市场供应趋势 - 上海自2023年8月新房限价放开后，近一年内已出让30多宗不限价涉宅用地，其中10多个"地王"项目中，纯叠墅或"叠墅+高层"组合占比达50% [1] - 2024年上海新房总供应6.08万套中叠墅仅2502套，占比4.1%，中环内叠墅供应仅100余套，稀缺性显著 [3][4] - 成都和杭州成为全国叠墅供应最集中的城市，成都核心区叠墅供销比低于0.8:1，杭州单价跨度从3.5万/平至10万/平 [6][8] 产品形态升级 - 新一代叠墅面积普遍200平起步，如上海翡雲悦府195平、润雲金茂府217平，杭州御境映庐最大户型达878平 [10][12] - 采用纯叠墅社区设计（如润雲金茂府取消中叠），配备独立电梯（翡雲悦府）、层层退台（南通招商和园）等提升私密性 [17][20] - 精装交付成为趋势（如国贸海屿佘山），采光通过南北双庭院设计优化，部分项目实际使用率可达192% [14][20][22] 行业驱动因素 - 政策松绑是关键：上海取消地块限价和7090户型政策，房企得以专注开发改善型产品 [26][28] - 目标客群明确：二胎/多代家庭对"有天有地"生活方式的追求推动需求，叠墅性价比优于别墅 [28][29] - 房企战略调整：绿城、华润等头部开发商借政策红利期，通过叠墅产品提升利润 [30][31] 典型项目数据 | 城市 | 代表项目 | 叠墅面积段(平) | 均价(万/平) | 供应套数 | |------|----------|----------------|------------|----------| | 上海 | 翡雲悦府 | 175-230 | 11.7 | 50 | | 上海 | 润雲金茂府 | 170-217 | 8.9-9.2 | 136 | | 杭州 | 御境映庐 | 785-878 | 6.39 | - | | 苏州 | 太湖湾项目 | 118(实得230) | - | - | [4][12][14]

杭州6月土拍概况 - 杭州6月24日迎来第二场土拍 共出让3宗涉宅地 [1] - 临平区东湖新城板块2宗低密地被杰立地产&光大建设以底价竞得 楼面价均为10500元/㎡ [1] - 钱塘区青山西路TOD旁低密宅地被中交城投以底价拿下 楼面价7999元/㎡ [1] 东湖新城地块详情 - 2宗地块南北相邻 东临龙安湖公园 距地铁9号线五洲路站/龙安站不到600米 [1] - 容积率仅1.2 限高27米/限低12米 不得建设别墅类产品 预计打造洋房/叠墅/多联排等低密产品 [1][3] - 北地块占地3.1万方 可建体量3.76万方 南地块占地2.55万方 可建体量3.06万方 [3] 板块市场情况 - 板块内新房供应以容积率1.8-2.7的高层/小高层为主 均价2万/㎡出头 [6] - 中交·荷语江山府参考均价22617元/㎡ 建面99-168㎡ 容积率2.2-2.7 [6] - 2月板块内曾出让容积率1.1低密地 楼面价15686元/㎡ 溢价率65.12% [8] 江海之城TOD地块 - 出让面积31338㎡ 地上建筑面积56408.4㎡ 容积率1.8 [10] - 限高80米/限低12米 不得建设别墅类产品 住宅临主要道路需公建化外立面 [12] - 距地铁8号线青西三路站不到300米 南面为中交城投5月竞得的TOD项目 [12] - TOD项目住宅占比不超过20% 可售住宅体量4.3万㎡ 将打造"钱塘之门"地标 [12]

三亚土拍市场动态 - 海南三亚6月18日成功出让4宗地块共546.55亩土地，总成交金额约44亿元，创当地单日土地出让金额新高 [1] - 三亚方大健康置业投资有限公司以28亿元总价竞得海棠湾两宗重磅地块，成为本次土拍最大买家 [1][3] - 头部央企保利以13.23亿元拿下海棠湾HT09-13-03地块，楼面价11934元/平方米；三亚城投以2.48亿元摘得中心城区地块，楼面价12023元/平方米 [3] 辽宁方大集团战略布局 - 三亚方大健康置业投资有限公司为辽宁方大集团旗下企业，此次28.75亿元拿地是2023年以来民企在海南最大规模投资 [4] - 辽宁方大集团总资产超4000亿元，拥有13万员工，旗下涵盖5家上市公司及多家医疗机构，计划投资50亿元在三亚海棠湾建设医疗健康城 [4][5] - 集团在医药板块加大投入，拟通过制药、医疗康复、养生养老等业务推动大健康产业突破 [5] 民营企业土拍新趋势 - 2025年1-5月全国拿地金额TOP100企业中，民营企业数量达24家，占比16.8%，较上年增加13家且份额提升8.3个百分点 [7] - 活跃民企包括实业跨界企业（如得力房产、新希望地产）及区域型房企（如成都邦泰、浙江滨江、江苏华宇等），其拿地特征为体量小、容积率低、聚焦中高端产品 [7][9] - 行业机构认为民企回归反映市场信心提升，但当前投资仍以补仓为主，非大规模扩张 [10] 三亚楼市表现 - 2025年5月三亚商品房住宅成交1354套，同比增长53.3%，成交面积16.0万平方米，市场稳定性吸引企业投资 [5] - 海棠湾地块规划显示，住宅容积率1.2或开发"洋房+叠墅"产品，医院地块拟建综合性医疗设施 [4] 行业整体展望 - 中指研究院指出2025年政策支持力度加大，核心城市市场持续修复，优质地块供应加速推动企业补仓意愿 [10] - 亿翰智库认为区域型民企能填补低能级城市高品质住房需求，形成差异化市场供给 [9][10]

土拍市场新动态 - 三亚6月18日土拍成交4宗地块共546.55亩，总金额44亿元创当地单日新高 [1] - 海棠湾两宗重磅地块由三亚方大健康置业以28亿元竞得，背后为辽宁方大集团 [1][2] - 辽宁方大集团计划投资50亿元建设医疗健康城，涵盖医院/康养/酒店/社区等业态 [1][4] 企业拿地详情 - 保利以13.23亿元竞得海棠湾地块，楼面价11934元/平方米 [2] - 三亚城投旗下公司以2.48亿元摘得中心城区地块，楼面价12023元/平方米 [2] - 方大健康置业竞得两宗混合用地：住宅容积率1.2，医院地块41492.81平方米 [2][3] 实业集团布局 - 辽宁方大集团总资产4000亿元，拥有5家上市公司，涉足炭素/钢铁/医药/商业/航空五大板块 [3] - 集团医药板块将加大投入，完善制药/医疗/康复/养生/养老等大健康产业链 [4] - 三亚5月商品房成交1354套同比增53.3%，稳定楼市吸引投资 [5] 全国土拍趋势 - 2025年1-5月民企拿地金额占比16.8%，较上年增8.3个百分点 [6] - 活跃民企包括新希望地产/得力房产等实业背景公司，以及区域型房企 [6][7] - 本轮民企拿地特征：地块体量小/容积率低/聚焦中高端产品/非扩张导向 [7] 行业影响分析 - 民企回归土拍反映市场信心提升，但投资仍以补仓为主非大规模扩张 [8] - 地方型房企可满足低能级城市住房需求，形成差异化供给 [8] - 核心城市市场有望保持修复，但民企投资持续性待观察 [8]

土地拍卖概况 - 三亚市6月18日进行两场土地拍卖，涉及海棠湾国家海岸休闲园区多幅地块 [1] - 辽宁方大集团旗下三亚方大健康置业以总价28.75亿元摘得430亩超级地块，刷新海南民企拿地规模和金额纪录 [1] - 保利（三亚）房地产开发有限公司以13.23亿元摘得HT09-13-03地块，楼面价约11934元/㎡ [4] 方大集团地块详情 - 地块包含5幅土地，用途涵盖商住混合、医院、住宅、商务金融，总面积286487.64㎡ [1][2] - 商住混合用地（HT09-18-06、HT09-15-02）成交价13.09亿元，楼面价9633元/㎡，住宅容积率1.2，限高24-40米 [1] - 医院、住宅、商务金融混合用地（HT09-18-05等）成交价15.65亿元，楼面价7214元/㎡，住宅容积率1.2 [2] - 地块需配建幼儿园、医疗站、文化站等公共服务设施，HT09-17-03地块规划建设医院，可能引入三甲医院 [3] 项目规划与投资 - 方大集团计划投资50亿元建设海棠湾医疗健康城项目，包含高端医院、康养、酒店等业态 [3] - 土地出让条件要求竞买人未来五年内在海棠湾投资总额达100亿元 [3] - 公司已启动大规模招聘，涉及财务、工程、营销等岗位，显示项目进入筹备阶段 [3] 区域房地产市场 - 海棠湾在售楼盘均价4-5万元/㎡，包括华润置地海棠悦府、保利海晏等项目 [4] - 保利海晏为区域热度领先项目，新地块（HT09-13-03）将开发零售商业与住宅混合产品，商业占比仅2% [4] 产品定位推测 - 低容积率（1.2）与限高设计显示方大地块可能打造洋房、叠墅等低密产品 [1][2] - 商务金融用地或变身为商墅或滨海商业街 [2] - 商品住宅需现房销售，对开发商资金实力要求较高 [1][2]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 大众网络票选环节于6月17日至23日中午12点开启，专家评审环节于6月17-18日举行[2] - 活动涵盖高端、轻奢、品质三大住宅类别，采用同一投票通道[8] - 投票规则为同一微信ID每个类别最多选十个项目，最终票数为所有有效投票累计[8] - 入围项目将经过专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》[10] 参与房企及项目概况 - 保利发展：广州保利天奕（现代风格高层住宅）、福州保利天瓒（鼓楼内环滨水豪宅）[11][13][14][16] - 华润置地：北京和樾望雲（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江大平层）、上海士林润园（老城厢风貌合院）[16][17][23][45][47] - 绿城中国：上海潮鸣东方（西岸生息社区）、余姚臻园（新中式合院）[21][23][55] - 招商蛇口：杭州杭序府（现代高层）、南京金陵序（现代洋房）、上海康定壹拾玖（领馆花园高层）[29][40][44] - 建发房产：杭州云启钱湾（新中式低密排屋）、武汉建发·望湖（东方藏品大宅）[33][35][36][38] 产品类型与建筑风格 - 高层住宅占比最高，涉及保利、华润、绿城等12个项目[14][16][21][23][29][35][38][42][44][49][51] - 特色产品包括：武汉新希望D10黑珍珠（顶奢临江大宅）、重庆长嘉外滩（第四代滨江住宅）、西安铂樾万境（36席联排合院）[25][27][49] - 建筑风格以现代为主（14个项目），新中式风格占比提升（3个项目）[14][16][21][23][29][35][38][40][42][44][49][51][55]

地块基本信息 - 增城城投成功拿下增城区府旁荔湖街新城大道东侧地块，总建筑面积约7 3万平米，成交总价6 25亿元，折合楼面价8552元/平米 [1] - 地块用地性质为二类居住用地，用地面积80580 23平米，规划用地面积71647 31平米，容积率≤1 02，建筑限高≤54米 [6] - 地块西邻总面积7000亩的荔湖公园，背靠增江及沿江大道，生态资源优越 [3] - 地块旁规划配建面积约75170平米的绿地公园，与荔湖和增江沿江大道相切 [4] 区位优势 - 地块与增城区政府直线距离仅约700米，城市界面佳，配套为全区顶流 [3] - 半径2公里范围内教育资源包括增城区第一中学、天恩双语学校、荔湖小学等 [3] - 21号线始末站增城广场地铁站位于附近，万达广场在地铁口旁，商业配套完善 [3] 产品定位 - 建筑控高54米，按平均层高3米计算总高约17-18层，地上容积率低至1 02，基本确定为叠墅或别墅产品 [3] - 配套车位按政策配置，低层住宅每户设置2个车位 [6] 市场对标 - 地块附近可参考对标项目为保利壹号公馆和金凤皇庭 [6] - 保利壹号公馆洋房均价1-1 5万/平米，墅类毛坯价2 4-2 7万/平米 [8] - 金凤皇庭墅类均价1 6万/平米，景观资源稍逊 [10]

杭州房地产市场动态 - 6月杭州计划共有超30个项目入市，其中11个为纯新盘，基本为不限价项目 [1] - 限价楼盘加快出货，同时不限价项目成为开盘主流，越来越多板块解锁限价 [1] - 11个首开项目位于热门板块，均为改善型项目，产品力大幅提高，价格水涨船高 [2] 焦点项目与热门板块 - 主城区安琪儿区块首个不限价楼盘锦上万象府首开63套高层房源，主力面积183-251平方米，价格"7字头" [2] - 钱新二期东部的招商·杭序府预计推出89套高层房源，主力面积170-260平方米，价格可能突破6万 [2] - 丁桥板块湖山丽舍首开28套叠墅房源，主力面积212-280平方米 [2] - 下沙金沙湖板块绿城·湖映金沙首开高层房源，主力面积129-169平方米 [3] - 奥体板块迎来2个新盘：奥映鸣翠首开74套高层房源，主力面积225-350平方米；丽香庭首开94套高层房源，主力面积148-218平方米，价格预计"5字头" [3] - 市北西板块潮语臻境府首开123套房源，为市北首个不限价项目；滨悦翡丽轩为杭州最后一个出让的限价项目，精装限价39500元/平方米 [3] 价格变动趋势 - 云城核心区华润·望云润玺第二张预售证精装均价41181元/平方米，比首开上涨5%，比限价上涨14% [4] - 东新板块绿城·岸芷丁香第二张预售证精装均价58728元/平方米，比首开上涨4.3%，比限价上涨20% [5][6] - 下沙大学城板块金沙院子一个月内价格两连涨，从46999元/平方米涨至48000元/平方米 [6] - 新盘连续涨价底气来自产品力提升，如打造下沉庭院、地下会所、恒温泳池等配套 [6] 市场策略与反应 - 不限价新盘采用"低开高走"策略，首开以较低价格推出位置一般的楼幢，后期推位置更好的楼幢时涨价 [7] - 潮语臻境府首开价格比放风价低近3000元/平方米，为后续涨价预留空间 [7] - 望云润玺首开114套房源吸引563户家庭报名，中签率20.25%；岸芷丁香首开112套房源吸引1088户家庭报名，中签率10.29% [6]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 收到企业及专家推选的优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 最终将评选出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 采用专家评审和网络票选结合的方式 [1] - 入围项目案例将于6月8日-6月15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布 [11] 入围项目详情 高端项目 - 杭州杭序府：由招商蛇口开发 高层住宅 现代建筑风格 [1][2][3] - 成都华发统建·锦宸院：由华发股份和锦江统建联合开发 包含高层住宅和叠墅 现代风格 [3] - 西安铂樾万境：由旭辉建管和陕西中宏房地产开发 含高层住宅和叠墅 现代风格 [4] 轻奢项目 - 上海保利海上印：保利置业开发 小高层住宅 现代风格 [4][5] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发 主打"华发科技+新一代好房子"概念 [5] 品质项目 - 成都中环天宸：华润置地开发 高层住宅 现代风格 定位"新迭代进阶之作" [7] - 南宁江南润府：华润置地开发 高层住宅 现代风格 强调自然与教育结合 [7] - 万宁华润·石梅湾九期：华润置地开发 普通住宅 现代风格 主打"雨林栖居"度假概念 [8] 测评背景与行业影响 - 克而瑞自2018年起连续八年聚焦房地产产品力研究 覆盖产品力、产品系、客户需求及交付力等维度 [9][12] - 2025年测评旨在传递行业先进产品理念 推动产品力持续升级 最终结果将于6月末公布 [9][12]

长沙楼市推盘情况 - 6月长沙市预计40个楼盘启动推新 岳麓区占比超30%成为推盘主力区域 [1] - 岳麓区13个项目入市 占全市供应量32.5% 梅溪湖二期和洋湖板块集中放量 [1] - 天心区7个项目推新 雨花区6个项目推新 望城和长沙县合计8个项目入市 [1] 产品结构与市场表现 - 新规户型成为市场硬通货 招商揽阅项目开盘认筹比达1:2 3 金茂璞印梅溪吸引超300组高端客户验资 [1] - 珠江颐德公馆湘江序主推223-288平方米江景大平层 预计价格超25000元/平方米 [2] - 运达大泽湖推出135-222平方米森林花园住宅 得房率达100% [2] - 丽发新城推出106-123平方米房源 均价7000元/平方米起 三一云谷推出114-149平方米房源 均价8000元/平方米起 [2] 典型项目价格信息 - 建投象山国际推出127-224平方米住宅 均价11200元/平方米 [3] - 长沙溪山悦推出110-141平方米毛坯住宅 均价8900元/平方米 [3] - 金茂璞印梅溪推出215-268平方米别墅 均价23000-28000元/平方米 [3] - 湘江金茂府推出249-280平方米非毛坯大平层 均价23700-33000元/平方米 [3] 市场趋势分析 - 5月长沙楼市呈现量增价稳特征 商品住宅成交面积环比上涨 [2] - 6月房企加快推货节奏 多个新项目筹备入市 供求规模有望攀高 [2]