前不久，有幸预约到"浦西第一高楼"（320米）的The Stage白玉兰观景台，通过360°全景视野俯瞰浦江风光，将外滩万国建筑群、陆家嘴"三件套"和东方 明珠尽收眼底，如此震撼的凌空视觉冲击，也许就是富豪们如此钟爱超高层住宅的原因吧，拥有独特的天际景观，成为彰显身份地位的重要标志。 图：上海天际线，拍摄于The Stage白玉兰观景台 唯有地段与视野不可辜负 区位分布：黄浦占据半壁江山 上海对于天际线的规划是十分讲究的，2021年以来，超高层住宅（指100米以上，下同）的供应屈指可数，一半位于黄浦，此外还有黄浦江沿岸的虹口北 外滩和浦东前滩，以及苏州河北岸的静安西藏北路片区。可见，能规划超高层的地段，要么是传统"上只角"，要么是"一江一河"沿线的景观地带。 从2024年以后入市的房源面积段来看，超高层产品并没有一味地做出超大户型，300㎡以上户型占比仅为26.8%，150㎡-300㎡的户型占比接近2/3，这或许 与我们的传统认知有所差异。 表：2021年以来超高层项目供应套数面积段分布 表：2021年以来超高层项目供应套数板块分布 （截至2025/8/15） | 时间 | Earlies | | | | | ...

上海土地出让新模式 - 上海推出跨区捆绑销售土地新模式，将不同行政区地块打包出售，打破传统招拍挂方式 [1][2] - 新模式通过协议出让给本地国资/城投后，在上海联合产权交易所挂牌进行股权交易引入房企 [2] - 建发成为首个采用该模式的房企，豪掷123.5亿拿下杨浦新江湾社区+虹口山寿里风貌地块组合 [3] 捆绑地块特征 - 区位组合目前有两种：虹口+杨浦或黄浦+浦东，均为核心区优质板块 [6][7] - 内容为"市区优质地块+核心风貌地块"捆绑，风貌项目需保留老式里弄风情且开发难度高 [8] - 地块总价门槛高，最低60亿起，最高达244亿，仅实力房企可参与 [9][18] - 违约条款严格，任一地块违约即视为整体违约 [10] 参与房企动态 - 保利发展拟拿下虹口余杭路风貌+杨浦新江湾社区地块，总用地面积8.4公顷（虹口2.7+杨浦5.7） [12][15] - 华润瞄准总价244亿的黄浦余庆里+浦东后滩组合，涉及7个地块3.3公顷，含超高层住宅和风貌商业 [16][18] - 招商正在洽谈黄浦新闸路+浦东后滩的类似捆绑方案 [19] 房企竞争格局 - 建发通过该模式实现上海土地储备突破，将开发其在沪首个风貌别墅项目 [3] - 保利已在上海开发多个风貌项目（如永兴里、外滩序），但市场辨识度仍需提升 [14][15] - 华润此前风貌项目士林润园产品力较弱，此次高难度综合体或成其证明实力的机会 [16]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，采用专家评审与网络票选结合的方式评选最终奖项（如"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"），结果将于6月末公布 [1][11] - 克而瑞连续八年（2018-2025年）聚焦房地产行业产品力研究，涵盖"产品系""客户需求""交付力"等维度，推动行业产品力升级 [11][12] 高端入围项目案例 - **广州越秀·华发琶洲·樾｜华樾**：越秀地产与华发股份合作开发，定位超高层现代风格住宅，主打"城市山林"景观概念 [1][2] - **上海越秀·外滩樾**：越秀地产独立开发的风貌别墅项目，融合古典与现代建筑风格 [2] - **成都金牛西派御府**：定位"东方巴黎"传奇大宅，强调地域文化特色 [2] 轻奢入围项目案例 - **北京招商序**：招商蛇口开发的小高层及洋房住宅，主打"新改善生活"现代风格 [3][4] - **成都招商锦城序**：招商蛇口开发的高层住宅，以川西无界景观和多重庭院空间为特色 [5] - **上海海上·清和玺**：位于徐汇中央公园生活区，定位十年革新之作 [6][7] 品质入围项目案例 - **上海保利虹桥和著**：保利发展与上海地产合作开发的高层住宅，主打"都市新烟火主义奢宅"，属北虹之星封面项目 [8][9] - **深圳中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑**：中建壹品与湖北文旅合作的高层/超高层住宅，融合现代与岭南风格，定位"四代生态住区" [9][10] 行业趋势与参与企业 - 头部房企如越秀地产、华发股份、招商蛇口、保利发展等通过联合开发（如越秀+华发、招商+南昌市政）强化产品差异化竞争力 [2][3][8][9] - 产品类型多元化趋势显著，涵盖超高层住宅、风貌别墅、洋房等，建筑风格以现代为主，部分项目融合地域文化（如川西、岭南） [2][5][10]

超高层住宅定义 - 超高层住宅指楼层数达到40层及以上且建筑高度超过100米的住宅 [1] - 需使用特殊建造材料和复杂设计 外观通常大气上档次 [1] 居住体验优势 - 视野开阔 可俯瞰城市景观 白天繁华与夜晚灯火尽收眼底 [3] - 无遮挡情况下视野范围极广 带来独特视觉享受 [3] 居住痛点分析 空间利用率与经济性 - 得房率仅65% 显著低于普通高层住宅85%的水平 [5] - 公摊面积大导致实际可用面积减少 单价更高 [5] - 装修成本高昂 例如55层阳台安装全景落地窗花费16万元 [7] 物理环境缺陷 - 高层强风导致噪音明显 部分住户反馈房屋晃动感强烈 [11] - 承重结构限制装修改造 飘窗等区域不可拆除 [9] - 高速电梯运行速度达1.75米/秒 舒适性差 [16] 生活便利性问题 - 高峰期电梯等待时间可达30分钟 出行效率低下 [16] - 物业费高昂但服务质量难以匹配超高楼层需求 [18] - 设备维护频率高 长期居住成本持续增加 [18] 安全隐患 - 消防救援车仅能覆盖16-18层 高层逃生难度极大 [13] - 火灾等紧急情况下自救与外部救援均受限 [13][15] 资产流动性风险 - 市场环境下行叠加产品缺陷 导致挂牌半年仍无看房者 [20] - 转售困难 部分业主反映资产完全丧失流动性 [20] 行业总结 - 超高层住宅虽解决住房需求 但居住品质与资产价值存双重隐患 [22] - 高空景观优势难以抵消长期居住成本与安全隐患 [9][11][22]