报告行业投资评级 - 报告标题明确显示对房地产行业的评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点总结 - 新房与二手房市场在第12周成交环比均实现增长，但同比仍为负增长，市场呈现弱复苏态势 [6] - 地方层面房地产支持政策持续出台，聚焦“因城施策”去库存、优供给，并通过人才房票、购房补贴等方式激活需求 [6][17] - 开发类房企的投资机会在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场趋势 [6][36] - 稳定红利资产的投资方向包括头部购物中心运营方和具有高效中央交易系统的中介龙头 [6][36] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数的表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内，京投发展周涨幅达24.0%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内，旭辉控股集团周涨幅达5.7%，为涨幅第一；美的置业周跌幅达17.4% [14][16] 二、政策要闻 - **江苏**：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，加大人才房票政策力度，激活改善性住房需求 [6][17] - **绍兴**：3月19日发布10条房地产支持政策，包括对一线环卫工人购房最高补贴20万元，对二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元和40万元 [6][17] - **南京**：3月20日发布稳定房地产市场六方面措施，包括继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元），以及全面推行“人才房票”政策 [6][17] - **济南**：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 三、公司动态 - **中国金茂**：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - **华润置地**：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - **万科等联合体**：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合组成的青岛昌明置业以总价9.98亿元竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，楼面价9010元/平方米，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 四、销售端数据 （一）新房市场 - 第12周，监测的20个城市商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] （二）二手房市场 - 第12周，监测的11个城市二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%和9%，深圳同比减少22% [30] 五、融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [33] - 轨道城市发行规模最大，发行15亿元私募债 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 六、投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 新房与二手房成交环比增加，但同比仍为负增长，行业基本面呈现环比改善、同比承压的特征 [6][22][26] - 地方政策持续发力，聚焦于去库存、优化供给、激活需求，并通过人才房票、购房补贴等具体措施支持市场 [6][17] - 开发类房企的投资逻辑在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场“缩圈”趋势，稳定红利资产则关注头部购物中心和中介龙头 [6][36] 板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内涨幅第一为京投发展，周涨幅达24.0%；跌幅第一为西藏城投，周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内涨幅第一为旭辉控股集团，周上涨5.7%；跌幅第一为美的置业，周下跌17.4% [14][16] 政策要闻 - 江苏：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，有序推动“好房子”建设，加大人才房票政策力度 [6][17] - 绍兴：3月19日发布房地产支持政策，一线环卫工人购房最高可享20万元补贴；二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元、40万元 [6][17] - 南京：3月20日发布稳定房地产市场措施，包括差异化住房供给、继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元）、推进各类房票政策等 [6][17] - 济南：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 公司动态 - 中国金茂：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区黄兴北路片区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - 华润置地：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - 万科等：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合以总价9.98亿元、楼面价9010元/平方米竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 销售端：新房市场 - 第12周，监测的20城商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积分别为71.8万、97.0万、60.2万平方米，环比增速分别为13%、37%、60%，同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] 销售端：二手房市场 - 第12周，监测的11城二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积分别为119.8万、100.7万、21.3万平方米，环比增速分别为15%、12%、26%，同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%、9%，深圳同比减少22% [30] 融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [6][33] - 轨道城市发行规模最大，发行私募债15亿元 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - 稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - 稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

行业投资评级 - 报告对房地产行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 新房成交环比增加11%，二手房成交环比增加1%，但同比仍显疲弱，新房成交同比减少41%，二手房成交同比减少23% [5] - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，寻找alpha机会尤为重要 [31] - 投资策略聚焦于具备高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定租金收入的头部购物中心资产以及交易效率高的中介龙头 [31] 板块行情 - 第48周（11月24日-11月28日）申万房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业板块中排名第24位 [5][8] - 近1个月绝对表现-3.0%，近6个月绝对表现13.6%，近12个月绝对表现-5.3% [3] - A股板块内万通发展周涨幅达19.3%，华夏幸福周跌幅达14.9% [10][12] - 港股板块内恒大物业上涨5.2%，世茂集团跌幅达15.2% [11][14] 政策要闻 - 海南发布商转公贷款管理办法，自2025年12月1日起施行，有效期五年，商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种 [13][15] - 常州发布高品质住宅建设意见，明确地块规划建设类型，提升建筑设计要求，购买高品质住宅公积金贷款额度增加50万元且不受最高额度限制 [13][15] - 徐州优化住房公积金政策，购买改善型住宅贷款最高额度上浮30%，市区单方申请最高80万元，双方申请最高120万元 [13][15] 公司动态 - 中国海外发展以12.48亿元总价摘得北京通州地块，溢价率0.97%，建设用地2.47万㎡，规划建面5.44万㎡ [5][16][18] - 中国海外发展以19300元/㎡斩获成都武侯桐梓林27.5亩纯宅地，溢价7.2%，成交总价约8.8亿元 [5][16][18] - 绿城中国联合体竞得无锡惠山区钱桥街道地块，无锡3宗地块总建面16.8万㎡，成交总价23.8亿元 [5][17][18] - 万科A召开2022年度第四期中期票据持有人会议，审议债券展期事项 [5][16][18] 销售端表现 - 第48周20城商品房成交面积256万方，日平均成交面积36.5万方，环比增加11%，同比减少41% [5][19][22] - 年初至今20城商品房累计成交面积9249万方，累计同比减少13% [5][19] - 第48周一线城市商品房成交面积74.5万方，同比减少45%，二线城市成交139.8万方，同比减少34%，三四线城市成交41.4万方，同比减少54% [22] - 第48周11城二手房成交面积194万方，日平均成交面积27.7万方，环比增加1%，同比减少23% [5][23][26] - 年初至今11城二手房累计成交面积9077万方，同比增加5% [5][23] - 一线城市二手房成交面积95.4万方，同比减少25%，二线城市成交79.8万方，同比减少24%，三四线城市成交18.9万方，同比减少10% [26][27] 融资端情况 - 招商蛇口发行一般公司债50.4亿元，票面利率1.77%，期限3年 [28][29][30] - 西安高科发行证监会主管ABS，其中25西高B3规模6.3亿元，利率3.88%，期限2.1257年 [28][29] - 苏州高新发行超短期融资债券，25苏州高技SCP009规模3亿元，利率1.56% [29][30] 投资建议 - 开发类房企建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产，因其具备高拿地精准度和区域深耕能力 [31] - 稳定红利资产推荐太古地产，建议关注希慎兴业，因其持有头部购物中心且运营能力强，租金收入稳定 [31] - 中介龙头建议关注贝壳-W，因其通过强管控建立高效交易系统，市占率高，现金流稳定 [31]