广州土地市场趋势转变 - 今年以来广州土地市场出现明显转变 近郊和远郊区域频繁通过供应低密度地块吸引房企投资 [1][2] - 非核心区域加快低密度地块供应 增城 花都和番禺均有低密度地块上架 以顺应市场需求并推进"好房子"建设 [2][4][6] - 低密度地块能够给予房企更大设计空间 有助于打造梯户比优秀且空间尺度感强的产品 推动住宅市场产品迭代 [2][8] 黄沙岛地块交易详情 - 广州市番禺区黄沙岛地块经过16轮竞价 由绿城华南以总价约4.97亿元摘得 成交楼面价约2.59万元/平方米 溢价率约17.8% [2][3] - 该地块出让面积1.74万平方米 容积率1.1 建筑面积1.92万平方米 起拍价4.2亿元 楼面起价2.2万元/平方米 [2] - 地块具备南向江景 低容积率等优点 绿城计划打造以叠墅为主的产品 预计套均总价超过1000万元 [3][4] 低密度地块市场表现与潜力 - 黄沙岛地块溢价率约17.8% 刷新2023年以来番禺区涉宅用地溢价率最高纪录 成交楼面价跃升至2023年至今番禺区第二高 [3] - 番禺区别墅市场活跃 今年前9个月均价突破10万元/平方米的一手别墅成交占比15% 较去年同期提升12个百分点 二手别墅成交278套位列全市第一 [6] - 低密度住宅更贴合近郊和远郊区域市场需求 该区域人口密度相对较低 产品以别墅和低密度洋房为主 舒适度更高 [6] 政府规划与招商策略 - 广州规划和自然资源局增城区分局表示要差异化营造与老城区不同风貌的高品质住宅区 打造高品质 低密度 定制化住宅产品 [6][7] - 政府将主动适应市场调控 结合片区规划和地块开发情况 以需定供策划供应稀缺低密优质居住用地 并提前研究规划方案大力开展招商推介 [7]

地块交易概况 - 绿城华南以总价约4.97亿元竞得广州番禺黄沙岛地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，溢价率约17.8% [2] - 地块竞拍虽仅两家房企参与，但出价记录多达16轮，竞价持续约1小时 [2] - 该地块溢价率刷新番禺区2023年以来涉宅用地最高纪录，成交楼面价跃居2023年至今番禺区第二高 [2] 地块规划与特征 - 黄沙岛地块为二类居住用地，宗地面积约4.45万平方米，计容建筑面积约1.92万平方米，容积率不高于1.1，为番禺区近8年容积率最低宅地 [3] - 地块规划鼓励提高住宅阳台面积占比至20%，并打造主景观阳台等半开敞空间，未来将开发为新规产品 [4][5] - 地块位于番禺广场片区中轴线南部，地铁交汇，配套成熟，规划新增居住面积约1.92万平方米，增加公共绿地约3.88万平方米 [3] 市场环境与产品定位 - 番禺区2015-2024年成交的45宗涉宅用地中，容积率在1到2之间的土地仅3宗，黄沙岛地块具备稀缺属性 [6] - 地块周边三公里内新房项目售价在3.3万至4.6万元/平方米之间，分析指出项目售价达4.6万元/平方米时可实现盈亏平衡 [6] - 2024年1-9月番禺区均价10万元/平方米以上的一手别墅成交占比15%，同比增长12%，二手别墅成交278套位列广州第一 [7] 区域发展与行业趋势 - 地块规划旨在为番禺广场板块提供高品质住房，打造滨水高端品质社区，助推区域高质量发展 [6] - 地块体量较小且配建少，符合房企热衷的"小而美"特征，预计未来将开发为叠墅或其他别墅类型高端产品 [2] - 2024年1-9月番禺区商品住宅成交6745套，同比增长11%，地块周边三公里内近一年成交1065套，均价约3.19万元/平方米 [6]

上海楼市。 李贝贝/摄 本报记者 李贝贝 上海报道 10月20日，上海8批次土拍正式开拍，6宗地块总起价184.95亿元，最终全部成功拍出。据中指研究院统 计，此次土拍共吸引了中海、保利发展、保利置业、中铁建、金茂、越秀、星狮、招商蛇口等20余家企 业参拍，最终3宗地块溢价成交、3宗地块底价成交，共收金198.77亿元。 值得关注的是，本次推出的6宗地块均无中小套型比例要求，进一步释放了房企的规划自主权。 58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，本次地块出让未设置中小套型限制，标志着上 海更强调通过市场化手段优化资源配置，顺应了居民改善需求升级的趋势，也是市场效率与民生保障之 间动态平衡的直接体现。 市场化调整契合改善需求 张波向记者分析指出，原"7090"政策"一刀切"的模式只能适应房地产发展的上一阶段。但随着房地产市 场进入到下一个阶段，90—100平米的中小套型难以满足三代同堂、二孩家庭、适老化改造等多样化空 间需求，"供需错配倒逼政策进行调整"。 张波进一步指出，由于房地产市场依然处于底部徘徊，只有更适合市场的产品才能在当下市场被认可。 通过取消套型限制，房企可通过大平层、叠墅等高端业态提 ...

该地块，限高30米，容积率1.5，起始总价40.5亿元，未来有望建成叠墅类产品。这是近些年板块内推出 的罕有低密地块，也堪称徐汇滨江的王炸地块。 徐汇滨江，是上海楼市中的热土。即便在行业整体下行期，这里的土地和新盘依然保持高热度、高去化 率，堪称上海楼市中难得的"价值高地"。如果滨江、招商等组成的联合体能成功拿下，相信会是这块地 最好的归宿。 民营房企，四个字在当下地产业弥足珍贵。滨江，是民营房企一哥。 滨江是诞生在杭州的房企名片，另一家是绿城中国。N年前，业界已经流传着"全国住宅品质看杭州， 杭州看绿城和滨江"的说法。 本周，上海将迎来第八批次公开土地出让。在一众央国企主导的战场里，将有一家民营房企的身影：来 自杭州的滨江集团。 据路数的前线小伙伴来报，滨江将和央企招商地产以及另外一家地方国企，组成联合体，竞逐上海徐汇 区WS5单元188N-I-21地块。 此时选择回归上海，要从滨江的上海情节说起。 上海曾一度是滨江走出浙江，迈向全国化的第一站。 事实上，招商和滨江有一大共通点：招商在上海与滨江在杭州，都以"合作开发"见长。 近些年来，每每被人问及何时能重返上海，戚老板均以"合适的机会"为由解释。 如今滨江 ...

北京内城将迎来一宗"王炸"地块出让！北京市规划和自然资源委员会网站近日更新的信息显示，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地 0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（下称"祈年大街地块"）进入预申请环节。 这宗地块位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场2.2公里左右。 从地铁7号线桥湾站C口出来，步行几分钟即可到达该地块。附近不仅交通便捷，生活教育医疗配套亦是齐全。地块西北角是前门大街景区，从0127-0204地 块步行100米左右即可到达天坛公园北门。商业资源也很丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心，至王府井商圈也仅2公里左右；周 边有金台书院小学、北京市第十一中学等；附近还有同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等，医疗资源丰富。 围挡内为祈年大街地块，站在地块上可见天坛公园北门及祈年殿。新京报贝壳财经记者段文平摄 从地块文件来看，该地块紧邻祈年大街，南北纵向排列。土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1。其中，住宅占比不超70%， 约1.75万平方米。 祈年大街地块由六个小地 ...

地块基本信息 - 地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地，已进入预申请环节 [1] - 地块位于北京二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街景区，步行至天安门广场约2.2公里 [1] - 土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率1.1，其中住宅占比不超过70%，约1.75万平方米 [6] - 地块由六个小地块组成，其中四块为住宅用地，自北向南分别为0127-0201、0127-0202、0127-0203、0127-0204地块 [6] 区位与配套价值 - 地块交通便捷，邻近地铁7号线桥湾站，生活、教育、医疗配套齐全 [4] - 商业资源丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货等，距王府井商圈约2公里 [4] - 周边有金台书院小学、北京市第十一中学等教育资源，以及同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等医疗资源 [4] - 地块核心价值在于地段的稀缺性，已有潜在竞拍房企开展市场调研 [1] 规划与产品定位 - 由于邻近天坛、先农坛等文物保护单位，建筑高度受严格管控，其中三地块限高18米，一地块限高仅3.3米 [7] - 限高3.3米、容积率0.39的地块预计将规划为高端四合院产品，另外三个限高18米的地块预计打造低密度洋房、大平层或叠墅产品 [7] - 出让文件明确要求建成后的院落必须“整院售卖”，不得拆分，以保护核心区历史风貌 [7] 市场前景与价格预期 - 地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元/平方米 [3] - 参考附近金鱼池地块去年溢价25%成交的情况，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望达到8.97万-9.75万元/平方米，激烈情况下或触及10万元/平方米 [13] - 参考周边项目如金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米及中海京华玖序约17万元/平方米的售价，预测该地块未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米波动，稀缺四合院产品单价可能更高 [13] - 位置稍逊的天坛府项目开盘后连续两年夺得北京商品房网签百亿销冠，全盘住宅销售额已突破326亿元，显示核心区项目销售前景看好 [14][15] 开发挑战与行业趋势 - 地块形状不规整且四块住宅用地未连在一起，叠加严格的风貌管控要求，开发难度较大 [8] - 设计方案需维护中轴线对称性，与周边环境协调，建筑第五立面、材质、色彩等需统筹考虑视廊景观和风貌保护要求 [8] - 邻近的金鱼池地块出让一年多后才拿到建设批复，目前仍未出设计方案，表明此类项目开发周期长、规划复杂 [10] - 在北京中轴线申遗成功的背景下，未来核心区地块供应将更注重“保护优先”，主要以城市更新、风貌保护形式推进，但预计将持续释放更多优质地块 [15]

核心交易事件 - 广州南天名苑项目网签一栋总价1.6亿元豪宅 建筑面积1274.8平方米[1][2] - 该交易为2024年广州首个单套破亿别墅成交 全国范围内同期亿级别墅网签不足5套[4] 项目稀缺性特征 - 容积率仅1.05 近五年广州441宗宅地中容积率低于1.1的地块占比不足1%[7][8] - 位于城央半岛区域 具备三面环水的天然地理隔离优势[6][9] - 与南北CBD保持适度距离 兼顾静谧性与都市便利性[6] 产品定位与配置 - 在售产品包括建面280-437平方米叠墅及140-480平方米江景大平层[20][22] - 大平层产品采用一字式排布 配备全屋品牌精装及专梯专户设计[25][29] - 社区配备马术俱乐部 游艇码头及运动俱乐部 体育设施占比超60%[15][17] 客户群体与价值主张 - 业主群体主要为金融 服装 能源领域企业家[11] - 项目强调长期主义开发理念 注重社区持续升级与设施完善[13][18] - 现楼销售模式降低购房者资金成本与交付风险[29] 市场地位与行业影响 - 项目被视为穿越经济周期的资产配置选择[4][31] - 获得国际关注 缅甸YOMA集团专程参观交流[31] - 具备不可复制的低密岛居属性与人文情怀价值[31][33]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]

合肥别墅市场概况 - 2025年北雁湖板块别墅项目成交量较2023-2024年有明显增长 [1] - 合肥2024年重启低密土地供应后 别墅类产品选择面较窄 以叠墅为主 [13] 城建梓桐院项目 - 由合肥城建开发 位于新站区 容积率1 1和1 0 规划双拼 叠墅和四代宅产品 [3] - 在售541㎡双拼别墅 总价约2000万 255-364㎡叠墅 上叠605万起 下叠715万起 [5] - 实景示范区包括艺术博物馆风格湖岸会所 3万多片长条绿色陶瓷艺术楼梯等 [3] 绿城咏溪雲庐项目 - 位于蜀山区董铺湖南 纯叠墅项目 建面200-270㎡ 共108套 [7] - 2024年12月15日首开 去化速度快 仅剩10套未网签 [7] - 备案单价2 8万-7 4万 总价573万-1647万 [7] 合肥轨道雲涛项目 - 位于省府东板块 容积率1 3 纯叠墅楼盘 22栋292套房源 [7] - 主力建面190-330㎡ 尚未首开 [7] 合肥轨道云缦朗境项目 - 位于高新区 容积率1 3 规划12栋叠墅 建面201-245㎡ [9] - 首创450m溪谷景观"风之溪谷" 产品信息刚发布 未首开 [9] 绿城咏湖源翠项目 - 位于肥东和睦湖西侧 规划洋房+叠墅 叠墅建面195-241㎡ [11] - 由绿城代建 环境优势明显 尚未首开 [11] 其他潜在项目 - 金茂竞得蜀西湖GX202504号地块 容积率1 3 预计含叠墅产品 [13] - 合肥城建+中房竞得生态公园XZ202501号地块 预计含叠墅产品 [13]

地块基本信息 - 镜湖黄酒小镇8号地块由绍兴黄酒小镇建设投资有限公司以总价9.59亿元竞得，成交楼面价约11465元/㎡ [1] - 项目由绿城房产代建代销 [3] - 地块容积率1.05，规划建设32幢3F联排、13幢5-6F叠墅及6幢8-9F洋房 [5] 产品设计特点 - 洋房采用大面宽设计，南向采光面大，屋顶斜坡"挑檐"兼具功能性与环境协调性 [8][10] - 叠墅上叠规划屋顶星空大露台，提供多功能私人空间 [11] - 联排采用中式风格，配备大露台，斜坡顶及分层"挑檐"设计兼顾雨天活动空间与私密性 [13][15] 交通配套优势 - 项目北侧规划地铁4号线东浦站（待建），设4个出入口，南侧出入口紧邻项目北大门 [15][17] - 站前大道延伸至洋江西路，未来交通便利性提升 [17]