行业投资评级 - 推荐（维持）行业评级 [7] 核心观点 - 二手房日均网签面积高于去年同期水平 新房市场供需环境较二手房更早出现改善 [1][5] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 围绕合理估值区间做投资更可取 当前板块调整后PB约1.2倍 重点房企平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转 [5] 新房网签表现 - 9月1-25日样本39城新房网签面积同比+7% 较8月转正且提升28个百分点 [3] - 一线城市同比+17% 二线城市同比+12% 三线城市同比-7%但降幅收窄13个百分点 [3] - 剔除中秋节假期影响 9月以来新房日均成交面积同比减少约2% [3] - 贸易五省样本城市新房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [9][13] 二手房网签表现 - 9月1-25日样本16城二手房网签面积同比+18% 较8月转正且提升20个百分点 [3] - 一线城市同比+27% 二线城市同比+10% 三线城市同比+16% [3] - 剔除中秋节假期影响 二手房日均成交面积增加约2% [3] - 贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [15][19] 土地市场表现 - 2025年1-8月全国累计土地成交建面同比-10% 降幅较1-7月扩大2个百分点 [22] - 累计成交均价同比+23% 增幅较1-7月收窄5个百分点 [22] - 8月单月土地出让金同比在7月+9.5%基础上转负至-30.4% [29] - 8月流拍率较上月下降6.7个百分点 溢价率下降3.2个百分点 [24][28] 库存与去化 - 8月推盘未售去化周期较7月上升 拿地未售和开工未售口径库存较7月下降 [32] - 一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降 但去化周期均较上月上升 [35] 前瞻指标 - 12个样本城市8月二手带看人数环比在7月-8.7%基础上转正至+2.8% 同比增幅扩大4.0个百分点至+19.8% [4][43] - 8月挂牌价调涨房源占比从7月6.0%下降0.2个百分点至5.8% 同比降幅收窄2.9个百分点至-1.6% [4][49] - 货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 宏观流动性环比紧缩力度扩大 同比宽松力度收窄 [4][47][48] - 居民新增存款趋势同比降幅扩大 存款余额趋势同比增幅收窄 [38] - 居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大 [39]

交易标的详情 - 标的为凯德茂名公馆一处四房两厅五卫豪宅，配备地暖及中央空调，装修奢华[2] - 该房产于2015年以6300万元购入，并投入2200万元进行精装修，总投入达8500万元[2] - 当前挂牌价较总投入亏损超过3000万元，相当于初始投入的35%折价，但仍难寻买家[2] 交易障碍分析 - 房产为公司产权，买家需额外承担土地增值税、企业所得税等税费，实际成本可能比挂牌价高出20%–30%[6] - 该小区建于2006年，车位及户型设计已显过时，难以满足当前高端买家需求[6] - 房产内个人生活印记过重，如珍珠白梳妆台、粉色床品等，成为潜在买家心理障碍[11] 豪宅市场趋势 - 上海豪宅市场出现两极分化，总价3000万以下带学区或地铁的房产销售尚可，但超过6000万的豪宅转手困难[8] - “沪六条”新政放开外环外限购，二手房交易量上升主要集中在郊区，市中心豪宅市场未受益[9] - 高净值客户首付比例提高至六成，加剧了豪宅市场流动性僵局[9] 价格与动机推测 - 按该楼盘历史最高单价35万元/平方米计算，当前售价相当于峰值价格的43折[5] - 有猜测认为卖方急于套现可能与近期在日本购置价值15亿日元（约7200万人民币）的豪宅有关[5] - 市场出现“越降越不敢买”的心态，潜在买家持观望态度，预期价格将进一步下跌[9] 潜在替代方案 - 若月底前仍无法售出，考虑转为出租，月租金可达15万元，以获取现金流[13] - 在当前市场环境下，现金流比等待资产升值更为实际和重要[13] 行业宏观观察 - 豪宅市场的投资逻辑发生变化，从身份象征转向更注重资产保值性和流动性[11][15] - 市场正趋向理性，反映出中国房地产市场“潮水退去”后的新现实[15]