北京楼市新政影响 - 北京于12月24日发布楼市新政，核心内容包括：非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由3年降至2年，五环外由2年降至1年；商业房贷利率不再区分首套与二套，统一执行首套房3.05%的利率；公积金二套房贷最低首付比例由30%降至25% [4] - 新政发布后一周（12.22-12.28），北京新房市场数据显著增长：新房住宅成交905套，环比上涨39.66%；成交面积12.2万平方米，环比上涨44.55%；成交均价60,888元/平方米，环比上涨6.48%；成交金额74.3亿元，环比上涨54.05% [6] - 同期北京二手房市场亦表现良好：二手住宅成交4,065套，环比上涨8.66%；成交面积36.5万平方米，环比上涨8.92%；截至12月28日，12月二手住宅累计成交14,309套，月度成交有望突破15,000套 [9] - 截至12月29日，安居客官网显示的北京二手房挂牌均价为3.95万元/平方米，较去年同期下降11.28%，价格已与2015年的3.94万元/平方米基本持平 [12] 中海瑞文里项目表现 - 中海瑞文里项目自2025年9月27日开盘以来表现强劲：开盘当日实现21亿元销售额；截至10月底累计网签225套，揽金14.37亿元；截至12月29日，网签成交量已达301套，在京西楼市断层领先 [1][3] - 项目热销的核心驱动力在于其产品力：主打“高得房率+低总价+强实用性”，精准契合改善型家庭需求；在301套网签成交中，超过70%的客户为改善型需求 [14] - 项目通过优化空间设计与赠送面积实现高得房率，以建面约110平方米三室户型为例，其实际使用感受堪比130平方米建筑面积，相当于“免费多得一间卧室” [15][18] - 项目区位优势显著：位于石景山西黄村板块，直线距离海淀仅1.2公里，吸引大量在海淀工作的客群；项目单价较海淀邻近新房每平方米低约2万元，性价比突出 [27][29][35] - 交通与配套完善：距离地铁6号线西黄村站约500米，可快速直达海淀核心区及国贸；1公里范围内聚集北大附中石景山学校等多所优质学校；约900米即达京西大悦城等大型商业综合体 [31][33] - 项目计划于2026年1月实景呈现约80米超级城市界面门庭，并将逐步开放更多实景空间，以“所见即所得”增强市场信心 [36][37][39] 石景山楼市发展历程与竞争格局 - 石景山楼市发展可分为三个阶段：2000-2010年为刚需启蒙期，代表性项目如2003年开盘的远洋山水，均价5,600元/平方米；2010-2020年为改善崛起期；2020-2025年进入高端爆发期 [60][61][62] - 中海地产自2008年拿下北辛安棚改地块进入京西市场后，成为区域主导者：其开发的寰宇天下系列在2018年一期开盘均价4.8万元/平方米，当年销售额87亿元，2019年二期销售额112亿元，连续两年成为北京销冠 [48] - 中海在石景山市场占有率极高，数据显示石景山每卖出10套房子，其中7套为中海的项目 [49] - 2025年石景山楼市热度集中于两个项目：中海瑞文里（网签均价6.26万元/平方米）和首钢璟悦长安（2025年2月以28.01亿元拿地） [63] - 两个项目定位各有侧重：中海瑞文里优势在于紧邻海淀、地铁6号线及即将开通的苹果园枢纽；首钢璟悦长安优势在于位于首钢园核心区、临近规划中的地铁1号线支线及成熟配套 [63][64] 苹果园交通枢纽的影响 - 苹果园交通枢纽于2025年12月30日正式开通，实现地铁1号线、6号线、S1线三线换乘，并配套大量停车位，极大提升了京西地区的交通便利性 [68][70] - 枢纽建设经历了关键节点：2020年1月官宣规划、2020年4月封站开工、2023年10月主体结构封顶并与京西大悦城同步开业、2025年12月最终开通 [68] - 交通枢纽的预期与兑现对区域楼市产生了“预期-阵痛-兑现-红利”的循环影响，是支撑石景山房价的重要因素之一 [70][72] 石景山区位价值与历史背景 - 石景山楼市价值基础扎实，依赖于地铁、学校、医院等成熟配套及生活氛围，而非单纯依靠政策或产业驱动 [47][48] - 区域历史与首钢紧密相关：首钢巅峰时期直属员工近20万，纳税曾占北京财政四分之一；其搬迁后，石景山房价并未下跌，反而稳步上涨 [46] - 2005年苹果园小区均价已达6,800元/平方米，比同期东五环常营的老公房价格高1,200元/平方米，显示其早期价值 [46] - 目前石景山房价水平：老公房约5万元/平方米，次新房约6万元/平方米，新房价格高点曾接近8万元/平方米 [63]

项目概况 - 首钢璟悦长安位于北京石景山，定位为区域首个"好房子"项目，主打4个首层架空层和南北内嵌式阳台设计 [2] - 项目占地面积2.8万平米，地上计容建筑面积7.59万平米，地块呈长方形（东西246米×南北112米）[10] - 规划容积率2.71，实际容积率因赠送面积飙升至3.16，地上实际建筑面积达8.86万平米 [13] 户型设计特点 - 特殊"枪型"户型：95平米三房两厅两卫，14套占比2%（总房源700套），形似手枪（主卧为枪口朝西，客厅为扳机）[3][9] - 东西朝向问题户型：24套（83平米12套+85平米12套）[4] - 赠送面积达10.2平米/户（赠送率10.74%），包含L型飘窗3平米、内嵌阳台1.6平米等 [7] - 设计缺陷：西南朝向导致西晒严重、客厅无电视背景墙、玄关采光差、公卫干湿不分离 [8] 规划矛盾点 - 容积率压力：通过架空层（4处共1200平米）、内嵌阳台等设计增加1.27万平米不计容面积 [10][13] - 日照限制：实际建筑高度54.6米（低于60米控高），影响楼间距设计 [10] - 与竞品相似性：类似丰台城建玺院的凑面积做法，280平米与83平米户型同样存在东西朝向问题 [6] 产品策略分析 - 营销亮点：采用挑空大门设计（300平米）、"四件套"赠送（内嵌阳台+设备平台+北面阳台+飘窗）[13] - 开发困境：在容积率限制下既要保证"好房子"要素（架空层、高赠送），又被迫设计非常规户型 [16] - 行业现象：高赠送面积和架空层设计成为新建住宅提升溢价但推高实际容积率的常见手段 [16]

北京房地产行业"好房子"政策对容积率的影响 - "好房子"政策导致不计容建筑面积增加 实际容积率上升 首钢璟悦长安项目通过首层架空、阳台赠送等方式使地上不计容面积增加 实际容积率从2.71升至3.16 增幅达0.45 [5][8][10] 首钢璟悦长安项目规划问题 - 项目规划16栋住宅 其中7栋楼间距不足 最短距离仅9米 大部分间距约13米 远低于正常标准 [3][5] - 项目占地面积2.8万平米 地上计容建筑面积7.59万平米 但通过不计容设计使实际地上建筑面积达8.86万平米 [5][8] - 项目实际建筑高度54.6米 低于土地出让文件规定的60米控高要求 可能为避免影响日照 [5] 不计容建筑面积构成 - 首层架空层4处总面积约1200平米 层高3.6米 [6] - 阳台系统包含内嵌阳台、设备平台、北面阳台和飘窗 其中内嵌阳台进深1.8米赠送一半 北面开敞阳台进深1米赠送一半 设备平台全赠送 飘窗全赠送 [6] - 南面挑空大门设计近300平米 [6] 行业比较分析 - 金茂满曜朝阳项目地上不计容建筑面积占比达16.72% 可作为行业参考 [8] - 北京楼市近一年涌现50多个带阳台新盘 不计容面积呈现扩大趋势 [10] - 海淀区新房除飘窗外几乎无赠送面积 容积率相对真实 [10] 北京市场阳台设计类型分布 - 内嵌式阳台主要采用"拟封闭+计一半面积"模式 涉及中海、中建、金茂等开发商29个项目 [11][12] - 外置阳台主要采用"不封闭+计一半面积"模式 涉及城建、华润等开发商20个项目 [12] - 防火排檐类阳台采用"不封闭+不计入面积"方式 主要出现在华润、保利等项目中 [12][13]