核心交易事件 - 广州南天名苑项目网签一栋总价1.6亿元豪宅 建筑面积1274.8平方米[1][2] - 该交易为2024年广州首个单套破亿别墅成交 全国范围内同期亿级别墅网签不足5套[4] 项目稀缺性特征 - 容积率仅1.05 近五年广州441宗宅地中容积率低于1.1的地块占比不足1%[7][8] - 位于城央半岛区域 具备三面环水的天然地理隔离优势[6][9] - 与南北CBD保持适度距离 兼顾静谧性与都市便利性[6] 产品定位与配置 - 在售产品包括建面280-437平方米叠墅及140-480平方米江景大平层[20][22] - 大平层产品采用一字式排布 配备全屋品牌精装及专梯专户设计[25][29] - 社区配备马术俱乐部 游艇码头及运动俱乐部 体育设施占比超60%[15][17] 客户群体与价值主张 - 业主群体主要为金融 服装 能源领域企业家[11] - 项目强调长期主义开发理念 注重社区持续升级与设施完善[13][18] - 现楼销售模式降低购房者资金成本与交付风险[29] 市场地位与行业影响 - 项目被视为穿越经济周期的资产配置选择[4][31] - 获得国际关注 缅甸YOMA集团专程参观交流[31] - 具备不可复制的低密岛居属性与人文情怀价值[31][33]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]

合肥别墅市场概况 - 2025年北雁湖板块别墅项目成交量较2023-2024年有明显增长 [1] - 合肥2024年重启低密土地供应后 别墅类产品选择面较窄 以叠墅为主 [13] 城建梓桐院项目 - 由合肥城建开发 位于新站区 容积率1 1和1 0 规划双拼 叠墅和四代宅产品 [3] - 在售541㎡双拼别墅 总价约2000万 255-364㎡叠墅 上叠605万起 下叠715万起 [5] - 实景示范区包括艺术博物馆风格湖岸会所 3万多片长条绿色陶瓷艺术楼梯等 [3] 绿城咏溪雲庐项目 - 位于蜀山区董铺湖南 纯叠墅项目 建面200-270㎡ 共108套 [7] - 2024年12月15日首开 去化速度快 仅剩10套未网签 [7] - 备案单价2 8万-7 4万 总价573万-1647万 [7] 合肥轨道雲涛项目 - 位于省府东板块 容积率1 3 纯叠墅楼盘 22栋292套房源 [7] - 主力建面190-330㎡ 尚未首开 [7] 合肥轨道云缦朗境项目 - 位于高新区 容积率1 3 规划12栋叠墅 建面201-245㎡ [9] - 首创450m溪谷景观"风之溪谷" 产品信息刚发布 未首开 [9] 绿城咏湖源翠项目 - 位于肥东和睦湖西侧 规划洋房+叠墅 叠墅建面195-241㎡ [11] - 由绿城代建 环境优势明显 尚未首开 [11] 其他潜在项目 - 金茂竞得蜀西湖GX202504号地块 容积率1 3 预计含叠墅产品 [13] - 合肥城建+中房竞得生态公园XZ202501号地块 预计含叠墅产品 [13]

地块基本信息 - 镜湖黄酒小镇8号地块由绍兴黄酒小镇建设投资有限公司以总价9.59亿元竞得，成交楼面价约11465元/㎡ [1] - 项目由绿城房产代建代销 [3] - 地块容积率1.05，规划建设32幢3F联排、13幢5-6F叠墅及6幢8-9F洋房 [5] 产品设计特点 - 洋房采用大面宽设计，南向采光面大，屋顶斜坡"挑檐"兼具功能性与环境协调性 [8][10] - 叠墅上叠规划屋顶星空大露台，提供多功能私人空间 [11] - 联排采用中式风格，配备大露台，斜坡顶及分层"挑檐"设计兼顾雨天活动空间与私密性 [13][15] 交通配套优势 - 项目北侧规划地铁4号线东浦站（待建），设4个出入口，南侧出入口紧邻项目北大门 [15][17] - 站前大道延伸至洋江西路，未来交通便利性提升 [17]

市场供应趋势 - 上海自2023年8月新房限价放开后，近一年内已出让30多宗不限价涉宅用地，其中10多个"地王"项目中，纯叠墅或"叠墅+高层"组合占比达50% [1] - 2024年上海新房总供应6.08万套中叠墅仅2502套，占比4.1%，中环内叠墅供应仅100余套，稀缺性显著 [3][4] - 成都和杭州成为全国叠墅供应最集中的城市，成都核心区叠墅供销比低于0.8:1，杭州单价跨度从3.5万/平至10万/平 [6][8] 产品形态升级 - 新一代叠墅面积普遍200平起步，如上海翡雲悦府195平、润雲金茂府217平，杭州御境映庐最大户型达878平 [10][12] - 采用纯叠墅社区设计（如润雲金茂府取消中叠），配备独立电梯（翡雲悦府）、层层退台（南通招商和园）等提升私密性 [17][20] - 精装交付成为趋势（如国贸海屿佘山），采光通过南北双庭院设计优化，部分项目实际使用率可达192% [14][20][22] 行业驱动因素 - 政策松绑是关键：上海取消地块限价和7090户型政策，房企得以专注开发改善型产品 [26][28] - 目标客群明确：二胎/多代家庭对"有天有地"生活方式的追求推动需求，叠墅性价比优于别墅 [28][29] - 房企战略调整：绿城、华润等头部开发商借政策红利期，通过叠墅产品提升利润 [30][31] 典型项目数据 | 城市 | 代表项目 | 叠墅面积段(平) | 均价(万/平) | 供应套数 | |------|----------|----------------|------------|----------| | 上海 | 翡雲悦府 | 175-230 | 11.7 | 50 | | 上海 | 润雲金茂府 | 170-217 | 8.9-9.2 | 136 | | 杭州 | 御境映庐 | 785-878 | 6.39 | - | | 苏州 | 太湖湾项目 | 118(实得230) | - | - | [4][12][14]

杭州6月土拍概况 - 杭州6月24日迎来第二场土拍 共出让3宗涉宅地 [1] - 临平区东湖新城板块2宗低密地被杰立地产&光大建设以底价竞得 楼面价均为10500元/㎡ [1] - 钱塘区青山西路TOD旁低密宅地被中交城投以底价拿下 楼面价7999元/㎡ [1] 东湖新城地块详情 - 2宗地块南北相邻 东临龙安湖公园 距地铁9号线五洲路站/龙安站不到600米 [1] - 容积率仅1.2 限高27米/限低12米 不得建设别墅类产品 预计打造洋房/叠墅/多联排等低密产品 [1][3] - 北地块占地3.1万方 可建体量3.76万方 南地块占地2.55万方 可建体量3.06万方 [3] 板块市场情况 - 板块内新房供应以容积率1.8-2.7的高层/小高层为主 均价2万/㎡出头 [6] - 中交·荷语江山府参考均价22617元/㎡ 建面99-168㎡ 容积率2.2-2.7 [6] - 2月板块内曾出让容积率1.1低密地 楼面价15686元/㎡ 溢价率65.12% [8] 江海之城TOD地块 - 出让面积31338㎡ 地上建筑面积56408.4㎡ 容积率1.8 [10] - 限高80米/限低12米 不得建设别墅类产品 住宅临主要道路需公建化外立面 [12] - 距地铁8号线青西三路站不到300米 南面为中交城投5月竞得的TOD项目 [12] - TOD项目住宅占比不超过20% 可售住宅体量4.3万㎡ 将打造"钱塘之门"地标 [12]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 大众网络票选环节于6月17日至23日中午12点开启，专家评审环节于6月17-18日举行[2] - 活动涵盖高端、轻奢、品质三大住宅类别，采用同一投票通道[8] - 投票规则为同一微信ID每个类别最多选十个项目，最终票数为所有有效投票累计[8] - 入围项目将经过专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》[10] 参与房企及项目概况 - 保利发展：广州保利天奕（现代风格高层住宅）、福州保利天瓒（鼓楼内环滨水豪宅）[11][13][14][16] - 华润置地：北京和樾望雲（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江大平层）、上海士林润园（老城厢风貌合院）[16][17][23][45][47] - 绿城中国：上海潮鸣东方（西岸生息社区）、余姚臻园（新中式合院）[21][23][55] - 招商蛇口：杭州杭序府（现代高层）、南京金陵序（现代洋房）、上海康定壹拾玖（领馆花园高层）[29][40][44] - 建发房产：杭州云启钱湾（新中式低密排屋）、武汉建发·望湖（东方藏品大宅）[33][35][36][38] 产品类型与建筑风格 - 高层住宅占比最高，涉及保利、华润、绿城等12个项目[14][16][21][23][29][35][38][42][44][49][51] - 特色产品包括：武汉新希望D10黑珍珠（顶奢临江大宅）、重庆长嘉外滩（第四代滨江住宅）、西安铂樾万境（36席联排合院）[25][27][49] - 建筑风格以现代为主（14个项目），新中式风格占比提升（3个项目）[14][16][21][23][29][35][38][40][42][44][49][51][55]

地块基本信息 - 增城城投成功拿下增城区府旁荔湖街新城大道东侧地块，总建筑面积约7 3万平米，成交总价6 25亿元，折合楼面价8552元/平米 [1] - 地块用地性质为二类居住用地，用地面积80580 23平米，规划用地面积71647 31平米，容积率≤1 02，建筑限高≤54米 [6] - 地块西邻总面积7000亩的荔湖公园，背靠增江及沿江大道，生态资源优越 [3] - 地块旁规划配建面积约75170平米的绿地公园，与荔湖和增江沿江大道相切 [4] 区位优势 - 地块与增城区政府直线距离仅约700米，城市界面佳，配套为全区顶流 [3] - 半径2公里范围内教育资源包括增城区第一中学、天恩双语学校、荔湖小学等 [3] - 21号线始末站增城广场地铁站位于附近，万达广场在地铁口旁，商业配套完善 [3] 产品定位 - 建筑控高54米，按平均层高3米计算总高约17-18层，地上容积率低至1 02，基本确定为叠墅或别墅产品 [3] - 配套车位按政策配置，低层住宅每户设置2个车位 [6] 市场对标 - 地块附近可参考对标项目为保利壹号公馆和金凤皇庭 [6] - 保利壹号公馆洋房均价1-1 5万/平米，墅类毛坯价2 4-2 7万/平米 [8] - 金凤皇庭墅类均价1 6万/平米，景观资源稍逊 [10]

杭州房地产市场动态 - 6月杭州计划共有超30个项目入市，其中11个为纯新盘，基本为不限价项目 [1] - 限价楼盘加快出货，同时不限价项目成为开盘主流，越来越多板块解锁限价 [1] - 11个首开项目位于热门板块，均为改善型项目，产品力大幅提高，价格水涨船高 [2] 焦点项目与热门板块 - 主城区安琪儿区块首个不限价楼盘锦上万象府首开63套高层房源，主力面积183-251平方米，价格"7字头" [2] - 钱新二期东部的招商·杭序府预计推出89套高层房源，主力面积170-260平方米，价格可能突破6万 [2] - 丁桥板块湖山丽舍首开28套叠墅房源，主力面积212-280平方米 [2] - 下沙金沙湖板块绿城·湖映金沙首开高层房源，主力面积129-169平方米 [3] - 奥体板块迎来2个新盘：奥映鸣翠首开74套高层房源，主力面积225-350平方米；丽香庭首开94套高层房源，主力面积148-218平方米，价格预计"5字头" [3] - 市北西板块潮语臻境府首开123套房源，为市北首个不限价项目；滨悦翡丽轩为杭州最后一个出让的限价项目，精装限价39500元/平方米 [3] 价格变动趋势 - 云城核心区华润·望云润玺第二张预售证精装均价41181元/平方米，比首开上涨5%，比限价上涨14% [4] - 东新板块绿城·岸芷丁香第二张预售证精装均价58728元/平方米，比首开上涨4.3%，比限价上涨20% [5][6] - 下沙大学城板块金沙院子一个月内价格两连涨，从46999元/平方米涨至48000元/平方米 [6] - 新盘连续涨价底气来自产品力提升，如打造下沉庭院、地下会所、恒温泳池等配套 [6] 市场策略与反应 - 不限价新盘采用"低开高走"策略，首开以较低价格推出位置一般的楼幢，后期推位置更好的楼幢时涨价 [7] - 潮语臻境府首开价格比放风价低近3000元/平方米，为后续涨价预留空间 [7] - 望云润玺首开114套房源吸引563户家庭报名，中签率20.25%；岸芷丁香首开112套房源吸引1088户家庭报名，中签率10.29% [6]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 收到企业及专家推选的优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 最终将评选出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 采用专家评审和网络票选结合的方式 [1] - 入围项目案例将于6月8日-6月15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布 [11] 入围项目详情 高端项目 - 杭州杭序府：由招商蛇口开发 高层住宅 现代建筑风格 [1][2][3] - 成都华发统建·锦宸院：由华发股份和锦江统建联合开发 包含高层住宅和叠墅 现代风格 [3] - 西安铂樾万境：由旭辉建管和陕西中宏房地产开发 含高层住宅和叠墅 现代风格 [4] 轻奢项目 - 上海保利海上印：保利置业开发 小高层住宅 现代风格 [4][5] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发 主打"华发科技+新一代好房子"概念 [5] 品质项目 - 成都中环天宸：华润置地开发 高层住宅 现代风格 定位"新迭代进阶之作" [7] - 南宁江南润府：华润置地开发 高层住宅 现代风格 强调自然与教育结合 [7] - 万宁华润·石梅湾九期：华润置地开发 普通住宅 现代风格 主打"雨林栖居"度假概念 [8] 测评背景与行业影响 - 克而瑞自2018年起连续八年聚焦房地产产品力研究 覆盖产品力、产品系、客户需求及交付力等维度 [9][12] - 2025年测评旨在传递行业先进产品理念 推动产品力持续升级 最终结果将于6月末公布 [9][12]