政策核心内容 - 深圳市发布通知 明确建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 通知规定 2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》要求新建住宅建筑高度不得超过80米 [1] - 新规发布前已完成规划审批的特定项目（如土地整备、城市更新、保障性住房等）可继续按原审批规划推进后续工作 [1][4] 政策适用范围与影响 - 深圳新规将几乎所有土地项目纳入在内且未设置缓冲期 相较于其他城市执行更为急迫 [2][5] - 政策主要影响深圳以城市更新为主的住宅土地供应 部分高容积率项目若按新规执行可能面临负利润或回迁面积不足的问题 [5] - 北京为政策提供了两年缓冲期 2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查 若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [6] 市场背景与趋势 - 超高层住宅曾盛行于市场高速上行期 重庆拥有超2200栋 武汉近1500栋 深圳拥有近290座200米以上高楼 [3] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流 例如广州荔湾区地块容积率3.0限高80米 白云区地块容积率2.5限高70米 [3] - 北京和上海新供应住宅用地也向限高80米靠拢 如上海杨浦地块容积率2.5限高80米 北京朝阳地块容积率2.6限高80米 [3] 行业与购房者偏好变化 - 市场对超高层的接受度明显降低 购房者对高品质住宅的底线要求之一是低密度 高度不超过30层 [4] - 住宅限高80米被视为市场"利好" 意味着购房者离"好房子"更近 [2] - 在"好房子"建设要求下 住宅限高是持续改进方向 低密度、低容积率项目将引领市场进入"住房新时代" [7]

文章核心观点 - 深圳市发布新规明确建筑高度超过80米的住宅项目需严格履行相关程序，未来深圳住宅原则上将不超过80米 [2] - 新规将已完成规划审批的特定类型项目排除在外，允许其按原标准推进后续工作 [2] - 住宅限高80米被视为市场长期利好，将推动低密度、低容积率住宅成为主流，使购房者更接近"好房子" [3][6][9] 政策背景与城市现状 - 政策依据为住建部发布的《住宅项目规范》，规定新建住宅建筑高度不得超过80米，于2025年5月1日起实施 [2] - 在深圳之前，已有多座城市在新出让地块施行此规定 [3] - 房地产市场高速上行期超高层住宅盛行，重庆拥有超高层住宅2200多栋，武汉近1500栋，深圳拥有近290座200米以上高楼 [5] - 超高层住宅盛行原因为最大化土地开发率，实现各方收益"共赢"，但在舒适度、安全性方面存在缺憾 [5] 政策影响与市场趋势 - 北京、上海、广州新供应住宅用地纷纷向限高80米靠拢，容积率普遍在2.5-3.0之间 [5] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，有利于"好房子"建设 [6] - 购房者经过市场教育对住宅要求提高，对超高层住宅接受度明显降低，高品质住宅的底线要求之一是高度不超过30层 [6] 深圳政策执行特点与挑战 - 深圳政策涵盖几乎所有住宅项目且未设置缓冲期，执行相对急迫 [7] - 政策痛点在于深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，此类项目原有容积率较高，按新规部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够 [7] - 有城市更新项目因新规报建处于停滞阶段，需重新与相关方沟通补充材料 [7] 专家建议与潜在解决方案 - 专家建议新规应对老项目（国家新规发布前项目）区别执行，允许超过80米但严格限制250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑 [8] - 深圳老项目多且周期长，若严格落实80米新规将导致项目难以启动，特别是城中村改造项目会继续停摆 [8] - 建议对于城市更新项目给予一定空间和缓冲期，在符合消防要求前提下允许适当提高住宅高度 [8] - 北京提供了两年缓冲期，2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查施工图，若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [8] - 即便住宅可超过80米，也需确保消防万无一失，消防设计必须得到消防部门验收通过 [9]

"超高层住宅"或将不再成为住宅建设的主流。 深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局近期联合发布关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通 知文件（下文简称"通知"）显示，建筑高度超过80米的住宅项目应严格按照相关规定履行相关程序，在 土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与深圳市消防救援能力相匹配。 通知同时明确，该通知发布之日前，已完成规划审批的土地整备（含利益统筹、安置房用地等）、城市 更新、城中村改造、棚户区改造、保障性住房等项目，以及已取得用地批复的征地返还用地、置换用地 项目，可按照已审批通过的规划（或用地批复）以及相关标准规范，推进土地供应、规划许可、施工许 可等后续实施工作。 这意味着，未来深圳住宅原则上将不会超过80米。深圳这份文件的依照是，由住建部发布的《住宅项目 规范》（下文简称《规范〉），其中明确新建住宅建筑的高度不得超过80米，这份规定于2025年5月1日 起实施。 在深圳之前，已经有多座城市在新出让的地块上施行这一规定。深圳新规之所以引发市场关注，核心原 因在于它将所有的土地项目纳入在内且未设置缓冲器，这或许会对市场带来一定的影响。从长远的角度 来看，住宅限高80米对市场 ...