政策与市场背景 - 优化保障性住房供给是房地产政策重要着力点 多个城市明确加大存量闲置物业改造力度以拓宽保障性租赁住房筹集渠道 [1] - “商改保”（商办物业改造为保障性租赁住房）被视为兼顾去库存与稳供给的现实路径 [1] - 金融机构提供关键支撑 例如建设银行发起设立总规模300亿元的住房租赁基金 重点投向保障性租赁住房领域 [1] 项目案例：CCB建融家园·智汇健康城店 - 项目是建信住房租赁基金、建信住房服务(北京)公司与清华大学建筑学院可持续住区研究中心合作的首个保障性租赁住房项目 也是建信住租基金在北京落地的第一个项目 [2] - 项目原为一栋闲置多年的毛坯办公楼 位于北京大兴生物医药基地产业园区内 [2][3] - 项目于2024年4月取得租赁备案并试营业 6月正式开业 开业一年多后出租率达到92.8% 租户主要为周边药企员工 [3] - 结合当前现金流水平 项目预计将如期甚至提前实现盈亏平衡 实现良性运营 [3] 改造模式与成本控制 - 项目采用工业化、模块化的改造路径 大幅降低改造成本和施工周期 [6] - 初期设定改造成本约为2500元/平方米 最终结算降至2300多元/平方米 [6] - 仅用66天完成纳入保障性住房的相关手续 75天实现整体改造完工 显著低于行业平均水平 [6] - 采用装配式施工方式 家具设备等核心部件在工厂预制后现场模块化组装 缩短周期并降低环保散味时间 [6] - 改造模块进行标准化设计 并与数字化系统深度融合 为后续数字化运营维护预留弹性空间 [6] 运营策略与客户获取 - 项目重点打造“上床下桌”多人间宿舍和单人间产品 完成办公功能向居住功能的核心转换 [3] - 成功吸引大量B端客户 在多轮竞标中拿下中国医学科学院药物研究所、中国食品药品检定研究院等机构的员工及学生宿舍需求 [6] - B端客户核心关注点为居住安全可控、责任划分清晰及管理体系稳定可靠 而非单纯租金价格 [7] - 引入数字化治理逻辑 每个房间成为智能节点 能耗及使用行为通过云端分析 异常才触发人工介入 摒弃“人力密集型管理” [7] - 智能化系统可通过正向激励（如自动发放健身房优惠券）引导租户形成良好习惯 实现精细化治理 [7] 金融支持与退出机制 - 保租房REITs已成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体 截至目前已有8只保租房REITs成功发行 [8] - 2025年3月 汇添富上海地产租赁住房REIT上市 成为首只“商改保”REITs 其底层资产包含上海市首批非居住存量闲置商办改建的租赁住房项目 [8] - 保租房REITs的落地完善了项目退出机制 通过资产证券化打通“投融建管退”闭环 破解行业融资难等核心问题 [8] - 明确REITs作为退出机制后 “商改保”项目才真正具备长期生命力 解决了行业“短债长投”（用三年期贷款做十年以上资产）导致的资金结构不匹配问题 [8] - 现行规则要求保租房项目需三年保持92%以上出租率方具备申报REITs条件 这倒逼运营方做好基本功 [9] - CCB建融家园目前也在筹备REITs的申请 [9] 行业发展与前景 - 随着后续支持“商改保”政策逐步明晰 类似项目在产品形态、空间利用效率和经营模式上仍有较大优化空间 [4] - 行业需要踏踏实实把“0到1”的事情先跑通 打磨产品和模式 才能具备可持续性 而非一拥而上急着做规模 [9]