新规产品公摊小虽小，但是单价高，二手房便宜但是公摊大，2025年在赣州到底是买新房还是二手房呢？ 别猜，直接晾数据，只有真实测量的数据才能讲明白到底是新房划算还是二手房划算。 我们做了一个得房率测评，实地测量赣州各类房源的得房率，用使用面积来倒推合理的成交单价。 测评的结果或许会颠覆很多人对得房率的认知，你会发现很多地产人的销售说辞都是错误的。 另外文章末尾会有各类型房源的得房率以及新、二手房快速换算单价的公式，大家记得收藏哦！ 我们测量的是套内建筑面积+赠送的使用面积，得出来房子的实际使用面积（套内建筑面积包括了，套内使用面积+套内墙体面积+50%外墙+阳台，赠送 的使用面积则包括了，可以打掉的飘窗+独家使用的入户电梯厅）。 接下来大家请看测量并计算后的结果： 今天测评独梯独户的大平层，搜集了多套二手房房源，均为典型的改善型房源。 从影响公摊的核心因素出发，通过电梯和消防梯的数量以及总层高等，分三类房源进行测评： 第一类：超高层选定的小区，有共40层的云星公园大观和共29层的宝能大古城； 第二类：12-18层的小高，挑选了共16层的嘉福新天地和共17层的新旅明樾堂，以及共16层的新规户型蓉江御府； 第三类： ...

行业现象 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计入建筑面积的区域打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率已出现130%的极端案例 [1] - 广州、深圳等城市的高得房率"新规产品"在今年上半年去化率较高 反映购房者对该类产品的青睐 [1] 政策背景 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 《住宅项目规范》于今年5月正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标规范住宅项目建设 [2] 行业标准 - 住宅得房率定义为套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 因公摊面积客观存在通常不可能超过100% [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的"新规产品" 同时衍生出开发商"偷面积"的灰色操作 [1] 发展方向 - 真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 需将行业关注重点聚焦到提升建筑质量、优化规划设计以及提高服务水平 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

行业现象分析 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计建筑面积区域打包计入套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 个别城市新房得房率甚至达到130% [1] - 市场催生高得房率"新规产品" 广州、深圳等城市上半年该类产品去化率较高 反映购房者对高得房率产品的明显偏好 [1] - 开发商衍生"偷面积"灰色操作 通过利用建筑工程容积率计算办法中对阳台面积、飘窗深度等标准的调整实现 [1] 产品标准界定 - "好房子"标准应聚焦产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能及配套服务等核心要素 而非单纯追求高得房率指标 [2] - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对住宅项目建设、使用和维护作出全面规定 [2] - 行业需将关注重点转向提升建筑质量、优化规划设计及提高服务水平 这些才是提高居住舒适度和生活品质的关键因素 [2] 政策导向 - 各地需加快出台地方实施版本 紧扣《住宅项目规范》要求 推动"好房子"建设进程持续加速 [2] - 相关政策规范旨在对"好房子"概念正本清源 引导各参与主体回归居住本质属性 [2]

项目规划与设计亮点 - 项目打造宽65米、高14米的白玉兰造型穹顶门头，配合水景喷泉增强归家仪式感[2] - 设计200米花廊及高辨识度公区，融合老上海精致浪漫与东方韵味[2] - 高层实得率88%，洋房实得率89%，阳台半面积计算条件下具备行业竞争力[3] - 125㎡户型实现四房南北通透布局，配备270度转角飘窗及三个阳台[5] - 客餐厅一体设计面宽达4.1米，容纳6人圆桌同时两侧预留40公分收纳柜[7] - 南向双阳台与北向单阳台通过三方合同改造可获7㎡附赠面积，全屋飘窗进一步提升空间利用率[8] 产品体系与工程进度 - 产品线覆盖刚需至改善全阶段：小高层125-210㎡、洋房105-228㎡、4-6层叠墅175-235㎡[9] - 规划建设10栋11-13层小高层及30栋4-6层叠墅洋房，总计1156套房源[14] - 层高普遍超3.05米，沿河大户型达3.2米，梯户配置包括小高层2梯2户、洋房1梯2户及叠墅私家电梯[14] - 拿地后快速推进：案名公示、规划图公示及展厅开放均在10日内完成，首批房源计划9月入市[14] 土地获取战略 - 通过协议收购方式获取杨浦新江湾社区G1-06地块，避免公开市场竞价[18] - 联合收购虹口北外滩山寿里片区三幅地块，四地块总斥资123.5亿元[19] - 虹口地块定位历史风貌保护区的文化商业节点，开发难度大且成本高[20][21] 区域市场地位 - 上海持续为建发华东集群业绩贡献率第一的城市[17] - 新江湾城地块收购使该区域时隔五年重回上海楼市焦点[14] - 虹口地块毗邻北外滩与外滩两大热门板块，具备区位价值潜力[19]

"此后，一大批"老"房子，将会更难卖，或者直接卖不出去。" 在房地产行业持续变革的当下，四代宅、五代宅乃至六代宅等新兴住宅概念如雨后春笋般涌现。 西安中海锦业拾光打出了五代宅旗号，西安中铁阅湖推出了第六代住宅，以及全国各地的四代宅，这些 新产品的问世，给房地产市场带来了巨大的冲击。 与此同时，市场滞缓、营销乏力、客户观望等因素交织，让原本就竞争激烈的房地产市场雪上加霜，尤 其是那些已批准未建、已建设未销售的传统房子，陷入了 "夹生饭" 的尴尬境地。 1 传统住宅的困境：前有堵截，后有追兵 一大批已获批准但尚未建设完成、也未成功营销出去的传统房子，正逐渐沦为 "过时房"。 与新规后的四代宅相比，传统产品在得房率上的差距堪称悬殊，这成为制约传统住宅销售的核心痛点。 传统住宅的得房率计算方式相对严苛，通常是套内使用面积与建筑面积的比值，其中建筑面积包含了公 摊面积（如楼梯间、电梯井、公共门厅等）和墙体占地面积。 在常规设计中，多层住宅得房率约为80%-85%，高层住宅受电梯数量、公摊面积增大影响，得房率多在 70%-80%，能达到85%已属行业佼佼者。 这意味着购房者花100平米的钱，实际能使用的面积可能只有70- ...

不知道大家发现没有，自从去年各地计容规则调整后，市场上一下涌现了非常多的超高得房率户型。 这些新规户型的得房率普遍冲破90%，不少项目宣称得房率接近100%，有些叠墅项目甚至超过200%。得房率似乎又成为了地产项目最重要的武器之一。 这种现象是不是似曾相识？恍惚间，房地产，一下又回到了10年前，那个疯狂"赠送面积"的"神户型"的时代。曾经，这些高赠送户型就是房企打败竞品的 关键手段。 但最近，个别城市也开始对这些超高赠送户型叫停了。从市场反应来看，超高得房率户型，确实非常受到客户追捧，为什么要叫停高赠送？高得房率房子 到底是营销噱头，还是真正的好房子？楼盘得房率真的越高吗？ 套内面积的组成 得房率并非越高越好 开发商在不增加成本或者增加少量成本的情况下，提升得房率，使客户获得更优质的产品体验，这实际是一种降低售价和成本的方式。无论对于开发商还 是客户，得房率的重要性是不言而喻的。 得房率是衡量住宅实用性的核心指标，指可供住户自由支配的套内建筑面积与房屋销售面积（建筑面积）之间的比率。这一概念直接反映了购房者实际获 得的可使用空间比例，计算公式简明直观： 得房率= 套内建筑面积 ÷ （套内建筑面积+分摊面积 ） ...

购房者需求分析 - 物业服务成为购房决策首要因素 86%受访者将其列为Top1关注点 远超得房率 [1][3] - 代际需求差异显著 "75后""80后"群体100%重视物业 "90后""00后"更倾向以低得房率换取总价优势 [1][10] - 85%购房者仍高度关注得房率 其中"75后"至52岁以上群体重视度达92%-100% 年轻群体关注度70%-80% [10] 物业服务趋势 - 物业从附属品转变为核心竞争力 形成定制化服务矩阵 包括旅游规划 学童接送等增值服务 [6] - 缦云ONE推出手机端免费早餐定制服务 提升业主晨间时间管理效率 [6] - 专家建议物业需建立房屋全生命周期维护机制 强化社区事务透明度 构建共建共治模式 [7] 得房率市场表现 - 北京"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较传统80%水平显著提升 [10] - 122平方米户型得房率提升10%可增加12 2平方米使用面积 实现三居室向四居室功能升级 [10] - 住建部新规设定卧室面积下限(独立卧室≥5㎡ 多功能卧室≥9㎡) 遏制"伪多居室"乱象 [11] 行业转型方向 - 房地产从"卖房子"转向"卖服务" 物管行业广度深度持续拓展 [6] - 得房率与居住品质政策形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住标准 [11] - 开发商需针对不同客群偏好 在产品设计 功能规划 服务配套等层面持续创新 [1]

天津第四代住宅发展现状 - 天津首个第四代住宅项目滨海生态城新盘已建成主体框架 但被质疑为"丐版" 仅满足露台进深2.5米（标准要求≥2.4米）和60%覆土空间的最低标准[1][3] - 目前天津尚无正式亮相的正宗第四代住宅 建投滨海雲阙作为首个项目仍处于信息保密阶段 未公开户型[7] - 多个规划中的第四代住宅项目（开发区格调地块/大港格调罗腾花园/海泰苏司兰地块等）均处于停滞状态 部分在方案阶段即受阻[9] 第四代住宅核心争议点 - 得房率成为关键分歧点 西安等城市第四代住宅得房率达130%-200% 而天津项目预估不足100%[6][9] - 天津政策已对第四代住宅做出妥协 取消"共享空间" 仅保留"院包房"设计 与福州等城市允许不计容共享平台形成对比[9][12] - 开发商顾虑超高得房率（如建投滨海雲阙280㎡户型得房率134%）冲击存量市场 津城已禁止宣传"四代宅"概念[14] 高得房率对楼市的影响机制 - 广州案例显示 120%-140%得房率新房导致二手房价格崩盘 万科东荟城70㎡户型4年跌价60%（330万→132万）[19][20] - 产品迭代加速形成恶性循环：高得房率新房→二手房贬值→土地出让受阻 广州30个高得房率项目集中入市后引发政策收紧[15][22][24] - 天津海教园/河东区已现类似趋势 新房得房率提升导致次新二手房价格下跌20%-33%[24][29] 政策调控动态 - 广州出台新规严控得房率 禁止砸飘窗/偷花池等"偷面积"行为 限制阳台率20% 将得房率锁定在100%左右[15] - 天津发布《住宅多样性政策补充要求》 规定设备平台需两边临空 实质收紧面积赠送 配合"现房销售"政策延缓产品迭代[30] - 行业预判天津市区短期内不会落地第四代住宅 当前得房率水平已达政策允许上限[30][31]

杭州计容新规影响 - 杭州去年12月出台计容新规 规定封闭式阳台只算一半面积 小区门厅和开放式风雨连廊不纳入容积率计算 [1] - 新规下阳台面积不超过套内面积7% 新房得房率预计提高3%左右 [1] - 君潮润府108㎡户型得房率达96% 远超市场小高层80%-90%的平均水平 [1] 君潮润府户型设计亮点 - 108㎡户型设计为四房两厅两卫 四开间朝南 通过设备平台(2.76㎡)和飘窗(3.72㎡)赠送6.48㎡面积 [3] - 公建化立面阳台按新规计算一半面积 额外赠送5.89㎡ 总可拓展面积达10.84㎡ 使用率提升至96% [3] - 108㎡户型面宽达12.7米 相当于传统120㎡户型尺度 优化后使用面积从91㎡增至103.37㎡ [3] - 139㎡户型拓展面积23.71㎡ 使用率97% 南向面宽14米 客厅面宽6.8米 [5] 项目规划优势 - 项目整体容积率仅1.7 风雨连廊不计入容积率 公摊面积显著减少 [5] - 设计符合市场需求 108㎡户型可满足二孩家庭改善需求 [5] 行业历史对比 - 萧山曾以"神户型"著称 如顺发和美家90㎡户型实际空间相当于170㎡ 绿都御景蓝湾89㎡户型最高赠送43㎡ [5] - 2018年浙江省出台技术规程后 开发商"偷面积"空间被大幅压缩 2022年杭州高层得房率普遍降至80% [5] - 新规执行后 行业重新出现超高得房率产品 但需兼顾房间尺度和功能性设计 [5]