近两年核心区域最大地块 在本次公布的8宗地块中，1宗位于核心区东城区，2宗位于中心城区朝阳区，其余5宗分布于北京城市副 中心及平原多点地区，分别位于通州区、顺义区、昌平区、大兴区和房山区，每区各1宗。 北京商报记者注意到，作为北京核心区域，近几年东城区供地较少，上一次供地为2024年5月的金鱼池 地块。而此次东城区祈年大街西侧危改工程项目，用地规模达2.27万平方米，高于金鱼池地块；建筑控 制规模为2.5万平方米，也远高于金鱼池地块的5550平方米。 尽管该地块规划用途为F1类住宅混合公建用地，但从规划图来看，该宗地被划分为6个小地块，其中4 块为多功能用地，另外两块分别为交通基础设施用地及公共服务设施与公共事务用地。 北京市规划和自然资源委员会官网近日发布的2025年度第七轮拟供商品住宅用地清单中，共包含8宗地 块，土地面积约27公顷，建筑规模约63万平方米。其中最受市场关注的亮点在于东城区二环内"绝版"低 密宅地——祈年大街危改项目，这也是继2024年东城区金鱼池地块后，核心区时隔一年再供商品住宅用 地。而回溯历史数据，2020—2023年间，北京核心区域曾连续四年"零供应"商品住宅用地。此次供地不 仅填 ...

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]

土地市场活跃度提升 - 近期多个一二线城市土地市场出现民营房企及实体企业拿地动作增多现象，显示市场活跃度提升 [2][3] - 北京昌平区一涉宅地块被邯郸民企北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价拿下，成交楼面价15156元/平方米 [2] - 南京7月30日成交16幅涉宅地块总揽金超73亿元，其中两幅"小而美"地块由民企竞得 [3][4] 民营房企积极参与 - 北京新恩祥睿泽置业为河北太行钢铁集团下属地产平台，实控人孙赵云，系首次进京拿地 [2][3] - 南京鼓楼区江汉东街地块经89轮竞价由温州千亿房地产以3.73亿元竞得，溢价率32.74%，刷新区域单价纪录 [4] - 杭州拱墅区石桥单元地块经43轮竞价由伟星置业以19.13亿元拿下，溢价率28.13% [5] 优质地块受追捧 - 上海徐汇区低密地块被浙江民企以12.25亿元拿下，楼面价超20万元/平方米，创全国单价地王纪录 [7] - 广州白云龙归地块由广州云山壹号以11.37亿元底价拿下，释放民企重返广州市场信号 [7] - 各城市推出"压箱底"优质地块形成"头羊效应"，吸引民企精准竞逐"小而美"低总价地块 [7][8] 企业战略布局 - 河北房企明芳地产通过进京拿地突破区域市场瓶颈，寻求新增长 [3] - 伟星房产表示将恪守"稳中求进，风险控制第一"理念审慎拿地 [5] - 部分民企选择在重点深耕区域扩围，坚守主城定价权 [8] 市场格局变化 - 7月杭州土地市场民企补仓意愿明显，5家民企合计竞得6宗地块 [5] - 新一批民营房企崛起正在重塑市场格局，与央企国企形成差异化竞争 [8] - 实体企业跨界进入地产领域，如钢铁集团、汽车模具企业等 [2][7]

■ 王丽新 7月29日，杭州土拍共出让三宗涉宅用地，其中拱墅区石桥单元地块溢价28.13%成交；日前，上海核心 地块拍出20万元/平方米楼面价，刷新全国单价地王纪录……种种迹象表明，土地市场逐渐回暖。 中指研究院最新数据显示，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率为 10.2%，但成交面积下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40%，而三、四线城市仍小幅回 落。 土地市场作为房地产行业的风向标，其变化关乎楼市未来走势。笔者认为，结合上半年房企投资意愿及 下半年市场预期方向，土地市场已在三个维度展现出积极变化。 第三维度，专项债收购闲置土地加速，"控量提质"推动市场进入新循环通道。为实现行业高质量发展， 必须解决存量问题，盘活闲置土地正是重要途径之一。当前，运用地方政府专项债收回收购存量闲置土 地已取得一定进展。据中指研究院不完全统计，截至2025年6月底，全国各地公示拟使用专项债收回收 购存量闲置土地的数量超3700宗，总金额超4700亿元，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为 专项债"自审自发"试点地区）。 笔者认为，下半年专项债收地政策将进一步加快落实，这 ...

土地市场回暖迹象 - 杭州拱墅区石桥单元地块溢价28.13%成交 上海核心地块拍出20万元/平方米楼面价刷新全国单价地王纪录 [1] - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 平均溢价率为10.2% 成交面积下降5.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长均超40% 三、四线城市仍小幅回落 [1] 核心城市优质地块竞争加剧 - 2025年上半年22个重点城市住宅用地溢价成交占比为39.2% 较去年同期提升8.9个百分点 [1] - 杭州平均溢价率达35.5% 上海、成都平均溢价率均超20% [1] - 核心城市纷纷优化土地供应结构 呈现供应缩量但出让金上行趋势 [2] - 高溢价率成交宅地多呈现核心区、体量小、总价低、容积率低特征 [2] 房企投资策略转变 - 财务稳健型房企加大补仓力度 土地储备已相对不足 [3] - 房企投资逻辑转向打造精品 从"拼规模"转向"拼品质" [3] - 核心城市优质楼盘及核心区域项目成为房企必争之地 [3] 专项债收购闲置土地进展 - 截至2025年6月底全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超3700宗 总金额超4700亿元 [4] - 7个省市已发行专项债超960亿元 [4] - 专项债收地政策将改善土地市场供求关系及企业资金状况 [4]

全国重点65城土地市场表现情况 - 重点65城涉宅用地成交规模止跌回升，累计成交826宗，规划建面5965.6万平方米，同比上涨18.4% [1] - 经营性土地出让金达7595.8亿元，其中涉宅用地占比85%，出让金6441.6亿元，同比上涨45% [4] - 涉宅用地成交楼面价同比上涨22.3%至10799元/㎡，一线城市楼面价达36484元/㎡（同比+24%），二线城市9894元/㎡（同比+20%），三四线城市2327元/㎡（同比+10%） [6] - 涉宅用地流拍率降至8.7%，一线城市零流拍，二线城市流拍率5.6%，三四线城市仍高达24.3% [9] 全国核心24城土地市场表现情况 - 核心24城涉宅用地成交502宗，规划建面3622.7万平方米，同比上涨21%，占全国65城总成交的61% [11] - 杭州成交规模居首（465万方，同比+51%），广州同比涨幅最高（+250%至105.8万方），厦门、苏州等二线城市涨幅超100% [12][13] - 涉宅用地出让金5474.7亿元，同比上涨51%，杭州（1160.1亿元，同比+96%）和北京（1005.6亿元，同比+37%）突破千亿 [15][19] - 涉宅楼面价同比上涨24%至15112元/㎡，北京（42895元/㎡）、上海（40603元/㎡）领跑，14城楼面价同比上涨 [22] - 平均溢价率上升8.9个百分点至14.2%，杭州溢价率最高（35.5%），10城溢价率超10% [24] 房企拿地策略变化 - 地方国企拿地占比下降16个百分点至38.3%，央企（+3%至18.5%）和民企（+9%至26%）占比提升 [27] - 民企如滨江集团在高溢价地块表现活跃，二季度在成都、合肥等城市拿地积极性提升 [27]

深圳土地市场供应动态 - 深圳公共资源交易中心新挂牌两宗宅地，分别位于龙华上塘与宝安沙井板块 [1] - 2025年上半年深圳仅3宗宅地成功交易，下半年已公布可出让宅地数量增至4宗 [2] - 与2024年上半年仅1宗宅地出让相比，2025年同期出让数量同比增幅达200% [9] 新挂牌地块详情 龙华A815-0036宗地 - 土地面积21920.84㎡，挂牌起始价19.06亿元，计划7月30日出让 [3] - 规定建筑面积67950㎡，其中住宅60390㎡，商业1400㎡，9班幼儿园4500㎡ [3] - 距离4号线上塘站直线600米，周边二手房价5.2-6.2万元/㎡ [3] 宝安A319-1225宗地 - 土地面积19246.94㎡，挂牌起始价10.9亿元，计划8月4日出让 [5] - 规定建筑面积59665㎡，其中住宅53595㎡，商业1500㎡，9班幼儿园3200㎡ [5] - 距离11号线沙井站直线300米，周边二手挂牌均价6万元/㎡ [5] 土地出让政策特点 - 两宗地块均采用"交地即交证""交房即发证"创新模式 [7] - 不限售价、无70/90户型限制，无需配建保障房，采用"价高者得"竞拍规则 [7] 上半年土地市场表现 - 3宗宅地合计成交金额62.71亿元，较2024年同期翻倍增长 [8] - 龙岗大运地块吸引8家房企竞拍，中海以30.65亿元竞得，溢价12.66亿元 [8] - 龙华民治地块由联发集团12.12亿竞得，溢价3.85亿元 [8] - 光明中心区地块由深振业等联合体以底价19.94亿竞得 [8] 下半年供地计划 - 龙华梅林关地块计划7月7日出让，土地面积21820.58㎡，起始价16.84亿 [10] - 前海T201-0232地块计划7月14日出让，土地面积8287.15㎡，起始价11.58亿 [10] - 供地结构更聚焦核心区位，体现"以质换量"策略 [10] 全国土地市场趋势 - 土拍热度集中于核心城市优质地块，北上深、杭州、成都等地频现高溢价 [11] - 企业更注重项目安全性与盈利确定性，热点城市核心地块成为争夺焦点 [11] - 多数三四线城市土地市场以底价成交为主 [11]

杭州土拍市场概况 - 6月27日杭州集中土拍6宗优质住宅地块全部成交，总规划建筑面积38.8万平方米，合计成交金额151.15亿元，平均溢价率30.5%，最高溢价率67.6% [1] - 上半年杭州住宅用地累计出让金额达1160亿元，接近2024年全年1169亿元水平，土地市场回暖趋势明显 [1] - 高溢价成交集中在钱江世纪城、未来科技城等热点板块，反映房企对优质地块拿地意愿强烈 [1] 重点地块成交详情 - 钱江世纪城核心单元地块以55.78亿元成交，溢价率21.05%，成交楼面价54473元/平方米创板块新高 [1] - 蜀山单元地块溢价率67.6%为全场最高，滨江集团以11.03亿元竞得，成交楼面价29330元/平方米 [2] - 滨江集团另以32.65亿元竞得四堡七堡单元地块，溢价率25.34%，楼面价38642元/平方米 [2] - 建发房地产以33.30亿元竞得未来科技城地块，溢价率32.14%，楼面价30129元/平方米 [2] - 中国金茂以11.57亿元竞得原运河新城地块，溢价率55.91%，楼面价41240元/平方米刷新板块纪录 [2] - 天阳地产以6.82亿元竞得丁桥单元地块，溢价率50.89%，楼面价27140元/平方米 [2] 市场趋势分析 - 杭州具备强人口流入、高产业支撑和住房改善需求基础，政策与基本面共同支撑市场修复 [3] - 高溢价率反映房企对杭州市场信心，同时显示行业竞争逻辑从规模向产品与运营能力转变 [3] - 地价持续刷新背景下，产品兑现效率和客户转化能力成为房企核心竞争力 [3]

土地市场分化 - 2月一二线城市土地市场高溢价地块频现，而三四线城市起色不明显，市场企稳回温进度持续分化[1][15] - 2月全国300城经营性土地成交2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%，但平均溢价率13.4%，较上月增加4.7个百分点[7] - 上海、杭州、成都、苏州等多地高总价高溢价地块拍出，成交金额TOP10城市中6个城市平均溢价率超10%[7] 房企拿地表现 - 2025年1-2月新增土储百强房企新增货值、总价和建面分别为4379亿元、2210亿元和2691万平方米，货值同比增11.3%，金额同比增43.5%，建面同比回落2.2%[11] - 新增土储货值百强门槛值9.1亿元，同比下降9%，新增总价百强门槛值3.9亿元，同比提升43%，新增建面百强门槛值13.1万平方米，同比微增21%[9][10] - 华润置地以317.7亿元新增土地价值位居榜首，中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产等5家央企新增土地金额和货值均超百亿[3][13] 核心城市土地热度 - 一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，头部房企持续加码核心宅地[15] - 杭州城东新城5天内两次刷新板块地价纪录，郑州金水区一宗宅地溢价率87%，创近三年新高[7] - 全口径销售TOP100中仅两成企业有土储入账，央企投资集中在核心一二线城市如北京、上海、杭州、苏州等[13]