阳台计容新规 - 阳台计容标准调整，符合特定条件的阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率 [1] - 每户阳台总面积上限为该户型建筑面积的10%且不大于16平方米，小于80平方米户型阳台面积上限为8平方米 [1] - 阳台设计进深不超过1.8米，超出部分按其水平投影面积的全面积计入容积率 [1] - 沿公共绿地等特定区域，进深不超过0.75米的开敞式阳台建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入10%的阳台面积上限 [2] 不计容面积扩展 - 住宅建筑采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层不计入容积率 [2] - 多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊其建筑面积不计入容积率 [2] - 机动车、非机动车地下车库出入口顶棚、地下车库出地面楼梯和电梯的遮雨棚其建筑面积不计入容积率 [3] 产品品质与设计影响 - 新规出台后，部分以“大阳台”为卖点的项目后续地块设计可能需要进行更改 [2] - 外立面材质升级不计容将提升开发商升级外立面的积极性 [3] - 不计容面积的增加有望提升上海新房市场的产品品质和得房率 [3] 老旧小区改造支持 - 支持老旧小区提升居住环境，加装电梯、无障碍设施、适老化改造等无需办理规划审批手续 [3]

北京房地产行业"好房子"政策对容积率的影响 - "好房子"政策导致不计容建筑面积增加 实际容积率上升 首钢璟悦长安项目通过首层架空、阳台赠送等方式使地上不计容面积增加 实际容积率从2.71升至3.16 增幅达0.45 [5][8][10] 首钢璟悦长安项目规划问题 - 项目规划16栋住宅 其中7栋楼间距不足 最短距离仅9米 大部分间距约13米 远低于正常标准 [3][5] - 项目占地面积2.8万平米 地上计容建筑面积7.59万平米 但通过不计容设计使实际地上建筑面积达8.86万平米 [5][8] - 项目实际建筑高度54.6米 低于土地出让文件规定的60米控高要求 可能为避免影响日照 [5] 不计容建筑面积构成 - 首层架空层4处总面积约1200平米 层高3.6米 [6] - 阳台系统包含内嵌阳台、设备平台、北面阳台和飘窗 其中内嵌阳台进深1.8米赠送一半 北面开敞阳台进深1米赠送一半 设备平台全赠送 飘窗全赠送 [6] - 南面挑空大门设计近300平米 [6] 行业比较分析 - 金茂满曜朝阳项目地上不计容建筑面积占比达16.72% 可作为行业参考 [8] - 北京楼市近一年涌现50多个带阳台新盘 不计容面积呈现扩大趋势 [10] - 海淀区新房除飘窗外几乎无赠送面积 容积率相对真实 [10] 北京市场阳台设计类型分布 - 内嵌式阳台主要采用"拟封闭+计一半面积"模式 涉及中海、中建、金茂等开发商29个项目 [11][12] - 外置阳台主要采用"不封闭+计一半面积"模式 涉及城建、华润等开发商20个项目 [12] - 防火排檐类阳台采用"不封闭+不计入面积"方式 主要出现在华润、保利等项目中 [12][13]