更多资料加入知识星球:水木调研纪要 关注公众号:水木纪要 主流开发商全年销售回顾与 2026 销售展望 20260104 摘要 Q&A 2025 年全年房地产开发商的销售情况如何? 2025 年全年,前百强房企的累计销售额下降了 19.3%,相比往年的降幅有所收窄。 各梯队房企的表现存在分化,前三强房企的销售额下降 16.7%,前十强下降 18.2%。 相对而言,50-100 强房企的降幅较大,达到24%左右。许多后 50 名的房企在经 历了几年的快速下跌后,销售业绩已经接近"跌无可跌"的状态。 从业绩重心 来看,今年过千亿的房企减少至10家,而2021年有 43 家超过千亿。300 到 1,000 亿规模的房企今年只有 13 家,比去年减少 9 家,100-300 亿规模的房企今年 42 x 调研究要和海堡等方面。 一 争 男 2025 年房地产市场的销售情况如何?哪些项目表现较好? 2025 年房地产市场中表现较好的项目主要分为两类:降价项目和新规产品。降 价项目通过大幅度降价吸引购房者,确保销售量。新规产品在得房率和整体产品 力上明显优于传统住宅,成为市场热点。然而,即便是豪宅,在 2025年下半年 也 ...

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**，具体聚焦于**北京市房地产市场**[1] * 涉及的公司类型包括**房地产开发商**、**商业银行（特别是城商行和农商行）**以及**房地产中介机构**[19] 北京楼市新政效果与市场表现 * **新政核心内容**：北京于12月24日出台购房优惠政策，包括限购放松、首付比例调整及房贷利率认定[2] * **新房市场**： * 新政首周对**东部（顺义、通州）**和**西部（西四环至西六环）**新房市场带动明显[1] * 东部新房待看量平均上涨30%，四天内整体提升39%，成交量提升约13%[1][2] * 西部新房待看量提升32%，四天内整体提升27%至28%，成交量增长约21%[1][2] * 130平米以上改善型客户成交活跃度提升20%[1] * 全市新房周末到访带看量平均提高13%，成交量增长6%至8%[1][7] * **二手房市场**： * 新政后人均线下带看量提升30%至2.1组，但实际成交仅增加11%左右至日均585套[1][4] * **东四环至东六环**二手房带看量增幅显著（人均2.7组，提高42%），成交增长20%至160套左右，是响应最快区域[4] * **海淀区**受益于学区房需求及拆迁，带看量提高35%-36%，成交增长19%至130套[1][4] * **西四环以外**刚需占比从27%增至33%以上，结构变化明显[4] * 新政对二手房市场影响略逊于新房，但促使部分购买力提前释放[4][5] * **区域分化明显**： * 北部（如昌平）待看量提升25%，但成交仅微弱增长6%-7%[3] * 南部（如大兴）线上咨询量提升42%，但实际到访仅增7%-8%，成交基本持平[3]；二手房带看量提高11%，但成交无变化[4] * **产品结构差异**： * **五环外**小户型刚需产品销售较好，占比达78%[1][8] * 开发商配合政策提供额外折扣（如东部98折、西部95折），促进成交[1][3][8] * 五环内小户型开发商优惠从八九折收紧到94折[8] 租金收益率与房价表现 * 北京总体平均租金收益率在**2.1%至2.5%**之间[2][12] * **表现较好区域**：通州、海淀、崇文门板块（房价跌幅7%-9%）、北京商地板块（房价跌幅6.5%-7%）[12][14] * 这些区域租金降幅（6%-8%）远低于北京整体16.5%的租金降幅[14] * **下跌较大区域**：朝阳（CBD、国贸、双井、建国门）、东城（北新桥、东直门）、西城（金融街）[12][13] * 长期持有资产的业主开始挂牌出售，表明资产收益率已低于30%至40%[2][13] * **新兴租赁板块**（如大兴花乡、房山长阳）抗跌性不如传统高收益区域[15] * 例如曹青地区租金收益率从年初2.1%降至年底1.63%，整体房价下跌接近13%至14%[15] 政策背景与未来展望 * **政策意图**：8月政策释放治水性信号，年底放松政策旨在**刺激郊区市场**，配合开发商优惠确保年终业绩，并为明年3月小阳春做准备[1][9] * **政策持续性**：当前政策预计能持续30至45天，对春节前后小阳春起积极作用[10] * **未来关注点**： * 北京开仓拆迁相关政策（下半年拆迁赔付比例已显著提高）[10] * 北上广深等城市的人才落户优化措施，而非财政补贴[10][18] * **2026年展望**： * 预计北京房地产市场仍面临压力，缺乏长期人口引进计划[2][16] * 乐观估计，主城区明年房价跌幅可能控制在8%以内[16] * 政府可能通过**放宽落户政策**吸引有实力购房者以稳定市场，预计2026年中旬后逐步实施[2][17] 市场风险与潜在压力 * **银行断供房与直售房**： * 截至11月，全国上月挂牌断供房约**36,000套**[2][19] * 预计未来两年内，各级银行将陆续释放约**28.3万套**断供房，其中城商行和农商行占比高（22万至23万套）[2][19] * 截至12月15日，全国断供房成交863套，挂牌量超3万套，预计12月底达**5.1万套**[2][19] * 断供现象主要集中在**城商行和农商行体系**，占比达70%至80%[22] * 银行直售房来源：个人因房价下跌停贷（约27%）、法拍流拍（约44%）、与银行协商提前处理（约30%）[21] * **市场供应压力**： * 截至12月15日，全国二手房正常交易总挂牌量已超过**1,017.8万套**，相较2024年中期670万套显著增长[24] * 断供房源上市将对整体房价产生进一步影响[20] * **高风险区域**：短期内高风险可能集中在重庆、广东、山东、河南、安徽及陕西等曾进行“高频高贷”（超低首付）业务的地区[23]

核心观点 - 截至2025年11月，全国重点城市租金收益率（租售比）同比小幅提升至约2.23%，部分城市收益率超过同期银行存款利率，使得房产出租的收益率吸引力增强 [1] - 在房价调整、租金相对平稳的背景下，租金收益率呈现持续上升趋势，部分城市和特定类型房产的收益率已具备投资吸引力，市场交易活动随之活跃 [1][5][7] 全国租金收益率与市场趋势 - 截至2025年11月，全国重点50城平均“租金房价比”（即租金收益率）为2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点 [5] - 当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势 [1] - 2025年11月，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨 [1][11] - 二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在2.7%以上 [1][11] - 全国重点50城住宅租金在2025年前11个月累计下跌3.04%，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [12] 重点城市二手房市场表现 **上海市场** - 2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，为年度交易量第三高点 [3] - 11月工作日网签量基本在500套以上，双休日至少有1天网签过千套 [6] - 交易以低总价产品为绝对主力，总价300万元以内的房源占比约70%，达年内新高 [7] - 市中心小户型及租金收益率在2%以上的小区交易量高 [3] - 上海链家数据显示，成交量环比10月上涨超20%，企稳信号明显 [7] **深圳市场** - 2025年11月，深圳二手房成交5762套，成交量已连续9个月维持在5000套以上 [7] - 龙岗、福田、罗湖、南山、宝安和龙华六区成交合计占比达92.3% [7] - 经历挂牌租金缓慢下降后，年末挂牌价格有所回升，带动租金收益率环比上涨 [11] **重庆市场** - 2025年11月，重庆二手房成交9249套，环比上涨19%，成交面积97.43万平方米 [8] - 2025年前11个月累计成交量几乎与2024年全年持平 [8] - 11月成交均价为10429元/平方米，同比下降0.8% [8] - 由于二手房挂牌价格下跌，带动挂牌租金收益率小幅上扬 [11] 具体房产租金收益率案例 - 上海市徐汇区武康路一套总价400万元、月租6000元的一室一厅，租金收益率约1.8% [4] - 上海市浦东新区“上钢六村”一套总价168万元、月租4300元的房源，租金收益率约3.1% [4] - 南京市建邺区“莲花新城北苑”一套总价93万元、月租3200元的三室一厅，租金收益率达到4.1% [4] 政策与行业动态 - 2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，旨在规范市场、维护权益、促进高质量发展 [10] - 《条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活各类存量资产增加租赁供给 [10] - 政策推动住房租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段 [11] - “十四五”时期强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场结构性问题 [10] 各线城市租金市场分化 - 2025年1-11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点 [12] - 同期，二线城市平均租金累计下跌3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点 [12] - 同期，三四线代表城市平均租金累计下跌2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点 [12] - 前11个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为0.76% [12]

全国租金收益率趋势与市场表现 - 截至2025年11月，全国重点城市挂牌房屋租金收益率同比小幅提升至约2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点 [1][3] - 部分城市挂牌租金收益率环比上涨，如深圳、重庆及南京；二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在2.7%以上 [1][8] - 房价波动大于租金变化，导致租金收益率呈现平缓且持续上升趋势，住房租赁投资回报进一步改善 [1][3] 重点城市二手房市场交易动态 - 2025年11月上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，出现年度交易量第三高点；工作日网签量基本在500套以上，双休日至少1天网签过千套 [1][4] - 上海市场交易以低总价产品为绝对主力，总价300万元以内房源占比约70%，达年内新高；老公房、郊区动迁配套房和限价房是交易热点 [4] - 2025年11月深圳二手房成交5762套，市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，成交量持续稳定 [5] - 2025年11月重庆二手房成交9249套，环比上涨19%，成交面积97.43万平方米；成交均价为10429元/平方米，同比下降0.8% [6] 具体案例与租金收益率分析 - 上海市徐汇区武康路一套总价400万元、面积40.85平方米的二手房，月租金6000元，租金收益率约1.8% [2] - 上海市浦东新区“上钢六村”一套总价168万元、面积40.29平方米的二手房，月租金4300元，租金收益率约3.1% [2] - 南京市建邺区“莲花新城北苑”一套总价93万元、面积80.92平方米的房源，月租金3200元，租金收益率达到4.1% [2] 租赁市场政策与行业发展趋势 - 2025年7月21日，《住房租赁条例》正式公布，自2025年9月15日起施行，旨在规范住房租赁活动，促进市场高质量发展，加快建立“租购并举”住房制度 [7] - 《条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造各类存量资产用于租赁，多渠道增加供给，并推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [7][8] - 在政策规范下，租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段 [8] 全国租金水平变化 - 2025年前11个月，全国重点50城住宅租金累计跌幅达到3.04%，自3月起租金连续下跌 [9] - 2025年11月，重点50城住宅平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [9] - 前11个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨0.76%；温州、三亚、南京、海口等7个城市累计跌幅在5%以上 [9] - 分梯队看，2025年1-11月一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，二线城市累计下跌3.66%，三四线代表城市累计下跌2.65% [10] 市场驱动因素与投资者行为 - 当前部分房价下跌地区租金收益率已接近2%，虽不算高，但相较于国有大银行一年期存款利率1.1%、三年期1.55%已具有一定吸引力 [1][7] - 不少自住需求购房者认为当前房价已到相对低位，风险可承受；同时刚需房源租售比明显提升，对投资客户而言也是较好入手时机 [4] - 房地产具备投资属性，其基本面价值即通过出租产生收益 [7]

投资策略与操作手法 - 部分投资者通过低价买入地段好但老旧破小的房产，进行廉价装修后对外出租，以获取名义上超过5%的租金收益率，同时博取拆迁预期 [1] 市场风险与挑战 - 大量由国企开发的保租房、公租房正批量上市，例如上海已上市超过60万套，这些房源位于黄金或白银地段，配备崭新精装、社区食堂、健身房等设施，并能使用公积金冲抵租金，严重冲击了散客租房市场 [2][6] - 年轻租户，尤其大厂员工，对租金不敏感，更倾向于选择环境好、有社区氛围的保租房，例如新江湾城城投宽庭6000元/月的一室一厅备受青睐，而对附近3000元/月的老破小不屑一顾，导致老破小出租率和租金承压 [2][6] - 房价下跌幅度可能远超租金下跌幅度，这是投资老破小面临的主要风险之一 [3][7] - 拆迁预期存在不确定性，近年来政府更倾向于老旧小区改造和支持加装电梯，而非拆迁，经过改造的小区短期内拆迁可能性低 [4] - 未来可能出台累进制的房产税政策，构成潜在风险 [2] 投资品种比较与替代 - 在同等地段，房龄短、有电梯的公寓通常租金更高且房价更低，其租金收益率优于老破小 [4] - 深圳的村委统建楼是一个独特品种，其租金水平相近但价格仅为普通商品房的五分之一，租金收益率显著 [8] - 部分投资者将此类投资类比为可转债，即收取租金（利息）的同时，拥有拆迁（期权）价值，但前提是房产虽老但环境和配套尚可 [9] 投资者心态与决策误区 - 投资者需明确自身投资目的：是为了赚取房价上涨的资本利得，还是为了获取稳定的租金现金流，或是进行资产配置 [4] - 投资决策不应基于无法预知的房价涨跌，买入即代表认可当前价格，后续市场波动不应过度影响心态 [7] - 存在盲目跟风现象，例如部分投资者在不了解当地市场、租赁流程和维护管理的情况下，就因预期牛市而计算海外房产的租金回报 [5]

文章核心观点 - 中国房地产市场正处于周期低谷，市场均衡重塑的关键在于价格形成机制，其核心是供需双方微观主体的博弈行为[1] - 市场走出周期的关键因素是微观主体的内生动力，需要培育新型不动产资产管理机构，构建从“募、投、管”到“退”的完整生态循环[4][18][19] - 政策重心应从直接调控转向制度供给，通过构建“主体培育-金融支持-退出闭环”的市场生态，实现从政策驱动向生态自循环的根本转变[20][21][22] 国际经验与市场范式转移 - 成熟经济体房地产周期具有必然性，周期重塑过程伴随着微观主体重构和金融生态成熟，例如美国CMBS和REITs在储贷危机后发展起来[2][4] - 美国市场范式从“主体信用”转向“资产信用”，专业资产管理机构通过构建信用中立载体持有和管理资产，黑石以100万美元资本起家，发展至资产管理规模突破1万亿美元[5] - 截至2025年中，美国传统房地产上市公司总市值约198.6亿美元，仅占房地产上市公司总市值的1.4%，而公募REITs市值约1.43万亿美元，占比98.6%[6] - 美国约12万亿美元的不动产资产中，超过40%的份额由专业资产管理机构持有并运营管理[6] - 黑石Invitation Homes案例显示，其通过大规模收购、翻新、出租独栋房屋，并成功以REITs形式上市，开创机构化独栋房屋租赁新模式[7][8] - 日本J-REITs市场因法规修改迟缓，直至2001年才正式启动，但依靠外资积极参与，为不动产市场筑底恢复起到关键作用，现已成为世界第二大REITs市场[9][10] - 日本央行通过公开市场直接收购J-REITs来干预市场，提供流动性支持，是值得借鉴的经验[12] 中国房地产市场现状与定价机制 - 近期房价比高峰期下跌约30%，全国广义库存面积达40亿平方米，整体去化周期或长达5年，开发商持有存量资产规模约70万亿元[13] - 中国居民家庭总资产中房产比重高达70%，房价下跌导致资产负债表缩水，产生显著“负向财富效应”制约消费能力释放[13] - 支撑房价的有效定价锚点应是作为资产“现金流”的租金收益率，而非房价收入比[13] - 中国目前超大城市的租金收益率约为1.8%，过去能长期维持低水平与居民对房价上涨的预期有关[14] - 根据用户成本模型分析，当前中国主要城市租金收益率约1.75%，无风险收益率约1.7%，折旧与维修成本假设3%，风险溢价2%，计算得出均衡状态下房价预期增长率约4.95%[16] - 敏感性分析显示，若预期增长率下调0.5%，均衡条件下房价将下降22%；若下降1%，房价将下降36%[16] 商业不动产市场与金融工具创新 - 中国公募REITs市场隐含资本化率约5%，但一级大宗市场实际成交资本化率高达7%以上，一二级市场存在巨大价格鸿沟，传导路径存在梗阻[17] - 可借鉴美国重组信托公司（RTC）处置不良资产的风险分担机制，例如承诺在一定期限内回购或补偿，以提振市场信心[17] - 不动产周期重构的核心是资产持有和运营模式重构，需大力发展基金化“表外”工具，如不动产私募基金与REITs，将资产信用与主体信用分离[18] 政策建议与市场生态构建 - 政策核心目标应以“新需求”消化“旧库存”，通过市场化机制打通商品房与保障性住房转化通道，将过剩存量转化为保障性租赁住房、养老社区等用途[20] - 建议设立市场化运作的“住房收购基金”，政府提供长期低成本再贷款、信用增信等工具引导，鼓励专业资产管理机构以市场主体身份收购存量房产[20] - 在融资端，由政策性担保机构为基金提供增信支持，并将相关贷款打包成CMBS释放流动性；在退出端，必须配套公募REITs通道[21] - 需同步优化REITs发行标准，适度降低资产审核条件，避免过度管制推高风险溢价，保障市场运转效率[22]

核心观点 - 文章提出「无限现金流」策略，通过积累有现金流的资产（如房产租金、红利基金等）支付家庭开支，实现财务自由 [3][4][7] - 针对中国家庭房地产配置过高的情况，建议通过出租房产+租金定投金融资产的方式构建多元化现金流 [9][11][52] - 房地产周期长达15-20年，当前熊市已持续6-7年，未来分化加剧：人口流入城市优质地段仍具上涨潜力，资源型"鬼城"可能持续贬值 [13][20][23][26] 房地产周期分析 - 房地产牛熊周期约15-20年，股票7-10年，债券3-5年 [13][14] - 上一轮熊市（2003-2008）后，4万亿计划推动2009-2018年牛市，2018年限购政策开启当前熊市 [15][16][17] - 限购严格城市跌幅较小，宽松城市跌幅较大 [18][19] - 房地产总市值从峰值450万亿降至300多万亿，居民财富占比从70%+降至40%-50% [27][29][32] 房地产估值指标 - 租金收益率应与长期国债收益率对比（当前国债1.7%），理想情况下应高于公积金利率（2.6%）或LPR（3.5%） [34][38][40][43] - 日本案例显示核心地段房产可突破历史高点，三四线城市可能下跌80% [25][26] - 判断标准：常住人口数量、人均可支配收入增速、城市资源配套（地铁/学校等） [23][24] 家庭资产配置建议 - 家庭负债率控制在30%-50%，月供不超过收入50%，退休前应接近零负债 [46][48][50] - 租金处理三步骤：出租多余房产→租金定投金融资产（如月薪宝、红利基金）→实现金融现金流超过房租现金流 [54][55][56][59] - 租金收益率普遍1%-3%，低于金融资产（月薪宝/红利基金），需构建多元化现金流 [52] 策略实施路径 - 初始阶段100%现金流来自房地产，通过持续定投使金融资产现金流占比提升 [58][59] - 最终形成房租+基金分红的互补现金流结构，满足家庭开支 [57][61] - 核心逻辑：用收入购买资产，用资产产生的现金流覆盖开支 [62]

投资趋势 - 一二线城市部分个人和机构投资者转向二手房市场，以租户稳定性、租金收益率和生活圈为投资考量维度 [1][2] - 投资者不再单纯以城市或区域作为投资依据，更注重实际收益和稳定性 [2] - 抄底者以租金收益率为坐标寻找标的物，个别优质商办物业吸引多个买家竞争 [5] 投资案例 - 李昆以500万元购入北京海淀区底商物业，单价7万元/平方米，年化租金收益率约4% [2] - 北京中关村韦伯时代中心办公用房以611万元成交，溢价率110%，年化租金收益率预计2.5% [5] - 上海闵行区2600平方米商铺以2500万元成交，单价不足1万元/平方米，潜在年化租金收益率可超过5% [5][6] - 上海静安区700多平方米商业用房以1500万元成交，单价2.1万元/平方米，预计年化租金收益率8% [7] - 北京某小区三套底商成交溢价率分别为26%、45%和37%，年化租金收益率均超过5% [7] 市场变化 - 房地产调控导致投资逻辑变化，核心区域物业价格下行，租金收益率提升 [9] - 2023年起一二线城市核心区稀缺物业进入市场，售价普遍为2019年买入价的七折左右 [9] - 商办、酒店等物业售价与租金差价缩小，租金收益率显著提升 [9] - 当前投资机会具有房价与租金走势不同频的特点，尚未形成普遍趋势 [9] 投资策略 - 投资者需建立系统化投资标准，商办、酒店等运营性资产投资标准更为复杂 [13] - 机构投资者更关注租金收益率而非升值空间 [13] - 租金具有滞后性和稳定性，与房价形成"剪刀差"时出现投资机会 [14] - 经营性物业投资更受机构青睐，住宅因出租率不稳定而较少被考虑 [14] 投资机会特点 - 抄底机会如同"大海捞针"，优质项目竞争激烈 [10] - 卖家主要分为急需资金的个人、流动性紧张的企业和处置不良资产的卖家 [10] - 不良资产挂牌次数越多价格越低，收益率超过3%往往意味着抄底机会 [10][11] - 租金收益率是核心判断标准，需进行详细评估和测算 [13]

投资趋势 - 个人投资者和机构投资者开始在一二线城市二手房市场寻找投资机会，关注租户稳定性、租金收益率及所处生活圈等维度[1] - 部分优质商办物业吸引多个买家竞争，出现较高溢价成交案例，如北京中关村韦伯时代中心办公用房溢价率达110%[2] - 私募机构组建不良资产和不动产投资团队，2024年完成首笔上海商业用房投资，年化租金收益率预计达8%[3][4] 投资逻辑 - 房地产投资逻辑发生变化，核心区域物业价格下行，商办、酒店等物业售价与租金差价缩小，租金收益率显著提升[4] - 当前抄底机会集中在不良资产领域，包括法拍房和重整清算企业资产，挂牌次数越多价格越低，收益率超过3%可能意味着机会[5] - 投资标准更关注租金收益率而非升值空间，一线城市及少数二线城市核心区域商办物业受青睐，尤其高新技术产业聚集区[6] 交易案例 - 北京海淀区底商成交单价约7万元/平方米，年化租金收益率约4%，低于同小区住宅均价9万元/平方米[1] - 上海闵行区2600平方米商铺以2500万元成交，单价不足1万元/平方米，预计年化租金收益率可超5%[3] - 北京某小区三套底商竞价成交溢价率分别达26%、45%和37%，年化租金收益率均超过5%[3] 市场特点 - 优质项目竞争激烈形成卖方市场，三类卖家包括急需资金个人、流动性紧张企业和不良资产处置方[5] - 租金与房价走势存在"剪刀差"，租金波动幅度小于房价且具有滞后性，某些时点出现波段机会[7] - 经营性物业投资更受机构青睐，住宅因出租率不稳定被规避，实际收益率需考虑出租率和租金调整因素[7]

房地产市场拐点预测 - 中金预测房地产拐点有望在1~2年后到来 即2026-2027年实现房价见底向上 [1][2] - 房地产市场回稳分为三个阶段 交易量止跌(2025年) 房价企稳(2026年) 投资回升(2026年后) [3][4] - 未来中长期商品房年需求中枢约8 5-9 5亿平方米 [4] 不同城市分化趋势 - 一线城市预计2025年底企稳 因政策宽松空间大 人口流入刚性需求强 城中村改造加速 [4][5] - 强二线城市(如杭州 成都)预计2026-2027年企稳 产业与人口吸附力强但库存压力需消化 [4][5] - 三四线城市拐点可能在2027年后或更晚 因人口净流出 库存周期长 政府收储难托底 [5][6][7] 拐点研判指标分析 - 房价收入比和租金收益率非有效指标 因中国房价短期仍有下行压力且居民观望情绪延续 [8][10] - 城市库存去化周期是关键指标 如杭州核心城区4-5个月 成都6-8个月 西安7-9个月 合肥8-10个月 [14] - 16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月 较历史上涨水平(6-9个月)仍有差距 [16] 新房市场与投资表现 - 25年前5月新开工面积跌幅21%远超新房销售跌幅3 8% 新开工修复空间更可观 [19] - 竣工面积和施工面积因滞后性 或在新房销售好转后两年才转为正增长 [19] - 土地购置费和施工面积改善或使房地产投资呈中庸表现 销售好转当年跌幅收窄 次年转正 [19] 行业结构性机会 - 未来房地产难整体回稳 仅少数核心城市核心地块存在结构性机会 [19] - 非核心城市非核心地块非品质房产短期难翻盘 房地产好时代已明确翻篇 [19]