行业核心痛点与市场转变 - 当前房地产行业已进入深度调整的“买方市场”，开发商的核心痛点在于产品与客户需求错配，而非销售渠道问题[1] - 市场底层逻辑发生根本性逆转，一二线城市二手房交易占比高达70%，全国范围达到80%，二手房成为市场主导[2] - 供需关系关键指标“新增有效客房比”在2021年后急剧下降并持续低于1，同时成交客户决策周期从2021年平均看房10次延长至16.8次[2] - 传统“拿地-可研-设计-销售”线性开发流程在当下市场极易造成产品与客户错配[2] 贝好家C2M新模式核心理念 - 公司提出以数据为基石、以客户为中心的C2M住宅开发新模式，核心理念与住建部“以人定房”方向高度契合[1][4] - 理想开发图景是“客户在前，房子在后”，在拿地前通过数据模型和真实客户连接进行产品定位，让客户持续参与产品设计全过程[3] - 通过精准匹配客户需求，在设计与建造阶段完成“精准蓄客”，目标实现“开盘即清盘”的理想状态[3] - 公司定位是数据驱动型住宅开发服务平台，而非成为一家传统开发商[6] 贝好家三大核心能力构建 - C2M产品定位能力核心在于科学“定价”与“套配”，通过算法模型解构量化地铁、学区、商业等核心价值指标的具体溢价能力[4][5] - “套配”能力通过分析土地能级、市场表现及客户支付力等，从源头避免客群找错问题[5] - 深度客户洞察能力依托贝壳平台，刻画潜客的工作居住地分布、价格面积偏好、家庭结构等立体画像[5] - 线上客户参与能力通过“共筑好家”社区引导客户表达设计意见，试点项目中有20%的客户会进行深度反馈[5] 业务进展与战略定位 - 截至2025年10月底，公司已在北京、上海、广州等10个城市累计落地17个项目，涵盖多种合作模式[6] - 目前完全自主操盘的两个项目（成都贝宸S1、上海贝涟C1）仅为验证C2M全链能力的“试验田”[6] - 未来战略是专注于为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供从前端到后端的C2M全链解决方案，不再进行自主操盘项目[6]

核心观点 - 一线城市核心区域房价出现显著下跌，市场发生根本性转变，供需关系逆转，"买了就涨"的时代已结束 [7] - 房价下跌由信心缺失、供过于求、业主承压三大困境共同导致 [8][9] - 国家政策推动房地产向精细化管理转变，未来发展将基于"人、房、地、钱"的科学配置 [10][11] 具体案例 - 广州天河CBD东方新世界小区一套房单价降至50284元/平方米，较此前同类户型最高成交价12万元/平方米下跌约三折 [2] - 上海内环一处高端楼盘去年售价15万元/平方米，今年出现业主以10万元/平方米低价急售，历经半年多次降价才成交 [7] - 北京海淀区热门学区房高峰期单价突破18万元，如今同户型成交价跌破10万元 [7] 市场趋势 - 自9月以来，一二线城市房价下跌速度加快，呈现每周调整的新格局，周期性调整已转变为根本性转变 [7] - 购房者普遍持币观望，期待抄底，但观望心态与房价下跌形成恶性循环，加剧市场下行 [8] - 市场房屋存量超过实际需求，供需失衡是房价下跌的内在原因 [8] 业主压力 - 企业裁员、生意难做等因素使中产家庭财务压力增大，每月数万元的房贷成为沉重负担 [9] - 收入出现问题后，"卖房自救"成为许多业主的无奈选择 [9] - 业主群表面呼吁稳价，但私下已向中介打听行情，担心卖晚损失更多 [7] 政策方向 - 未来住房建设将注重人口变化和实际需求，按人口流入流出情况规划供应 [11] - 土地供应将严格按住房需求确定，避免资源浪费 [11] - 金融资源将重点支持有需求领域，避免盲目投资 [11] - 北京2025年规划商品住宅用地供应240-300公顷，建设5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房 [12] - 全国针对"白名单"项目贷款已累计批复超7万亿元，保障已售房屋交付 [12] 行业应对建议 - 刚需购房者应关注住房品质，如北京推行的"好房子"试点项目，未来房产保值更依赖品质 [12] - 投资购房者需放弃"买房必赚"幻想，市场回归居住属性，住建部提出推行现房销售制度 [12] - 有房待售者定价应一步到位，避免高价试探错失时机，切勿盲目加杠杆 [13]

行业发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 存量住房市场规模持续扩大 [2] 十四五期间住房市场表现 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 通过下调首付比例和利率 给予换购住房退税支持 出台购房补贴等政策降低居民购房成本 [2] - 坚持因城施策 精准施策 一城一策 赋予城市政府房地产市场调控自主权 [2] 保交楼工作成果 - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [3] - 国家省市成立三级工作专班 按照市场化法治化原则一楼一策推进分类处置 [3] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算 在司法处置中优先维护购房人权益 [3] 城市更新与民生工程 - 累计改造城镇老旧小区24万多个 4000多万户 惠及1.1亿居民 [4] - 实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 启动城市危旧房改造17.5万套(间) [4] - 改造各类地下管网84万公里 改造老旧街区6500多个 老旧厂区700多个 [4] 房地产融资机制改革 - 建立城市房地产融资协调机制 全国白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元 [5][6] - 推广一个项目确定一家主办银行 项目资金存入主办银行保障合理融资需求 [6] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售融资等资金 严禁抽逃出资或提前分红 [6] 商品房销售制度完善 - 有力有序推进现房销售做到所见即所得 从根本上防范交付风险 [6] - 继续实行预售的规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [6] 十五五规划方向 - 指导各地编制住房发展规划 根据人口变化确定住房需求 以人定房 以房定地 以房定钱 [7] - 促进房地产市场供需平衡结构合理 推动形成供应体系健全要素配置合理的房地产发展新格局 [7] - 立足于城市内涵式发展和城市更新大场景 落实好构建房地产发展新模式的各项任务 [7]

土地供应总量与空间布局 - 长沙市本级(六区)2025年国有建设用地供应总量控制在1791.16公顷以内，湘江新区、天心区和望城区为主要供应区域，分别供应1009.11公顷、237.06公顷和217.72公顷，雨花区、开福区、芙蓉区和会展片区供应较少 [1] - 土地供应强调优化空间布局，聚焦南部融城片区、大泽湖片区、黑石铺片区、观沙岭片区、滨江片区、武广片区、洋湖片区等片区建设 [2] 土地供应结构变化 - 住宅用地供应量明显缩量至407.43公顷，占比从30.48%下降至22.75%，商服用地供应量也有所下调 [1] - 公共管理与公共服务用地、交通运输用地供应量显著提升 [1] - 供应节奏优化，住宅用地分四次均衡推出，避免优质地块集中入市 [3] 政策监管与市场影响 - 新增四条法规政策红线，包括严禁污染地块用于住宅开发、严禁平台公司"托底拿地"虚增地方政府财政收入、严禁违规向个人出让住宅用地、严禁违规开发建设别墅等 [2] - 土地供应优化或促使房企推出更多高品质、低密度住宅产品，满足改善性需求，推动市场良性发展 [3] - 长沙住宅用地市场呈现核心区热度攀升、远郊冷热不均的分化格局，洋湖片区核心区域地块溢价率达23%，楼面价达7748元/平方米 [3] 行业发展趋势 - 房地产供应坚持"稳量、优价、提质"原则，科学确定用地规模，同时保障重点项目、重点产业和民生用地需求 [2] - 围绕打造国家重要先进制造业高地，加快推动传统产业新型化、优势产业高端化、新兴产业规模化 [2]