报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在“控增量”基调下土地成交额继续下滑但降幅收窄 溢价率提升 城投拿地占比下降 后续土地供应或优化 成交额降幅或继续收窄 需关注核心地市土地供应及房企拿地信心变化[6][9][13] 各部分总结 2025年全国土地成交情况 - 全年土地成交额约3.35万亿元 同比降9% 降幅同比减9个百分点 溢价率约7.5% 同比提升1.25个百分点 城投拿地占比约45% 同比降6个百分点[6][9] - 上半年土地成交额同比增12% 三季度同比降7% 四季度同比降22%且城投托底拿地增加[6][9] - 2025年1 - 11月国有土地使用权出让收入29119亿元 同比降10.7% 2024年同期同比降22.4% 降幅大幅收窄 土地成交增速变化基本领先土地出让收入增速约一个月[15][17] 2025年各省份及各地市土地成交现状 各省土地成交 - 江浙成交金额超4000亿元 山东、广东超2000亿元 青海、宁夏不足100亿元 14省同比增长 吉林增速84% 陕西同比降37% 江苏、广西降幅超20%[2][20] - 15省溢价率超5% 浙江等6省超10% 天津等3省不足2% 20省同比提升 浙江提升近11个百分点 广西降9个百分点左右[2][21] 土地成交额位居前30的地市分布 - 主要分布在江浙地区 杭州成交金额居首为1830亿元 成都等6市超700亿元 10个地市同比增长 贵阳、长春增速高 盐城、常州降幅超50%[3][23] - 深圳、杭州溢价率约30% 江苏多地较低 17地同比提升 浙江多地居前列 杭州等3市提升10个百分点及以上 扬州降48个百分点[3][23] 2025年各省份及各地市城投拿地现状 各省城投拿地 - 江苏城投拿地金额第一为3322亿元 山东等4省超1000亿元 9省同比提升 吉林等4省增速超50% 辽宁等3省降幅超50%[4][25] - 10省城投拿地占比超50% 集中在中西部 宁夏、黑龙江不足10% 9省同比提升 云南、福建居前列 辽宁降幅超20个百分点[4][25] 城投拿地金额位居前30的地市分布 - 主要分布在江苏 南通等3市超400亿元 7个同比增长 贵阳、长春增速高 盐城等3市降幅超50%[5][27] - 19个拿地占比超50% 扬州最高为80% 杭州仅12% 6个地市同比上升 合肥提升近12个百分点 无锡降近27个百分点[5][27] 拿地金额位居前30的城投主体 - 主要分布在江苏、福建 武汉城建瑞臻房地产开发有限公司拿地金额最高为129亿元 其次为上海城建置业发展有限公司等[29] - 北京华融基础设施投资有限责任公司拿地金额占当地土地成交总额比例最高为100% 其次为中国雄安集团城市发展投资有限公司占61%[29]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]