万平方米，环比下降36%，同比下跌39%，前5月累计同比下降24% [2] - 一线城市5月预计供应面积100万平方米，环比下降54%，同比下降41%，前5月累计同比下降25% [3] - 二线城市5月预计新增供应445万平方米，环比下降28%，同比下降37% [3] - 三四线城市5月预计新增供应22万平方米，同环比均下降50% [3] 城市分化 - 北京单月供应规模33万平方米，同比持平去年，以中心城区和近郊首改及再改盘为主力 [3] - 上海、深圳供应几近停滞，当月供应规模基本都在20万平方米以下 [3] - 宁波迎来阶段性放量，环比倍增，同比大增889% [3] - 成都、杭州等热点城市供给量显著不足，同比降幅均在40%以上 [3] - 厦门、长春单月供应均不足2万平方米，市场接近"冻结"状态 [3] 供给结构 - 重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、47%和16%，以改善为主，刚需为辅 [6] - 南宁、郑州、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在60%以上 [6] - 北京、上海、杭州等热点城市本月加强了适销对路改善盘供给 [6] - 徐州、济南本月高端产品占比显著上升，分别为100%和56% [6] 区域分布 - 重点城市主城、近郊、远郊占比结构为61%、32%和7% [9] - 徐州、福州、郑州、长春、重庆、合肥等主城占比均在90%以上 [10] - 北京、厦门、深圳、常州、上海、成都、南京等以近郊项目为主，占比均在50%及以上 [10] 后市预判 - 5月成交环比预计微增，同比有望持平去年同期，市场延续弱复苏走势 [12] - 28个重点城市2025年5月预期项目平均去化率31%，环比下降8个百分点 [12] - 一线城市预期去化率33%，环比微降1个百分点，同比增加8个百分点 [12] - 合肥、武汉、南京等城市短期内市场有止跌企稳态势 [12] - 济南、青岛等弱二线城市高库存问题难解，整体去化不乐观 [12]