2025年成都土地市场整体表现 - 2025年成都全市涉宅用地成交金额超850亿元，同比增长超20%，暂居全国第四 [3] - 全年土拍市场呈现“前热后冷”格局，上半年频现“地王”并刷新纪录，下半年市场“退热”，成交多以低溢价或底价为主，并出现流拍 [3][4][5] 上半年市场热度与“地王”纪录 - 3月11日，高新区大源板块地块经132轮竞价，由招商蛇口以楼面价31700元/平方米竞得，推动成都地价进入“3万+”时代 [3] - 3月27日，锦江区柳江街道地块以楼面价41200元/平方米成交，溢价率达106.00%，使成都地价一步跨入“4万+” [3] 下半年市场降温与分化 - 下半年市场热度下降，即使热门核心板块也未再爆出“地王” [3] - 9月26日，锦江区一心桥片区2号地块由国贸地产以楼面价25100元/平方米竞得，溢价率19.52%，远低于同片区1号地块在6月19日创下的75.74%溢价率和35500元/平方米楼面价 [4] - 11月25日，计划拍卖的4宗地中有3宗来自中心城区热门板块的地块未能成功出让（2宗流拍，1宗终止拍卖） [5] 市场参与者的投资逻辑 - 头部企业，特别是央国企，更倾向于争夺核心区域优质地块 [5] - 民企多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块 [5] - 部分企业形成差异化投资竞争优势，针对商业配建占比高或规划设计限制多的地块进行针对性获取 [5] - 全年投资逻辑呈现“核心区域拼实力、外围区域重研判”的特点 [5] 土地供应趋势与市场结构 - 成都土地供应有明确的“缩量提质”导向，近5年涉宅用地供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年将延续缩量态势 [6] - 2025年度住宅用地供应计划为460公顷（约6900亩），相比2024年的710公顷（约10650亩）减少约3750亩，同比减少35.21% [6] - 预计2026年核心区域土地供应量级将进一步下降，外围区域可能迎来居住需求迁徙 [6] 新房与二手房市场背景 - 近四年成都新房市场成交面积连续全国第一，市场韧性凸显 [6] - “先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立，二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求 [6] - 核心区域高品质住宅的居住与资产价值被强化，短期库存多保持在10个月以下的合理水平 [6]

2025年成都土地市场回顾与展望 - 2025年成都全市涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超过20%，暂居全国第四 [1] - 全年土地市场呈现“前热后冷”态势，上半年频现高溢价并刷新“地王”纪录，下半年市场热度减退，低溢价、底价成交及流拍现象增多 [1][2] - 全年土拍收官于12月30日，民企甘肃鹏悦以底价5000元/平方米楼面价竞得新都区一宗约16亩住宅用地 [1] 市场热度与价格走势分化 - 上半年土拍市场火爆，地价纪录被快速推高，3月高新区大源地块以31700元/平方米成交，推动成都地价进入“3万+”时代 [1] - 仅半个月后，3月27日锦江区柳江街道地块以41200元/平方米成交，溢价率高达106.00%，使成都地价一步跨入“4万+” [1] - 下半年市场明显“退热”，以锦江区一心桥片区为例，6月地块成交楼面价为35500元/平方米、溢价率75.74%，而9月相邻地块楼面价降至25100元/平方米、溢价率仅19.52% [2] - 11月25日计划拍卖的4宗地中，位于中心城区热门板块的3宗土地均未成功出让（2宗流拍，1宗终止拍卖） [2] 企业投资策略与市场结构 - 参拍企业类型呈现分化，头部企业特别是央国企更倾向于争夺核心区域优质地块 [3] - 民营企业则更多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块 [3] - 部分企业已形成差异化投资竞争优势，针对商业配建占比高或规划设计限制多的地块进行针对性获取 [3] - 市场投资逻辑进一步成型，表现为“核心区域拼实力、外围区域重研判” [2] 土地供应趋势与市场影响 - 成都土地供应有明确的“缩量提质”导向，近5年涉宅用地供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年将延续缩量态势 [3] - 住宅用地供应计划逐年减少，2023年为780公顷（约11700亩），2024年为710公顷（约10650亩），2025年大幅降至460公顷（约6900亩） [3] - 2025年住宅用地供应计划相比2024年减少约3750亩，同比减少35.21% [3] - 预计2026年核心区域推地量级将进一步下降，在新房全面改善化背景下，仍将吸引头部企业争夺 [3] - 随着核心区域供应收缩，外围区域有机会迎来居住需求的迁徙转移 [3] 新房与二手房市场背景 - 近四年来成都新房市场韧性凸显，成交面积连续位居全国第一 [4] - “先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立，二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求释放 [4] - 核心区域高品质居住价值与资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下的合理水平 [4]

2025年成都土地市场回顾与特征 - 2025年成都全市涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超过20%，暂居全国第四 [1] - 全年土拍市场呈现前高后低态势，上半年地价纪录被持续刷新，从“2万+”推高至“4万+”，下半年市场热度下降，成交多以低溢价或底价为主，并出现流拍现象 [1] - 上半年代表性高价地块包括：3月11日高新区大源地块以楼面价31700元/平方米成交；3月27日锦江区柳江街道地块以楼面价41200元/平方米成交，溢价率达106.00% [1] - 下半年市场“退热”，例如：9月26日锦江区一心桥片区2号地块以楼面价25100元/平方米成交，溢价率19.52%，而6月19日同片区1号地块成交楼面价为35500元/平方米，溢价率75.74% [2] - 11月25日计划拍卖的4宗地中，位于中心城区热门板块的3宗土地未能成功出让，其中武侯区两宗流拍，成华区一宗终止拍卖 [2] 土地供应趋势与结构变化 - 成都土地供应有明确的“缩量提质”导向，近5年涉宅用地供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年将延续缩量态势 [3] - 最近3年成都住宅供地计划逐年减少：2023年为780公顷（约11700亩），2024年为710公顷（约10650亩），2025年为460公顷（约6900亩） [3] - 2025年住宅用地供应计划相比2024年减少约3750亩，同比减少35.21% [3] - 预计2026年核心区域土地推出量级将进一步下降，而外围区域可能迎来居住需求迁徙转移 [3] 市场参与主体与投资逻辑 - 头部企业，特别是央国企，更倾向于争夺核心区域优质地块 [3] - 民企多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块 [3] - 部分企业已形成差异化投资竞争优势，例如针对商业配建占比高或规划设计限制多的地块进行针对性获取 [3] - 上半年推地节奏匹配企业年初资金充裕特点，核心区域优质地块占比较多，吸引众多企业争抢 [2] - 下半年推地相对分散，外围区域占比上升，在核心区域改善化及均价抬升背景下，外围优质地块因性价比优势及新产品设计代差也吸引了不少企业参拍 [2] - “核心区域拼实力、外围区域重研判”的投资逻辑进一步成型 [2] 新房与二手房市场背景 - 近四年来成都新房市场韧性凸显，成交面积连续全国第一 [4] - “先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立 [4] - 二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求释放，实现两个市场同步繁荣 [4] - 核心区域高品质居住价值与资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下，库存水平合理 [4]