地块基本信息 - 增城城投成功拿下增城区府旁荔湖街新城大道东侧地块，总建筑面积约7 3万平米，成交总价6 25亿元，折合楼面价8552元/平米 [1] - 地块用地性质为二类居住用地，用地面积80580 23平米，规划用地面积71647 31平米，容积率≤1 02，建筑限高≤54米 [6] - 地块西邻总面积7000亩的荔湖公园，背靠增江及沿江大道，生态资源优越 [3] - 地块旁规划配建面积约75170平米的绿地公园，与荔湖和增江沿江大道相切 [4] 区位优势 - 地块与增城区政府直线距离仅约700米，城市界面佳，配套为全区顶流 [3] - 半径2公里范围内教育资源包括增城区第一中学、天恩双语学校、荔湖小学等 [3] - 21号线始末站增城广场地铁站位于附近，万达广场在地铁口旁，商业配套完善 [3] 产品定位 - 建筑控高54米，按平均层高3米计算总高约17-18层，地上容积率低至1 02，基本确定为叠墅或别墅产品 [3] - 配套车位按政策配置，低层住宅每户设置2个车位 [6] 市场对标 - 地块附近可参考对标项目为保利壹号公馆和金凤皇庭 [6] - 保利壹号公馆洋房均价1-1 5万/平米，墅类毛坯价2 4-2 7万/平米 [8] - 金凤皇庭墅类均价1 6万/平米，景观资源稍逊 [10]

土地市场动态 - 深圳宝安区宝中地块规划调整 南街坊地块容积率从5 7大幅下调至3 7 住宅部分降至3 4 居住用地面积42523平方米 住宅用地占比近90% 商业建面显著减少 [1] - 深圳近期发布3宗居住用地出让清单 位于龙华区和光明区 总面积6 77公顷 最低容积率2 8 计划在2025年5-8月期间出让 [1] - 核心城市低容积率宅地受热捧 容积率下调使房企能开发更高端产品 实现溢价 行业认为优质地块刺激房企拿地热情 [1][2] 土拍数据表现 - 前4个月300城住宅用地成交规划建面同比下降4% 但出让金同比增长超20% 一二线城市溢价率较高 [2] - 4月杭州住宅用地出让金达306亿元 连续两月全国第一 平均溢价率31 1% 成都等多地也出现高溢价地块 [2] - 重点房企前4个月拿地总额约3608亿元 同比增长26 6% 头部房企保持聚焦核心城市策略 [2] 市场趋势分析 - 一线及核心二线城市住房市场成交量企稳 市场情绪好转 房企信心增强 [3] - 地方政府2025年加大核心地段优质地块供应 配套设施完善的地块激发房企竞拍热情 [3] - 中指研究院指出核心城市政策优化和优质供给增加带动土地市场回暖 但全国市场尚未完全企稳 [2]