北京楼市新政后市场表现 - 新政实施后市场看房量和成交量均明显增加 新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京新房日均网签133套 较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京二手房日均网签702套 较新政前（12月1日至24日）增长37% [2] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政 主要从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化 [1] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低 五环内由3年降至2年 五环外由2年降至1年 [1] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 不再区分首套、二套商贷利率 二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - 政策直接扩大了购房群体规模 降低了购房成本 有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场热度与结构性特征 - 新政后部分楼盘到访量较新政前上涨30%以上 热点项目看房量和成交量涨幅更明显 [2][3] - 新房成交涨幅超过二手房 核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主 他们更关注居住品质和位置 [3] - 五环内项目到访量提升速度更为明显 因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭形成支持 [3] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭需求 12月全月二手房网签17181套 重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场展望与后续影响 - 业内人士预计今年一季度北京楼市成交将保持高位 刚需和改善性需求将持续释放 [1][3] - 市场信心与需求释放动能增强 市场企稳的积极信号有所显现 [1][2] - 考虑到交易准备期及季节性因素 新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

北京楼市新政后市场表现 - 北京楼市新政实施后，看房量和成交量均较新政前有明显增加，新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班，看房量和成交量都挺多，但价格相对稳定 [2] - 中原地产数据显示，新政后（12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6%；二手房日均网签702套，较新政前增长37% [3] - 12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍；12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - 合硕机构指出，新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，热点项目涨幅更明显 [4] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政，优化限购、信贷、公积金贷款等方面 [2] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [2] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [2] - 不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25% [2] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [2] - 五环内限购套数优化及购房成本降低，对改善性家庭购买五环内商品房给予支持，五环内项目到访量提升速度更明显 [4] 市场结构分化与需求特征 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主，他们更关注居住品质和位置条件 [4] - 新房在“好房子”政策加持下，为追求品质与地段双重价值的购房家庭提供了更好选择，成交比重上涨空间更明显 [4][5] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭的需求 [5] - 中指研究院指出，元旦期间北京新房市场表现相对平稳，二手房市场热度有所回升，市场分化现象延续 [3] - 中原地产首席分析师表示，多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加，推动了成交量上行 [3] 市场信心与后市展望 - 业内人士认为，市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [2][3] - 新政对市场预期的回升起到了助力作用 [4] - 中原地产首席分析师预计，今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [2][5] - 北京链家研究院院长指出，考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，年末及春节前市场活跃度存在季节性抬升，新政的影响更可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [5] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [5]

文章核心观点 - 北京楼市新政（2025年12月24日发布）实施后，市场看房量和成交量均显著增加，市场信心与需求释放动能增强，企稳积极信号显现，预计一季度成交将保持高位 [1][2][4] 新政内容与直接影响 - **政策核心调整**：非户籍家庭社保/个税年限要求降低（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年），多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - **政策效果**：直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场成交数据表现 - **新房成交**：新政后（2025年12月25日至31日）日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - **二手房成交**：新政后日均网签702套，较新政前增长37%，其中12月31日单日网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）日均511套近乎翻倍 [2] - **月度数据**：2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场热度与需求结构 - **看房量增长**：新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，部分热点项目涨幅更明显 [3]，多个楼盘到访量上涨30%以上 [2] - **新房表现更强**：新房日均成交涨幅（44.6%）超过二手房（37%）[2]，因新政调动出的新增需求以改善家庭为主，更关注居住品质和位置，新房在“好房子”政策加持下更具吸引力 [4] - **区域分化**：五环内项目到访量提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭支持力度大 [3] 后市展望 - **短期预期**：预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][4] - **中长期影响**：考虑到刚需入市的季节性特点及交易准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

北京房地产市场单日及月度交易与库存数据 - 12月20日单日新房网签235套，网签面积16968.62平方米，其中住宅网签98套，网签面积12794.23平方米 [1] - 12月20日单日二手房网签250套，网签面积21862.14平方米，其中住宅网签232套，网签面积20956.4平方米 [1] - 2025年11月全月存量房（二手房）网上签约套数为16217套，签约面积为1405566.77平方米，其中住宅签约14446套，签约面积为1295484.96平方米 [3] 北京商品房可售库存统计（截至2025年12月20日） - 可售期房总套数为97876套，可售面积为8178377.63平方米，其中住宅可售套数为42027套，可售面积为5770481.42平方米 [2] - 可售期房中，商业单元257套，面积186528.95平方米；办公单元573套，面积552331.95平方米；车位44106个，面积1225293.27平方米 [2] - 未签约现房总套数为212863套，未签约面积为11698403.12平方米，其中住宅未签约套数为29002套，未签约面积为3443250.02平方米 [2] - 未签约现房中，商业单元1849套，面积865139.84平方米；办公单元5089套，面积1691030.36平方米；车位未签约面积4141909.21平方米 [2] 2025年11月新增供应与项目情况 - 2025年11月批准预售许可证16个，批准预售面积526801.73平方米，其中住宅批准预售套数2491套，批准预售面积395285.86平方米 [2] - 2025年11月批准预售的商业与办公单元数量均为0 [2] - 2025年11月批准预售车位3677个，批准预售面积96164.06平方米 [2] - 截至统计时点，现房项目个数为39550个，初始登记总面积达278319363.33平方米，其中住宅初始登记面积为116345499.6平方米 [2]

北京年末新房市场供应井喷 - 2025年11月以来，北京市住建委已核发12张普通住宅预售许可证，涉及超3000套新房房源 [2] - 2025年12月，北京商品住宅预计新增供应面积达57万平方米（建面），环比大幅增长399%，同比增长224% [2] - 供应放量是房企在全年销售承压背景下，为年底“冲业绩”和回款而采取的标准动作 [2] 供应区域与产品结构特征 - 从区域分布看，海淀区、顺义区11月以来新增超1100套房源，石景山、朝阳、通州、昌平等区域也有推盘，主城区成为供应主力 [4] - 11月以来新取证项目中，改善型户型（建面100平方米以上）占比近六成到六成五 [5] - 北京市场呈现“刚改并重、聚焦城区”特征：刚需与改善型产品各占约40%，高端产品占20% [5] - 12月全国重点城市中，改善型产品占比高达56%，市场正从“满足居住”转向“提升生活” [5] - 具体项目如海淀区的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄，以及朝阳区的璞樾家园、石景山的中海双盘等，均定位中高端改善客群，产品力优于过往刚需盘 [6][7] 市场价格表现与促销 - 11月北京新建住宅价格同比上涨1.41%，处于温和上涨区间 [8] - 11月北京新房成交均价为58360元/平方米，环比微降2.94%，同比仍上涨5.26% [9] - 供应大增但价格未跌，主要因新增房源集中在单价较高的核心区改善盘，拉高了整体均价，呈现“好房子贵，普通盘稳”的结构性特征 [8] - 为冲刺业绩，不少项目开盘即给折扣，部分楼盘推出九折优惠，“取证次日即开盘”，短期扩大了购房者议价空间，降低了实际购房成本 [8][10] 市场展望与成交预测 - 供应放量叠加折扣促销，机构普遍预计12月北京新房成交环比将增长26%，有望迎来“翘尾”行情 [11] - 本轮放量是开发商在需求偏弱背景下的周期性行为，而非市场趋势性反转 [12] - 截至11月，北京新房库存面积达927.56万平方米（建面），去化周期约25个月，去化压力依然存在，房价难有大幅上行空间 [12] - 中期来看，北京房价大概率延续“弱涨或窄幅波动、结构分化明显”的走势，核心区、学区、地铁盘价格韧性强，外围板块更依赖价格优惠 [12]

2025年北京新房市场格局 - 市场呈现“两头热、中间冷”的显著分化格局，即豪宅和刚需盘销售强劲，而中间价位的改善型住宅销售承压 [1][3][4] - 2025年北京新房成交面积排名前列的项目包括中建·运河玖院（8.76万平方米）、和樾望雲（8.70万平方米）和海开颐海演颂（7.44万平方米）等 [3] 豪宅市场表现 - 单价10万+的豪宅项目走出独立行情，对价格敏感度低，买家更看重稀缺性与独占资源 [6][7] - 2025年11月，朝阳区璞樾项目成交43套，均价100,441元/平方米，成交金额7.29亿元；海淀区建发海晏项目成交20套，均价137,036元/平方米，成交金额6.24亿元；朝阳区缦合北京项目成交8套，成交金额超过3亿元 [7][9] - 豪宅的支撑因素在于占据核心地段、顶尖学区或稀缺景观，难以被复制 [8] 刚需市场表现 - 刚需盘凭借“地铁+低总价+高得房率”的性价比优势跑出热度 [12] - 2025年11月，单价6万以下的楼盘在成交榜中占据多数，例如通州区中建运河玖院（单价约6.3万，成交近70套）、昌平区国誉星城（均价约5.3万，成交79套）和石景山区中海瑞文里（成交56套） [11] - 中建运河玖院总价500多万，得房率高，开盘以来网签突破500套，成为年度流量红盘 [12] 中间价位改善市场困境 - 总价在600万至千万出头的改善型住宅处境尴尬，缺乏豪宅的稀缺性，又失去了刚需盘的价格吸引力 [13] - 部分曾经的红盘在二手市场出现价格倒挂，例如西三环某项目价格难以突破8万/平方米 [13] - 同一项目内不同批次房源的成本差异，可能成为未来二手房市场的潜在风险，早期低价业主的抛售可能拉低后期高价买家的资产价值 [14] 二手房市场价格深度回调 - 北京多个核心区域二手房价格出现大幅下跌，部分房源价格已回落至2015年水平 [16][36] - 西城区牛街板块平原里小区一套50.12平米一居室，2025年12月成交价290万，较2023年2月610万的成交价下跌320万，降幅约52.5% [17] - 西城区牛街西里一套74.54平米两居室，2025年12月成交价429万，较2022年4月800万的成交价下跌371万，降幅约46.4% [19] - 西城区牛街东里一套76.2平米两居室，2025年10月成交价490万，较2022年9月728万的成交价下跌238万，降幅约32.7% [20] - 东城区长青园一套38平米一居室，2025年11月成交价219万，较2022年9月443万的成交价下跌224万，降幅约51% [22][24] - 西城区金融街佟麟阁路62号院一套73平米两居室，2025年11月成交价750万，较2022年2月1400万的成交价下跌650万，降幅约47% [27] - 东城区朝阳门内竹竿胡同一套68平米两居室，2025年12月成交价432万，较2023年2月848万的成交价下跌416万，降幅约50% [29] - 西城区阜成门北露园一套43平米一居室，2025年12月成交价385万，较2022年9月635万的成交价下跌250万，降幅约40% [31] - 西城区月坛三里河东路一套66平米两居室，2025年11月成交价533万，较2023年6月795万的成交价下跌262万，降幅约33% [33] - 海淀区马甸新康街3号院一套58平米两居室，2025年11月成交价583万，较2021年2月968万的成交价下跌385万，降幅约40% [35] 海淀区房价体系重构 - 海淀区大量小区价格回调幅度接近或超过50%，包括老破小和次新小区 [35] - 海淀区马连洼竹园一套60平米两居室，2025年12月成交价198万，较2021年12月472万的成交价下跌274万，降幅约58% [37][39] - 海淀区清河橡树湾四期一套100平米两居室，2025年12月成交价726万，较2023年11月1377万的成交价下跌651万，降幅约48% [41] - 海淀区苏州桥稻香园西里一套61平米两居室，2025年11月成交价385万，较2021年4月738万的成交价下跌353万，降幅约48% [43] - 海淀区世纪城晴雪园一套125平米三居室，2025年12月成交价1180万，较2023年4月1845万的成交价下跌665万，降幅约36% [45] - 海淀区西二旗领秀新硅谷2号院一套83平米两居室，2025年12月成交价400万，较2017年3月725万的成交价下跌325万，降幅约45% [47] - 海淀区永丰冠城大通百旺府一套140平米三居室，2025年12月成交价812万，较2023年3月1289万的成交价下跌477万，降幅约37% [49] - 价格体系混乱导致购房决策困难，例如西四环新盘定价8.2-8.85万/平方米，而一站地外的西黄村项目仅售6万/平方米，价差显著 [52][53] - 橡树湾作为风向标项目，单价从峰值约16万/平方米腰斩至约7万/平方米，为市场提供了新的价格参考坐标 [55][56] - 未来适龄入学人口减少，叠加新建挂牌名校增加，“学票”泡沫被挤出，导致学区房价格普遍回落 [58][59][60] 其他区域市场表现 - 朝阳区亚运村板块安慧北里逸园一套58平米两居室，2025年12月成交价244万，较2021年4月556万的成交价下跌312万，降幅约56.1% [62] - 朝阳区保利金泉一套116平米两居室，2025年11月成交价845万，较2022年8月1176万的成交价下跌331万，降幅约28.2% [63] - 朝阳区安慧里二区一套66.33平米两居室，2025年10月成交价337万，较2017年4月596万的成交价下跌259万，降幅约43.5% [64][67] - 海淀区紫竹桥北京市人民检察院宿舍一套57平米一居室，2025年11月成交价303万，较2021年7月594万的成交价下跌291万，降幅约49% [68][71] - 海淀区马甸玉兰园一套59平米两居室，2025年11月成交价288万，较2021年3月606万的成交价下跌318万，降幅约53% [73] - 海淀区橡树湾二期一套80平米两居室，2025年12月成交价558万，较2023年1月1035万的成交价下跌477万，降幅约47% [74] 近期市场成交量与挂牌量 - 近期北京二手房实时成交量有小幅拉升后趋于稳定，第45周（11.03-11.09）成交2025套，第48周（11.24-11.30）成交1754套 [68][69] - 主要中介机构前台挂牌量约为13.67万套，较两周前下降约3000套；前后台总挂牌量约为15.64万套 [68]

北京十月楼市整体表现 - 10月北京二手住房网签量为12087套，环比下降23.7%，同比下降30.4% [3] - 10月北京新建商品房住宅网签数量为3511套，环比上涨1.36%，同比下降28.97% [3] - 10月一线城市新房合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [9] 十月市场表现原因分析 - 10月适逢国庆小长假，假期期间北京二手住宅网签仅148套，剔除假期因素后十月日均网签量与九月大体相当 [4] - 去年九月北京发布“930”楼市新政，刺激市场成交，导致去年十月二手房网签量冲至1.7万套，形成高基数 [5] - 今年八月北京出台楼市新政，五环外购买商品住房不限套数，影响了短期市场 [4] 前十月累计市场表现 - 2025年1～10月，北京新建商品住宅共成交30290套，同比上涨9.7% [7] - 2025年1～10月，北京二手房共计成交142620套，同比上涨5.4%，合计成交172910套住房 [7] - 前10月一线城市新房累计成交面积同比微跌3% [9] 新房市场结构性亮点 - 10月北京新房供应节奏放缓，新增供应10.81万平方米 [8] - 黄衫木店“双子星”项目开盘揽金百亿元，紫京宸园首开销售56.5亿元，璞樾项目售出230套，销售金额45.65亿元 [8] - 截至前十月，北京新房市场销售金额前三的房企分别为中海地产（386.1亿元）、越秀地产（254.9亿元）和华润置地（238.9亿元） [9] 行业趋势判断 - 当前楼市已经告别狂飙突进的时代，进入一个由人口、经济、收入等基本面主导的时代 [7] - 在政策带动下，北京楼市“金九银十”传统旺季表现尚可，但相对往年并未出现量价齐升的反弹，房价仍面临下行压力 [7]

市场热度表现 - 北京新房市场在“十一”黄金周期间实现火热开局，各项目到访量与签约量普遍增长 [1] - 部分热门项目假期日均到访客户量突破百组，置业顾问需同时应对4—6组购房者 [1] - 热门项目假期前五天的认购金额已达9月全月的85%，签约金额达9月全月的超六成 [1] - 2025年10月1日—7日北京新房网签量为390套，相比2024年同期的243套增长60.49% [8] - 同期新房网签面积约4.63万平方米，相比2024年同期的2.8万平方米增长65.36% [8] 项目到访量数据 - 紫京宸园置业顾问“十一”假期前6天单人日均接待购房者数量达到20—30组 [3] - 招商蛇口旗下通州三盘及亦庄两项目假期到访量平均增幅达到40%—60% [4] - 具体项目数据：嘉境里项目到访量83组，较假期前增长8组；缦云ONE到访量130组，增长30组；中建·运河玖院日均到访120组；建发金茂观宸二期到访量达500—600组 [4] 房企营销策略 - 开发商抢抓销售“窗口期”，结合项目自身优势设计差异化假期活动以提升客户黏性 [5][6] - 活动形式包括掐丝珐琅、插花、集赞送船票、手工DIY、会所体验课程等，有效提升客户停留时长与参与感 [6] - 营销活动核心目标在于全方位展现产品优势、品牌实力与服务能力，帮助购房者了解企业实力与项目价值 [6] 项目成交表现 - 朝观天珺“十一”假期前5日实现认购12套金额约1.28亿元，签约7套金额7900万元，其认购金额达9月全月的85%，签约金额达68% [7] - 嘉境里项目假期成交6套房源，环比增长83%，成交金额提升2212万元，增幅达85% [7] - 通州三盘成交平均提升30%，亦庄招商玺成交提升40%，亦庄招商序成交提升34% [7] 市场驱动因素 - 政策宽松效应持续叠加，自去年“930”以来的需求端宽松政策效果在“银十”开局集中显现 [8] - 9月北京住宅市场供应量达5000余套，形成集中供应高峰，为“银十”储备充足房源 [8] - 改善型购房需求情绪持续高涨，楼市新政热度持续释放，为市场注入强劲动力 [9]

北京楼市新政影响 - 北京8月出台楼市新政推动9月成交量显著回升 [1] - 9月新房网签3464套，环比8月增长约10% [1] - 9月二手房网签15843套，环比8月增长17% [1] 国庆假期市场表现 - 通州区某新房项目国庆假期日均客户到访量120至150组 [7] - 该项目日均达成八到十组认购成交量 [7] - 另一新房项目国庆假期日均到访客户50至60组 [11] 具体项目销售情况 - 通州区某项目9月下旬开盘，首批760多套房源网签率已超60% [5] - 购房者需求以改善型置换为主，如为生育计划换购更大房屋 [3] - 随着外地客户返京，预计项目到访量及成交量将进一步上升 [11] 产品品质升级效应 - “好房子”政策落地推动新房项目房屋功能与品质升级 [9] - 项目通过实景示范区全维度展示，为客户提供直观体验 [11]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]