核心观点 - 半夏投资创始人李蓓认为，基于供给侧大出清、总量周期性回升等因素，房地产行业可能在半年内出现“十年一遇的机会”，并迎来十年级别的回升周期，未来机会在于供给出清后的企业份额扩张与盈利能力修复 [1] - 对于行业企稳时间和未来走势，业内观点存在分歧，但普遍预期2026年增量政策出台的可能性较强 [3][6][7][8] 行业现状与调整幅度 - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，其中住宅销售面积7.33亿平方米，较2021年高点缩水幅度均超50% [3] - 2025年1-12月，全国新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%；新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比下降4% [6] - 2025年12月，70城二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比下降0.7% [6] - 自2021年6月至今已调整18个季度，达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数时长，新开工、新房销售、二手房价格等指标的调整幅度略超平均水平 [1] - 华源证券认为，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分，2026年地产调整周期有望进入尾声 [6] 供给侧与需求侧分析 - 供给侧出清明显，全国土地市场活跃的企业只剩个位数，诸多房企已退出新拿地市场 [1] - 需求侧方面，本轮调整是需求自然回落与资产负债表约束共同导致，城镇化率上升、人口增速转负导致新增需求放缓，居民与房企杠杆已处高位，信用扩张空间有限 [6] - 中银证券测算，2035年前每年的真实住房需求超8.6亿平方米，2035年后会降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求 [7] - 58安居客研究院认为，中国城镇化率明显低于发达经济体80%左右的水平，以2025年末总人口14.05亿人计算，未来将有1.7亿人进城生活，释放相关住房需求 [7] 边际改善信号与企稳判断 - 行业基本面出现边际改善，例如租金回报与边际融资成本已匹配，自去年12月起25城二手房挂牌量下滑 [1] - 国信证券跟踪的二手房挂牌价冰山指数月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌，建议对房价从悲观转向中性 [7] - 李蓓结合香港市场回升情况，判断地产拐点可能在半年内出现，若后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业企稳 [1] - 中银证券预计，若政策思路清晰、调整有力，最快2026年年底行业可能会走出螺旋式下滑的困境 [9] 未来机会与关注方向 - 李蓓认为，未来地产股的机会不在房价或销量回升，而在供给出清后的企业份额扩张与盈利能力修复 [1] - 即便全行业规模较顶部下滑约30%，没有爆雷的房企也将迎来市场份额的扩张，销售规模有望创出新高，存量资产重估弹性巨大 [2] - 中银证券指出，适配核心城市、户型、产品力需求的房企，或能走出重围；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势 [9] - 半夏投资李蓓判断，行业总量虽难回峰值，但会回升至10亿平方米的长期均衡水平 [1]

房地产市场拐点预测 - 中金预测房地产拐点有望在1~2年后到来 即2026-2027年实现房价见底向上 [1][2] - 房地产市场回稳分为三个阶段 交易量止跌(2025年) 房价企稳(2026年) 投资回升(2026年后) [3][4] - 未来中长期商品房年需求中枢约8 5-9 5亿平方米 [4] 不同城市分化趋势 - 一线城市预计2025年底企稳 因政策宽松空间大 人口流入刚性需求强 城中村改造加速 [4][5] - 强二线城市(如杭州 成都)预计2026-2027年企稳 产业与人口吸附力强但库存压力需消化 [4][5] - 三四线城市拐点可能在2027年后或更晚 因人口净流出 库存周期长 政府收储难托底 [5][6][7] 拐点研判指标分析 - 房价收入比和租金收益率非有效指标 因中国房价短期仍有下行压力且居民观望情绪延续 [8][10] - 城市库存去化周期是关键指标 如杭州核心城区4-5个月 成都6-8个月 西安7-9个月 合肥8-10个月 [14] - 16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月 较历史上涨水平(6-9个月)仍有差距 [16] 新房市场与投资表现 - 25年前5月新开工面积跌幅21%远超新房销售跌幅3 8% 新开工修复空间更可观 [19] - 竣工面积和施工面积因滞后性 或在新房销售好转后两年才转为正增长 [19] - 土地购置费和施工面积改善或使房地产投资呈中庸表现 销售好转当年跌幅收窄 次年转正 [19] 行业结构性机会 - 未来房地产难整体回稳 仅少数核心城市核心地块存在结构性机会 [19] - 非核心城市非核心地块非品质房产短期难翻盘 房地产好时代已明确翻篇 [19]