报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [2] 报告的核心观点 - 6月建材行业中水泥、玻璃产量累计同比降幅略有收窄，地产数据持续磨底，下半年基建投资有望发力 [1] 根据相关目录分别进行总结 水泥玻璃产量 - 2025年1 - 6月全国水泥产量累计同比为 - 4.3%，6月当月同比下降5.3%，较5月当月降幅略有收窄 [1][6] - 2025年1 - 6月全国玻璃产量累计同比为 - 5.2%，6月当月同比下降4.5%，较5月降幅略有收窄 [1][9] 下游投资情况 - 2025年6月商品房销售、施工、新开工、竣工面积同比变动 - 6.5%、4.8%、 - 9.5%、 - 2.2%，新开工及竣工降幅有所收窄 [1][11] - 2025年6月广义库存去化周期5.31年，较上月持平 [1][14] - 2025年6月房地产投资、基建投资同比 - 12.4%、5.3%，房地产投资降幅扩大，基建投资增速略有下降 [1][17]

房地产市场拐点预测 - 中金预测房地产拐点有望在1~2年后到来 即2026-2027年实现房价见底向上 [1][2] - 房地产市场回稳分为三个阶段 交易量止跌(2025年) 房价企稳(2026年) 投资回升(2026年后) [3][4] - 未来中长期商品房年需求中枢约8 5-9 5亿平方米 [4] 不同城市分化趋势 - 一线城市预计2025年底企稳 因政策宽松空间大 人口流入刚性需求强 城中村改造加速 [4][5] - 强二线城市(如杭州 成都)预计2026-2027年企稳 产业与人口吸附力强但库存压力需消化 [4][5] - 三四线城市拐点可能在2027年后或更晚 因人口净流出 库存周期长 政府收储难托底 [5][6][7] 拐点研判指标分析 - 房价收入比和租金收益率非有效指标 因中国房价短期仍有下行压力且居民观望情绪延续 [8][10] - 城市库存去化周期是关键指标 如杭州核心城区4-5个月 成都6-8个月 西安7-9个月 合肥8-10个月 [14] - 16个重点城市二手房挂牌去化周期约11个月 较历史上涨水平(6-9个月)仍有差距 [16] 新房市场与投资表现 - 25年前5月新开工面积跌幅21%远超新房销售跌幅3 8% 新开工修复空间更可观 [19] - 竣工面积和施工面积因滞后性 或在新房销售好转后两年才转为正增长 [19] - 土地购置费和施工面积改善或使房地产投资呈中庸表现 销售好转当年跌幅收窄 次年转正 [19] 行业结构性机会 - 未来房地产难整体回稳 仅少数核心城市核心地块存在结构性机会 [19] - 非核心城市非核心地块非品质房产短期难翻盘 房地产好时代已明确翻篇 [19]

房地产市场库存现状 - 2025年房地产市场止跌企稳，新房供给节制下成交弱复苏，狭义库存持续下行至近年低点，50城狭义库存面积30557万平方米，环比降1%，同比降10% [3] - 去化周期波动下行并持稳，4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%，供给约束叠加成交修复使去库存初见成效 [3][4] - 城市分化显著：一线城市库存规模持稳（4155万平方米，环比微增2%），二三线收缩（同环比跌幅均为11%和1%），三四线去化周期仍达30个月 [7] 库存结构特征 新鲜度 - 110城样本中超半数库存为2020-2023年供应（占比54%），10年以上老旧库存累计占比19% [10][13] - 一线城市库存新鲜度更高，2022-2023年新增供给占比11.23%和17.14%，深杭蓉等热点城市2023年供给占比达38% [10][14][17] - 无锡等城市老旧库存占比近3成，多为十年前老盘或僵尸楼盘 [17] 面积段分布 - 100-140平方米产品为库存主力，合计占比44%（100-120平占24%，120-140平占20%），70平以下和180平以上占比回落至8%和5% [20][22] - 一线城市主力面积段为80-120平（占比均约20%），二三线集中在100-140平（占比超20%） [23] 户型分布 - 三房户型为绝对主力（占比52%），四房次之（28%），二房占比10% [27] - 三房和四房占比稳中有增（2022-2023年三房占45%→2025年52%），一房和二房占比下降 [27] - 各能级城市三房占比均超50%，一线城市库存分布更均匀（一房、二房、五房占比均约5%） [28] 城市供给约束分类 - **热点城市**（沪杭蓉）：库存见底且新鲜度高（2023年供给占比超25%），去化周期<15个月，库存结构与成交结构匹配（如沪90-100平小三房积压） [31] - **老旧库存积压城市**（呼和浩特、无锡）：去化周期>30个月，老旧库存占比高（呼和浩特2010年前库存占6成） [32] - **供需错配城市**（广州、大连）：消化周期13-30个月，库存与成交结构错配（如广州库存100-120平为主，成交80-90平占比23%） [35]

二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]