为什么现在很多人，宁愿买大平层也不买别墅？原因太现实了！ 不知道大家有没有发现，现在很多人在买房的时候，宁愿选择大平层，也不再选择别墅了， 甚至有很多人都从别墅搬回到了大平层当中，这是什么原因呢？难道别墅不香了吗？ 在了解背后的原因之后，才发现真的太现实了。 1 别墅和大平层的装修差距 有不少朋友现在在买房的时候之所以选择大平层而不选择别墅， 就是因为别墅和大平层的装修差距实在是太大了，有很多人说自己能够买得起别墅，但却装修不起别 墅。 2 别墅的居住成本太高 如果从买房这方面来讲的话，地理位置好，面积又比较大的大平层其实和别墅的总房价差不了太多， 光是买房的话，不管是选择别墅和大平层，可能并没有什么太大的差距。 不过买房之后的装修差距却很大的，一些买了别墅的朋友说在看到装修预算表的时候就后悔了， 砸了100多万来装修，连立体的吊顶都做不出来， 而在同样的装修预算下，要是大平层的话，不仅能够装修的特别精致， 还可以选择全屋智能，就连使用的材料都会更加的高端一些，住着也会更加的舒服。 即使大家能够买得起别墅，也能够装修得起别墅，在入住之后就会发现别墅的居住成本同样也很高， 对于不少朋友来讲，其实入住别墅同样也是 ...

行业与公司 **行业**：北京房地产市场 **公司**：越秀、华润、中建置地、中海新城、招商地产、建发、保利、绿城、金茂等 --- 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月北京房地产市场成交量环比下降32 1% 同比下降12 13% 成交价格环比下降0 52% 市场急转直下[1][5] - 前七个月供求量高于去年同期 海淀区成交量同比增长317% 但6月后各区整体下降[1][6][7] - 2025年Q2二手房成交稳定在1 4~1 6万套 但7月降至1 27万套 同比减少18 24% 价格相比1月下滑10%[10][20] 库存与去化 - 狭义库存去化周期45 2个月 广义49 8个月 丰台区库存最大[1][8] - 头部企业如中海、招商库存压力大 中海富华里库存200+套 降价至7~7 75万元/㎡[27] 政策影响 - 新政放宽五环外限购 非京籍可购两套 利好海淀、永丰、亦庄等区域[2][3] - 政策后市场反应平淡 来访量增但成交未显著增长[4] - 未来调整或聚焦五环内、社保、金融贷款 全面放开可能性低[18][19] 企业动态 - 越秀以197亿成交额居首 华润157亿第二 中建置地、中海新城通过特价房以价换量[13][14] - 建发、保利、金茂等改善盘表现突出 如建发海宴去化率57%[9][14][15] 土地市场 - 2025年土地供求下降 成交价增 海淀、通州溢价较高 但后期底价成交为主[16][24] - 开发商拿地谨慎 央企如中铁、铁建战略布局 第六轮供地含太阳宫等优质地块[16][17] 产品与供需结构 - 新房刚需供应占比仅8% 但成交量上涨 市场呈两头活跃（高端/刚需）[11] - 产品力显著提升 得房率近100% 丰台、昌平项目性价比优于二手房[25][26] --- 其他重要内容 区域分化 - 海淀区供应大增带动成交 大兴价格结构性上涨 通州、昌平库存增加[7][8] - 五环外个别项目（海淀北部、顺义高端）需求释放 轨交沿线吸引刚需[22] 价格策略 - 多数项目一房一谈非公开降价 折扣稳定 开发商利润空间有限[23] - 越秀星越价格从62 000元/㎡降至57 000元/㎡ 梧桐星辰从47 800元/㎡降至44 000元/㎡[14] 细分市场 - 豪宅项目（如丽泽3号院）表现良好 刚需集中在房山、顺义（300万以下）[9][12] - 600~1 000万区间客户量最多 如中建璞园 1 000万+项目依赖轨交/教育优势[12]

股价表现 - 截至8月12日收盘，天安（00028 HK）报4 750港元，较上个交易日上涨0 85% [1] - 当日盘中最高价触及4 800港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力净流入10 14万港元 [1] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立 [1] - 公司于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司 [1] 主营业务 - 主要经营范围包括在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业 [1] - 业务涵盖物业投资及物业管理 [1] - 在香港从事物业投资及物业管理 [1]

最近的熟悉的楼盘打折，看了看，有140平平层➕车位卖140万，还有180+60的别墅卖260 万。而租金大概1500-4000。 如果是你，会选择租还是买呢？ 你花再多的钱，买再好的地段，再好的房子，碰到一个恶邻就完蛋了。特别是楼房，上下左 右但凡碰到一个恶邻就足够恶心你了。花费家里大半的资产去赌这个，我是不敢的。 别墅也看得，所谓的双拼、联排和叠拼本质上也和楼房一样。你放心，独栋也不是完美的， 我就碰到过隔壁喜欢在院子里沤肥的，这个味道真的一言难尽。。。 租房肯定是最优解，最多就亏一个月押金而已，碰到傻x，惹不起，躲得起。 如果是租房，那么除非你喜欢花花草草，或者养宠物，一般都是大平层比别墅好。最好租一 梯一户的顶楼大平层。这样碰到恶邻的几率小很多很多。至于顶楼漏水，反正不是自己的房 子，要么叫房东修，要么就让他漏，也不心疼。 树梢星 不要相信那些看空一二线城市言论，无论个体对楼市如何看。下一轮经济上行期。房价必 涨，而且又是大涨。所以，无论改善还是投资，跌成这个样子，值得考虑入手。所谓买在无 人问津，正在进行时。 shuifeng2009 已经买了，去年2月份买了套173平5室2厅的房子，马上要入住了。肉 ...

股价表现 - 截至8月1日收盘 天安(00028 HK)报4 680港元 较上个交易日上涨2 63% [1] - 当日盘中最高价触及4 720港元 创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力流入0万港元 流出0万港元 净流入46 59万港元 [2] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为香港投资控股公司 成立于1986年 [2] - 1987年在香港联合交易所上市 为首批中国概念上市公司 [2] - 主要业务包括中国内地住宅 别墅 办公楼及商用物业开发 物业投资及物业管理 [2] - 香港业务涵盖物业投资及物业管理 [2]

市场表现 - 7月10日恒生指数上涨0 57%至24028 37点 绿地香港股价上涨18 6%至0 255港元/股 成交量2967 9万股 成交额713 19万港元 振幅20 93% [1] - 绿地香港最近一个月累计涨幅20 11% 但年初至今累计下跌28 33% 跑输恒生指数同期19 1%的涨幅 [1] 财务数据 - 2024年绿地香港营业总收入152 76亿元 同比减少38 73% 归母净利润亏损20 94亿元 同比扩大19 5% [1] - 毛利率5 21% 资产负债率85 02% [1] 行业估值 - 地产行业市盈率(TTM)平均值10 06倍 行业中值-0 15倍 绿地香港市盈率-0 27倍 行业排名第217位 [1] - 可比公司市盈率：百仕达控股0 75倍 恒达集团控股1 71倍 中国新城市2 22倍 瑞森生活服务2 82倍 鑫苑服务3 03倍 [1] 公司背景 - 绿地香港为绿地控股集团境外唯一房地产上市平台 2013年通过收购盛高置地更名成立 [2] - 主营业务为房地产开发 覆盖长三角、大湾区等9省41城110个项目 产品包括高端住宅、商业综合体等多元业态 [2] - 协同发展商业运营、物业管理、长租公寓等业务 实施"1+2+3+X"发展战略 [2]

别墅市场成交活跃 - 广州二手别墅市场3月以来成交活跃，沉寂四年的小区出现成交案例，如黄沙岛建面380平方米别墅以2018万元成交单价523万/平方米[1][2] - 杭州二手别墅前5个月成交量达2024年全年的67%，绿城桃花源项目2024年成交40套而2025年已签约40多套[3][4] - 上海风貌别墅新盘受追捧，中海顺昌玖里49套别墅单价29万/平方米开盘即罄，保利外滩序滨江花园别墅二次加推去化率达90%[4] 别墅产品需求变化 - 2022年后购房者开始向往"有天有地有院子"的生活，改善型需求强烈[1][7] - 杭州别墅买家多为浙江籍企业家，限购放开后外地富豪也加入购买[4] - 苏州2022年叠加联排合院成交量突破2000套创小高峰，2024年联排合院供应同比增长3倍[7][11] 土地供应政策调整 - 2023年9月自然资源部建议取消远郊城区宅地容积率不低于10的限制[9] - 2024年22个重点城市容积率15以下宅地占比达18%较2023年提升63个百分点[1][10] - 苏州2024年挂牌51宗宅地中有28宗容积率1-11可开发联排等别墅产品[11] 别墅市场供应趋势 - 低密地块增加将提升别墅类产品供应，容积率低于12可做联排产品[10] - 苏州核心区别墅供应带动量价齐升，预计2025下半年至2026年供应进一步加大[11] - 业内认为低密住宅能更好满足改善型需求，对楼市形成重要支撑[1]

地块基本信息 - 增城城投成功拿下增城区府旁荔湖街新城大道东侧地块，总建筑面积约7 3万平米，成交总价6 25亿元，折合楼面价8552元/平米 [1] - 地块用地性质为二类居住用地，用地面积80580 23平米，规划用地面积71647 31平米，容积率≤1 02，建筑限高≤54米 [6] - 地块西邻总面积7000亩的荔湖公园，背靠增江及沿江大道，生态资源优越 [3] - 地块旁规划配建面积约75170平米的绿地公园，与荔湖和增江沿江大道相切 [4] 区位优势 - 地块与增城区政府直线距离仅约700米，城市界面佳，配套为全区顶流 [3] - 半径2公里范围内教育资源包括增城区第一中学、天恩双语学校、荔湖小学等 [3] - 21号线始末站增城广场地铁站位于附近，万达广场在地铁口旁，商业配套完善 [3] 产品定位 - 建筑控高54米，按平均层高3米计算总高约17-18层，地上容积率低至1 02，基本确定为叠墅或别墅产品 [3] - 配套车位按政策配置，低层住宅每户设置2个车位 [6] 市场对标 - 地块附近可参考对标项目为保利壹号公馆和金凤皇庭 [6] - 保利壹号公馆洋房均价1-1 5万/平米，墅类毛坯价2 4-2 7万/平米 [8] - 金凤皇庭墅类均价1 6万/平米，景观资源稍逊 [10]

长沙楼市推盘情况 - 6月长沙市预计40个楼盘启动推新 岳麓区占比超30%成为推盘主力区域 [1] - 岳麓区13个项目入市 占全市供应量32.5% 梅溪湖二期和洋湖板块集中放量 [1] - 天心区7个项目推新 雨花区6个项目推新 望城和长沙县合计8个项目入市 [1] 产品结构与市场表现 - 新规户型成为市场硬通货 招商揽阅项目开盘认筹比达1:2 3 金茂璞印梅溪吸引超300组高端客户验资 [1] - 珠江颐德公馆湘江序主推223-288平方米江景大平层 预计价格超25000元/平方米 [2] - 运达大泽湖推出135-222平方米森林花园住宅 得房率达100% [2] - 丽发新城推出106-123平方米房源 均价7000元/平方米起 三一云谷推出114-149平方米房源 均价8000元/平方米起 [2] 典型项目价格信息 - 建投象山国际推出127-224平方米住宅 均价11200元/平方米 [3] - 长沙溪山悦推出110-141平方米毛坯住宅 均价8900元/平方米 [3] - 金茂璞印梅溪推出215-268平方米别墅 均价23000-28000元/平方米 [3] - 湘江金茂府推出249-280平方米非毛坯大平层 均价23700-33000元/平方米 [3] 市场趋势分析 - 5月长沙楼市呈现量增价稳特征 商品住宅成交面积环比上涨 [2] - 6月房企加快推货节奏 多个新项目筹备入市 供求规模有望攀高 [2]

一线城市别墅用地政策松动 - 广州增城区挂牌一宗容积率1.02的居住用地，总面积80580平方米，可建设用地面积71647平方米，挂牌起始价6.25亿元，楼面价8552元/平方米[1] - 该地块三面环水，享有270度荔湖景观，若计入绿地面积实际容积率低于1.0，业界推测将开发为纯别墅项目[9] - 同期花都区挂牌地块容积率为1.8，显示广州居住用地容积率持续下调趋势[5] 政策演变历程 - 国家自上世纪90年代起陆续出台政策限制别墅用地，2016年全面停止别墅类供地审批[8] - 2023年4月住建部废止2019年"最严限墅令"，9月自然资源部建议取消远郊区容积率1.0限制[8] - 广州规划部门表示当前实际执行中容积率仍不低于1.0，但增城地块通过规划条件实现"准别墅"开发[9] 土地供应策略调整 - 广州2023年8月提出将逐步降低供地容积率，市中心地块容积率可降至2.0-2.5[6] - 增城低容积率地块标志着广州在政策范围内于郊区率先试点超低容积率住宅开发[9] - 这是"禁墅令"实施20余年后，一线城市首次出现容积率接近1.0的居住用地供应[1]