5月大多数城市房价，又在下跌。 虽然常识是没有永远下行的市场，但这一轮房地产自21年7月下行周期开启已长达4年后，未来房价，到底何时能迎来拐点？ 这是全民关注的问题。 目前基于经济下行，投资下行、消费不足以及众多行业收入下行、后市信心不足大背景下，大多人尤其没买房的人都认为未来中国房价还会继 续跌跌不休，现在25年还远没到底。 当然，他们给出的理由很单薄，比如人口出生率越来越低，就业都是个问题了还怎么买房？当然大多是泄愤。 当然也有人说再跌1、2年到底了，也有人说日本跌了30年，中国房价这一轮要真正见底还早着了。当然，还有人说房价不可能再大跌了，因为 再大跌就会触发银行金融系统的风险，国家会控盘。 在这样一个背景下，中金有一个预测结论，相对目前大众认知会乐观一些。 即这一轮房地产拐点（房价拐点）有望1~2年后到来。 也就是2026年到2027年会实现房价见底向上。 与大众的情绪化、片面化视角研判不同的是，中金有一套更理性、更系统的分析。 01 房地产市场回稳三步走 整个房地产市场止跌回稳，在中金看来，核心会分为三个阶段。 第一步：交易量止跌（2025年）中央地方持续救市政策，驱动销量环比改善； 第二部：房价企 ...

2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响，2025年狭义库存仍处下 行通道，回落至近年来低点。从去化周期变动来看，年内基本呈现出波动下行并持稳态势，环比跌幅逐步收窄， 至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%。狭义库存和去化周期处于双降区间，可以 看出，供给约束叠加成交修复，已使得去库存初见成效。分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，二线和三 四线城市库存规模有所收缩。从去化周期来看，不同城市皆呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个 月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。究竟当前各城市有效库存是否充足，2025年是否又将面临 严重的供给约束呢？ 新房供给约束加剧致库存仍处下行通道 城市分化持续加剧 （本节有删减） （一）4月末50城狭义库存、去化周期环比双降至3亿平和21个月 2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响， 2025年狭义库存仍处下 行通道，回落至近年来低点。 事实上，自2023年以来50城狭义库存便呈现出逐步回落走势，截止2025年4月末， 50城狭义库存 ...

二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]

公司概况 - 卓海科技是国内重要的半导体前道量检测设备供应商，主要通过对退役设备的精准修复和产线适配来实现其再利用价值 [1] - 前道量检测修复设备贡献超过90%的营收 [1] - 公司曾递表深交所被否，现转战北交所并收到13条问询函，涉及业务技术、公司治理、财务信息等多方面 [1] 财务表现 - 2020-2022年营收增速分别为82.15%、161.66%、60.76%，归母净利润增速分别为110.85%、174.86%、54.64% [2] - 2023-2024年营收增速骤降至21.44%和21.97%，2024年归母净利润同比下降21.60%至1.04亿元 [2] - 2024年综合毛利率从60%左右降至46.56%，下滑近15个百分点 [2] - 监管要求公司说明经营稳定性、收入可持续性及毛利率下滑原因 [3] 研发能力 - 2022-2024年研发费用分别为1508.33万元、2842.14万元、3369.13万元，占营收比重4.81%、7.46%、7.25% [4] - 可比公司中科飞测、精测电子、华亚智能2022-2023年研发费用率平均值为21.61%和18.94%，显著高于卓海科技 [4] - 公司解释业务模式差异导致研发投入较低，但引发对研发门槛和新进入者威胁的质疑 [4] - 核心技术人员简历存在与公开信息矛盾的情况，如任职时间早于公司成立时间 [5] 募资与分红 - 2020-2021年经营活动现金流净额为-3533.05万元和-5370.37万元，却累计分红1916.67万元 [6] - 创业板IPO原计划募资5.47亿元，北交所IPO募资增至7亿元，增加1.5亿元 [6] - 募投项目未变（扩产、研发中心、流动资金），但金额提升引发合理性质疑 [6] 行业背景 - 2018-2022年中国大陆前道量检测设备市场规模年复合增长率24.89%，全球占比从22.07%增至26.36% [2] - 2023年后半导体行业进入库存去化周期，产能扩建与设备采买需求受冲击 [2]