个人养老金税收政策 - 个人养老金资金账户的投资收益暂不征收个人所得税 [4] - 领取个人养老金时 单独按照3%的税率计算缴纳个人所得税 不并入综合所得 [4] - 个人缴费可在限额标准内据实税前扣除 取得工资薪金所得者可在当年预扣预缴或次年汇算清缴时扣除 取得其他劳务报酬等所得者需在次年汇算清缴时扣除 [4] - 缴费环节的税前扣除以个人养老金信息管理服务平台出具的扣除凭证为凭据 [4] - 领取环节的个人所得税由开立资金账户的商业银行机构代扣代缴 [4] 公共交通运输服务增值税政策 - 自2026年1月1日至2027年12月31日 一般纳税人提供公共交通运输服务可选择适用简易计税方法 [11] - 选择简易计税方法时 按照3%的征收率计算缴纳增值税 [11] - 公共交通运输服务范围包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车 [11] - 班车是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的陆路运输服务 [11] 土地增值税征管新规 - 新规自2026年1月1日起施行 旨在规范征收管理并增强政策执行确定性 [16] - 土地增值税预征申报起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书的发证当日 若取得收入早于发证时间则为取得首笔收入当日 [17] - 预征申报截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日 [17] - 预征土地增值税按月或按季申报缴纳 具体由省级税务局确定 例如四川省实行按季申报 需在季度终了之日起十五日内申报 [17] - 采取预收款方式销售自行开发房地产项目的 预征计征依据为预收款除以（1+增值税适用税率或征收率） 例如含税预收款10900万元 适用9%增值税率 则计征依据为10000万元 [18] - 办理清算申报时 确认销售收入和销售面积的截止时间与预征申报截止时间规则一致 [19] - 土地出让合同约定在项目规划范围外为政府建设公共设施的 实际建造支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除 [22] - 因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加 在申报土地增值税时可计入“与转让房地产有关的税金”予以扣除 [23] - 预征申报税款所属期终了后再转让房地产的 应按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税 [24] - 尾盘销售申报时 各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额的计算方式为：税务机关审核确定的该类型房地产扣除项目金额合计除以相应类型房地产的可售建筑面积 且此金额不包括清算时的相关税金 尾盘销售发生的相关税金据实扣除 [26] - 尾盘销售中 普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的需缴税 未超过20%的可享受免税政策 [26]

政策核心 - 国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（3号公告）并于2026年初施行 旨在统一全国土地增值税征管口径 明确拿地 预售 清算与尾盘销售等关键环节的涉税事项处理规则 [1] - 新规共包含9条内容 从预征申报起止时间 计税依据 清算核算到尾盘销售申报时间等方面明确征管规则 解决了长期以来各地执行标准不一的行业痛点 [1] - 政策目标为规范税收征管 优化办税环境 服务全国统一大市场建设 并从制度上防范税收风险 执法风险和廉政风险 [1] 红线外支出处理 - 3号公告首次在全国层面明确红线外支出的税务处理规则 允许扣除需满足两项前提：一是支出在土地出让合同或其补充协议中与县级以上政府约定 二是建设对象为政府所有的公共设施 [2] - 对于无合同约定的自愿配建支出行为不予扣除 这对以往不允许此类支出扣除地区的公司而言是一项利好 [2] - 行业建议已发生红线外支出的公司尽快自查扣除凭证 必要时与政府部门签订补充协议 未发生支出的公司应在未来土地获取或项目开发协议谈判时将符合条件的配建义务明确写入合同 以确保税务合规及未来扣除 [2] - 举例说明 若公司在土地出让合同中未约定红线外配建义务 仅依据政府会议纪要进行建设并移交 则相关建造支出在土地增值税清算时不能扣除 [3] 尾盘销售管理 - 新规明确尾盘销售土地增值税按季申报缴纳 预征期结束后至清算审核结论出具前的销售收入 在结论出具后的首个纳税申报期内统一申报 解决了清算期间销售收入申报时点模糊的问题 [4] - 尾盘单位建筑面积扣除项目金额按“税务机关审核确定的扣除项目金额合计÷可售建筑面积”计算 该基数不含清算时的相关税金 尾盘销售当期发生的税金据实扣除 严禁公司按原预征率或项目清算税负率简易申报 [4] - 普通标准住宅的免税政策可延续至尾盘销售阶段 若当期增值额未超过扣除项目金额20% 可继续申报免征土地增值税 有助于公司消化尾盘房源 [4] 过渡安排与行业影响 - 3号公告设置了过渡期安排 2026年1月1日前尚未出具清算受理通知书的项目按新规执行 已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行 不再调整 [5] - 业界认为此次政策调整在守住税收征管规范性底线的同时 兼顾了行业发展实际需求 通过税负下调缓解了公司经营压力 [5]

国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（2026年第3号）核心观点 - 国家税务总局发布新公告，旨在规范土地增值税征收管理，统一全国执行口径，增强政策确定性，服务于全国统一大市场建设 [1][9] 关于土地增值税预征管理 - **预征申报起止时间**：预征申报起始时间为项目首张预售（或现售）许可证发证当日，若取得收入早于发证，则为取得首笔收入当日；截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日 [1][10] - **预征申报周期**：预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由省级税务局确定 [1] - **预征计税依据**：采取预收款方式销售自行开发房地产项目的，预征计征依据 = 预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率或征收率) [2][11] - **示例**：某项目适用增值税一般计税方法（税率9%），取得预收款10900万元，则计征依据为10000万元，若预征率1.5%，则预征税额为150万元 [11] 关于土地增值税清算管理 - **清算收入与面积归集截止时间**：办理清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间与预征截止时间一致，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日 [3][11] - **示例**：若2026年4月20日受理清算申报，则清算确认的销售收入、销售面积截止时间为2026年3月31日 [12] - **规划范围外支出扣除**：在土地出让合同或补充协议中约定，于项目规划范围外为政府建设公共设施的实际支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”进行扣除 [4][12] - **示例**：若合同未约定，仅根据政府会议纪要建造并移交人才公寓，则该支出在清算时不能扣除 [13] - **相关税金扣除**：因转让房地产缴纳的印花税，计入“与转让房地产有关的税金”扣除；地方教育附加视同税金予以扣除 [5][14] 关于尾盘销售土地增值税管理 - **尾盘销售申报时间**：预征申报所属期终了之日后转让的房地产，按尾盘销售方式按季申报土地增值税 [6][15] - **具体操作**：预征截止后至出具清算审核结论期间取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报 [6][15] - **示例**：若2026年4月20日受理清算，5月31日出具审核结论，则应于7月征期申报所属期为4-6月的尾盘土地增值税 [15] - **尾盘单位扣除项目金额计算**：单位建筑面积扣除项目金额 = 税务机关审核确定的该类型房地产扣除项目金额合计 ÷ 相应类型房地产可售建筑面积，此金额不包括清算时的相关税金，尾盘销售发生的相关税金据实扣除 [7][16] - **示例**：某项目普通住宅扣除项目总金额273000万元（含相关税金3000万元），可售面积90000平方米，则单位扣除金额为3万元/平方米。尾盘销售9000平方米并发生税金200万元，则对应扣除项目金额为27200万元 [16] - **尾盘销售免税政策**：办理尾盘申报时，普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税优惠 [8][16] - **示例**：尾盘销售收入3000万元，扣除项目金额2800万元，增值率未超20%，可享受免税 [16] 关于公告施行与旧规废止 - **施行时间**：公告自2026年1月1日起施行 [8][17] - **过渡安排**：此前尚未出具清算受理通知书的项目按本公告执行，已出具通知书的项目按原规定执行，不再调整 [8][17] - **文件废止**：国税发〔2006〕187号文件第八条第二款、国家税务总局公告2016年第70号第一条第二款自本公告施行之日起同时废止 [8][25]