市场整体表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套，连续三个月维持在1.4万套以上的高位 [2] 政策影响分析 - 2025年12月发布的房地产新政是成交表现的重要关联因素，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠等 [2] - 政策调整后一个月内，北京链家交易量较政策出台前增长33%，同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场预期转好，房源调涨比例有所提升 [2] - 政策加速了客户看房、谈判和交易进程，带动集中签约 [2] - 一季度市场自然回暖叠加2026年春节偏晚，原本节后释放的部分购房需求提前至节前释放，促使交易高峰提前到来 [2] 供应与供需关系 - 北京二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右 [2] - 供应变化受成交升温带动去化增加以及部分业主因房价稳定预期而暂缓挂牌出售的影响，整体市场供应逐步收缩，供需关系趋向平衡，为价格企稳奠定基础 [2] 结构性需求亮点 - 入学需求释放带动优质教育资源片区成交升温，例如三里河片区已连续3个月单月成交量突破60套，截至2026年1月27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [3] - 有子女入学需求的置业群体倾向于1月入市，以选择价格相对合理、可选房源仍有一定空间的二手房，并提前抢占优质教育资源片区的置业机会 [3]

2026年2月4日北京房地产市场单日交易数据 - 2月4日北京新房网签173套，网签面积13813.58平方米，其中住宅网签65套，网签面积8513.15平方米 [1] - 2月4日北京二手房网签648套，网签面积53842.36平方米，其中住宅网签559套，网签面积47921.12平方米 [1] 北京房地产市场库存与供应情况（截至2026年2月4日） - 可售期房（新房）库存为91597套，可售面积约768.82万平方米，其中住宅可售套数未明确列出，但住宅可售面积约为541.57万平方米 [2] - 2026年1月新增期房预售许可证7个，批准预售面积约10.46万平方米，全部为住宅（面积约9.995万平方米）[2] - 未签约现房库存为210017套，未签约面积约1154.56万平方米，其中住宅未签约30598套，面积约347.08万平方米 [2] - 现房项目初始登记总面积巨大，约为27885.37万平方米，其中住宅初始登记面积约为11666.87万平方米 [2] 2026年1月北京存量房（二手房）月度交易数据 - 2026年1月北京存量房网上签约16912套，签约面积约145.68万平方米 [3] - 其中住宅签约15082套，住宅签约面积约134.91万平方米 [3]

北京二手房市场整体表现 - 2026年开年以来市场成交放量 2025年12月和2026年1月网签量连续两月突破1.5万套 同比增长超20% [2] - 2026年1月北京二手住宅成交15082套 较2025年同期的12480套增长20.8% 且超过2022至2023年任意一年同期成交量 [8] - 市场活跃并非北京独有 一线城市中北京、上海的二手房市场均保持稳健交易活跃度 1月重点城市二手房成交同比增幅均超20% [9] 市场活跃度与价格特征 - 近期链家在北京的周成交量已突破2000套 此前周成交仅约1600至1700套 [3] - 购房者议价空间明显收窄 此前一套房源相较挂牌价可谈下20万元 如今议价空间仅剩10万元左右 [3] - 部分业主已感知市场变化并上调挂牌价 如高米店片区一套房源在两天内从298万元上调至315万元 [8] - 北京二手房挂牌量出现明显回落 从去年的15万套缩减至目前的近13万套 [9] 区域市场分化与结构 - 不同板块二手房市场呈现差异化特征 潘家园片区以老旧社区为主 300万元预算选择较多 而高米店片区以次新房为主 300万元预算选择面相对有限 [2][3][7] - 北京学区房成交对市场的拉动作用尤为显著 部分有学区落户需求的购房者为赶在4月30日关键节点前完成交易 入市节奏较往年明显前置 [10] - 北京新房市场与二手房形成冷热分化格局 新房市场整体交易热度偏弱 [2][10] - 北京新房市场整体偏向改善型产品 平均套均总价约700万元 与二手房350万至400万元的套均总价形成明显分层 [11] 市场预期与驱动因素 - 政策层面持续释放清晰的“稳预期”信号 年初已有换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等多项举措落地 [9] - 当前北京二手房价格已进入相对筑底阶段 房主议价空间收窄让部分购房者意识到局部市场底部已现 [9] - 房源供应减少 符合预期的优质房源稀缺 进一步推动购房者入市意愿提升 [9] - 2026年1月北京二手房市场连续三周周成交量突破4000套 这部分成交将在后续月份逐步转化为网签数据 为“小阳春”提供动力 [10] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐步入市 叠加部分房企计划在春节前加大促销力度 3月市场购房需求有望逐步释放 核心城市楼市“小阳春”行情仍可期待 [10]

北京房地产市场2026年2月2日交易数据 - 2026年2月2日，北京新建商品房网上签约166套，签约面积10,935.42平方米，其中住宅签约48套，签约面积6,970.77平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约671套，签约面积59,428.97平方米，其中住宅签约586套，签约面积53,413.45平方米 [1] 北京房地产市场可售期房库存与新增供应 - 截至2026年2月2日，北京可售期房总套数为91,145套，可售总面积7,662,037.09平方米 [2] - 其中，可售住宅期房38,826套，面积5,404,276.08平方米，占可售期房总面积约70.5% [2] - 2025年12月，北京新批准预售许可证20个，新增批准预售面积542,294.96平方米 [2] - 2025年12月新增预售中，住宅面积248,019.16平方米，商业面积11,750.15平方米，办公面积126,127.73平方米 [2] 北京房地产市场未签约现房库存 - 截至2026年2月2日，北京未签约现房总套数为210,370套，未签约总面积11,561,826.98平方米 [2] - 其中，未签约住宅现房30,736套，面积3,486,036.66平方米，占未签约现房总面积约30.2% [2] - 现房项目个数为39,709个，初始登记总面积达278,846,487.28平方米 [2] 北京房地产市场存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年12月，北京存量房网上签约总套数为19,132套，签约总面积1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月存量房签约中，住宅签约17,200套，住宅签约面积1,549,550.80平方米，占当月存量房签约总面积约93.4% [3]

北京1月二手房市场表现及核心驱动因素 - 1月份北京二手住宅网签量达1.5万套，同比增长20.8%，这是网签量连续第二个月维持在1.5万套以上 [1] 政策支持是成交量增长的关键原因 - 去年12月24日的房地产政策实施后，中介门店线上咨询量增长11%，线下带看房和交易量相应提升 [3] - 1月1日起，个人销售不满两年的住房增值税税率由5%下调为3%，降低了交易成本 [3] - 换购住房个人所得税优惠政策延续实施两年，卖旧买新、卖小买大时可享退税优惠，降低了房产置换群体的交易成本 [3] - 持续出台的政策逐步降低了购房门槛和成本，促使更多购房者尤其是年轻人选择购房 [3] 季节性因素与市场预期 - 今年春节较晚是1月二手房成交量同比增长超20%的影响因素 [4] - 每年春节后，子女入学产生的购房需求会集中释放，今年部分这类购房需求提前到春节前释放 [4] - 业内人士预计，二月份受春节影响交易量会比一月份降低，三月份数据会回升，但一二三月整体会保持平稳态势 [4]

市场整体表现与企稳态势 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上，市场企稳态势巩固 [1][2] - 2025年11月至2026年1月，二手房网签量依次为14446套、17200套、15082套，市场自2025年11月起持续回暖 [2] - 分析师指出，市场成交已连续三个月稳定在15000套左右水平，2026年1月一线城市成交连续三周突破4000套，预示楼市“小阳春”期间网签量有望维持高位 [2] 驱动市场回暖的关键因素 - 2025年12月北京发布的房地产新政是成交量稳步运行的重要原因，新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠 [2] - 政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前（2025年11月24日至12月23日）增长33% [3] - 同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [3] - 市场回暖受三方面因素影响：市场预期转好房源调涨比例提升、政策出台后集中签约加速交易进程、一季度市场自然回暖叠加春节偏晚促使交易高峰提前 [3] 供应端与价格行为变化 - 二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右，供应呈逐步收缩态势 [3] - 供应收缩既受成交升温直接带动，也源于部分业主对房价稳定的预期选择暂缓挂牌出售 [3] - 业主定价趋于理性，多数业主已能根据市场规律合理定价，促进了房源成交 [2][3] - 以石景山区一套125平方米房源为例，其最初挂牌价较小区同类房源成交均价高出近40万元，经两次调价与市场行情趋同后，于2026年1月成功成交 [4] 细分市场结构性变化：学区与改善需求 - 受入学节点临近影响，教育资源优质、生活配套完善的片区成交热度持续走高，持币观望的购房者入市节奏明显加快 [6] - 三里河片区已连续三个月单月成交量突破60套，2025年11月成交70套，12月成交62套，2026年1月截至27日成交量已达62套，全月有望突破70套 [6] - 有子女入学需求的置业群体通常在1月入市，因二手房价格相对较低、房源选择范围更广 [6] - 改善型需求成为新增长点，石景山区作为改善型房源成交主力区域，次新房咨询量与带看量明显增长，其中咨询量提升幅度超过10% [7] - 购房者置业理念转变，从单一关注价格转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度综合考量 [7] 成交结构优化与政策效果 - 成交结构优化，改善型需求热度不再局限于五环外，在以刚需房成交为主的三里河片区，改善型房源成交量也呈上升趋势 [8] - 三里河片区60平方米以下刚需房源成交占比自2025年11月起跌破50%，2025年12月进一步降至41.93%，而此前常年保持在五成以上 [8] - 变化源于刚需房源快速去化与楼市政策端的双重支持，高性价比刚需房源供应减少 [1][8] - 新政显著降低置业门槛，以总价1000万元房源为例，首付比例从30%降至25%，首付金额从300万元降至250万元，与此前833万元房源的首付金额基本持平 [9] - 利率下调也有效缓解了购置二套住房购房者的月供压力，进一步释放了改善型购房需求 [9] - 当前北京楼市的首付标准、房贷利率与交易税费均处于历史相对低位，市场对后续出台更积极政策充满预期 [9]

北京二手房市场2026年1月表现 - 2026年1月北京二手住宅网签量为15082套 [1] - 1月网签量环比2025年12月的17200套下跌逾12% [1] - 市场人士认为北京二手房市场仍在恢复回暖的通道之中 [1] 市场趋势与近期动态 - 自2025年11月以来，北京二手房市场已连续3个月维持在相对高位区间 [1] - 2026年1月以来，市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长 [1] - 2025年12月北京二手房市场在政策刺激下出现明显翘尾，成交量为全年第二高 [1] 市场变化特征与原因 - 1月份网签量环比下跌包含多重特殊因素，如传统春节假期前的交易淡季和年底冲刺效应导致的阶段性透支 [1] - 市场回暖除政策作用外，价格更呈现出“自我修复”的特征 [1] - 近两个月北京二手房挂牌量明显回落，目前保持在14.4万套左右，较此前市场高点减少超过2万套 [1]

北京二手房市场近期动态与核心观点 - 核心观点：随着2025年底北京楼市新政显效，二手房市场出现积极变化，挂牌量显著回落，成交量显著提升，市场筑底信号初显，预计春节后将呈现温和复苏态势，2026年整体市场将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [1][5][10] 二手房挂牌量变化 - 近期北京二手房挂牌量明显回落，近一个月（截至2026年1月28日）减少了6000多套，较2025年12月的14.6万套减少6000多套，较2025年8月的15.5万套减少1.5万套，相比2024年4月的市场最高点（约16万套）减少超过2万套 [1][4] - 根据头部中介数据，新政后（2025.12.25—2026.1.26）北京二手房日均新增挂牌442套，较新政前3个月（10.1—12.24）日均下降17.7%；截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平 [4] - 挂牌量回落原因包括：政策托底、成交回暖消化优质房源、业主心态从“降价抛售”转向“分化”、中介压价行为缓解、新盘供应减少增加二手房吸引力，以及市场“小阳春”预期临近 [3][5] 新政后市场成交量与活跃度 - 2025年12月24日北京出台楼市新政，包括降低非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房、统一商贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [7] - 新政实施一个月后（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至12月23日）增长33%；同期新增客源量、带看量分别增长14%、18% [7] - 2025年12月北京二手房成交量为全年第二高，最后一周单周成交量超4000套；2026年1月以来近两周成交量环比连续增长，超过2025年周均水平 [8] - 市场转暖原因：新政带动市场预期转好（房源调涨比例提升）、政策加速客户交易进程集中签约、季节性规律及本年度春节偏晚使交易高峰前置 [8] 市场结构特征与后市展望 - 当前市场交易更偏向入门级刚需住房，尤其是平原多点及副中心范围内的2居住房，其热度存在季节性提升；依据经验，春节后交易热度仍偏向此类住房，二季度后热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸 [8] - 春节后北京二手房市场或出现温和复苏，因政策作用“缓释”（提升潜在客户规模及购买力，但交易周期长），且本年度春节较晚导致交易前置，热点城市节后市场通常需要2—3周逐步启动 [10] - 短期2月份受春节假期影响成交节奏或将放缓，但随着2025年出让优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期仍在，预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [10]

北京二手房市场近期动态与核心观点 - 文章核心观点：北京楼市新政显效，二手房市场出现积极变化，表现为挂牌量显著回落、成交量显著提升，市场预期改善，筑底信号初显，预计春节后将呈现温和复苏态势，2026年整体市场将呈“震荡筑底、结构性回暖”态势 [1][5][11] 二手房挂牌量变化 - 近两个月北京二手房挂牌量明显回落，近一个月减少6000多套，较2025年12月的14.6万套减少6000多套，较2025年8月的15.5万套减少1.5万套，较2024年4月市场最高点的16万套减少超过2万套 [1][4] - 新政后（2025.12.25-2026.1.26），北京二手房日均新增挂牌442套，较新政前三个月（2025.10.1~2025.12.24）日均下降17.7% [4] - 截至2026年1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年年末下降4.7%，已回落至近2年较低水平 [4] 挂牌量回落原因分析 - 政策托底、成交回暖、业主心态转变与结构性分化共同驱动挂牌量回落 [5] - 去年底北京楼市新政重塑市场预期，限购松绑、信贷与税费优化推动成交量高位运行，消化了优质房源 [5] - 业主心态从“降价抛售”转向“分化”，部分非热点区域业主因价格变化大取消挂牌，部分业主因价格低于心理价位选择主动下架房源或转出租 [3][5] - 中介压价行为缓解，前期“一口价”房源推广降温，业主降价博弈减少 [5] - 新盘供应减少增加了二手房吸引力，特别是刚需新盘少，二手房是成交主力，且惯例的“小阳春”接近，有优质教育资源的房产成交明显增加 [5] 新政后市场成交量表现 - 2025年12月24日北京出台楼市新政，包括降低非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭多购一套房、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [7] - 新政实施一个月以来市场表现积极，二手市场交易量显著提升 [7] - 新政后1个月（2025.12.24至2026.1.25），北京链家二手房交易量较政策出台前1个月（2025.11.24至2025.12.23）增长33% [8] - 同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [8] - 2025年12月北京二手房成交量在政策刺激下出现明显翘尾，为2025年全年第二高，最后一周单周成交量超4000套 [8] - 2026年1月以来，二手房市场仍保持一定活跃度，近两周成交量环比连续增长，成交套数超过2025年周均水平 [8] 市场回暖原因与成交结构 - 市场转暖原因包括：新政带动市场景气指数（房源中调涨比例）提升，表征市场预期转好；政策加速了看房、谈判过程中客户的交易，导致新政后集中签约；季节规律，一季度市场通常自然回暖，且本年度春节偏晚使交易高峰提前 [8] - 一季度往往是刚需类客户更活跃的阶段，目前全市场交易更偏向入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内2居住房，其市场热度存在季节性提升 [9] - 依据以往经验，春节假期后交易热度仍将更偏向于此类地区及住房，进入二季度后，交易热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸 [9] 市场展望与未来趋势 - 北京楼市新政有效激活了刚需与改善型置换需求，带动市场活跃度提升，买卖双方预期逐步修复，但整体市场修复情绪相对温和 [11] - 春节后北京二手房市场或出现温和复苏态势，原因包括政策作用相对“缓释”，政策对信贷支持及购房门槛的调整能提升潜在客户规模及购买力，但住房交易属长周期高价值交易，政策作用更可能在更长周期内逐步显现 [11] - 本年度春节相对较晚，因此交易有所前置，而热点城市节后市场通常需要2—3周逐步启动 [11] - 短期来看，2月份受春节假期影响，北京楼市成交节奏或将有所放缓，而随着2025年出让的优质地块逐渐入市，“小阳春”行情预期仍在 [11] - 预计2026年北京房地产市场整体将呈现“震荡筑底、结构性回暖”的运行态势 [1][11]

北京楼市新政满月市场表现 - 核心观点：北京市2025年12月24日出台的优化房地产政策实施满月后，市场呈现积极变化，二手房交易量显著提升，新房市场企稳，但区域与项目分化依然明显，市场整体处于温和修复通道 [1][2][6] 新政核心内容 - 政策由北京市住房城乡建设委等4部门联合发布，涵盖五个方面：降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套住房、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境 [2] 二手房市场表现 - 新政实施一个月内（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量增长14%，带看量增长18% [2] - 当前交易结构偏向刚需，入门级住房（尤其是平原多点及副中心范围内2居住房）热度季节性提升 [3] - 近期二手住宅挂牌量有所回落，显示业主预期趋稳，市场筑底信号初显 [4] 新房市场表现 - 新政落地一个月内（2025年12月25日至2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] - 核心区域优质项目来访转化率受新政带动有所提升 [1][4] 市场分化的表现 - 区域与项目间分化明显：核心区优质项目表现较好，五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 新房与二手房市场分化显著：新房产品品质升级、套均总价走高，主要面向改善型客群；二手房则呈现总价下沉趋势，2025年总价300万元以下的成交占比达37%，较上年提升5个百分点，总价500万元以下的合计成交占比接近七成 [5][6] 市场回暖的驱动因素 - 市场预期转好，政策密集出台带动房源调涨比例提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和交易的作用 [3] - 季节性规律影响，一季度市场通常自然回暖，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 市场参与方心态 - 业主端心态趋于稳定，部分有观望情绪 [4] - 客户端因政策利好看房积极性提高，例如二套贷款利率与首套一致促进了购房决策 [4] - 整体偏向买方市场，但买家议价空间较之前缩小，买卖双方心态理性，市场平稳 [4] 北京楼市结构性特征 - 二手房占据市场绝对主导地位，2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量比重达81% [5] - 交易结构呈现明显刚需及刚改特征，总价500万元以下二手房成交主要集中于五环外区域 [5] 后市展望 - 相较于多数二三线城市，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷等方面仍有政策调整余地，后续政策环境预计保持宽松 [6] - 新政对市场活跃度形成支撑，但整体处于温和修复通道，结构性库存压力尚未完全缓解 [6] - 在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计新房与二手房市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局将持续 [6]