近期房地产政策调整 - 2025年12月30日，财政部调整个人销售住房增值税政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售时按**3%**全额缴纳增值税，此前为**5%**，购买2年以上（含2年）的住房对外销售时仍免征增值税[2] - 2025年12月24日，北京调整限购限贷政策，将非京籍购房需缴纳的社保或个税最低年限调整为**五环内2年、五环外1年**，此前为五环内3年、五环外2年[2] - 北京新政同时规定，多孩家庭在五环内可多购买1套，利率定价机制安排方面不再区分首、二套，公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例由**30%**调降至**25%**[2] 政策影响与市场观察 - 二手房交易增值税率调降，长期来看有助于降低住房交易成本、提高市场活跃度，但短期内其对二手房供给侧挂牌量或也有提升，房价走势仍取决于买卖双方力量的博弈[3] - 北京年内第二次调整楼市政策后，备案口径一、二手房总销量同环比略有改善，但年底季节性因素影响较强，整体效果仍待进一步观察[3] - 2026年房地产市场的不确定性仍主要来自于供给侧，社会库存的自然消化节奏、核心城市限售项目释放、政策对土地供应和二手房挂牌量的影响均须纳入考虑，建议持续观察重点城市二手房挂牌去化周期等指标[3] 投资机会分析 - 近期房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响[3] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的[3] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - **北京**：政策调整涉及限购、限贷、普宅标准等，关键节点包括2023年9月1日实施“认房不认贷”，2024年4月30日允许特定人群在五环外新购1套，2024年9月30日将非京籍购房社保/个税年限调整为五环内3年、五环外2年，以及最新的2025年12月24日调整[5] - **上海**：政策调整涉及限购、限贷、普宅标准、增值税等，关键节点包括2023年9月1日实施“认房不认贷”，2024年1月30日允许非沪籍在外环以外区域限购1套，2024年9月29日将个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年[5] - **深圳**：政策调整涉及限购、限贷、限售、增值税等，关键节点包括2023年8月30日实施“认房不认贷”，2024年9月29日取消商品住房和商务公寓转让限制并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，2025年9月5日对特定区域放宽限购[5]

北京楼市新政后市场表现 - 北京楼市新政实施后，看房量和成交量均较新政前有明显增加，新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班，看房量和成交量都挺多，但价格相对稳定 [2] - 中原地产数据显示，新政后（12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6%；二手房日均网签702套，较新政前增长37% [3] - 12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍；12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - 合硕机构指出，新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，热点项目涨幅更明显 [4] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政，优化限购、信贷、公积金贷款等方面 [2] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [2] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [2] - 不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25% [2] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [2] - 五环内限购套数优化及购房成本降低，对改善性家庭购买五环内商品房给予支持，五环内项目到访量提升速度更明显 [4] 市场结构分化与需求特征 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主，他们更关注居住品质和位置条件 [4] - 新房在“好房子”政策加持下，为追求品质与地段双重价值的购房家庭提供了更好选择，成交比重上涨空间更明显 [4][5] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭的需求 [5] - 中指研究院指出，元旦期间北京新房市场表现相对平稳，二手房市场热度有所回升，市场分化现象延续 [3] - 中原地产首席分析师表示，多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加，推动了成交量上行 [3] 市场信心与后市展望 - 业内人士认为，市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [2][3] - 新政对市场预期的回升起到了助力作用 [4] - 中原地产首席分析师预计，今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [2][5] - 北京链家研究院院长指出，考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，年末及春节前市场活跃度存在季节性抬升，新政的影响更可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [5] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [5]