房地产行业转型方向 - 行业正从高速增长转向高质量发展阶段，企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务 [2][5] - 需适应房地产市场供求关系发生重大变化的背景，加快构建房地产发展新模式 [6] - 推动房地产高质量发展是推动中国式现代化建设的客观需要，长远看行业发展仍有较大潜力和空间 [5] 行业发展潜力与现状 - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，其中建筑业总产值32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [1][5] - 发展潜力主要源于三方面：城镇化进程持续推进（2024年常住人口城镇化率达67%）、城市更新和存量住房改造、人民群众对美好生活的向往 [5][6] - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [3] 政策重点任务 - 改革完善商品房销售制度，推进现房销售制以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [1] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，实现以人定房、以房定地、以房定钱 [9] - 完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，我国已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套 [8][9] 产品与服务升级 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [10] - 在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，稳步推进城中村和危旧房改造 [6][10] - 实施物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [1][8]

核心观点 - 一线城市核心区域房价出现显著下跌，市场发生根本性转变，供需关系逆转，"买了就涨"的时代已结束 [7] - 房价下跌由信心缺失、供过于求、业主承压三大困境共同导致 [8][9] - 国家政策推动房地产向精细化管理转变，未来发展将基于"人、房、地、钱"的科学配置 [10][11] 具体案例 - 广州天河CBD东方新世界小区一套房单价降至50284元/平方米，较此前同类户型最高成交价12万元/平方米下跌约三折 [2] - 上海内环一处高端楼盘去年售价15万元/平方米，今年出现业主以10万元/平方米低价急售，历经半年多次降价才成交 [7] - 北京海淀区热门学区房高峰期单价突破18万元，如今同户型成交价跌破10万元 [7] 市场趋势 - 自9月以来，一二线城市房价下跌速度加快，呈现每周调整的新格局，周期性调整已转变为根本性转变 [7] - 购房者普遍持币观望，期待抄底，但观望心态与房价下跌形成恶性循环，加剧市场下行 [8] - 市场房屋存量超过实际需求，供需失衡是房价下跌的内在原因 [8] 业主压力 - 企业裁员、生意难做等因素使中产家庭财务压力增大，每月数万元的房贷成为沉重负担 [9] - 收入出现问题后，"卖房自救"成为许多业主的无奈选择 [9] - 业主群表面呼吁稳价，但私下已向中介打听行情，担心卖晚损失更多 [7] 政策方向 - 未来住房建设将注重人口变化和实际需求，按人口流入流出情况规划供应 [11] - 土地供应将严格按住房需求确定，避免资源浪费 [11] - 金融资源将重点支持有需求领域，避免盲目投资 [11] - 北京2025年规划商品住宅用地供应240-300公顷，建设5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房 [12] - 全国针对"白名单"项目贷款已累计批复超7万亿元，保障已售房屋交付 [12] 行业应对建议 - 刚需购房者应关注住房品质，如北京推行的"好房子"试点项目，未来房产保值更依赖品质 [12] - 投资购房者需放弃"买房必赚"幻想，市场回归居住属性，住建部提出推行现房销售制度 [12] - 有房待售者定价应一步到位，避免高价试探错失时机，切勿盲目加杠杆 [13]