核心观点 - 2026年1月土地市场处于传统淡季，供需偏弱，百强房企拿地总额同比大幅下降52.1%，但市场呈现显著分化，央国企及地方城投为拿地主力，核心城市稀缺优质地块仍受关注并出现高溢价成交，为市场注入信心 [1][5] - 预计随着各地供地计划推出及专项债收储闲置土地工作推进，尤其是核心城区优质地块的出让，将推动房企拿地热情回升，2026年上半年土地市场热度有望逐步回升 [1][11][12] 市场整体表现 - 2026年1月，TOP100企业拿地总额为579.9亿元，同比下降52.1% [5] - 拿地同比降幅较高主要受两方面因素影响：一是2025年1月同期基数较高（TOP100企业拿地总额同比增长超四成），二是开年市场存在不确定性，企业拿地热度减弱，延续了2025年四季度拿地热度走低态势 [5] - 从拿地企业性质看，央国企仍然是主力，包括越秀地产、国贸地产、华润置地等 [5] 企业拿地排名与金额 - **权益拿地金额前三**：越秀地产（26亿元）、石家庄城发投（22亿元）、国贸地产（18亿元） [5] - 越秀地产以26亿元总价竞得的上海浦东新区Y00-0402单元E04B-10住宅地块，位居全国住宅用地成交总价榜首 [5] - **全口径新增货值前三**：华润置地（106亿元）、石家庄城发投（62亿元）、上海紫竹高新区（50亿元） [6][8] - 华润置地联合青岛地铁集团以10亿元竞得青岛市市南区中片区SN0501-23地块 [6] - 上海紫竹高新区联合上海紫都置业，以8亿元拿下上海市闵行区MHP0-1005单元14-09地块 [6] 区域市场表现 - **长三角区域热度领先**：2026年1月，长三角TOP10企业拿地金额达144亿元，居四大城市群之首 [9] - 该区域持续的人口流入奠定了坚实的住房需求基础，确保了项目去化与资金回笼速度，为房企提供了较高的确定性和安全边际 [9] - **核心城市优质地块表现突出**： - 杭州拱墅区东新单元XC0603-14地块经过30轮竞价，由本土民企杭州博致房地产开发有限公司以8.77亿元竞得，溢价率达19.81%，吸引了17家房企参与竞拍 [10] - 上海1月29日出让的3宗住宅地块均以底价成交，分别由长江精工（4.46亿元）、国贸地产（17.99亿元）、中交城投（17.72亿元）竞得，这些地块位于非传统热门区域 [10] - 1月份北京没有住宅供地出让 [10] 政策与市场展望 - **存量闲置土地收储工作持续推进**：截至2025年12月末，全国拟使用专项债券收回收购的存量闲置土地已超5500宗，涉及面积近3亿平方米，相关专项债券发行规模合计超3000亿元 [11] - 2026年更多城市将持续推动此项工作，以加快库存去化，提振市场预期，改善房地产市场供求关系 [11] - 2026年初专项债土地收储工作已在多地陆续落地，例如湖南长沙拟使用近30亿元专项债券收回收购5个项目，宁波市发行了10.13亿元土地储备专项债券 [11] - 新一年行业将坚守“控增量、去库存”核心调控方向，土地供求规模持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作推进，后续将释放更多优质地块资源 [12] - 随着各地2026年供地计划陆续落地，土地市场正式迈入新的供地周期，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [12]

核心观点 - 2026年1月，受传统淡季、高基数及市场不确定性影响，百强房企拿地总额同比大幅下降52.1%至579.9亿元，市场整体供需偏弱 [1][5] - 市场呈现显著结构性分化：整体拿地规模收缩，且以央企、国企及地方城投为主力；但核心城市稀缺优质地块仍受追捧，为市场注入信心 [1][10] - 随着各地供地计划推出及专项债收储闲置土地工作推进，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [11][12] 市场整体表现 - 2026年1月，TOP100企业拿地总额为579.9亿元，同比下降52.1% [5] - 同比降幅较高主要受两方面影响：一是2025年1月同期基数较高（TOP100企业拿地总额同比增长超四成）；二是开年市场存在不确定性，企业拿地热度延续了2025年四季度的走低态势 [5] - 从企业性质看，央国企仍然是拿地主力，包括越秀地产、国贸地产、华润置地等 [5] 企业拿地情况 - 从权益拿地金额看，1月前三名为：越秀地产（26亿元）、石家庄城发投（22亿元）、国贸地产（18亿元）[5] - 越秀地产以26亿元竞得上海浦东新区一住宅地块，位居全国住宅用地成交总价榜首 [5] - 石家庄城发投1月在石家庄市区拿下多宗住宅地块 [5] - 从全口径新增货值看，1月前三名为：华润置地（106亿元）、石家庄城发投（62亿元）、上海紫竹高新区（50亿元）[6][8] - 华润置地联合青岛地铁集团以10亿元竞得青岛市一地块 [6] - 上海紫竹高新区联合上海紫都置业以8亿元拿下上海市闵行区一地块 [6] 区域市场分析 - 从城市群表现看，长三角区域热度领先，2026年1月长三角TOP10企业拿地金额达144亿元，居四大城市群之首 [9] - 长三角区域持续的人口流入为住房需求提供了坚实基础，确保了项目去化与资金回笼速度，为房企提供了较高的确定性和安全边际 [9] - 杭州1月30日出让2026年首宗住宅用地，经过30轮竞价后由本土民企杭州博致房地产以8.77亿元竞得，溢价率达19.81%，为市场注入信心 [10] - 该杭州地块性质由商业商务调整为住宅，且容积率下调，稀缺性突出，吸引了17家房企参与竞拍 [10] - 上海1月29日出让的3宗位于非传统热门区域的住宅地块均以底价成交，符合当前市场预期 [10] 政策与未来展望 - 存量闲置土地的收储盘活工作成为改善市场供求关系的重要抓手 [11] - 截至2025年12月末，全国拟使用专项债券收回收购的存量闲置土地已超5500宗，涉及面积近3亿平方米，相关专项债券发行规模合计超3000亿元 [11] - 2026年专项债土地收储工作已在多地陆续落地，例如湖南长沙拟使用近30亿元专项债券收回收购5个项目，宁波市发行了10.13亿元相关专项债券 [11] - 行业将坚守“控增量、去库存”核心调控方向，土地供求规模持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作推进，后续将释放更多优质地块资源 [12] - 随着各地2026年供地计划陆续落地，土地市场迈入新供地周期，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [12]

土地市场概况 - 第17周土地成交规模量增价涨，供应建筑面积452万平方米，环比上升119%，成交293万平方米，环比上升136% [1] - 成交金额296亿元，环比上涨519%，平均溢价率回升至9.2% [2] - 一线城市无土地成交，二线城市中杭州、厦门、南京、郑州宅地溢价成交，三四线城市平均溢价率连续五周超过5% [1][2] 供应情况 - 本周含宅用地平均容积率为2.3，西安、郑州、长沙供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] - 天津南开挂牌一宗宅地，起拍总价20.75亿元，平均容积率1.97，起拍楼板价1.5万元/平方米，周边二手房售价约3万元/平方米 [2] 成交亮点 - 杭州闻堰北片区湘湖单元地块由滨江房产以13.6亿元竞得，溢价率74%，楼板价1.9万元/平方米，刷新板块地价纪录，周边二手房售价超4万元/平方米 [2] - 厦门五缘湾地块由保利发展以34亿元竞得，溢价率12%，楼板价5万元/平方米，同板块新房售价超6.5万元/平方米 [2] 重点地块排名 - 厦门湖里区2025P09地块以楼板价49521元/平方米位列第一，溢价率12% [8] - 杭州萧山城区市北单元XS070101-26地块以楼板价35066元/平方米位列第四，溢价率59% [8] - 南京江北新区地块以楼板价17912元/平方米位列第五，溢价率0% [8] 市场趋势 - 三四线城市溢价率连续五周超过5%，本周进一步上行至9.3% [2] - 杭州、厦门、南京等二线城市宅地溢价成交，拉动周度溢价率上升 [1][2]

土地市场"地王"频出现象分析 核心观点 - 2025年开年以来全国土拍市场热度显著回升，核心一二线城市"地王"频出，由政策松绑、优质供地、积压需求释放及房企策略共同驱动 [1] 供给端因素 - 地方政府优化供地结构，集中推出核心地段、低容积率稀缺地块（如上海虹口北外滩、北京轨交站点地块），南京、成都通过降低容积率规划大户型豪宅推高地价 [2] - 政策松绑取消新房限价，允许开发商通过提升层高（突破3米）、得房率（超100%）实现溢价，"限墅令"解除及设计限制放宽助力开发高利润改善型产品 [2] 需求侧因素 - 2017年后核心城市限价政策积压大量改善性需求，开发商在"双限双竞"下采取降品质策略，近六七年交付新房品质普遍较差 [3] - 一二手房价倒挂吸引投资客挤占自住需求，限价放开后改善需求集中释放，为注重品质的开发商创造市场空间 [3] 市场结构分化 - 高溢价地块及"地王"集中于少数核心一二线城市，三四线城市土地成交仍以底价为主，房企视核心城市地块为经济下行期的"硬通货" [4] - 核心城市新房品质提升加剧与二手房分化，品质新房享受高溢价，二手房价格偏弱，反映住宅属性从投资向消费回归 [4]