在郑楠看来，库存与成交能够维持稳定，核心动力源于两方面：一是市场价格的平稳运行，二是买卖双 方预期的理性调整。他表示，当前市场虽仍处于买方主导阶段，但议价空间已显著收窄，从过往"大幅 让利"的博弈模式，转变为小幅协商的理性沟通状态。 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的房源为例，郑楠介绍，该房源因具备"满五唯一"、户型优质等核心 优势，挂牌后迅速吸引5组购房者关注，并有多组客户进入面谈环节。不过，小业主仅同意最高20万元 的小幅让利，目前双方仍处于协商博弈阶段。 位于丰台区岳各庄片区另一家头部中介机构经纪人李文莉表示，历经多轮市场调整后，当前北京二手房 市场已趋于平稳，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间。在此背景下，购房者期望在挂牌价基础上 获得大幅让利的可能性已大幅降低。 受限客群提前启动置业计划 北京二手房市场的稳健韧性正逐步凸显。北京商报记者统计，截至2025年12月29日，北京2025年的最后 一个月二手房网签量达到14528套。这也是北京二手房连续两个月月度成交突破1.4万套。尽管从数据上 看，新政带来的效果还未直接体现，但来自北京多个热门片区的经纪人反馈，新政落地后的首个周末， 以刚需房源为主导的 ...

北京楼市新政后市场表现 - 新政实施后市场看房量和成交量均明显增加 新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京新房日均网签133套 较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - 新政后首个周末（2025年12月25日至31日）北京二手房日均网签702套 较新政前（12月1日至24日）增长37% [2] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政 主要从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化 [1] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低 五环内由3年降至2年 五环外由2年降至1年 [1] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 不再区分首套、二套商贷利率 二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - 政策直接扩大了购房群体规模 降低了购房成本 有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场热度与结构性特征 - 新政后部分楼盘到访量较新政前上涨30%以上 热点项目看房量和成交量涨幅更明显 [2][3] - 新房成交涨幅超过二手房 核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主 他们更关注居住品质和位置 [3] - 五环内项目到访量提升速度更为明显 因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭形成支持 [3] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭需求 12月全月二手房网签17181套 重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场展望与后续影响 - 业内人士预计今年一季度北京楼市成交将保持高位 刚需和改善性需求将持续释放 [1][3] - 市场信心与需求释放动能增强 市场企稳的积极信号有所显现 [1][2] - 考虑到交易准备期及季节性因素 新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

北京楼市新政后市场表现 - 北京楼市新政实施后，看房量和成交量均较新政前有明显增加，新房日均成交涨幅超过二手房 [1] - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班，看房量和成交量都挺多，但价格相对稳定 [2] - 中原地产数据显示，新政后（12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6%；二手房日均网签702套，较新政前增长37% [3] - 12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍；12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - 合硕机构指出，新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，热点项目涨幅更明显 [4] 新政具体内容与影响机制 - 2025年12月24日北京发布购房新政，优化限购、信贷、公积金贷款等方面 [2] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [2] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [2] - 不再区分首套、二套商贷利率；将二套公积金贷款首付比例降至25% [2] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [2] - 五环内限购套数优化及购房成本降低，对改善性家庭购买五环内商品房给予支持，五环内项目到访量提升速度更明显 [4] 市场结构分化与需求特征 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出的新增需求以改善家庭为主，他们更关注居住品质和位置条件 [4] - 新房在“好房子”政策加持下，为追求品质与地段双重价值的购房家庭提供了更好选择，成交比重上涨空间更明显 [4][5] - 二手房主要满足刚需和刚性改善家庭的需求 [5] - 中指研究院指出，元旦期间北京新房市场表现相对平稳，二手房市场热度有所回升，市场分化现象延续 [3] - 中原地产首席分析师表示，多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加，推动了成交量上行 [3] 市场信心与后市展望 - 业内人士认为，市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [2][3] - 新政对市场预期的回升起到了助力作用 [4] - 中原地产首席分析师预计，今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [2][5] - 北京链家研究院院长指出，考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，年末及春节前市场活跃度存在季节性抬升，新政的影响更可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [5] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [5]

文章核心观点 - 北京楼市新政（2025年12月24日发布）实施后，市场看房量和成交量均显著增加，市场信心与需求释放动能增强，企稳积极信号显现，预计一季度成交将保持高位 [1][2][4] 新政内容与直接影响 - **政策核心调整**：非户籍家庭社保/个税年限要求降低（五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年），多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - **政策效果**：直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 市场成交数据表现 - **新房成交**：新政后（2025年12月25日至31日）日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - **二手房成交**：新政后日均网签702套，较新政前增长37%，其中12月31日单日网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）日均511套近乎翻倍 [2] - **月度数据**：2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] 市场热度与需求结构 - **看房量增长**：新政后首个周末看房量平均比新政前增加30%~40%，部分热点项目涨幅更明显 [3]，多个楼盘到访量上涨30%以上 [2] - **新房表现更强**：新房日均成交涨幅（44.6%）超过二手房（37%）[2]，因新政调动出的新增需求以改善家庭为主，更关注居住品质和位置，新房在“好房子”政策加持下更具吸引力 [4] - **区域分化**：五环内项目到访量提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低对改善性家庭支持力度大 [3] 后市展望 - **短期预期**：预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][4] - **中长期影响**：考虑到刚需入市的季节性特点及交易准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]

（来源：北京商报） 北京二手房市场的稳健韧性正逐步凸显。北京商报记者统计，截至12月29日，北京12月二手房网签量达 到14528套，按照本月日均500套的成交量，全月突破1.5万套已成定局。这也是北京二手房连续两个月 月度成交突破1.4万套。尽管从数据上看，新政带来的效果还未直接体现，但来自北京多个热门片区的 经纪人反馈，新政落地后的首个周末，以刚需房源为主导的片区置业需求回升，市场咨询量与到访量同 步走高。与此同时，传统入学需求季集中释放，北京部分区域二手房源带看量持续攀升，叠加库存规模 回落、成交态势企稳等多重因素，业主定价心态更趋理性，市场供需双方博弈正逐步回归良性理性轨 道。 成交企稳挂牌下降 北京商报记者统计发现，12月截至12月29日，北京二手房网签量已达14528套。以12月日均网签500套测 算，全月总成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上，市场整体运行态势平稳。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，新政后（12月25日—28日），北京二手房住宅日均网签量为 511套，二手房成交量基本持平，考虑到网签存在一定滞后性，随着时间推进，市场活跃度或有所提 升。 上海易居房地产 ...

北京房地产市场单日及月度交易与库存数据 - 12月20日单日新房网签235套，网签面积16968.62平方米，其中住宅网签98套，网签面积12794.23平方米 [1] - 12月20日单日二手房网签250套，网签面积21862.14平方米，其中住宅网签232套，网签面积20956.4平方米 [1] - 2025年11月全月存量房（二手房）网上签约套数为16217套，签约面积为1405566.77平方米，其中住宅签约14446套，签约面积为1295484.96平方米 [3] 北京商品房可售库存统计（截至2025年12月20日） - 可售期房总套数为97876套，可售面积为8178377.63平方米，其中住宅可售套数为42027套，可售面积为5770481.42平方米 [2] - 可售期房中，商业单元257套，面积186528.95平方米；办公单元573套，面积552331.95平方米；车位44106个，面积1225293.27平方米 [2] - 未签约现房总套数为212863套，未签约面积为11698403.12平方米，其中住宅未签约套数为29002套，未签约面积为3443250.02平方米 [2] - 未签约现房中，商业单元1849套，面积865139.84平方米；办公单元5089套，面积1691030.36平方米；车位未签约面积4141909.21平方米 [2] 2025年11月新增供应与项目情况 - 2025年11月批准预售许可证16个，批准预售面积526801.73平方米，其中住宅批准预售套数2491套，批准预售面积395285.86平方米 [2] - 2025年11月批准预售的商业与办公单元数量均为0 [2] - 2025年11月批准预售车位3677个，批准预售面积96164.06平方米 [2] - 截至统计时点，现房项目个数为39550个，初始登记总面积达278319363.33平方米，其中住宅初始登记面积为116345499.6平方米 [2]

2025年北京新房市场格局 - 市场呈现“两头热、中间冷”的显著分化格局，即豪宅和刚需盘销售强劲，而中间价位的改善型住宅销售承压 [1][3][4] - 2025年北京新房成交面积排名前列的项目包括中建·运河玖院（8.76万平方米）、和樾望雲（8.70万平方米）和海开颐海演颂（7.44万平方米）等 [3] 豪宅市场表现 - 单价10万+的豪宅项目走出独立行情，对价格敏感度低，买家更看重稀缺性与独占资源 [6][7] - 2025年11月，朝阳区璞樾项目成交43套，均价100,441元/平方米，成交金额7.29亿元；海淀区建发海晏项目成交20套，均价137,036元/平方米，成交金额6.24亿元；朝阳区缦合北京项目成交8套，成交金额超过3亿元 [7][9] - 豪宅的支撑因素在于占据核心地段、顶尖学区或稀缺景观，难以被复制 [8] 刚需市场表现 - 刚需盘凭借“地铁+低总价+高得房率”的性价比优势跑出热度 [12] - 2025年11月，单价6万以下的楼盘在成交榜中占据多数，例如通州区中建运河玖院（单价约6.3万，成交近70套）、昌平区国誉星城（均价约5.3万，成交79套）和石景山区中海瑞文里（成交56套） [11] - 中建运河玖院总价500多万，得房率高，开盘以来网签突破500套，成为年度流量红盘 [12] 中间价位改善市场困境 - 总价在600万至千万出头的改善型住宅处境尴尬，缺乏豪宅的稀缺性，又失去了刚需盘的价格吸引力 [13] - 部分曾经的红盘在二手市场出现价格倒挂，例如西三环某项目价格难以突破8万/平方米 [13] - 同一项目内不同批次房源的成本差异，可能成为未来二手房市场的潜在风险，早期低价业主的抛售可能拉低后期高价买家的资产价值 [14] 二手房市场价格深度回调 - 北京多个核心区域二手房价格出现大幅下跌，部分房源价格已回落至2015年水平 [16][36] - 西城区牛街板块平原里小区一套50.12平米一居室，2025年12月成交价290万，较2023年2月610万的成交价下跌320万，降幅约52.5% [17] - 西城区牛街西里一套74.54平米两居室，2025年12月成交价429万，较2022年4月800万的成交价下跌371万，降幅约46.4% [19] - 西城区牛街东里一套76.2平米两居室，2025年10月成交价490万，较2022年9月728万的成交价下跌238万，降幅约32.7% [20] - 东城区长青园一套38平米一居室，2025年11月成交价219万，较2022年9月443万的成交价下跌224万，降幅约51% [22][24] - 西城区金融街佟麟阁路62号院一套73平米两居室，2025年11月成交价750万，较2022年2月1400万的成交价下跌650万，降幅约47% [27] - 东城区朝阳门内竹竿胡同一套68平米两居室，2025年12月成交价432万，较2023年2月848万的成交价下跌416万，降幅约50% [29] - 西城区阜成门北露园一套43平米一居室，2025年12月成交价385万，较2022年9月635万的成交价下跌250万，降幅约40% [31] - 西城区月坛三里河东路一套66平米两居室，2025年11月成交价533万，较2023年6月795万的成交价下跌262万，降幅约33% [33] - 海淀区马甸新康街3号院一套58平米两居室，2025年11月成交价583万，较2021年2月968万的成交价下跌385万，降幅约40% [35] 海淀区房价体系重构 - 海淀区大量小区价格回调幅度接近或超过50%，包括老破小和次新小区 [35] - 海淀区马连洼竹园一套60平米两居室，2025年12月成交价198万，较2021年12月472万的成交价下跌274万，降幅约58% [37][39] - 海淀区清河橡树湾四期一套100平米两居室，2025年12月成交价726万，较2023年11月1377万的成交价下跌651万，降幅约48% [41] - 海淀区苏州桥稻香园西里一套61平米两居室，2025年11月成交价385万，较2021年4月738万的成交价下跌353万，降幅约48% [43] - 海淀区世纪城晴雪园一套125平米三居室，2025年12月成交价1180万，较2023年4月1845万的成交价下跌665万，降幅约36% [45] - 海淀区西二旗领秀新硅谷2号院一套83平米两居室，2025年12月成交价400万，较2017年3月725万的成交价下跌325万，降幅约45% [47] - 海淀区永丰冠城大通百旺府一套140平米三居室，2025年12月成交价812万，较2023年3月1289万的成交价下跌477万，降幅约37% [49] - 价格体系混乱导致购房决策困难，例如西四环新盘定价8.2-8.85万/平方米，而一站地外的西黄村项目仅售6万/平方米，价差显著 [52][53] - 橡树湾作为风向标项目，单价从峰值约16万/平方米腰斩至约7万/平方米，为市场提供了新的价格参考坐标 [55][56] - 未来适龄入学人口减少，叠加新建挂牌名校增加，“学票”泡沫被挤出，导致学区房价格普遍回落 [58][59][60] 其他区域市场表现 - 朝阳区亚运村板块安慧北里逸园一套58平米两居室，2025年12月成交价244万，较2021年4月556万的成交价下跌312万，降幅约56.1% [62] - 朝阳区保利金泉一套116平米两居室，2025年11月成交价845万，较2022年8月1176万的成交价下跌331万，降幅约28.2% [63] - 朝阳区安慧里二区一套66.33平米两居室，2025年10月成交价337万，较2017年4月596万的成交价下跌259万，降幅约43.5% [64][67] - 海淀区紫竹桥北京市人民检察院宿舍一套57平米一居室，2025年11月成交价303万，较2021年7月594万的成交价下跌291万，降幅约49% [68][71] - 海淀区马甸玉兰园一套59平米两居室，2025年11月成交价288万，较2021年3月606万的成交价下跌318万，降幅约53% [73] - 海淀区橡树湾二期一套80平米两居室，2025年12月成交价558万，较2023年1月1035万的成交价下跌477万，降幅约47% [74] 近期市场成交量与挂牌量 - 近期北京二手房实时成交量有小幅拉升后趋于稳定，第45周（11.03-11.09）成交2025套，第48周（11.24-11.30）成交1754套 [68][69] - 主要中介机构前台挂牌量约为13.67万套，较两周前下降约3000套；前后台总挂牌量约为15.64万套 [68]

市场整体表现 - 2025年11月北京二手房网签量达14446套，环比增长19.52% [3] - 市场由三环内刚需和四环外改善两股力量共同推动，呈现结构性增长 [1] - 业内专家认为市场有望在分化格局中保持相对稳定 [1] 三环内刚需市场 - 三环内刚需类二手房成交量稳步回升，是拉动市场整体交易活跃度的重要力量 [3] - 西城区某中介门店客户到访量从每周约30组提升至40组左右，客户咨询活跃度提升约33% [3] - 年末价格平稳、议价空间较大形成刚需客群的“择机窗口期”，且每年初是家庭住房需求集中释放期 [3] - 购房者决策谨慎，平均一组客户对比3套房源，部分客户甚至对比5套以上，关注价格、楼龄、户型、小区配套等多维度因素 [4] - 为衔接子女入学节点，家庭普遍提前布局，使得年底至次年初成为核心区房源成交高峰期 [4] 四环外改善市场 - 四环外改善型房源凭借交通便捷、价格竞争力强、房源充裕等优势，持续吸引核心区域改善客群 [1] - 石景山远洋山水片区因交通便利，在承接核心区域外溢改善需求方面表现突出，近一个月带看量近1600次 [7] - 改善客群核心诉求是追求更高居住品质，对小区整体品质和居住舒适度的关注度远高于其他因素 [7] - 新建住宅项目交付后进入二手房市场，如长安悦玺项目有房源以680万元总价挂牌，单价约5.45万元/平方米，性价比优势吸引超百名购房者关注 [8] - 四环外改善型次新房集中入市为市场注入新增供给，能有效激活潜在购房需求并增强市场韧性 [8] 市场交易特征变化 - 市场呈现“新房上市反向引流二手房需求”的特殊变量，部分购房群体因新房与二手房价差拉大而转向二手房市场 [5] - 二手房议价空间逐步收窄，但部分置换需求迫切的业主对个别房源价格让步幅度较大，最高可达近百万元 [10] - 交易周期拉长，过去约4小时能达成共识，现在即便经过十余小时反复协商也未必能成交 [10] - “以租代售”模式逐渐兴起，北京二手房挂牌量自2025年初至今减少约4000至5000套，部分原因系业主主动撤牌转出租 [11] - 以石景山远洋山水片区为例，60平方米一室一厅月租金约4000元，100平方米三室一厅月租金约7500元，租金收益可覆盖部分持有成本或置换月供 [11]

北京十月楼市整体表现 - 10月北京二手住房网签量为12087套，环比下降23.7%，同比下降30.4% [3] - 10月北京新建商品房住宅网签数量为3511套，环比上涨1.36%，同比下降28.97% [3] - 10月一线城市新房合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅达41% [9] 十月市场表现原因分析 - 10月适逢国庆小长假，假期期间北京二手住宅网签仅148套，剔除假期因素后十月日均网签量与九月大体相当 [4] - 去年九月北京发布“930”楼市新政，刺激市场成交，导致去年十月二手房网签量冲至1.7万套，形成高基数 [5] - 今年八月北京出台楼市新政，五环外购买商品住房不限套数，影响了短期市场 [4] 前十月累计市场表现 - 2025年1～10月，北京新建商品住宅共成交30290套，同比上涨9.7% [7] - 2025年1～10月，北京二手房共计成交142620套，同比上涨5.4%，合计成交172910套住房 [7] - 前10月一线城市新房累计成交面积同比微跌3% [9] 新房市场结构性亮点 - 10月北京新房供应节奏放缓，新增供应10.81万平方米 [8] - 黄衫木店“双子星”项目开盘揽金百亿元，紫京宸园首开销售56.5亿元，璞樾项目售出230套，销售金额45.65亿元 [8] - 截至前十月，北京新房市场销售金额前三的房企分别为中海地产（386.1亿元）、越秀地产（254.9亿元）和华润置地（238.9亿元） [9] 行业趋势判断 - 当前楼市已经告别狂飙突进的时代，进入一个由人口、经济、收入等基本面主导的时代 [7] - 在政策带动下，北京楼市“金九银十”传统旺季表现尚可，但相对往年并未出现量价齐升的反弹，房价仍面临下行压力 [7]

市场整体表现 - 北京二手房市场在“金九”期间出现结构性回暖，网签量实现同比和环比双增长 [1] - 截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月同期增长16.83% [3] - 2025年“金九”期间网签量已超过2024年9月全月的13274套，同比增长6.62% [3] - 二手房网签量已连续2个月实现环比上涨，8月全月网签量为13331套，环比上涨4.28% [3] 政策影响分析 - 北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道，打破五环内改善型群体向五环外置换的阻碍 [1] - 五环外购房套数限制放开后，刚需和初次改善需求明显释放，政策对市场需求的激活效果初步显现 [6][7] - 政策调整后，若购房者资格从二套调整为首套，以一套总价400万元房源为例，首付款最高可减少60万元 [8] 区域市场分化 - 五环内核心城区房源咨询量和带看量显著上升，需求端活跃度增强 [1] - 五环外区域受益于楼市新政，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，近郊承接的外溢需求明显升温 [1] - 大兴高米店南片区中介8月咨询量从7月的400余个增至503个，增幅达20% [6] 需求端特征 - 改善型需求释放是推动交易量增长的关键因素，购房者资金充裕且倾向于选择可直接入住的优质二手房 [1][6] - “金九”成为有子女入学需求家庭的理想置业窗口期，因房源供应充足且价格整体保持平稳 [12] - 东城和平里片区中介9月带看量日均可达10余组，较8月增长10%，反映购房者从线上咨询转向线下看房 [10][11] 市场预期与趋势 - 业内人士认为二手房市场已进入复苏通道，整体价格正逐步向真实价值回归 [3][12] - 部分老旧小户型房源房价进入相对筑底的理性区间，市场热度呈现温和回升态势 [12] - 房源若能回归合理价格或凭借品质地段形成竞争力，将推动单笔交易达成，形成助推行情向好的正向循环 [13]