文章核心观点 - 国务院专题学习强调将城市更新、消除安全隐患与稳楼市结合 扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1] - 稳楼市是新型城镇化战略的重要支撑 需转化为推动城镇化提质、扩大内需的关键抓手 使房地产市场与人口流动、产业升级形成良性互动 [1] - 在新型城镇化框架下 稳楼市政策将持续推进 是行业短期止跌回稳的关键和长期行稳致远的根本 行业将向高品质、低风险、可持续的新发展模式转型 [5] 政策导向与战略定位 - 新型城镇化是推动经济增长、扩大内需的重要战略 稳楼市是其重要支撑而非短期权宜之计 [1] - 城市更新已升级为新型城镇化的核心任务 需与稳楼市、好房子建设结合以构建房地产发展新模式 [3] - 稳楼市政策通过激活交易、拓宽融资渠道为房企化债创造条件 形成“政策支持—市场激活—风险出清”的良性循环 [4] 市场供需与产品升级 - 城镇化从规模扩张转向质量提升 农业转移人口市民化及改善性住房需求构成市场基本盘 [2] - “好房子”工程以满足安全、舒适、绿色、智慧等核心诉求来激活改善性需求 各地正加大供应规模 [2] - 随着《住宅项目规范》等国标落地 地方标准相继出台 例如明确防水工程保修10年 将高空坠物防护列为“一票否决项” [2] - 稳楼市政策为“好房子”交易打开空间 北京、上海、深圳调整放松限购成为政策风向标 [2] - 今年前三季度 地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才支持等维度出台稳市场政策556次 [2] - “好房子”有望持续支撑新房市场成交 形成新价格基准 推动市场形成新的供求关系动态平衡 [2] 城市更新与存量发展 - 城市更新与稳楼市同频共振 是探索新型城镇化发展的新路径 [3] - 中国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造 新增需求空间大 [3] - 将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放结合 可消除安全隐患、完善城市功能 同时有效去库存、稳预期 [3] - 城市更新重塑房地产发展逻辑 从“建房子”转向“造空间” 通过补齐配套短板提升物业价值 让房屋回归居住属性的价格锚 [3] - “存量提质”的发展模式是新型城镇化对房地产行业的必然要求 [3] 行业风险化解与融资创新 - 房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题 [4] - 需求端通过降低首付比例、房贷利率等释放刚需和改善性需求 [4] - 供给端通过“白名单”项目贷款审批、保障房“以购代建”等创新政策 帮助房企调整存货结构、缓解资金压力 为债务重组创造条件 [4] - 基础设施REITs拓展至城市更新领域 为企业提供长期低成本融资渠道 [4] - 房票制度的兑付机制让开发商快速回笼资金 [4] - 房企化债推进有助于规范市场秩序 推动企业从规模扩张转向质量提升 培育更适应高质量发展需求的市场主体 为楼市稳定提供长效保障 [4]

土地市场回暖趋势 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 平均溢价率10.2% 成交面积下降5.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [1] - 核心城市优质地块竞争加剧 杭州平均溢价率35.5% 上海成都均超20% [1] 土地供应结构优化 - 核心城市供应缩量但出让金上行 京沪杭及成都优化土地供应结构 [2] - 多地放宽阳台和公共空间计容规则 支持建设立体生态住宅 [2] - 高溢价地块呈现核心区位 体量小 总价低 容积率低特征 [2] 房企投资策略转变 - 财务稳健型房企加大补仓力度 土地储备不足需避免无货可售 [3] - 核心城市改善性需求成为主流 优质地块成为房企必争之地 [3] - 投资逻辑从拼规模转向拼品质 通过打造精品提升去化率和现金流安全 [3] 专项债盘活闲置土地 - 各地拟使用专项债收购存量闲置土地超3700宗 总金额超4700亿元 [4] - 7个省市已发行专项债超960亿元 均为自审自发试点地区 [4] - 专项债收地政策改善土地供求关系 推动控量提质和新循环阶段 [4] 行业发展前景 - 核心城市市场回暖显著 点状回暖有望带动整体向好 [4] - 城市群发展和新型城镇化推进 促进房地产发展新模式 [4] - 行业通过盘活存量和新增投资完成新旧资产转换 [4]