报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][4] 报告核心观点 - 上周（2026年1月30日-2月5日）地产成交分化，政策面保持平静，市场整体维持震荡走势，新房与二手房成交进一步分化 [4] - 房企持续减少拿地有助于改善新房供求关系和对未来新房市场的预期，并有助于新房成交的逐步回稳 [2][4] 市场成交数据总结 新房市场 - **第5周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回升**：30大中城市新房成交面积为149万平方米，环比前一周上升12.15% [4] - 一线城市销售面积43万平方米，环比上升8.3% [4] - 二线城市销售面积73万平方米，环比上升11.7% [4] - 三线城市销售面积33万平方米，环比上升18.7% [4] - **2月累计成交环比下降**：2026年2月1-5日，30城累计成交面积99万平方米，环比1月同期下降16.05% [4] - 一线城市累计成交面积28万平方米，环比1月同期下降30% [4] - 二线城市累计成交面积49万平方米，环比1月同期下降5% [4] - 三线城市累计成交面积23万平方米，环比1月同期下降16.7% [4] - **历史对比**：2026年以来全国30城商品房累计成交面积低于此前年份 [8] 二手房市场 - **第6周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回落**：24城二手房成交量为228万平方米，环比前一周下降1.73% [4] - 一线城市二手房成交面积88.45万平方米，环比下降4.5% [4] - 二线城市二手房成交面积91.5万平方米，环比上升1.94% [4] - 三线城市二手房成交面积47.96万平方米，环比下降3.2% [4] - **2月累计成交环比大幅上升**：24城2026年2月1-5日二手房成交面积179万平方米，环比1月上升40.1% [4] - 一线城市成交59万平方米，环比1月上升9.8% [4] - 二线城市成交71.8万平方米，环比1月上升64.0% [4] - 三线城市成交48万平方米，环比1月上升59.3% [4] - **历史对比**：2026年以来全国18城二手房累计成交面积高于此前年份 [9] 土地市场数据总结 - **第6周（2026年1月26日-2月1日）土地市场情况**： - 土地供应面积为991万平方米，土地成交面积为1205万平方米，供销比为0.82倍 [4] - 土地出让金额为234亿元 [4] - 全国土地溢价率为3.1%，环比前一周回落0.45个百分点 [4] - **年度累计数据**：本年度全国100大中城市累计土地供应面积7224万平方米，同比下降3.4%，累计同比增速较前一周回升9.38个百分点 [4] - 累计成交面积8676万平方米，同比下降18.1%，累计同比增速较前一周回升9.81个百分点 [4] - 累计土地出让金2460亿元，同比下降31.5% [4] 库存数据总结 - **35城月度库存情况（2026年1月）**： - 可售面积为31374万平方米，环比上个月下降0.55%，同比下降1.33% [4] - 库存出清周期（按12个月月均计算）为26.45个月，环比上个月上升0.82%，同比2025年1月的25.75个月有所上升 [4] - **不同城市库存出清周期**：一线、二线代表城市及三四线代表城市的库存出清周期在2026年1月均呈现回升态势 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在“控增量”基调下土地成交额继续下滑但降幅收窄 溢价率提升 城投拿地占比下降 后续土地供应或优化 成交额降幅或继续收窄 需关注核心地市土地供应及房企拿地信心变化[6][9][13] 各部分总结 2025年全国土地成交情况 - 全年土地成交额约3.35万亿元 同比降9% 降幅同比减9个百分点 溢价率约7.5% 同比提升1.25个百分点 城投拿地占比约45% 同比降6个百分点[6][9] - 上半年土地成交额同比增12% 三季度同比降7% 四季度同比降22%且城投托底拿地增加[6][9] - 2025年1 - 11月国有土地使用权出让收入29119亿元 同比降10.7% 2024年同期同比降22.4% 降幅大幅收窄 土地成交增速变化基本领先土地出让收入增速约一个月[15][17] 2025年各省份及各地市土地成交现状 各省土地成交 - 江浙成交金额超4000亿元 山东、广东超2000亿元 青海、宁夏不足100亿元 14省同比增长 吉林增速84% 陕西同比降37% 江苏、广西降幅超20%[2][20] - 15省溢价率超5% 浙江等6省超10% 天津等3省不足2% 20省同比提升 浙江提升近11个百分点 广西降9个百分点左右[2][21] 土地成交额位居前30的地市分布 - 主要分布在江浙地区 杭州成交金额居首为1830亿元 成都等6市超700亿元 10个地市同比增长 贵阳、长春增速高 盐城、常州降幅超50%[3][23] - 深圳、杭州溢价率约30% 江苏多地较低 17地同比提升 浙江多地居前列 杭州等3市提升10个百分点及以上 扬州降48个百分点[3][23] 2025年各省份及各地市城投拿地现状 各省城投拿地 - 江苏城投拿地金额第一为3322亿元 山东等4省超1000亿元 9省同比提升 吉林等4省增速超50% 辽宁等3省降幅超50%[4][25] - 10省城投拿地占比超50% 集中在中西部 宁夏、黑龙江不足10% 9省同比提升 云南、福建居前列 辽宁降幅超20个百分点[4][25] 城投拿地金额位居前30的地市分布 - 主要分布在江苏 南通等3市超400亿元 7个同比增长 贵阳、长春增速高 盐城等3市降幅超50%[5][27] - 19个拿地占比超50% 扬州最高为80% 杭州仅12% 6个地市同比上升 合肥提升近12个百分点 无锡降近27个百分点[5][27] 拿地金额位居前30的城投主体 - 主要分布在江苏、福建 武汉城建瑞臻房地产开发有限公司拿地金额最高为129亿元 其次为上海城建置业发展有限公司等[29] - 北京华融基础设施投资有限责任公司拿地金额占当地土地成交总额比例最高为100% 其次为中国雄安集团城市发展投资有限公司占61%[29]

地块成交概况 - 北京城建与北京蓝华宇房地产联合体以底价28.09亿元摘得昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块CP02-0405-0001地块 [1] - 成交楼面价约为3.2万元/平方米 [1] - 地块土地面积约3.13万平方米，建筑面积约8.78万平方米，容积率2.8，控高60米，起始价28.09亿元 [1] - 地块内需配建一处500平方米的社区管理服务用房，建成后无偿移交相关主管部门 [1] 地块区位与地理优势 - 地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园 [1] - 处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置，能承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员居住需求，并受益于望京商务区辐射效应 [1] 周边配套与规划 - 地块邻近在建地铁13B号线建材城东站，预计明年通车 [2] - 周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施 [2] - 地块南侧规划有一处12年一贯制教育用地，有望提升区域教育水平 [2] 区域市场与竞争环境 - 东小口板块近五年半没有新增宅地供应，最近出让宅地为2020年2月的奥森ONE地块，当时销售均价约5.8万元/平方米 [3] - 地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万-8万元/平方米 [3] - 限竞房项目奥海明月、奥森ONE预计至2028年东小口地块项目交付时将同步满足"满五"上市要求，可能对同期新房市场形成分流 [3] 项目机遇与挑战 - 地块核心优势集中于区位独特性、周边配套成熟度，以及板块内新房供应相对有限，存在市场发展空间 [3] - 项目面临挑战包括2.8容积率与60米建筑限高对产品形态的约束，以及周边环境中存在的不利因素如垃圾回收站 [3] - 地铁线路与教育配套的落地进度存在不确定性，可能对项目价值兑现构成潜在影响 [3] 土地市场供应展望 - 昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块项目中，除已成交的0001地块外，还有0002和0005地块将在未来推出 [4] - 11月份北京待成交涉宅用地共有6宗，总用地面积20.26万平方米，总规划建筑面积40.19万平方米，总起始价120.536亿元 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [4] 报告核心观点 - 2025年前三季度土地市场整体呈现缩量提质态势，三季度较一、二季度市场小幅降温 [2][4][7] - 核心城市聚焦度大幅提升，一二线城市溢价率维持相对高位 [4] - 央国企和头部房企为拿地主力，投资策略趋同且更为积极 [4] 2025年前三季度土地市场缩量提质 - **土地供应与成交规模收缩**：前三季度全国样本城市土地供应建面63,680万平方米，同比下滑15.5%；土地成交建面47,827万平方米，同比下滑8.4% [4][8][17][23] - **土地成交金额逆势上涨**：前三季度土地成交金额15,746亿元，同比上涨6.7%，主要受成交楼面均价同比大幅上涨17.9%至3,292元/平方米拉动 [4][8][23] - **市场表现分化**：一二线城市表现优于三四线，一线城市土地成交金额同比+12.6%，二线城市同比+16.2%，三四线城市同比-3.9% [4][8][23] 优质地块主导与核心城市聚焦度提升 - **楼面均价普遍上涨**：一线城市楼面均价30,399元/平方米（同比+32.4%），二线城市5,809元/平方米（同比+19.9%），三四线城市1,764元/平方米（同比+6.7%） [4][8][27] - **溢价率显著提升**：全国样本城市平均溢价率5%，同比上涨1.4个百分点；一线城市溢价率12.9%（同比+7.3pct），二线城市9.3%（同比+5.3pct） [4][30] - **核心城市热度高**：杭州、深圳、上海、成都等城市溢价率维持高位，分别为29.2%、19.4%、26.8%、15.9% [4][30][38] - **城市集中度加强**：前三季度TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13、10个百分点 [4] 央国企为拿地主力与重点房企投资策略 - **央国企主导投资**：前三季度权益拿地金额过百亿的10家房企中，9家为央国企，仅滨江集团1家民企 [4][44] - **拿地强度差异显著**：重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%；招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50% [4][44][45] - **头部企业集中度提升**：销售百强房企中TOP10的新增货值占比为68%，较2024年提升6个百分点 [49] 投资建议 - **推荐标的**：涵盖开发类（A股如万科A、保利发展等；H股如中国海外发展等）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A）公司 [4][53]

核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“止跌企稳”态势，成交金额同比增长9%，但结构性分化显著，一二线城市韧性明显优于三四线 [3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）土地成交金额领先，其新房供应呈现“量跌质增”特征，预期新增供应总量同比下降29%，但产品档次与区域匹配度将主导后续市场热度 [11][45] - 不同城市供需匹配度存在显著差异：上海、杭州、成都匹配度较高有助于维持市场热度；北京、西安则因库存高企及产品错配面临潜在库存压力 [45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9% [3] - 一二线城市地市表现强劲，成交金额同比增幅超20%，均价同比增幅超20%，溢价率均高于10%；三四线城市则量价齐跌，溢价率同比下降0.2个百分点 [5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额达1848亿元，上海、杭州、北京、成都同比正增长，反映房企投资聚焦核心城市 [8] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%，其中成都、杭州同比降幅超40% [11] - 各城市项目入市节奏分化：成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应占比超50%（杭州超70%）；北京供应高峰在2026年一季度；西安高峰集中在2026年上半年 [14][15] - 项目开工进度不一，杭州2025年成交地块中超60%已开工，上海约50%已开工，而西安近90%地块尚未开工，开工率不足15% [10] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品结构以刚需和刚改为主：西安刚需产品占比高达62.2%，成都、杭州刚需占比分别为51.9%和42.0%，北京则以刚改产品为主（占比46.9%） [22][25] - 上海、成都、杭州高端改善产品（高改豪宅）供应充裕，占比均接近20%，为豪宅市场成交提供基础；上海呈现刚需与中高改产品“两头翘”格局 [22][25] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海、杭州、成都因预期供应与成交匹配度较高，对市场热度有维稳作用，但供应量同比下降对成交规模提升有限 [45] - 产品档次供需错配显著：北京刚改产品供应过量（预期供应占比46.86% vs 成交占比31.62%），中改产品供应不足；上海刚需产品供应过量，高改豪宅供应略高于成交占比 [26][30] - 成都中改产品预期供应严重不足（供应占比不足15% vs 成交占比34.46%），杭州刚改产品供不应求（供应占比26.41% vs 成交占比49.07%），西安刚需产品供给过量而刚改、中改产品供给不足 [32][37][41]

市场交易动态 - 上海新建商品住宅成交面积上周环比大幅增长121.96% [1] - 南京13宗宅地以近69亿元成交 其中2宗溢价率超30% [5] - 深业集团以底价19.06亿元竞得深圳龙华上塘宅地 [7] 政策调控措施 - 湖南浏阳推出楼市新政 加大契税支持力度并实行购房补贴 [2] - 沈阳调整住房公积金缴存基数上限 [3] - 宁波市银行业协会叫停房贷"返点"行为 [4] 土地供应规划 - 深圳梅林片区规划调整新增5550平方米住宅用地 [8] - 东莞年内计划供应13宗居住用地 总面积约661.76亩 [9] 企业运营状况 - 绿地控股澄清执行总裁陈军失联传闻 称其正常履职 [6] 区域市场表现 - 美国房价动能持续降温 但地域差异仍然显著 [10]

土地市场成交概况 - 2025年4月14日-20日重点城市土地供应建筑面积206万平方米，环比下降24% [1][2] - 同期成交建筑面积124万平方米，环比大幅下降50%，成交金额48亿元，环比下降64% [2] - 一二线城市仅成交4宗含宅用地且均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10% [1][2] - 三四线城市平均溢价率达到8.8%，连续四周超过5%，创2021年8月以来最长周期 [1][2] 重点城市土地供应 - 南京雨花台区新供应宅地起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万元/平方米，毗邻地块2023年成交楼板价达2.4万元/平方米 [2] - 杭州拱墅区新天地板块挂牌宅地起拍总价11.4亿元，容积率1.8，起拍楼板价2.91万元/平方米，西侧地块2024年成交楼板价3.57万元/平方米 [2] - 重点城市供应宅地平均容积率为2.3，南京、西安、宁波供应宅地平均容积率均不低于2.2 [2] 三四线城市土地成交热度 - 泉州台商投资区宅地溢价69.5%成交，历经69轮竞价，成交总价2.83亿元，楼板价1799元/平方米，住宅部分由区属国企按5800元/平方米回购 [2] - 温岭市两宗回购宅地溢价率均超160%，其中22号地块溢价170%成交，23号地块溢价163%成交，住宅回购单价均为5500元/平方米 [2] - 台州市椒江区地块以17915元/平方米楼板价成交，溢价率1%，位列当周高价地块榜首 [7][9] 土地市场历史对比 - 三四线城市溢价率连续四周超5%的情况，上次出现于2021年8月，距今已超过44个月 [2] - 图表显示2024年4月以来土地成交建面呈现波动下行趋势，2025年4月周度成交降至124万平方米 [4][5] - 溢价率走势图显示三四线溢价率从2025年初的5%持续攀升至4月的8.8%，而流拍率保持低位 [6]