拱宸金茂府的叠墅为上下双叠形制，因此单价比北面的运河樾更高，达到了78200元/平方米。从一房一 价来看，下叠单价基本都在8万元/平方米以上，最贵的达到了97155元/平方米，总价在2038万元-2475万 元。上叠有4套单价低于7万元/平方米，最贵78939元/平方米，总价在1932万元—2328万元。 商报讯(记者周坚洪)进入今年最后一个月，杭州低密市场"开闸放水"，加快入市节奏。上半个月，已经 有御境映庐、鸣湖里、宸云、运河樾、安云玖院、云润宸庐等项目领证开盘。 临平的东湖新城，有一个新盘低调入市，这就是由呼伦贝尔汇嘉地产在今年2月拿下的低密宅地，案名 为汇华.云润宸庐，就在新洲路与荷禹路交界处，距离地铁9号线五洲路站仅200多米。 云润宸庐打造了排屋和叠墅两类产品，总共100套房源。11月底，该项目首开推出24套排屋，均价42374 元/平方米，总价958万元-1712万元。12月初，又加推4套排屋，均价下降到40384元/平方米。 进入后半月，又有好几个低密项目领出预售证，其中不乏快速加推项目，对于购房者来说，又有不少好 选择。 运河湾的拱宸金茂府，在两次高层开盘轻松售罄后，终于推出了它的叠墅产品， ...

广州远郊区域土地拍卖成交概况 - 广州增城、花都、从化等远郊区住宅用地全部成交，表明土地市场热度并非仅限于市中心区域[1][4] 增城区荔湖街014号地块详情 - 地块楼面价为每平方米8549元，容积率为1.1[5] - 地块地理位置优越，毗邻增城区政府，配套与城市界面为区域顶级水平[5] - 自然资源丰富，靠近荔湖公园、河涌及自然山体[7] - 规划条件与相邻012号地块一致，预计将开发为叠墅或别墅项目[9] - 相邻012号地块项目（增城城投·云栖江麓）产品包括建面127至170平方米四房，吹风价每平方米1.7万至2.4万元，以及建面199至377平方米别墅，吹风价500万元起[9] 增城区永宁大道038号地块详情 - 地块楼面价为每平方米5890元，容积率为1.1[9] - 地块位于永宁板块，居住氛围浓厚，商业与学校配套完善[9] - 规划为墅类产品，对自然环境需求高，毗邻山猪窿水库与南香山森林公园[11] - 地价对比板块内墅类产品（如金地御湖颂，均价超每平方米2万元）具有显著价格优势，为市场提供低价入手别墅的机会[12] 花都区中央商务区地块详情 - 地块通勤便利，广佛东环花城街站已通车，同站点在建18号线北延段可直达珠江新城[14] - 商业配套强劲，附近有融创茂、骏壹万邦等顶级商场，周边社区底商丰富[14] - 地块位于花都中轴中央商务区，毗邻融创文旅城，板块价值高[15] - 教育配套包括华南师范大学附属花都学校、罗仙小学、石岗小学、广州市花都区铁英学校等[17] - 医疗资源便利，靠近广州市中西医结合医院与广州花都时代妇产医院[17] - 地块楼面价为每平方米7500元，对比板块在售新盘每平方米1.6万至2.7万元的均价，具备较大价格操作空间[17] 从化区安置房地块详情 - 该地块为安置房用地，是当日成交地块中起拍价最低的一块[17] - 地块位于从化客运站核心区，片区成熟度高，周边高档小区环绕，生活氛围浓厚[19] - 商业发达，500米内有远达汇聚广场，1公里范围内有欣荣宏商业广场、莱茵汇商业广场等人气商业体[19] - 教育配套包括雅居乐小学、流溪中学及北侧一所36班九年制学校[19] - 景观资源优越，紧靠流溪河，附近有风云岭坪地公园与风云岭森林公园[22] - 规划条件优越，容积率仅2.0，限高60米，可建设17至18层的小高层住宅[22]

潮新闻客户端 记者 孙晨 黄磊 制图 蓝鋆滋 今年，杭州迎来近几年比较罕见的低密房源销售潮，年初时就有数据统计显示，2025年将是一个改善大年。临近年末，潮新闻美好生活研究院再次统计了目 前在售或将售的低密项目。 杭州I 中兴立交桥 公园 (22) 北塘公 南沙风情 北塘公园 e 金茂运河新城项目 余杭区屯 浙江高联科技园 丁家 沿山互通 产品类型:待定 独山工业区 主力户型:待定 | S13 价格:待定 崇贤枢纽 南庄兜枢纽 44) 农 STATU 运河越 富 产品类型: 叠墅 its 河 主力户型: 230-350 璟逸悦府 新 157 杭钢新城 价格: 67855 产品类型 杭州山 FR 主力户型 价格:待 拱宸金茂府 近 足 产品类型:叠墅 桃源 韻T 紫金沙 0 44年 主力户型: 270-290 157 铁路北 西房东刹 出立了 南 价格: 待定 产品类型 主力户型 拱宸桥 3619 价格:待 gi 东新 三塘 申花华丰 桥西 天青岳 产品类型: 申花 敦互通 主力户型: 大关 滨杭传麒府 价格: 568 产品类型: 叠墅 r 行政部 所示站 主力户型: 302-621 浙江工商大学 ● 文 版 ...

杭州叠墅产品创新趋势 - 主城区首个不限价低密项目咏湖云庐中叠实现独门独院入户并带小花园及地下室 [1] - 钱二东越秀如玺华院上叠创新设计出空中花园 星桥保亿云隐星润府采用退台式设计实现电梯直通露台层 [1] - 安琪儿华润元起观潮叠墅室内层高突破至3.9米 地下室层高达到7.1米 较多数排屋高出约1米 [2] - 湘湖边鸣湖里叠墅实现上中下叠全四房朝南布局 中上叠配备南北双阳台 [2] - 运河边越秀运河樾项目升级装标并设计敞开式电梯前室 增加额外使用空间 [2] 叠墅市场进化驱动因素 - 全面限价放开后 开发商为追求利润最大化 高低配组合重新返场 [4] - 容积率不高的宅地难以排布排屋合院等高溢价产品 叠墅成为适应性强的替代方案 [4] - 市场竞争激烈迫使产品力提升 新叠墅起步面积动辄200㎡ 部分接近300㎡ 以营造尺度感支撑创新 [5] - 产品面积增大是实现创新和获取高溢价的基础 小面积叠墅难以满足市场需求 [5] 叠墅市场定位与客群分析 - 叠墅产品在尺度与私密性上不及排屋合院 主力客群为对生活有追求但消费谨慎的杭州中上产阶层 [6] - 市中心区域因排屋合院稀缺且价格高昂 大叠墅成为有钱客户的最优解 如元起观潮总价半亿项目不缺客户 运河樾获江南里业主青睐 [7] - 非城市核心区叠墅面临总价与产品力平衡难题 面积做大则总价过高 面积做小则缺乏竞争力 [7] - 早期叠墅面积约100多㎡ 总价可控 当前新产品在价格涨幅有限情况下实现产品力全面升级 [7][8] 成功项目案例分析 - 良渚建发建杭·云启玉渚叠墅首开18套即售罄 二开已取证 精装均价低于3.3万元/㎡ 总价700-800万元 [8] - 湘湖边鸣湖里项目上叠热销至无法保留房源 总价区间1000-1300万元 依托成熟配套及墅区氛围获得市场认可 [8] - 成功项目印证产品力需与友好价格结合 当前叠墅价格较限价时代未大幅上涨但产品显著升级 [8][9]

地块基本信息 - 地块名称为奉贤区FXS1-0301单元33-01地块（杨王地块），位于光钱路东侧、金汇港西侧 [5] - 地块占地面积47.89亩，容积率为1.2 [5] - 地块由上海江海置业有限公司、上海高屋置业有限公司、上海合墨辰实业有限公司、上海禾启顺置业有限公司联合竞得，成交价为68964万元 [6] 项目规划与定位 - 项目将践行“好房子”标准，定位为高品质、低密度的品质住宅新标杆，精准把握市场对改善型住房的需求变化 [4] - 1.2的低容积率规划符合“好房子”标准对居住舒适度的要求，为打造高品质低密度社区创造了条件 [6] - 项目计划以联排、叠墅等低密产品为主，精准对接改善客群需求 [6] 资源禀赋与设计优势 - 地块东侧紧邻金汇港水系，为绿色宜居设计提供了天然优势，未来可通过景观设计将水系资源融入社区环境，打造亲水宜居的高品质住区 [6] - 项目凭借独特的低容积率规划与生态资源禀赋，有望打造成为南桥镇品质住宅的新标杆 [4] 周边配套 - 地块周边已形成成熟的“十五分钟生活圈”，拥有龙湖天街、传悦坊、南方国际广场等商业综合体 [7] - 周边聚集奉贤中学、三官堂学校等优质学校，以及九棵树未来艺术中心、上海之鱼等文化生态地标 [7] 行业背景与影响 - 随着《上海市好房子标准与技术要求》正式实施，上海住宅市场正迎来新一轮品质升级 [4] - 该标准从绿色低碳、智能智慧、安全耐久等多个维度为住宅开发建设树立新标杆，正在深刻改变当前住宅开发格局 [4] - 项目通过低密规划、生态资源与完善配套的有机结合，旨在成为奉贤践行新时代人居理念的示范项目 [7]

土地交易概况 - 北京城建集团以20.28亿元、溢价率4%竞得东城区祈年大街地块 [3] - 地块综合楼面价为8.11万元/平方米，其中住宅部分楼面价达到10.36万元/平方米，超越中海树村项目的10.23万元/平方米，刷新北京单价地王纪录 [3] - 土拍经过近40轮竞价，竞争对手中海新城最终放弃，另一家报名企业山东民企百年基石临阵撤退 [3] 地块基本信息 - 地块由0201、0202、0203、0204四个小地块组合而成，总占地2.27公顷，规划地上建筑面积2.5万平方米，容积率1.1 [5] - 地块性质为F1多功能用地，住宅占比不超过70% [5] - 地块曾出现在2025年第七批供地清单，后从预申请列表中消失，四天后又重新转正 [4][5] 各地块详细规划 - 0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，为非住宅用地，预计建写字楼或酒店 [7] - 0202地块占地0.64公顷，规划建面0.25万平方米，限高3.3米，容积率0.39，为住宅用地，预计建四合院 [8] - 0203地块占地0.524公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] - 0204地块占地0.727公顷，规划建面0.85万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] 产品形态与销售限制 - 0202地块被明确要求建设四合院，需遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护要求，禁止建造别墅及私家庄园 [11][13] - 土拍文件规定开发企业需“整院售卖”，推测该条款主要针对0201地块的非住产品和0202地块的四合院产品 [14][16] - 0202地块四合院规划建面2500平方米，若以15万元/平方米价格成交，整院售价预计为3.75亿元 [17] 市场参考与定位 - 地块位于皇城内，天坛北门，地段优越，且包含稀缺的四合院产品 [3] - 北京城六区新开发四合院产品稀缺，目前仅有丰台郭公庄的中海丰和叁号院有3套，其近期网签成交均价为7.57万元/平方米，按地上面积计算单价达13.6万元/平方米 [17]

行业趋势转变 - 房地产行业正从高容积率时代转向低密时代，全国22个重点监测城市出让土地中容积率1.5以下的占比提升至17.6% [1] - 低容积率红利促使低密产品如叠墅、洋房供应放量，引爆房企产品力对决 [1] - 相比2017年以控总价为主的设计，当前叠墅产品在更低容积率下设计逻辑改变，产品竞争力显著提升 [1] 叠墅产品设计演进 - 叠墅产品叠加模式呈现回归传统对称式双制式布局的趋势，即仅上下叠，以摒弃中叠户型并更接近别墅“有天有地”的本质 [2][3] - 通过“双拼”设计使每套均为边户，上下叠均享有花园和地下室，有效解决传统“中叠困局”并提升私密性 [2][3][4] - 部分项目通过创新设计如3+2+2重叠方式、退台错落式设计提升中叠产品力，实现各户型平权化 [4] 户型空间尺度优化 - 热点城市叠墅主力面积段约在160-200平米，通过创新设计手法提升居住体验 [5] - 新规产品单层面积可做到100平甚至200平，面宽显著增大，杭州叠墅产品单层面宽7米为起步，平均水平近10米，优秀者超11米 [6] - 采用少梁化无柱式设计释放空间潜力，如杭州保亿东润府公区无柱设计形成开放共享的互动空间 [8][9] 户型布局与功能提升 - 叠墅产品普遍采用动静倒置设计，将上下叠静区相连、动区错开以降低噪音干扰 [10][11] - 动静倒置布局让上叠社交客厅与屋顶露台动线更合理，提升空间利用率 [11] - 改善型叠墅注重户内外景观互动，公区面向庭院并通过大面积玻璃窗引景入室，增强别墅感 [13][15][16][18] 产品附加值及细节提升 - 通过高赠送空间如露台、花园、地下室提升产品力，有项目建面约295平下叠实际使用面积可达约570-670平，最大赠送超300平 [21] - 叠墅项目实现各户独立归家体系，如花园入户、独立电梯等，提升私密性 [23] - 外立面采用现代简约风格，高窗墙比设计（如高达40%）提升建筑通透感和品质感，部分项目外立面成本比普通立面高出约30% [25][26][28]

广州土地市场趋势转变 - 今年以来广州土地市场出现明显转变 近郊和远郊区域频繁通过供应低密度地块吸引房企投资 [1][2] - 非核心区域加快低密度地块供应 增城 花都和番禺均有低密度地块上架 以顺应市场需求并推进"好房子"建设 [2][4][6] - 低密度地块能够给予房企更大设计空间 有助于打造梯户比优秀且空间尺度感强的产品 推动住宅市场产品迭代 [2][8] 黄沙岛地块交易详情 - 广州市番禺区黄沙岛地块经过16轮竞价 由绿城华南以总价约4.97亿元摘得 成交楼面价约2.59万元/平方米 溢价率约17.8% [2][3] - 该地块出让面积1.74万平方米 容积率1.1 建筑面积1.92万平方米 起拍价4.2亿元 楼面起价2.2万元/平方米 [2] - 地块具备南向江景 低容积率等优点 绿城计划打造以叠墅为主的产品 预计套均总价超过1000万元 [3][4] 低密度地块市场表现与潜力 - 黄沙岛地块溢价率约17.8% 刷新2023年以来番禺区涉宅用地溢价率最高纪录 成交楼面价跃升至2023年至今番禺区第二高 [3] - 番禺区别墅市场活跃 今年前9个月均价突破10万元/平方米的一手别墅成交占比15% 较去年同期提升12个百分点 二手别墅成交278套位列全市第一 [6] - 低密度住宅更贴合近郊和远郊区域市场需求 该区域人口密度相对较低 产品以别墅和低密度洋房为主 舒适度更高 [6] 政府规划与招商策略 - 广州规划和自然资源局增城区分局表示要差异化营造与老城区不同风貌的高品质住宅区 打造高品质 低密度 定制化住宅产品 [6][7] - 政府将主动适应市场调控 结合片区规划和地块开发情况 以需定供策划供应稀缺低密优质居住用地 并提前研究规划方案大力开展招商推介 [7]

地块交易概况 - 绿城华南以总价约4.97亿元竞得广州番禺黄沙岛地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，溢价率约17.8% [2] - 地块竞拍虽仅两家房企参与，但出价记录多达16轮，竞价持续约1小时 [2] - 该地块溢价率刷新番禺区2023年以来涉宅用地最高纪录，成交楼面价跃居2023年至今番禺区第二高 [2] 地块规划与特征 - 黄沙岛地块为二类居住用地，宗地面积约4.45万平方米，计容建筑面积约1.92万平方米，容积率不高于1.1，为番禺区近8年容积率最低宅地 [3] - 地块规划鼓励提高住宅阳台面积占比至20%，并打造主景观阳台等半开敞空间，未来将开发为新规产品 [4][5] - 地块位于番禺广场片区中轴线南部，地铁交汇，配套成熟，规划新增居住面积约1.92万平方米，增加公共绿地约3.88万平方米 [3] 市场环境与产品定位 - 番禺区2015-2024年成交的45宗涉宅用地中，容积率在1到2之间的土地仅3宗，黄沙岛地块具备稀缺属性 [6] - 地块周边三公里内新房项目售价在3.3万至4.6万元/平方米之间，分析指出项目售价达4.6万元/平方米时可实现盈亏平衡 [6] - 2024年1-9月番禺区均价10万元/平方米以上的一手别墅成交占比15%，同比增长12%，二手别墅成交278套位列广州第一 [7] 区域发展与行业趋势 - 地块规划旨在为番禺广场板块提供高品质住房，打造滨水高端品质社区，助推区域高质量发展 [6] - 地块体量较小且配建少，符合房企热衷的"小而美"特征，预计未来将开发为叠墅或其他别墅类型高端产品 [2] - 2024年1-9月番禺区商品住宅成交6745套，同比增长11%，地块周边三公里内近一年成交1065套，均价约3.19万元/平方米 [6]

上海第八批次土地拍卖结果 - 10月20日上海第八批次土拍共推出6宗地块全部成功拍出，总起价184.95亿元，最终收金198.77亿元 [2] - 本次土拍吸引超过20家企业参拍，包括中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等 [2] - 拍卖结果显示3宗地块溢价成交、3宗地块底价成交 [2] 土地拍卖地块详情 - 静安苏河湾地块起始总价70.96亿元，由招商联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%，成交楼板价81415元/平米，可售住宅楼板价预计超11.5万元/平米 [6] - 徐汇滨江地块由中海以44.65亿元摘得，成交楼板价14.85万元/平米，溢价率10%，起始楼板价约13.5万元/平米已超过去年绿城潮鸣东方13.1万元/平米的成交价 [6] - 杨浦滨江地块由保利置业以26.16亿元拿下，楼板价69959元/平米，溢价率14.69%，为本次最高溢价率 [7] - 其余三宗底价成交地块：徐汇华泾地块26.51亿元（楼板价27703元/平米）、宝山杨行地块17.51亿元（楼板价14588元/平米）、松江区地块6.56亿元（楼板价21500元/平米） [7] 政策调整与市场影响 - 本次6宗地块均无中小套型比例要求，释放了房企规划自主权，标志着上海更强调通过市场化手段优化资源配置 [2][3] - 这是对2006年实施的"7090"政策（要求90平米以下住房占比达70%以上）的及时调整，与当前市场需求高度契合 [3][4] - 政策调整顺应居民改善需求升级趋势，144平方米以上大户型房价涨幅显著，市中心对大户型需求持续存在 [4][5] - 取消套型限制后，房企可通过大平层、叠墅等高端业态提升溢价空间，120-200平米改善型户型市场接受度持续走高 [5] 房企策略与市场表现 - 房企不会盲目全做大户型，大概率采用"舒适型户型+流量型产品"组合策略，平衡市场需求与企业运营 [4] - 今年三季度上海高端一手住宅市场有八个项目开盘入市，共计931套房源，新项目平均售价在13.6万元/平米至20.5万元/平米之间 [5] - 具备稀缺区位与产品力的核心高端项目持续获得高净值客群青睐，高端一手住宅均价预计保持温和上行 [5] 市场趋势与房企态度 - 整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，与上半年中心区溢价率动辄约20%相比，房企买地趋于保守 [8] - 尽管市中心产品好卖，但市场竞争激烈，高端产品投放增加使供需矛盾没有去年突出 [8] - 房企对明年豪宅市场承接力存在顾虑，临近年底完成拿地任务的房企参与不积极，有"捡漏"心态 [8]