核心观点 - 多个一二线城市近期开始对新建住宅项目执行“限高80米”的严格规定，此举标志着过去在南方城市常见的超高层住宅发展模式迎来重大转折，房地产市场格局或将因此改变 [3] - 政策通过限高80米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流 [3][12] 多城“限高80米”政策落地情况 - **成都**：2025年12月1日挂出的四宗住宅用地中，两宗要求建筑高度不超过80米，一宗不超过60米，一宗不超过54米 [5] - **上海**：2025年10月第八批次土拍中，杨浦东外滩宅地（由保利置业以26.12亿元竞得）明确要求“容积率2.5，建筑限高80米” [5] - **广州**：2025年10月，广州大道南788号二期地块（由中海地产以9.2亿元竞得）同样有建筑限高80米的要求 [5] - **深圳**：2025年10月11日发布通知，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层），超过80米需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 [6] - **政策依据**：广州、深圳等地的规定均与广东省住建厅要求一致，即涉及80米以上住宅建筑时应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配 [6] 过往超高层住宅市场概况 - **深圳市场**：近一两年仍有多个超高层住宅项目火热开售，例如深业世纪山谷（69层，高247米，单价超9万元/平方米）、绿景白石洲一期（74层，高243米，均价超8万元/平方米）、加福华尔登府邸（67层，高239米）[7][8] - **广州市场**：最近五年间，楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个 [8] 政策规范与行业转向 - **国家规范**：自2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》明确规定，住宅建筑高度控制最大值为80米，高层住宅最高层数为18-26层，最大容积率为3.1 [10] - **地方跟进**： - 河南省郑州市2024年12月规定，新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5 [10] - 江苏省2025年1月起施行新政，一般不得新建100米以上住宅项目，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅 [10] - 广州2025年成交宅地容积率大部分低于3.0，部分地块直接要求限高80米 [11] - **行业影响**：政策引导市场从“规模竞争”转向“品质竞争”，低密、小高层住宅将成为市场主流 [12] 超高层住宅的潜在问题 - **消防救援**：主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾救援高度受限，需依赖内部设施或直升机 [11] - **疏散风险**：100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上，易造成踩踏或窒息风险 [11] - **维护成本**：超高层住宅维护费用是普通住宅的三至五倍 [12] - **其他风险**：包括高空坠物、燃气泄漏、电梯故障等 [12]

政策核心内容 - 深圳市发布通知 明确建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 通知规定 2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》要求新建住宅建筑高度不得超过80米 [1] - 新规发布前已完成规划审批的特定项目（如土地整备、城市更新、保障性住房等）可继续按原审批规划推进后续工作 [1][4] 政策适用范围与影响 - 深圳新规将几乎所有土地项目纳入在内且未设置缓冲期 相较于其他城市执行更为急迫 [2][5] - 政策主要影响深圳以城市更新为主的住宅土地供应 部分高容积率项目若按新规执行可能面临负利润或回迁面积不足的问题 [5] - 北京为政策提供了两年缓冲期 2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查 若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [6] 市场背景与趋势 - 超高层住宅曾盛行于市场高速上行期 重庆拥有超2200栋 武汉近1500栋 深圳拥有近290座200米以上高楼 [3] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流 例如广州荔湾区地块容积率3.0限高80米 白云区地块容积率2.5限高70米 [3] - 北京和上海新供应住宅用地也向限高80米靠拢 如上海杨浦地块容积率2.5限高80米 北京朝阳地块容积率2.6限高80米 [3] 行业与购房者偏好变化 - 市场对超高层的接受度明显降低 购房者对高品质住宅的底线要求之一是低密度 高度不超过30层 [4] - 住宅限高80米被视为市场"利好" 意味着购房者离"好房子"更近 [2] - 在"好房子"建设要求下 住宅限高是持续改进方向 低密度、低容积率项目将引领市场进入"住房新时代" [7]

文章核心观点 - 深圳市发布新规明确建筑高度超过80米的住宅项目需严格履行相关程序，未来深圳住宅原则上将不超过80米 [2] - 新规将已完成规划审批的特定类型项目排除在外，允许其按原标准推进后续工作 [2] - 住宅限高80米被视为市场长期利好，将推动低密度、低容积率住宅成为主流，使购房者更接近"好房子" [3][6][9] 政策背景与城市现状 - 政策依据为住建部发布的《住宅项目规范》，规定新建住宅建筑高度不得超过80米，于2025年5月1日起实施 [2] - 在深圳之前，已有多座城市在新出让地块施行此规定 [3] - 房地产市场高速上行期超高层住宅盛行，重庆拥有超高层住宅2200多栋，武汉近1500栋，深圳拥有近290座200米以上高楼 [5] - 超高层住宅盛行原因为最大化土地开发率，实现各方收益"共赢"，但在舒适度、安全性方面存在缺憾 [5] 政策影响与市场趋势 - 北京、上海、广州新供应住宅用地纷纷向限高80米靠拢，容积率普遍在2.5-3.0之间 [5] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，有利于"好房子"建设 [6] - 购房者经过市场教育对住宅要求提高，对超高层住宅接受度明显降低，高品质住宅的底线要求之一是高度不超过30层 [6] 深圳政策执行特点与挑战 - 深圳政策涵盖几乎所有住宅项目且未设置缓冲期，执行相对急迫 [7] - 政策痛点在于深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，此类项目原有容积率较高，按新规部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够 [7] - 有城市更新项目因新规报建处于停滞阶段，需重新与相关方沟通补充材料 [7] 专家建议与潜在解决方案 - 专家建议新规应对老项目（国家新规发布前项目）区别执行，允许超过80米但严格限制250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑 [8] - 深圳老项目多且周期长，若严格落实80米新规将导致项目难以启动，特别是城中村改造项目会继续停摆 [8] - 建议对于城市更新项目给予一定空间和缓冲期，在符合消防要求前提下允许适当提高住宅高度 [8] - 北京提供了两年缓冲期，2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查施工图，若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [8] - 即便住宅可超过80米，也需确保消防万无一失，消防设计必须得到消防部门验收通过 [9]

政策核心内容 - 深圳市发布通知 规定建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 新规依据住建部发布的《住宅项目规范》 该规范明确新建住宅建筑高度不得超过80米 并于2025年5月1日起实施 [1] - 通知发布前已完成规划审批的土地整备 城市更新 保障性住房等项目可按照已审批规划继续推进后续工作 [1][4] 政策影响与市场背景 - 深圳新规将所有的土地项目纳入在内且未设置缓冲期 这或许会对市场带来一定的影响 [2] - 在房地产市场高速上行时期 超高层住宅一度盛行 重庆拥有2200多栋超高层住宅排名首位 武汉以近1500栋排名第二 深圳拥有近290座200米以上的高楼 [3] - 超高层住宅能够最大程度利用土地开发率 但在舒适度 安全性方面有缺憾 这是《住宅项目规范》对高度作出限制的背景原因 [3] 各地执行情况对比 - 广州近期出让的地块中 荔湾区石围塘街道容积率为3.0限高80米 白云衡器厂地块容积率2.5限高70米 [3] - 上海近期出让的杨浦东外滩地块建筑面积3.74万平方米 容积率2.5 建筑限高80米 [3] - 北京出让的朝阳太阳宫地块容积率2.6 限高80米 北京为在途项目提供了两年的缓冲期 [3][6] 行业趋势与房企应对 - 低容积率 低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应的主流 这将有利于"好房子"的建设 [4] - 购房者对住宅要求提高 对超高层的接受度明显降低 高品质住宅的底线要求之一是低密度住宅 高度不要超过30层 [4] - 在"好房子"建设的要求下 住宅限高将是持续改进的方向 房企应顺应时势提前适应变化 [7] 政策执行中的挑战 - 深圳住宅土地供应以城市更新项目为主 这类项目原有容积率较高 按限高80米规定 部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够的境况 [5] - 有城市更新项目报建因新规突然而停滞 需重新沟通补充材料 建议对于城市更新项目应给予一定空间和缓冲期 [5][6] - 专家建议即便住宅可以超过80米 也要在消防层面确保万无一失 消防设计必须得到消防部门验收通过 [6]