政策调整 - 国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，拟取消外资购买非自用住宅的限制 [1][3] - 外资企业和跨国公司持有的外汇可直接兑换人民币并投资国内住宅市场，包括北京、上海、深圳等一线城市 [3][4] - 政策调整旨在吸引国际资本进入中国房地产市场，将其作为金融工具和经济增长点 [4][23] 市场影响 - 外资可能瞄准核心优质资产，导致市场分化加剧，优质房产价格或微涨，非核心资产仍不受欢迎 [6] - 政策目标为稳房价而非推高房价，通过外资流入逐步提升楼市信心 [5][23] - 美联储货币政策动向将影响国际资本流向，若美国降息可能加速外资进入中国楼市 [4] 房价趋势 - 北京二手房价格持续下行但跌幅收窄，次新小区大户型表现明显 [7] - 风林绿洲181㎡户型：2025年6月成交价1392万，较2024年11月下降11%，较2023年9月下降19% [9] - 太阳公元北区127㎡户型：2025年6月成交价1469万，较2025年1月下降12%，较2023年2月下降17% [10] - 丽水莲花93㎡户型：2025年6月成交价835万，较2024年12月下降14%，较2023年1月下降24% [11] 学区房动态 - 北京学区房价格体系崩塌，溢价显著退潮，部分房源跌幅达40% [12][14] - 知春东里57㎡户型：2025年6月成交价490万，较2021年7月下降40% [14] - 碧水云天66㎡户型：2025年6月成交价793万，较2023年4月下降32% [15] - 上地东里65㎡户型：2025年6月成交价735万，较2023年1月下降25% [17] - 适龄入学人口锐减，2027年预计入学人数较2023年峰值减少43%，加剧学区房需求萎缩 [11] 交易数据 - 2025年6月1-22日北京二手房成交9604套，单日最高网签137套，新房住宅网签2483套 [19] - 部分房源成交周期缩短，如太阳公元北区127㎡户型成交周期仅4天，带看次数7次 [10]