文章核心观点 - 2026年开春，北京二手房市场呈现“小阳春”景象，表现为成交量显著回升与价格企稳，但此轮行情是全面回暖起点还是季节性反弹仍需时间考验 [3] 市场表现：成交量显著回升 - 2026年前两个月，北京二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年1-2月平均网签规模（2.1万套）两千余套 [3] - 截至3月22日，北京二手住宅网签量已达12182套，超过2月份全月的8130套 [3][7] - 一线中介反馈成交活跃，有学区房小区在3月截至23日已成交23套房源，成交周期最短仅2天 [6] 市场表现：价格出现企稳迹象 - 国家统计局2月数据显示，北京二手房价格环比上涨0.3%，是70个大中城市中唯二新房和二手房均上涨的城市之一 [8] - 北京链家数据显示，今年以来全市二手住房套均总价上涨近10万元，1月-2月涨幅近2.4% [8] - 剔除交易结构影响后，二手房价格指数上行亦接近2% [8] - 二手房各面积段（90㎡以下、90-144㎡、144㎡以上）价格在2月分别上涨0.3%、0.2%、0.4%，呈现“全线上涨” [8] 驱动因素：政策与价格调整释放刚需 - 2025年底至2026年初，北京出台精准宽松政策，包括五环内外分区施策、放宽非京籍社保年限、优化普宅标准，降低了刚需房源首付和税费 [12] - 政策经过1-2个月传导，形成积压需求的集中释放 [12] - 300万总价以下的二手房是成交主力，占比约70%，其中200万以下成交占比从2025年1月的48.67%上升至2026年2月的59.49%，涨幅超10个百分点 [11] - 2025年1月至今二手房整体价格已下跌约8%，价格调整到位是热度回升的重要原因，2月价格上涨更多是“超跌后”的反弹 [13][14] 市场结构与供给变化 - 二手房供给更匹配刚需群体对“通勤便利、配套成熟、总价可控”的诉求，且交易周期短能快速满足落户、上学等刚性需求 [12] - 二手房挂牌房源量从去年3月约17万-18万套的历史高位，回落至目前14万套以上，供给减少有助于价格企稳 [9] - 新挂牌房源因市场活跃，业主定价预期较高，可能进一步推动价格企稳 [9] 行情持续性展望与区域特征 - 行情能否持续关键取决于挂牌房源量变化，若回落至12万套以内市场热度有望维持，降至10万套以内则房价止跌上扬信号更明确 [15] - 当前市场仍处博弈状态，卖方需作出价格让步才能快速成交，“小阳春”持续性尚需观察 [15] - 一季度房山、顺义、昌平等平原多点地区和副中心市场量价表现活跃，其高性价比住房契合当前刚需特征，预计二季度交易热度将向主城区传导 [15] - 有观点将北京楼市回温视为全国“小阳春”信号，随着京沪市场修复，未来其他城市也可能出现一波修复 [16]

北京房地产市场电话会议纪要关键要点总结 一、 涉及的公司与行业 * 行业：中国房地产市场，聚焦北京住宅市场（二手房、新房）[1] * 公司：链家（作为市场数据参考，市占率约65%-70%）[2][3] 二、 市场现状与核心数据 * **价格水平**：2026年2月北京二手房均价约41,500元/平方米，较2023年3月高点（约68,000元/平方米）回撤约39%[1][7] * **成交量**：链家月度实时签约量在2025年10月前维持在7,000-7,500套，2025年11月至2026年1月升至8,000-9,000套，2026年2月约4,000多套[2][3] 按链家市占率65%推算，全市二手房真实月度成交量均值约1.1万套[3] * **库存变化**：链家内网在售房源从2025年9月底的16.4万套降至目前的14.4万套[1][5] 库存下降主因是业主因“卖不动”或价格与预期偏离较大而主动下架房源，并非完全由成交带动[1][5] * **成交结构**：户型以两居（53%）和三居（24%）为主 总价集中在200万-800万区间（200万-400万占29.9%，400万-600万占36%，600万-800万占16.7%）[6][7] * **客群构成**：投资客占比降至5%以内，市场由刚需与刚改主导[1][14] 三、 政策影响与展望 * **近期政策**：2025年12月24日政策将购房资格调整为五环内社保或个税满2年、五环外满1年，较此前（五环内3年、五环外2年）均缩短1年[2] 此前2025年9月30日政策后市场“没有起色”[2] * **政策效果**：新政后链家周度签约量从约1,700套升至约2,000套，交易活跃度有所改善[1][4] * **未来政策空间**：短期内进一步优化空间有限 社保限制解除概率极低 五环外限购彻底放开可能性小，主因是需防止天津、河北等周边资金过度流入引发市场波动[1][11][12] 四、 市场分化特征 * **区域分化**：核心区或偏学区板块价格相对稳定甚至略涨（涨幅约3%），远郊板块价格仍偏下行[13] 优质学区（如西城德胜、海淀上地）跌幅约20%，显著抗跌 远郊老破小因租金回报不稳且缺乏流动性，跌幅最大且回升弹性弱[1][21] * **产品分化**： * **学区房**：价格由“宏观楼市涨跌+学区溢价波动”叠加决定 在下跌周期中抗跌性最强（如德胜、上地跌幅18%-20%，远低于大盘40%的跌幅）[21] 80%的学区购房者以“占坑”为主，倾向购买小户型[15] * **豪宅/改善房**：最抗跌的是“好地段、好学区、好房子”的组合型资产 核心地段改善盘在上涨周期中反应最快，政策后约8-10天即可出现上涨[22] * **刚需房**：核心地段老破小的价格下限由租售比支撑，当前租售比已回升至3%[1][22] 偏远区域老破小因租金回报率不稳定、出租难度大，抗跌性明显更弱[22] 五、 购房者行为与心态 * **决策逻辑**：刚需与刚改决策更积极，改善客群受“先卖后买”约束，决策周期拉长，更关注地段与产品力的平衡[1][8][14] * **关注要点**：新房端核心关注产品力 二手房端核心驱动来自学区、地段与流动性[15] 流动性是几乎所有购房者的共同关注点[15] * **非京籍影响**：社保资格门槛已较为宽松，非京籍与京籍购房资格差异影响不大[9] 六、 短期市场展望（2026年） * **3-4月“小阳春”**：受季节性因素叠加学区置换窗口（5月开始报名）驱动，预计房价可能小幅上涨，成交量将因学区需求集中释放而得到显著带动[1][10] * **5月后走势**：市场热度大概率回落，进入淡季 在缺乏进一步政策增量下，交易可能趋淡[1][28] * **新房市场**：整体热度一般 超级热门盘（如海淀上地、橡树湾片区）可即时介入 远郊或非核心区项目建议等待开发商降价[1][28] 丰台等南城高总价改善产品存在客群匹配度风险[1][29] 七、 投资逻辑与建议 * **投资思路**： * **稳定性投资**：追求极致租售比，集中在核心地段老破小（如总价150万，月租金4,000-4,500元）[15] * **博弈增值**：押注核心地段优质产品（如望京、双井、海淀，总价1,000万以上），但目前此类投资者数量很少[15] * **购房建议**： * **刚需（预算500万以下，无学区需求）**：建议关注朝阳（东三环至东四环、亚运村、朝阳大悦城）、草桥至公益西桥一带、丽泽片区[19] 一般不建议购买偏远区域新房[20] * **学区房**：需结合具体入学年份、片区政策（如房本时间排序）谨慎选择[17][18] 德胜、月坛学区稳定性最强[24] * **置换时机**：同级置换（如1,000万换1,000万）择时差异不大 高总价段（3,000万以上）置换至稀缺优质板块（如万柳）建议尽早[29] 八、 其他重要信息 * **数据参考**：判断市场成交更应参考链家实时签约量，而非存在滞后且包含非真实交易的网签数据[2] * **租金回报**：核心区老破小租售比回升至3%，形成阶段性价格底部支撑[1] * **孩子数量下降影响**：学校普遍缩编，优质学校承接片区生源的比例保持稳定，进入好学校仍需在购房时点上适度前置[21] * **新房趋势**：供给多数偏改善型、户型偏大，市场更缺少偏刚改的新房产品[14]

市场整体表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套，连续三个月维持在1.4万套以上的高位 [2] 政策影响分析 - 2025年12月发布的房地产新政是成交表现的重要关联因素，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠等 [2] - 政策调整后一个月内，北京链家交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场预期转好，房源调涨比例有所提升 [2] - 政策加速了客户看房、谈判和交易进程，带动集中签约 [2] - 一季度市场自然回暖叠加2026年春节偏晚，原本节后释放的部分购房需求提前至节前释放，促使交易高峰提前到来 [2] 供应与供需关系 - 北京二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右 [2] - 供应变化受成交升温带动去化增加以及部分业主因房价稳定预期而暂缓挂牌出售的影响，整体市场供应逐步收缩，供需关系趋向平衡，为价格企稳奠定基础 [2] 结构性需求亮点 - 入学需求释放带动优质教育资源片区成交升温，例如三里河片区已连续3个月单月成交量突破60套，截至2026年1月27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [3] - 有子女入学需求的置业群体倾向于1月入市，以选择价格相对合理、可选房源仍有一定空间的二手房，并提前抢占优质教育资源片区的置业机会 [3]

2026年2月4日北京房地产市场单日交易数据 - 2月4日北京新房网签173套，网签面积13813.58平方米，其中住宅网签65套，网签面积8513.15平方米 [1] - 2月4日北京二手房网签648套，网签面积53842.36平方米，其中住宅网签559套，网签面积47921.12平方米 [1] 北京房地产市场库存与供应情况（截至2026年2月4日） - 可售期房（新房）库存为91597套，可售面积约768.82万平方米，其中住宅可售套数未明确列出，但住宅可售面积约为541.57万平方米 [2] - 2026年1月新增期房预售许可证7个，批准预售面积约10.46万平方米，全部为住宅（面积约9.995万平方米）[2] - 未签约现房库存为210017套，未签约面积约1154.56万平方米，其中住宅未签约30598套，面积约347.08万平方米 [2] - 现房项目初始登记总面积巨大，约为27885.37万平方米，其中住宅初始登记面积约为11666.87万平方米 [2] 2026年1月北京存量房（二手房）月度交易数据 - 2026年1月北京存量房网上签约16912套，签约面积约145.68万平方米 [3] - 其中住宅签约15082套，住宅签约面积约134.91万平方米 [3]

北京二手房市场整体表现 - 2026年开年以来市场成交放量 2025年12月和2026年1月网签量连续两月突破1.5万套 同比增长超20% [2] - 2026年1月北京二手住宅成交15082套 较2025年同期的12480套增长20.8% 且超过2022至2023年任意一年同期成交量 [8] - 市场活跃并非北京独有 一线城市中北京、上海的二手房市场均保持稳健交易活跃度 1月重点城市二手房成交同比增幅均超20% [9] 市场活跃度与价格特征 - 近期链家在北京的周成交量已突破2000套 此前周成交仅约1600至1700套 [3] - 购房者议价空间明显收窄 此前一套房源相较挂牌价可谈下20万元 如今议价空间仅剩10万元左右 [3] - 部分业主已感知市场变化并上调挂牌价 如高米店片区一套房源在两天内从298万元上调至315万元 [8] - 北京二手房挂牌量出现明显回落 从去年的15万套缩减至目前的近13万套 [9] 区域市场分化与结构 - 不同板块二手房市场呈现差异化特征 潘家园片区以老旧社区为主 300万元预算选择较多 而高米店片区以次新房为主 300万元预算选择面相对有限 [2][3][7] - 北京学区房成交对市场的拉动作用尤为显著 部分有学区落户需求的购房者为赶在4月30日关键节点前完成交易 入市节奏较往年明显前置 [10] - 北京新房市场与二手房形成冷热分化格局 新房市场整体交易热度偏弱 [2][10] - 北京新房市场整体偏向改善型产品 平均套均总价约700万元 与二手房350万至400万元的套均总价形成明显分层 [11] 市场预期与驱动因素 - 政策层面持续释放清晰的“稳预期”信号 年初已有换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项举措落地 [9] - 当前北京二手房价格已进入相对筑底阶段 房主议价空间收窄让部分购房者意识到局部市场底部已现 [9] - 房源供应减少 符合预期的优质房源稀缺 进一步推动购房者入市意愿提升 [9] - 2026年1月北京二手房市场连续三周周成交量突破4000套 这部分成交将在后续月份逐步转化为网签数据 为“小阳春”提供动力 [10] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐步入市 叠加部分房企计划在春节前加大促销力度 3月市场购房需求有望逐步释放 核心城市楼市“小阳春”行情仍可期待 [10]

北京房地产市场2026年2月2日交易数据 - 2026年2月2日，北京新建商品房网上签约166套，签约面积10,935.42平方米，其中住宅签约48套，签约面积6,970.77平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约671套，签约面积59,428.97平方米，其中住宅签约586套，签约面积53,413.45平方米 [1] 北京房地产市场可售期房库存与新增供应 - 截至2026年2月2日，北京可售期房总套数为91,145套，可售总面积7,662,037.09平方米 [2] - 其中，可售住宅期房38,826套，面积5,404,276.08平方米，占可售期房总面积约70.5% [2] - 2025年12月，北京新批准预售许可证20个，新增批准预售面积542,294.96平方米 [2] - 2025年12月新增预售中，住宅面积248,019.16平方米，商业面积11,750.15平方米，办公面积126,127.73平方米 [2] 北京房地产市场未签约现房库存 - 截至2026年2月2日，北京未签约现房总套数为210,370套，未签约总面积11,561,826.98平方米 [2] - 其中，未签约住宅现房30,736套，面积3,486,036.66平方米，占未签约现房总面积约30.2% [2] - 现房项目个数为39,709个，初始登记总面积达278,846,487.28平方米 [2] 北京房地产市场存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年12月，北京存量房网上签约总套数为19,132套，签约总面积1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月存量房签约中，住宅签约17,200套，住宅签约面积1,549,550.80平方米，占当月存量房签约总面积约93.4% [3]

北京1月二手房市场表现及核心驱动因素 - 1月份北京二手住宅网签量达1.5万套，同比增长20.8%，这是网签量连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] 政策支持是成交量增长的关键原因 - 去年12月24日的房地产政策实施后，中介门店线上咨询量增长11%，线下带看房和交易量相应提升 [3] - 1月1日起，个人销售不满两年的住房增值税税率由5%下调为3%，降低了交易成本 [3] - 换购住房个人所得税优惠政策延续实施两年，卖旧买新、卖小买大时可享退税优惠，降低了房产置换群体的交易成本 [3] - 持续出台的政策逐步降低了购房门槛和成本，促使更多购房者尤其是年轻人选择购房 [3] 季节性因素与市场预期 - 今年春节较晚是1月二手房成交量同比增长超20%的影响因素 [4] - 每年春节后，子女入学产生的购房需求会集中释放，今年部分这类购房需求提前到春节前释放 [4] - 业内人士预计，二月份受春节影响交易量会比一月份降低，三月份数据会回升，但一二三月整体会保持平稳态势 [4]

市场整体表现与企稳态势 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上，市场企稳态势巩固 [1][2] - 2025年11月至2026年1月，二手房网签量依次为14446套、17200套、15082套，市场自2025年11月起持续回暖 [2] - 分析师指出，市场成交已连续三个月稳定在15000套左右水平，2026年1月一线城市成交连续三周突破4000套，预示楼市“小阳春”期间网签量有望维持高位 [2] 驱动市场回暖的关键因素 - 2025年12月北京发布的房地产新政是成交量稳步运行的重要原因，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠 [2] - 政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前（2025年11月24日至12月23日）增长33% [3] - 同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [3] - 市场回暖受三方面因素影响：市场预期转好房源调涨比例提升、政策出台后集中签约加速交易进程、一季度市场自然回暖叠加春节偏晚促使交易高峰提前 [3] 供应端与价格行为变化 - 二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右，供应呈逐步收缩态势 [3] - 供应收缩既受成交升温直接带动，也源于部分业主对房价稳定的预期选择暂缓挂牌出售 [3] - 业主定价趋于理性，多数业主已能根据市场规律合理定价，促进了房源成交 [2][3] - 以石景山区一套125平方米房源为例，其最初挂牌价较小区同类房源成交均价高出近40万元，经两次调价与市场行情趋同后，于2026年1月成功成交 [4] 细分市场结构性变化：学区与改善需求 - 受入学节点临近影响，教育资源优质、生活配套完善的片区成交热度持续走高，持币观望的购房者入市节奏明显加快 [6] - 三里河片区已连续三个月单月成交量突破60套，2025年11月成交70套，12月成交62套，2026年1月截至27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [6] - 有子女入学需求的置业群体通常在1月入市，因二手房价格相对较低、房源选择范围更广 [6] - 改善型需求成为新增长点，石景山区作为改善型房源成交主力区域，次新房咨询量与带看量明显增长，其中咨询量提升幅度超过10% [7] - 购房者置业理念转变，从单一关注价格转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度综合考量 [7] 成交结构优化与政策效果 - 成交结构优化，改善型需求热度不再局限于五环外，在以刚需房成交为主的三里河片区，改善型房源成交量也呈上升趋势 [8] - 三里河片区60平方米以下刚需房源成交占比自2025年11月起跌破50%，2025年12月进一步降至41.93%，而此前常年保持在五成以上 [8] - 变化源于刚需房源快速去化与楼市政策端的双重支持，高性价比刚需房源供应减少 [1][8] - 新政显著降低置业门槛，以总价1000万元房源为例，首付比例从30%降至25%，首付金额从300万元降至250万元，与此前833万元房源的首付金额基本持平 [9] - 利率下调也有效缓解了购置二套住房购房者的月供压力，进一步释放了改善型购房需求 [9] - 当前北京楼市的首付标准、房贷利率与交易税费均处于历史相对低位，市场对后续出台更积极政策充满预期 [9]

北京二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量为15082套 [1] - 1月网签量环比2025年12月的17200套下跌逾12% [1] - 市场人士认为北京二手房市场仍在恢复回暖的通道之中 [1] 市场趋势与近期动态 - 自2025年11月以来，北京二手房市场已连续3个月维持在相对高位区间 [1] - 2026年1月以来，市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长 [1] - 2025年12月北京二手房市场在政策刺激下出现明显翘尾，成交量为全年第二高 [1] 市场变化特征与原因 - 1月份网签量环比下跌包含多重特殊因素，如传统春节假期前的交易淡季和年底冲刺效应导致的阶段性透支 [1] - 市场回暖除政策作用外，价格更呈现出“自我修复”的特征 [1] - 近两个月北京二手房挂牌量明显回落，目前保持在14.4万套左右，较此前市场高点减少超过2万套 [1]

北京二手房市场近期动态与核心观点 - 核心观点：随着2025年底北京楼市新政显效，二手房市场出现积极变化，挂牌量显著回落，成交量显著提升，市场筑底信号初显，预计春节后将呈现温和复苏态势，2026年整体市场将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [1][5][10] 二手房挂牌量变化 - 近期北京二手房挂牌量明显回落，近一个月（截至2026年1月28日）减少了6000多套，较2025年12月的14.6万套减少6000多套，较2025年8月的15.5万套减少1.5万套，相比2024年4月的市场最高点（约16万套）减少超过2万套 [1][4] - 根据头部中介数据，新政后（2025.12.25—2026.1.26）北京二手房日均新增挂牌442套，较新政前3个月（10.1—12.24）日均下降17.7%；截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平 [4] - 挂牌量回落原因包括：政策托底、成交回暖消化优质房源、业主心态从“降价抛售”转向“分化”、中介压价行为缓解、新盘供应减少增加二手房吸引力，以及市场“小阳春”预期临近 [3][5] 新政后市场成交量与活跃度 - 2025年12月24日北京出台楼市新政，包括降低非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房、统一商贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [7] - 新政实施一个月后（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至12月23日）增长33%；同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [7] - 2025年12月北京二手房成交量为全年第二高，最后一周单周成交量超4000套；2026年1月以来近两周成交量环比连续增长，超过2025年周均水平 [8] - 市场转暖原因：新政带动市场预期转好（房源调涨比例提升）、政策加速客户交易进程集中签约、季节性规律及本年度春节偏晚使交易高峰前置 [8] 市场结构特征与后市展望 - 当前市场交易更偏向入门级刚需住房，尤其是平原多点及副中心范围内的2居住房，其热度存在季节性提升；依据经验，春节后交易热度仍偏向此类住房，二季度后热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸 [8] - 春节后北京二手房市场或出现温和复苏，因政策作用“缓释”（提升潜在客户规模及购买力，但交易周期长），且本年度春节较晚导致交易前置，热点城市节后市场通常需要2—3周逐步启动 [10] - 短期2月份受春节假期影响成交节奏或将放缓，但随着2025年出让优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期仍在，预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [10]