房地产行业政策环境 - 国内绝大多数城市已取消购房限制，仅个别一线城市中心区域保留限购政策 [1] - 银行将房贷利率下调至3.2%，创下历史新低 [1] - 政策积极影响下，刚需家庭购房需求出现回暖 [1] 远郊房产市场趋势 - 远郊房产抗跌性弱，以上海奉贤区南桥镇为例，房价从每平方米1.5万元跌至8000至9000元，跌幅超过30% [1] - 周边生活配套设施如医院、学校、超市等严重不足，导致日常生活不便 [3] - 交通出行不便，往返市中心耗时较长，且远郊地区就业岗位有限，人口呈流出趋势 [3] 海景房市场趋势 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的困境 [5] - 周边配套设施严重匮乏，季节性空置现象突出，淡季入住率极低 [5] - 海风强腐蚀性对房屋装修和结构造成损害，长期持有成本远超普通住宅 [5] 超高层住宅市场趋势 - 超高层住宅房价跌幅惊人，当前许多跌幅已超过40%且难以觅得买家 [8] - 地震、火灾等灾难发生时电梯停运将极大增加居民逃生难度 [8] - 物业费、电梯费、维修基金等各项费用均高于多层住宅，未来改造和拆迁难度较大 [8]

政策核心内容 - 深圳市发布通知 明确建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 通知规定 2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》要求新建住宅建筑高度不得超过80米 [1] - 新规发布前已完成规划审批的特定项目（如土地整备、城市更新、保障性住房等）可继续按原审批规划推进后续工作 [1][4] 政策适用范围与影响 - 深圳新规将几乎所有土地项目纳入在内且未设置缓冲期 相较于其他城市执行更为急迫 [2][5] - 政策主要影响深圳以城市更新为主的住宅土地供应 部分高容积率项目若按新规执行可能面临负利润或回迁面积不足的问题 [5] - 北京为政策提供了两年缓冲期 2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查 若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [6] 市场背景与趋势 - 超高层住宅曾盛行于市场高速上行期 重庆拥有超2200栋 武汉近1500栋 深圳拥有近290座200米以上高楼 [3] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流 例如广州荔湾区地块容积率3.0限高80米 白云区地块容积率2.5限高70米 [3] - 北京和上海新供应住宅用地也向限高80米靠拢 如上海杨浦地块容积率2.5限高80米 北京朝阳地块容积率2.6限高80米 [3] 行业与购房者偏好变化 - 市场对超高层的接受度明显降低 购房者对高品质住宅的底线要求之一是低密度 高度不超过30层 [4] - 住宅限高80米被视为市场"利好" 意味着购房者离"好房子"更近 [2] - 在"好房子"建设要求下 住宅限高是持续改进方向 低密度、低容积率项目将引领市场进入"住房新时代" [7]

政策核心内容 - 深圳市规划和自然资源局与住房和建设局联合发布通知，规定建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见，确保与消防救援能力相匹配 [2] - 通知明确，在发布之日前已完成规划审批的各类项目（如土地整备、城市更新、保障性住房等）可继续按原审批规划推进后续工作 [2] - 该规定依据住建部发布的《住宅项目规范》，该规范明确新建住宅建筑高度不得超过80米，并于2025年5月1日起实施，意味着未来深圳住宅原则上将不超过80米 [2] 政策背景与市场趋势 - 在房地产市场高速上行期，超高层住宅一度盛行，例如重庆拥有超2200栋，武汉近1500栋，深圳拥有近290座200米以上高楼 [5] - 超高层住宅的兴起源于其能最大程度利用土地开发率，实现各方收益“共赢”，但在舒适度和安全性方面存在缺憾 [5] - 目前低容积率、低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，有利于“好房子”建设，购房者对住宅要求提高，对超高层的接受度明显降低 [6] 各城市执行情况对比 - 在深圳之前，已有多座城市在新出让地块上施行限高80米的规定 [3] - 广州近期出让的地块中，荔湾区石围塘街道容积率为3.0限高80米，白云衡器厂地块容积率2.5限高70米 [5] - 上海杨浦东外滩地块建筑面积3.74万平方米，容积率2.5，建筑限高80米；北京朝阳太阳宫地块容积率2.6，限高80米 [5] - 北京为政策提供了两年的缓冲期，对于2025年5月1日前取得用地批准的项目，可按原标准审查施工图，若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [9] 深圳政策执行的影响与挑战 - 深圳版“限高”涵盖几乎所有住宅项目且未设“缓冲期”，在执行上最为急迫 [8] - 政策执行的主要挑战在于深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，这类项目原容积率较高，若按限高80米规定，部分项目将出现“负利润”或回迁面积不够的情况 [8] - 有分析建议，对于城市更新项目应给予一定空间和缓冲期，在符合消防要求的前提下允许适当提高住宅高度，以尊重现实并避免项目停摆 [9] - 专家建议，即便住宅可超过80米，也必须在消防层面确保万无一失，消防设计必须通过验收，消防环节需前置 [10]

文章核心观点 - 深圳市发布新规明确建筑高度超过80米的住宅项目需严格履行相关程序，未来深圳住宅原则上将不超过80米 [2] - 新规将已完成规划审批的特定类型项目排除在外，允许其按原标准推进后续工作 [2] - 住宅限高80米被视为市场长期利好，将推动低密度、低容积率住宅成为主流，使购房者更接近"好房子" [3][6][9] 政策背景与城市现状 - 政策依据为住建部发布的《住宅项目规范》，规定新建住宅建筑高度不得超过80米，于2025年5月1日起实施 [2] - 在深圳之前，已有多座城市在新出让地块施行此规定 [3] - 房地产市场高速上行期超高层住宅盛行，重庆拥有超高层住宅2200多栋，武汉近1500栋，深圳拥有近290座200米以上高楼 [5] - 超高层住宅盛行原因为最大化土地开发率，实现各方收益"共赢"，但在舒适度、安全性方面存在缺憾 [5] 政策影响与市场趋势 - 北京、上海、广州新供应住宅用地纷纷向限高80米靠拢，容积率普遍在2.5-3.0之间 [5] - 低容积率、低密度住宅地块逐渐成为土地市场供应主流，有利于"好房子"建设 [6] - 购房者经过市场教育对住宅要求提高，对超高层住宅接受度明显降低，高品质住宅的底线要求之一是高度不超过30层 [6] 深圳政策执行特点与挑战 - 深圳政策涵盖几乎所有住宅项目且未设置缓冲期，执行相对急迫 [7] - 政策痛点在于深圳住宅土地供应以城市更新项目为主，此类项目原有容积率较高，按新规部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够 [7] - 有城市更新项目因新规报建处于停滞阶段，需重新与相关方沟通补充材料 [7] 专家建议与潜在解决方案 - 专家建议新规应对老项目（国家新规发布前项目）区别执行，允许超过80米但严格限制250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑 [8] - 深圳老项目多且周期长，若严格落实80米新规将导致项目难以启动，特别是城中村改造项目会继续停摆 [8] - 建议对于城市更新项目给予一定空间和缓冲期，在符合消防要求前提下允许适当提高住宅高度 [8] - 北京提供了两年缓冲期，2025年5月1日前取得用地批准的项目可按原标准审查施工图，若在2027年5月1日前未取得规划许可证则需按新规执行 [8] - 即便住宅可超过80米，也需确保消防万无一失，消防设计必须得到消防部门验收通过 [9]

政策核心内容 - 深圳市发布通知 规定建筑高度超过80米的住宅项目需在土地供应和消防审查环节征求消防救援部门意见 确保与消防救援能力相匹配 [1] - 新规依据住建部发布的《住宅项目规范》 该规范明确新建住宅建筑高度不得超过80米 并于2025年5月1日起实施 [1] - 通知发布前已完成规划审批的土地整备 城市更新 保障性住房等项目可按照已审批规划继续推进后续工作 [1][4] 政策影响与市场背景 - 深圳新规将所有的土地项目纳入在内且未设置缓冲期 这或许会对市场带来一定的影响 [2] - 在房地产市场高速上行时期 超高层住宅一度盛行 重庆拥有2200多栋超高层住宅排名首位 武汉以近1500栋排名第二 深圳拥有近290座200米以上的高楼 [3] - 超高层住宅能够最大程度利用土地开发率 但在舒适度 安全性方面有缺憾 这是《住宅项目规范》对高度作出限制的背景原因 [3] 各地执行情况对比 - 广州近期出让的地块中 荔湾区石围塘街道容积率为3.0限高80米 白云衡器厂地块容积率2.5限高70米 [3] - 上海近期出让的杨浦东外滩地块建筑面积3.74万平方米 容积率2.5 建筑限高80米 [3] - 北京出让的朝阳太阳宫地块容积率2.6 限高80米 北京为在途项目提供了两年的缓冲期 [3][6] 行业趋势与房企应对 - 低容积率 低密度的住宅地块逐渐成为土地市场供应的主流 这将有利于"好房子"的建设 [4] - 购房者对住宅要求提高 对超高层的接受度明显降低 高品质住宅的底线要求之一是低密度住宅 高度不要超过30层 [4] - 在"好房子"建设的要求下 住宅限高将是持续改进的方向 房企应顺应时势提前适应变化 [7] 政策执行中的挑战 - 深圳住宅土地供应以城市更新项目为主 这类项目原有容积率较高 按限高80米规定 部分项目将出现"负利润"或回迁面积不够的境况 [5] - 有城市更新项目报建因新规突然而停滞 需重新沟通补充材料 建议对于城市更新项目应给予一定空间和缓冲期 [5][6] - 专家建议即便住宅可以超过80米 也要在消防层面确保万无一失 消防设计必须得到消防部门验收通过 [6]

超高层住宅市场趋势 - 在一线和热门二线城市，开发商热衷于建设三十层、四十层乃至五十层的超高层住宅以取代原本常见的十五层、二十层住宅 [1] - 超高层住宅以“俯瞰全城”、“尽享日出日落”为卖点，吸引首次置业的年轻家庭 [1] 超高层住宅的居住优势 - 提供无与伦比的视野，可将整个城市的璀璨灯火尽收眼底，体验居高临下、一览众山小的豪迈感 [8] - 具备充足的采光和良好的通风，室内光线明亮通透，夏季凉爽舒适，有助于保持室内干燥 [9] - 高层住宅蚊虫、苍蝇等飞行昆虫数量明显减少，减少了蚊虫叮咬的烦恼 [10] 超高层住宅的运营与维护挑战 - 装修难度大且成本高昂，许多装修材料和大型家具因电梯承载能力有限需依靠人工搬运，物业公司对公共区域改动的限制进一步增加难度和成本 [14] - 存在较大安全隐患和消防难题，火灾等突发事故救援难度大，老旧住宅设施老化会带来更高的维修费用和风险 [16] - 房屋漏水问题频发且难以根治，物业修补往往治标不治本，问题反复出现 [21] 超高层住宅的居住体验与资产流动性 - 对电梯过度依赖，电梯故障或高峰时段等待时间长，步行上下楼梯几乎不可能，拥挤和排队成为常态 [19] - 风噪问题严重，大风天气门窗发出巨大声响和晃动，影响睡眠质量并可能导致烦躁不安 [17] - 大面积落地窗和外墙密封性差导致空调能耗大幅增加，夏天冷气易散失，冬天室内寒冷 [21] - 超高层住宅转手出售难度极大，房源数量相对较少，潜在买家对安全隐患心存顾虑，往往需要大幅降价甚至亏本出售 [22]

中央政策对超高层建筑的限制 - 中央城市工作会议明确提出严格限制超高层建筑[1] - 国家层面提出严格限制超高层建筑，新建超高层建筑将大幅减少[20] - 有关部门对超高层住宅的控制预计比商办建筑更严[20] 温州超高层住宅的市场表现 - 温州超高层住宅是豪宅的代表，例如鹿城广场始终位居豪宅神坛[1] - 鹿城广场·丽锦、锦玉园、翡翠滨江、滨江上品、温州1号、置信·天玺等超高层住宅备受高净值人群追捧[1][3][5][7] - 楼市下行期间温州大部分房子价格下跌，但超高层住宅大多跌得不多、基本持平，甚至逆势上涨[11] - 超高层住宅具有高价值，因其数量有限、地处城市重点形象区域、具备较高辨识度和地标功能[16] 超高层住宅的潜在问题与设计差异 - 部分城市超高层住宅普遍且总量大，不具备稀缺性，甚至出现普通住宅和刚需住宅[12] - 超高层住宅得房率低，若设计为刚需住宅则套内空间有限[14] - 户数多会导致等电梯时间长、管理维护难度大及安全隐患[14] - 有些小区超高层住宅楼间距不大，又高又密，影响居住舒适性[14] - 温州超高层住宅设计为每层1-2户，整幢楼户数不多，确保了圈层，业主资金实力雄厚有利于管理维护[16] 未来超高层住宅的发展趋势 - 新建超高层住宅难度越来越大，国内一些省份和城市开始控制其建设，如江苏新建住宅一般不得超过100米，湖南郴州新建住宅不得超过26层[22] - 温州多数现有超高层住宅若管理维护得当，未来将继续维持高价值[22] - 其他城市部分超高层住宅可能沦为贫民窟，温州个别超高层建筑同样可能如此[22]

房地产市场政策环境 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率降至3.2%，创历史新低 [1] - 救市政策刺激了部分刚需家庭的购房需求 [1][10] 远郊房产投资风险 - 远郊房产价格最不抗跌，例如上海奉贤区南桥镇某房产单价从1.5万/平米跌至8000-9000元/平米，跌幅超过30% [5] - 价格下跌导致购房者首付款损失 [5] - 配套设施不完善，生活不便，且交通耗时较长 [5] - 就业岗位有限，人口流出大于流入，购房需求下降速度快于市中心 [5] 海景房投资风险 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的问题 [7] - 周边配套严重不足，生活不方便 [8] - 季节性空置现象突出，淡季入住率极低，物业管理因欠费难以维持 [8] - 海风腐蚀性强，长期持有成本远超普通住宅 [8] 超高层住宅投资风险 - 超高层住宅价格跌幅惊人，部分超过40%，且难以找到买家 [10] - 灾难逃生难度大，电梯停运时居民安全风险高 [10] - 物业费、电梯费、维修基金等持有成本高于多层住宅 [10] - 未来改造和拆迁难度大，老化后仅能小修小补，居民生活品质下降 [10]

核心观点 - 上海超高层住宅市场呈现供应井喷和高度分化的特征 核心地段与稀缺景观资源成为价值支撑 但产品同质化与风貌别墅竞争加剧行业挑战 [1][3][15][18] 区位分布特征 - 2021年以来超高层住宅供应集中于黄浦区（占比50%） 其余分布于虹口北外滩 浦东前滩及静安西藏北路等"一江一河"景观带 [3] - 2024年供应量显著增长 翠湖天地六和 中海顺昌玖里 融创外滩壹号院等标杆项目实现质量与流量双赢 [5] - 2025年嘉里金陵华庭 上海壹号院开盘即售罄 高福云境与绿发新梓园蓄势待发 [5] 产品结构特征 - 超高层住宅户型以150-300㎡为主（占比65%） 300㎡以上大户型仅占26.8% [6][7] - 部分核心地段项目如翠湖天地六和（起步437㎡） 嘉里金陵华庭（250㎡以上）坚持顶豪定位 通过产品力塑造稀缺性 [8] - 总价段分布显示3000-5000万房源占比最高（816套） 5000万以上顶豪合计622套 [11] 市场销售表现 - 多个项目备案率达100%：中海顺昌玖里（376套） 融创外滩壹号院（228套） 翠湖天地六和（108套） 嘉里金陵华庭（158套） [13] - 分化显著：珠江安康苑备案率99.7% 而海玥黄浦源仅49.2% 中興傲舍低至10% [13] - 海泰北外滩因产品规划落后（得房率72% 涂料外立面）及周边界面杂乱 网签率仅70.4% [14] 行业竞争格局 - 2025年上半年上海3000万以上豪宅成交量占全国50% 5000万以上顶豪占比78% [16] - 风貌别墅凭借低容积率 文化底蕴及空间拓展优势（地下室 庭院）成为超高层直接竞争对手 [18][19][21] - 超高层优势在于核心地段景观视野 但二线江景或非核心段项目价值将大打折扣 [21] 产品发展趋势 - 行业从"地段至上"转向"多维价值"竞争 需融合产品力创新与运营服务能力 [15] - 超高层与风貌别墅代表不同生活方式：大平层强调家庭互动 别墅侧重空间分层与静谧性 [20] - 头部开发商如瑞安 嘉里建设与中海 万科展开产品力PK 核心在于对本土顶豪需求的洞察力 [23]

上海土地出让新模式 - 上海推出跨区捆绑销售土地新模式，将不同行政区地块打包出售，打破传统招拍挂方式 [1][2] - 新模式通过协议出让给本地国资/城投后，在上海联合产权交易所挂牌进行股权交易引入房企 [2] - 建发成为首个采用该模式的房企，豪掷123.5亿拿下杨浦新江湾社区+虹口山寿里风貌地块组合 [3] 捆绑地块特征 - 区位组合目前有两种：虹口+杨浦或黄浦+浦东，均为核心区优质板块 [6][7] - 内容为"市区优质地块+核心风貌地块"捆绑，风貌项目需保留老式里弄风情且开发难度高 [8] - 地块总价门槛高，最低60亿起，最高达244亿，仅实力房企可参与 [9][18] - 违约条款严格，任一地块违约即视为整体违约 [10] 参与房企动态 - 保利发展拟拿下虹口余杭路风貌+杨浦新江湾社区地块，总用地面积8.4公顷（虹口2.7+杨浦5.7） [12][15] - 华润瞄准总价244亿的黄浦余庆里+浦东后滩组合，涉及7个地块3.3公顷，含超高层住宅和风貌商业 [16][18] - 招商正在洽谈黄浦新闸路+浦东后滩的类似捆绑方案 [19] 房企竞争格局 - 建发通过该模式实现上海土地储备突破，将开发其在沪首个风貌别墅项目 [3] - 保利已在上海开发多个风貌项目（如永兴里、外滩序），但市场辨识度仍需提升 [14][15] - 华润此前风貌项目士林润园产品力较弱，此次高难度综合体或成其证明实力的机会 [16]