房地产市场现状 - 全国房地产开发投资同比下降11.2%至46658亿元，降幅较一季度9.9%进一步扩大 [1] - 商品住宅广义库存面积达21.5亿平方米，去化周期长达28.9个月 [2] - 一线城市住房空置率7%，二线城市12%，三线城市16% [2] 市场分化表现 - 深圳二手房价连续五个月环比上涨，但结构性上涨明显：400万元以下房屋成交占比下降至53.4%，600万元以上占比上升 [3] - 北京五环外新盘打折促销，挂牌均价43004元/平方米但实际成交价走低 [5] - 核心城市相对稳定，边缘城市持续下跌 [2] 需求端变化 - 年轻一代购房意愿下降，更倾向储蓄而非背负30年房贷 [5] - 投资客抛售房产现象加剧，从买方转为卖方导致供需关系变化 [8] - 银行按揭贷款审批标准收紧，开发商融资难度增加 [8] 商业地产困境 - 全国重点城市写字楼平均租金环比下跌0.73%，同比下跌2.1% [6] - 上海陆家嘴办公室租金从8元/平方米·天降至6.5元/平方米·天 [6] - 服务业增长放缓和远程办公普及加剧需求萎缩 [6] 政策与转型挑战 - 2024年房地产调控政策出台超800次但市场反应平淡 [5] - 地方政府推行"以旧换新"政策面临资金短缺问题 [7] - 开发商尝试建设高品质住宅但售价高出周边30%以上，市场接受度存疑 [8] 行业长期趋势 - 高盛预测中国房价可能进一步下跌20-30% [2] - 房地产市场从规模扩张转向质量提升，住宅回归居住属性 [8] - 房价单边上涨时代结束，未来将呈现理性分化格局 [8][9]