核心观点 - 2024年下半年房地产市场呈现积极变化，四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现突出，深圳新房成交同比激增146% [3] - 典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好，狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月 [3] - 八城有望率先破局，杭州、上海、成都等多指标表现优异，2025年企稳回升可期 [7] 整体趋势 - 2024年四季度重点城市新房成交同比增长13%，一线城市增长46%，深圳同比增长146% [9] - 四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%，武汉新房占比突破50% [3] - 政策支持包括税费减免、释放需求、调降库存、融资放宽等多方面举措 [10] 规模调整 - 深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24%、二手房增48% [17] - 成都、西安人均购房面积超1.5㎡，显示城市需求侧仍有较强发展韧性 [18] - 天津、成都积极压降供地规模，近三年长期库存下降超过1000万平方米 [20] 房价动态 - 典型城市租售比均值达1.8%，重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先 [4] - 长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供 [4] - 四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 [4] 库存压力 - 青岛等9城库存减少超100万㎡，青岛同比降幅达21% [27] - 徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月 [29] - 上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内板块成交占比达64% [30] 投资销售 - 市场化企业拿地高度聚焦优质土储，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破50% [35] - 近两年典型城市开盘项目近八成盈利，杭州有101个项目实现了正收益 [35] - 北京、上海盈利项目占比达85%，天津通过地价回调与政策优化，盈利项目占比高达95% [35] 城市表现 - 杭州狭义消化周期不到半年，核心板块消化周期仅4.5个月，2024年平均开盘去化率51% [39] - 上海狭义消化周期仅为1年左右，2024年12月以来开盘去化率攀升至六成以上 [40] - 北京、深圳市场化企业拿地占比较高，天津、成都、合肥、西安房价水平调整至相对合理位置 [41] 政策建议 - 核心城市应坚持"严控总量、优化结构"原则，三四线城市需强化"以销定产"机制 [45] - 建议地方政府联合金融机构设立"存量资产重组基金"，加速低效资产盘活与更新 [46] - 降低购房门槛，释放刚性需求，定向支持改善性需求，优化产品供给结构 [48]