核心观点 - 贝壳惠居以“让租住成为生活方式”为愿景，通过轻资产托管模式、全生命周期服务及数字化生态构建，推动行业从交易导向转向服务导向，响应《住房租赁条例》带来的政策机遇[1][2][8] - 租赁市场正经历结构性变化：租客需求从“有房住”升级为“住得好”，房东出租意愿增强且偏好托管模式，供给端以分散式房源为主但存在机构化整合机遇[2][6] - 公司依托贝壳集团资源（如5.5万家门店、49万经纪人、2.7亿套房源数据库）和数字化工具（如AI模型、物联网设备），强化安全合规与效率提升，并通过社会化合作推动行业生态共建[9][10][11] 市场变革与行业机遇 - 《住房租赁条例》首次立法明确租赁企业法律主体地位，推动行业从粗放式“拼规模”转向精细化“拼服务”[2] - 政策引导下预计千万级房源注入市场，强化供给端活力[2] - 租客群体呈现全生命周期特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客因教育或生活方式选择长期租房[6] - 37.6%租客关注房屋配置与维修服务等品质细节，需求显著升级[6] - 房东出租意愿增强因租售比提升，68.3%房东认可轻资产托管模式以节省成本并稳定收益[6] - 分散式住宅占市场供给近80%，但一线城市老旧房源占比近70%，存在机构化盘活存量的机遇[6] 贝壳惠居战略与模式创新 - 采用轻资产托管模式：租金直接对接业主与租客，企业仅收取管理费，规避包租差价模式资金风险[8] - 核心价值为减少业主空置期、提升租客省心体验，符合《条例》规范化要求[8] - 构建全生命周期服务：提供700余种免费维修服务，24小时完结率达98%，并为新青年提供零押金、月付等灵活方案[8] - 服务逻辑从“撮合交易”转变为“经营生活”[8] 生态资源与数字化能力 - 依托贝壳线下网络：5.5万家门店和49万经纪人支撑房源获取与快速出房[9] - 数据基建覆盖2.7亿套房源的“楼盘字典”提供支持[9] - 全链路数字化系统迭代71次，接入50万台物联网设备实时监测燃气、水电安全，通过AI模型预警风险[10] - HQI房源品质分系统从房况装配、租金竞争力、信息完备度、生活便利性、支付灵活性五大维度评估房源[9] 安全合规与服务标准 - 坚持“品质优先于规模”，通过面对面交房、管家扎根社区及严格检测点排查安全隐患[9] - 对燃气泄漏、电路老化等问题强制整改或替换设施，从源头降低风险[9] - 安全合规为核心考核指标，而非单纯规模导向[10] 社会化合作与行业共建 - 与政府合作运营保租房项目（如福州、上海），助力保障性住房体系建设[11] - 探索适老化改造（如防摔倒报警设备）提升老年租客安全性[11] - 连接5000多家租赁机构，通过“六芒星”分工体系（资管经理、租务管家等六大角色）提升服务效率[11] - 计划开放平台引入更多合作伙伴，共建行业生态[11]

在 2025年8月20日召开的中国住房租赁发展论坛上，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群博士围绕《住房租赁条例》(下称《条例》)的落地实施，分 享了贝壳惠居在租赁领域的实践与思考。他强调，《条例》是中国首次针对租赁行业的立法，而法治是行业高质量发展的基石。 王拥群指出，从租赁企业视角看，《条例》带来了三大机遇：一是明确了住房租赁企业的法律主体地位，与传统中介、二房东形成清晰区分，为企业做大做 强提供了身份保障；二是推动行业从"拼规模、吃差价"的粗放模式转向"拼服务、重价值"的精细化发展，迎来进化拐点；三是通过政策引导扩大租赁供给， 预计将有千万计房源注入市场，强化供给端活力。 贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群 租赁市场蝶变：需求、供给与行业逻辑的重构 王拥群认为，《条例》的落地加速了租赁市场的结构性变化，这些变化体现在租客、房东、供给模式等多个维度。 在租客层面，传统"租房是年轻人专属"的认知被打破，租赁群体呈现"全生命周期"特征：中年及老年人租房比例上升，家庭租客占比增加，不少家庭因子女 教育或生活方式选择长期租房。同时，租客需求从"有房住"升级为"住得好"，37.6%的受访者会关注房屋配置、 ...

住房租赁行业政策与市场背景 - 国务院7月发布《住房租赁条例》为市场注入新政策动能 [1] - 清华大学五道口金融学院发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》 [1] 租客需求演变特征 - 城镇化深化形成以新市民、青年人为主体 辐射全人群、全生命周期的租房群体 [1] - 租客年龄呈现增长态势 家庭型租赁需求不断增加 [1] - 居住需求从"有房可住"升级为追求"住有品质" 关注安全性、舒适度、地理位置便利性 [1] - 对居住环境、社区配套服务及租后体验提出系统性和高标准要求 [1] - 租客对"租后无人管"痛点敏感 要求涵盖房屋维护、问题响应、权益保障的全生命周期服务 [2] 国际住房租赁模式借鉴 - 机构化租赁成为国际成熟住房租赁市场普遍发展方向 [2] - 美国整体住房租赁市场中托管/资管比例达52.7% [2] - 美国个人业主房源使用托管/资管服务比例超过20% [2] - 英国个人业主房源使用托管/资管服务占比保持在50%上下 [2] 国内机构租赁发展现状 - 呈现"两极化"特征：重资产模式以集中式公寓及大型租赁社区为主 依赖长期大规模资金投入 [3] - 轻资产托管模式高效整合市场海量分散房源 依托专业化能力和标准化流程提供全周期服务 [3] - 轻资产重服务模式或逐步成为住房租赁企业主流选择 [3] 轻资产托管模式运作机制 - 核心机制为租金透明"平进平出+服务收费" 租金收益全额归业主 [3] - 托管机构通过租客精准匹配、租金安全代收、日常维修、纠纷协调等专业服务收取费用 [3] - 透明机制保障业主稳定收益和资产安全 满足租客优质租后服务需求 [3] 轻资产托管模式核心价值 - 解决分散房源业主出租管理难题和租客租后服务缺失痛点 [4] - 透明性促进租金价格回归理性 推动市场健康发展 [4] - 高效释放社会存量闲置房源 优化市场供给结构 [4] - 推动企业聚焦运营效率与服务品质提升 重塑以服务为核心的价值逻辑 [4] 贝壳省心租业务模式 - 作为国内轻资产托管模式典型企业 通过机构化运营提升房源运营效率 [4] - 建立完善租后服务体系 实现整体业务"稳定可持续"发展 [4] - 以科技构建全链路数字化管理系统及IoT智慧租住体系 实现人房客全流程线上化管理 [4] - 创新"六芒星"服务分工模式提升协作效率 细化可量化、可感知的服务标准 [4] - 推出换租权益、0押月付、公积金直付等创新产品 覆盖全生命周期租住场景 [4] 行业未来发展趋势 - 租客需求从"临时住房"转向"长期安居" 品质需求升级促使企业模式进化 [4] - 企业核心能力聚焦"人和管理" 以消费者为中心提供多元高品质服务 [4] - 未来依靠科技、差异化服务及标准优化赢得市场 [4] - 轻资产托管模式将成为行业经营模式主流方向和下一阶段主要趋势 [5] - 专业化、机构化发展是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键 [5]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

高校毕业生就业保障行动 - 上海市启动2025届高校毕业生就业"百日冲刺"行动，为期百天的系列就业保障工作为毕业生求职保驾护航 [1] - 同期举办专场招聘会，60校联动为企业和人才搭建高效对接平台 [5] - 上海市副市长解冬出席启动仪式，市教卫工作党委发布"一网通办"政策和"双千"计划项目 [1] 租房服务创新举措 - 上海链家联合贝壳省心租在招聘会现场设立服务咨询点，将专业租房咨询前置到就业场景 [3][5] - 公司针对毕业生推出"新青年·'心'计划"，提供"0押、月付、换租无忧"等优惠政策 [7] - 贝壳集团分析十万条租客需求，发现房子安全隐患、维修责任、押金克扣等痛点 [7] 租房服务保障体系 - 上海链家"安心服务承诺"包含五大保障：3天解约无理由退、换租无忧省心退费等 [9] - 截至2025年5月累计支出15.5亿元安心保障金，守护125757笔交易安全 [9] - 2023年上半年已在上海高校开展9场租房公益服务，覆盖60所院校，发放600份租房攻略 [7] 企业战略定位 - 公司将"就业"与"安居"两大核心需求有机结合，助力毕业生顺利开启职业生涯 [5] - 通过标准化、专业化服务保障，助力规范长租房市场发展 [10] - 持续走进校园提供租房解决方案，帮助毕业生在上海扎根成长 [9][10]