房地产ETF市场表现 - 截至2026年2月3日，南方基金旗下房地产ETF(512200)上涨1.14%，成交2.54亿元，盘中换手3.86% [1] - 该ETF近5天获得连续资金净流入 [1] - 跟踪指数成分股表现强劲，城建发展上涨10.09%，华夏幸福上涨7.19%，电子城上涨4.12%，滨江集团、汇通能源等个股跟涨 [1] 政策与市场动态 - 上海实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [1] - 福建省住建厅发布政策，支持各地实施购房补贴，包括普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等，并拓宽人才认定范围以支持住房需求 [1] - 监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标，该政策已基本退出行业发展舞台 [2] - 国务院明确支持旅居项目建设，自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施 [2] 行业基本面与数据 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 房地产行业调整深度与时间长度已趋近历史均值水平，华源证券指出，复盘全球主要经济体房地产危机平均跌幅约35%、平均调整时长6年，当前我国房价调整的幅度与持续时间均已相对充分 [2] - 叠加“好房子”政策导向强化及供需结构变化，高品质住宅有望迎来结构性发展机遇 [2] 公司层面事件与观点 - 中信建投表示，看好优质商业地产公司、香港开发商和布局核心城市的开发商及物业公司 [2] - 近期房企信用领域出现利好：保利发展启动商业不动产REITs申报发行工作，成为A股上市房企中首家申报的龙头企业；深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，同时万科共计57亿元的两笔债券展期成功 [2] 产品结构与跟踪指数 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制 [3] - 指数前十大权重股包括：保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [3]

行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 核心观点 - 25年1 - 4月新建商品房销售面积和销售额同比下降，全国房地产开发投资同比下降；4月地产数据回落，但一二线新房价格基本稳定，6月底前预计有巩固地产行业企稳的具体政策释放 [4] 各目录总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积184.3万方，本年累计3341.85万方，累计同比+1.4%；近四周平均成交面积169.14万方，同比-5.3%，环比+5.5% [5][13] - 一线城市近四周平均成交面积54.94万方，同比+9.4%，环比+8.3%；二线城市近四周平均成交面积77.15万方，同比-14.3%，环比+0.6%；三线城市近四周平均成交面积37.05万方，同比-3.5%，环比+12.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积7964.36万方，同比-12.97%，环比-0.1%；14城去化周期16.78个月，一线城市去化周期11.99个月 [5][14] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积250.33万方，本年累计4436.71万方，累计同比+31%；近四周平均成交面积220.29万方，同比+14.2%，环比-1.6% [6][16] - 截至2025/5/5全国城市二手房出售挂牌量指数16.64，环比-0.5%，挂牌价指数154.99，环比-0.21% [6][17] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地89宗，成交20宗；新增供应商服类土地73宗，成交37宗 [6][21] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量0.72，平均商服类土地成交数量/供应数量0.58 [6][21] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价7517.25元/平方米，溢价率7.24%，环比-1.31pct；成交商服类土地楼面均价2025.75元/平方米，溢价率0.78%，环比-0.14pct [6][21] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.31%，沪深300指数上涨1.12%，房地产指数跑输沪深300指数1.43pct [7][23] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.27%，恒生综合指数上涨2.06%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.79pct [7][23] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第25，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第11 [25] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前为*ST金科（+4.03%）、天地源（+1.64%）、华侨城A（+1.28%）；重点港股房地产个股涨幅居前为绿城中国（+4.72%）、中国金茂（+2.75%）、中国海外发展（+1.97%）；重点物业服务企业涨幅居前为万物云（+4.01%）、永升服务（+2.69%）、碧桂园服务（+0.74%） [28]

报告行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 报告的核心观点 - 25年1 - 4月新建商品房销售面积和销售额同比下降，全国房地产开发投资同比下降，4月地产数据回落，但一二线新房价格基本稳定，6月底前预计有巩固地产行业企稳的具体政策释放 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积184.3万方，本年累计成交面积3341.85万方，累计同比+1.4%；近四周平均成交面积169.14万方，同比 - 5.3%，环比 + 5.5% [5][13] - 一线城市近四周平均成交面积54.94万方，同比 + 9.4%，环比 + 8.3%；二线城市近四周平均成交面积77.15万方，同比 - 14.3%，环比 + 0.6%；三线城市近四周平均成交面积37.05万方，同比 - 3.5%，环比 + 12.8% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积7964.36万方，同比 - 12.97%，环比 - 0.1%，去化周期16.78个月，一线城市去化周期11.99个月 [5][14] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积250.33万方，本年累计成交面积4436.71万方，累计同比 + 31%；近四周平均成交面积220.29万方，同比 + 14.2%，环比 - 1.6% [6][16] - 截至2025/5/5全国城市二手房出售挂牌量指数16.64，环比 - 0.5%，挂牌价指数154.99，环比 - 0.21% [6][17] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地89宗，成交20宗；新增供应商服类土地73宗，成交37宗 [6][21] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.72，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.58 [6][21] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价7517.25元/平方米，溢价率7.24%，环比 - 1.31pct；成交商服类土地楼面均价2025.75元/平方米，溢价率0.78%，环比 - 0.14pct [6][21] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.31%，沪深300指数上涨1.12%，房地产指数跑输沪深300指数1.43pct [7][23] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.27%，恒生综合指数上涨2.06%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.79pct [7][23] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第25，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第11 [25] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前的有*ST金科（+4.03%）、天地源（+1.64%）、华侨城A（+1.28%） [28] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前的有绿城中国（+4.72%）、中国金茂（+2.75%）、中国海外发展（+1.97%） [28] - 上周重点物业服务企业涨幅居前的有万物云（+4.01%）、永升服务（+2.69%）、碧桂园服务（+0.74%） [28]