行业与公司 * 纪要涉及的行业主要为中国的**房地产行业**、**券商（投资银行）行业**和**银行业**[1][2][4][6][7] 核心观点与论据 房地产市场 * 房地产市场整体复苏缓慢，新房销售未见明显好转，土地拍卖溢价率较低，市场信心不足[1] * 11月初二手房数据有所微涨，但整体趋势仍然下行，北京和上海等大城市今年以来房价已累计下跌约15%[2] * 地方政府的小额贷款贴息政策效果有限，例如武汉经开区提供2%的贷款利息补贴，每户最多补贴4万元；芜湖和长春一般为1%的补贴或贷款利率50%的补贴，总额不超过1万至3万元[2] * 定向降息或贷款贴息虽能缓解租售比倒挂并支撑部分优质房产的"小循环"，但要真正提振市场需依赖需求扩张和分配政策，效果取决于政策力度和持续时间[1][3] 券商（投资银行）行业 * 中金公司通过合并券商股权，净资产将跻身行业前五，显著增强了其经纪业务竞争力[1][4] * 金融企业合并整合需时，短期内对盈利贡献有限，长期看有助于建设一流投行[1][4] * 券商行业面临化解风险和业务资源互补趋势，但同类型券商行政命令式合并难度大，效果存在挑战，基本面到股价反馈存在滞后性[1][4] * 当前资本市场政策以稳为主，券商板块配置价值需等待超跌和估值回归高性价比区间，盈利复苏潜力大的公司如中金公司和华泰证券值得关注[1][5] 银行业 * 受房价波动影响，按揭贷款资产质量受关注，上市银行零售贷款不良率和不良金额持续增加[2][6] * 2024年以来按揭不良率持续上升，2025年6月末数据显示上市银行个人贷款不良余额增加了800多亿元[2][6] * 大行和国股行因按揭占比较高，不良率波动更明显，个别银行三季度零售风险指标显示不良率上行趋势未扭转[2][6] * 四季度银行股估值修复可期，原因包括：中期分红提前启动（大行提前至12月份），配置盘提前布局；主动公募等活跃资金流出压力减缓；三季度以来核心应收利息净收入加速增长，城商行息差企稳反转[2][7][8] * 推荐优质城商行（如江苏银行、南京银行、杭州银行）和国有大行（如交通银行、招商银行）[7] 其他重要内容 * 对于房地产市场，收入预期修正比单纯降低利率更为关键[2] * 决策层会重视金融系统稳定性及风险底线，可能通过政策调整缓解按揭贷款展期压力[6]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [13] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [6] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] - 定向降低购房负担，对好房子的“小循环”有一定支撑，有助于“增量带动存量”逻辑的进一步演绎 [2][10] 市场表现 - 本周（2025年11月23日当周）长江房地产指数下跌6.19%，相对沪深300的超额收益为-2.42%，行业排名相对靠后（23/32） [7][17] - 年初至今房地产指数累计上涨7.75%，相对沪深300的超额收益为-5.43%，行业排名相对靠后（25/32） [7][17] - 本周房地产板块表现相对较差，开发类、物管类、收租类均以下跌为主 [7] 政策动态 - 中央层面：全国城市更新工作推进会召开，将着力在规划、资金、运营、治理等4方面下功夫，系统推进“四好”建设，并建立房屋全生命周期安全管理制度 [8][19] - 地方层面：广州安居集团再次面向全市收购存量商品房，用作保障性住房，主要征集条件为建筑面积原则上在90平米以下、已取得竣工联合验收意见书或主体已封顶的在建未售商品房 [8][19] 销售数据 - 新房市场持续承压：37城新房成交面积四周滚动同比为-40.3%，较上周下降2.9个百分点；年初至今累计同比为-12.6% [9][19] - 二手房市场相对稳健：17城二手房成交面积四周滚动同比为-21.6%，较上周上升0.7个百分点；年初至今累计同比为+8.0% [9][19] - 月度数据疲软：11月截至21日，37城新房成交面积当月同比-41.8%，17城二手成交面积当月同比-20.6% [9] 热点分析：定向降低购房负担 - 核心城市房价承压的根本原因在于收入或通胀预期尚不乐观，以及租售比与房贷利率倒挂 [10] - 深度降息在宏观和银行层面有较多约束，贴息或者抵税是定向降息的主要手段 [2][10] - 政策关键点在于“怎么贴”：政策持续性比幅度和范围更重要，若仅补贴有限年份，其稳价效果可能有限 [2][10] - 政策覆盖范围影响成本与效果：若只补贴新房，初期政策成本较小但会加大新房对存量的替代；若兼顾存量，政策成本则明显提高 [2][10] - 从落地经验看（如武汉、芜湖、长春），现有政策一般有额度或时间上限（如不超过三年或几万元/户），更类似于一次性补贴 [10]